Déblocage totale du prêt - stockage des fonds sur un compte rémunéré

[ode_star]

Bonjour,
Nous avons un dossier un peu compliqué au CA : nous avons contracté un prêt immo composé de 2 prêts lissés afin de faire baisser le taux. Il était convenu que l'un des 2 serait à amortissement direct, et donc débloqué en 1er à l'achat du terrain, et que l'autre serait avec intérêts intercalaires, et donc débloqué après utilisation du 1er prêt et de nos économies. La banque s'est planté et n'a pas débloquée le bon prêt en 1er, et nous avons donc hurlé pour qu'ils respectent leurs engagements. Finalement, ne pouvant soi disant pas revenir en arrière, ils nous proposent donc de rembourser les intérêts intercalaires générés par le prêt débloqué. Cela nous convient donc. Sauf que évidement après 3 mois à nous rembourser les intérêts, ça leur coûte cher, donc notre conseiller va débloquer la totalité du prêt afin que nous passions en amortissement direct (finalement comme convenu au départ sur l'autre prêt). Sauf que nous n'avons présenté aucune facture, les travaux n'ayant pas débutés, et nous allons nous retrouver avec près de 200k€ sur notre compte courant ! Mes questions :
- Légalement, la banque ne se met-elle pas dans une situation 'bizarre' en débloquant tant d'argent sans facture ? Je veux dire, nous sommes honnêtes, mais qu'est-ce qui nous empêche de nous barrer avec cet argent à l'étranger ? En cas de soucis, n'importe lequel, n'est-elle pas responsable ? Je préfère prévenir des problèmes futurs ...
- Inconcevable pour moi de gérer cet argent sur notre compte courant, c'est source d'ennui et de n'avoir plus assez d'argent à la fin de la construction parce qu'il aura été facile de l'utiliser pour autre chose. J'ai donc demandé à mon conseiller qu'il me propose un placement, il me propose un livret ) 1,25% Je me demande donc ce qui m'empêche de prendre cet argent et d'aller le mettre chez IGN par exemple ou tout autre livret avec une bonne rémunération les 1ers mois ?
- Et donc question subsidiaire : Où puis-je le mettre en ce moment ?

Merci de m'avoir lu, je sais que c'est un sacré sac de noeuds cette histoire ...

 

[Aristide]

Sauf que nous n'avons présenté aucune facture, les travaux n'ayant pas débutés, et nous allons nous retrouver avec près de 200k€ sur notre compte courant !

- Légalement, la banque ne se met-elle pas dans une situation 'bizarre' en débloquant tant d'argent sans facture ?

Oui

J'ai donc demandé à mon conseiller qu'il me propose un placement, il me propose un livret ) 1,25% Je me demande donc ce qui m'empêche de prendre cet argent et d'aller le mettre chez IGN par exemple ou tout autre livret avec une bonne rémunération les 1ers mois ?

Drôle de calcul !!!
Vous ne précisez pas à quel taux est votre prêt (Taux = "x%") ?
Mais il est très certainement à plus que 1,25% et, sans doute, ce taux sera-t-il toujours supérieur à un taux "y%" net de taxes et impôts que pourrait vous proposer n'importe quel autre Etablissement

Autrement dit :
+ Vous allez recevoir 200K€ dont vous n'avez pas besoin dans l'immédiat
+ Tous les mois vous allez payer une mensualité avec des intérêts calculés à "x%" avec "x%" supérieur à 1,25% ou à "y%" si vous trouvez mieux.
=> donc vous vous être prêt à accepter de perdre la différence entre le taux de votre crédit à "x%" et celui de votre espéré placement à "y%" ???

Pour que cette opération soit financièrement neutre pour vous il faudrait que le taux de rémunération - net de taxes et impôts - de vos avoirs, soit égal au taux de votre crédit.

Dans le cas contraire vous êtes perdant.

Cordialement,

 

[ode_star]

Merci pour cette réponse, je crois que je vais trouver une réponse à nos interrogations ici

Donc mon taux de crédit est à 3.45%.

En effet, je vais avoir sur mon compte 200ke dont je n'aurais pas besoin. Dans le même temps, je commencerais à rembourser ma mensualité, soit environ 600€/mois, et ce que j'utilise ou non l'argent débloqué. Donc dans tous les cas si je place mes 200k€ et qu'il me rapport y% par mois, c'est de l'argent en plus non ? Par exemple ING garanti du 4.8% pendant 3 mois en ce moment, donc je me dis que c'est forcément mieux que les 1,25% d'un compte sur livret à ma banque ?
Mais est-ce que j'aurais le droit de prendre cet argent et de le mettre ailleurs ? Mon conseiller va hurler c'est sûr, mais en même temps il a fait n'importe quoi donc bon ... si légalement c'est possible ...

 

[Aristide]

En effet, je vais avoir sur mon compte 200ke dont je n'aurais pas besoin. Dans le même temps, je commencerais à rembourser ma mensualité, soit environ 600€/mois, et ce que j'utilise ou non l'argent débloqué. Donc dans tous les cas si je place mes 200k€ et qu'il me rapport y% par mois, c'est de l'argent en plus non ?

En plaçant vos avoir vous perdez moins qu'en ne le faisant pas .....mais si la rémunération nette de taxes et impôts est inférieure au taux de votre prêt vous restez perdant.

Par exemple ING garanti du 4.8% pendant 3 mois

C'est un taux brut duquel il faut soustraire les taxes et impôts.

Mais est-ce que j'aurais le droit de prendre cet argent et de le mettre ailleurs ? Mon conseiller va hurler c'est sûr, mais en même temps il a fait n'importe quoi donc bon ... si légalement c'est possible ...

Si cet argent est sur votre compte, vous pouvez en disposer, mais je vous répète que vous êtes financièrement perdant. (Attention aussi à ne pas le mettre sur des suports risqués....vous en aurez besoin pour la suite)

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

pour formuler autrement ce que dit Aristide :
- les 1.25% proposé par la banque est une tres tres mauvaise idee
- les 4.5% d'ING est une tres mauvaise idee, certes moins pire que celle ci dessus.

Le probleme est que la banque a fait une erreur (qu'elle reconnait apparemment), et qu'aujourd'hui elle reporte le cout additionnel que cela cree partiellement sur vous.
Vous ne devez en theorie payer que les interets sur les sommes effectivement debloquees, et par debloquees j'entends dont vous avez, factures et documents a l'appui, demandé le debloquage aupres de la banque.

Je pense que vous etes dans votre droit, qu'en disent les juristes ? est-ce a ode_star de subir les consequences financieres d'une erreur de la banque.

Courage, en tous cas, les banques ne sont pas la pour vous arnaquer, elle va surement faire preuve de comprehension et trouver une solution transparente pour vous (aucun impact financier). Il y a plusieurs pros de la banque sur ce forum qui pourront confirmer je pense, que les erreurs arrivent (c'est humain) mais qu'elles peuvent les rectifier.

 

[ode_star]

Aristote, je ne comprend pas pourquoi je vais perdre de l'argent en plaçant mon argent en fait ... Pouvez-vous me l'expliquer peut-être avec des chiffres ?
Lorsque cette somme sera sur mon compte, je ne rembourserais pas d'intérêts intercalaires mais bel et bien mes mensualités normales de prêt, mon remboursement commence vraiment !

En gros dans ma tête, je place 200k€ sur un compte qui rapporte, même si c'est 3% net, ben ces 3 % sont 'dans ma poche' et j'ai toujours mes 200k€ que je débloque au fur et à mesure de mes factures réelles non ? C'est certes pas grand chose, mais quitte à mettre cet argent quelquepart en attendant d'en avoir besoin, autant trouver un bon support ? Evidemment non risqué !

 

[ZRR_pigeon]

je comprends pourquoi votre conseiller vous a proposé du 1.25%...

alors voila un exemple chiffré.
200 ke a 3.45% sur 20 ans (hypothèse car vous n'avez pas précisé).
la mensualité se décompose le premier mois en 580 euros de capital et 575 euros d'intérêts au début du prêt, donc 1155 euros total.
si vous n'avez besoin de débloquer que 10 000 euros ce premier mois, votre mensualité serait de 29 euros de capital, et 29 euros d'interets --> 58 euros.

Il se passe donc deux choses, l'écart sur la partie capital a un impact sur votre trésorerie (argent a sortir au moment X) mais ce n'est pas de l'argent perdu car ce capital se récupèrera a la vente de la maison. Nous pouvons negliger cet aspect en premiere approximation meme si on peut penser qu'avec cet argent vosu auriez pu faire autre chose (acheter des trucs, voire le placer).

Le deuxième impact, qui est plus significatif est le montant d'intérêts payés en plus, et cet argent la est bel et bien perdu.
dans cet exemple c'est 575 -29 = 546 euros le premier mois.
a 1.25%, cela génère 208 euros d'intérêts sur les 200 000 euros. Ce montant est brut. Vu que vous dépassez le plafond, ce sera impose au PFL ou a l'IRPP, soit probablement entre 14% et 30%.
vos 208 euros se réduisent donc a 145-179 euros. soit une perte brutale de 370-400 euros chaque mois. c'est énorme.
enfin je veux dire, c'est énorme !!
certes avec un placement a 4.8%, c'est moins grave. ca fait 596 euros de généré. Vous avez bien fait attention a ne pas faire naïvement 200 000 x (0.048/12), hein, car l'offre ING est limitée a 120 000 euros..au delà c'est 1.6% non garanti..

donc 596 euros contre 575 euros, ca ne peut marcher que si votre TMI est de 5.5%. Et encore ca ne marchera que 3 mois !!! après c'est la gifle. Votre construction durera plus que 3 mois j'imagine.

J'espere que cela vous aura eclairé, etre ferme est votre seul salut, a mon sens.

 

[Aristide]

Normalement vous auriez, par exemple, débloqué 10.000€ et payé 3,45% sur 10.000€
Puis vous auriez un second déblocage de 10.000€ et donc payés 3,45% sur 10.000€ + 10.000€ = 20.000€
Etc.
Vous auriez donc payé des intérêts à 3,45% sur vos besoins réels.

Or vous acceptez de payer immédiatement 3,45% sur 200K€ dont vous n'avez pas besoin pour replacer ces mêmes 200€ à un taux net inférieur ???[/B

En les plaçant vous perdez certes moins qu'en ne le faisant pas

Mais, je le répète, pour que l'opération soit financièrement neutre, il faut que le taux - net d'impôts et taxes - de votre placement soit égal au taux du crédit.

Cdt

 

[ode_star]

je comprends pourquoi votre conseiller vous a proposé du 1.25%...

alors voila un exemple chiffré.
200 ke a 3.45% sur 20 ans (hypothèse car vous n'avez pas précisé).
la mensualité se décompose le premier mois en 580 euros de capital et 575 euros d'intérêts au début du prêt, donc 1155 euros total.
si vous n'avez besoin de débloquer que 10 000 euros ce premier mois, votre mensualité serait de 29 euros de capital, et 29 euros d'interets --> 58 euros.

Non, car je rembourse de suite la totalité de ma mensualité, et non juste un % !

Aristide, en effet je comprend mieux votre position. On est d'accord que l'on se fait 'avoir' dans le sens où toute la somme est débloquée d'un coup et donc qu'on paye direct toute notre mensualité dessus et non sur nos besoin réel.

Dans ce cas, si un placement n'est pas intéressant, que suis-je en droit de demander à ma banque ? Le déblocage n'étant pas encore fait, y'a surement moyen de négocier, si j'ai les bons arguments ...

Merci à tous les 2 !

 

[Aristide]

C'est la banque qui a fait une erreur.

C'est donc à elle de vous mettre - directement ou indirectement - dans les conditions qui auraient été les vôtre en l'absence de cette erreur.

Cdt

 

[ode_star]

Je suis bien d'accord, néanmoins, désolée si je reviens à la charge, mais si ça reste comme ça, j'ai qd même intérêt à le placer cet argent non ? Parce que bon vu leur réactivité ...

 

[Aristide]

Comme déjà dit à quelques reprises, c'est moins mal pour vous mais, même si vous en perdez moins, vous perdez quand même de l'argent.
Cdt

 

[ode_star]

Ok, j'ai bien compris le message Sauf que je ne vois pas comment ne pas en perdre ...

 

[ZRR_pigeon]

Ok, j'ai bien compris le message Sauf que je ne vois pas comment ne pas en perdre ...

Il va falloir vous faire respecter aupres de cette banque. Et si le conseiller ne peut rien, peut etre son superieur peut quelque chose, et ainsi de suite. Si vous arrivez a rester poli (mais ferme) malgre la loufoquerie de la situation, vous devriez avoir gain de cause.

conseiller : oui, je vois bien l'erreur, mais c'est trop tard on ne peut pas revenir en arriere. On peut vous faire une annee gratuite sur la carte VISA premier par contre.
vous : je comprends qu'a votre niveau vous ne puissiez rien faire. Pouvez-vous me prendre un rendez-vous avec votre superieur, peut etre que lui a le pouvoir de modifier les choses. Vous etes evidemment invité a etre present egalement, pour m'aider a expliquer les choses avec le plus de precision et de clarte possible.
conseiller : vous savez, si je ne peux rien faire, il ne pourra rien faire, c'est le siege qui gere.
vous : Il me le dira dans ce cas-la. S'il ne peut rien pour moi, son superieur au siege pourra probablement m'aider.
conseiller : vous savez au siege, ils ne recoivent pas les clients particuliers...
vous : commencons deja par votre superieur, nous aviserons ensuite. Je suis confiant que la banque peut regler cette erreur, sans que l'on perde tous notre temps entre associations de consommateurs, plaintes, avocats, etc....

Ce n'est qu'un exemple....(vécu), cela s'est regle dès l'etape du superieur du superieur.

 

[ode_star]

Comme vous dites, la situation est bien foireuse ... Là où je m'en veux un peu, c'est que quand il m'a annoncé qu'on restait sur le mauvais prêt débloqué et qu'il remboursait les intérêts tous les mois, ça me semblait équitable. Maintenant il va débloquer le prêt, je ne peux rien y faire à part donc aller secouer le cocotier, mais j'ai un peu l'impression d'avoir accepté la magouille et du coup je me retrouve un peu en porte à faux Il est en vacances cette semaine, je pense que je vais appeler directement le directeur d'agence déjà ! Mais si il me dit que j'ai accepté ? On n'a rien signé mais bon ...

 

[ZRR_pigeon]

vous avez accepté qu'il paye les interets a votre place. La maintenant ca ne le branche plus trop de payer ces interets (ou il s'est fait tapé sur les doigts) et il veut changer de methode. Vous n'avez pas accepter la nouvelle methode (il ne paie plus et vous placer l'argent). En plus rien n'est signé. Par contre je ne suis pas persuadé que le court-circuiter soit la bonne option, vous n'etes pas a une semaine pres, vu le schmilblick...

 

[ode_star]

Bon ce soir je vais me replonger dans mes contrats, car je viens de relire des échanges de mails avec le directeur de l'agence que nous avons eu cet été pendant les congés de mon conseiller, et celui-ci semble dire que le prêt sans anticipation que nous souhaitions débloquer en 1er, nous devions payer directement la mensualité totale et pas un % des sommes débloquées ...

Lors de votre demande de financement vous avez, après proposition de Mr XXX, souhaité que votre crédit soit pour une partie (174 000 euros) avec anticipation et pour l'autre partie (70 000 euros) sans anticipation et, que les premiers déblocages aient lieu sur le prêt sans anticipation.

Or, afin que le lissage de vos échéances soit respecté, il faut impérativement que les prêts soient réalisés à la même date où bien qu'ils soient tous les deux avec anticipation.
Donc lorsque vous avez demandé la première réalisation, nos services du siège ont à juste titre débloqué une partie du prêt avec anticipation.

Pour régler cette situation la meilleure solution est, de débloquer maintenant la totalité des 174 000 euros dont vous nous fournirez les factures justificatives au fur et à mesure et de débloquer 1000 euros sur le prêt de 70 000 euros et ce pour conserver le lissage.
Toutefois ce procédé implique le fait que vous allez avoir dès le mois de septembre des échéances de 593.68 euros plus environ 500.00 euros puisque sur le deuxième prêt vous rembourserez le capital prévu sur votre échéancier et les intérêts calculés sur la partie débloquée.

Dans la partie en gras je comprend qu'on rembourse directement la totalité de la mensualité même si que 1000e sont débloqués non ?

Bref, vive le sac de noeuds ....

 

[Aristide]

Toutefois ce procédé implique le fait que vous allez avoir dès le mois de septembre des échéances de 593.68 euros plus environ 500.00 euros puisque sur le deuxième prêt vous rembourserez le capital prévu sur votre échéancier et les intérêts calculés sur la partie débloquée

Dans la partie en gras je comprend qu'on rembourse directement la totalité de la mensualité même si que 1000e sont débloqués non ?

Ce ne serait pas exactement l'échéance "normale" en capital et intérêts.

Il y a plusieurs techniques possibles lors de déblocages partiels.

Vous savez que dans une échéance il y a une partie d'amortissement du capital qui va croissant et une partie constituée d'intérêts qui va décroissant puisque ces intérêts sont calculés - au mois le mois - sur un capital restant dû qui diminue.

Dans votre banque la technique retenue semble consiter à "figer la partie amotisssement" de votre échéancier et, mois par mois, à y ajouter les intérêts calculés sur le capital effectivement mis à disposition.

Tentative d'explication concrète :

Vous avez sollicité un prêt de 10.000 unités
Si vous aviez tout débloqué vous auriez une échéance de 100 unités
+ Le 1er mois il y a 10 d'amortissement et 90 d'intérêts
+ Le second mois il y a 20 d'amortissement et 80 d'intérêts
+ Etc

Mais vous ne demandez qu'un déblocage partiel de 1.000 unités
=> Le pemier mois vous paierez une échéance de 10 (1er amortissement "figé" du prêt de 10.000) + intérêts sur 1.000 unités mise à disposition et pour un mois

=> Le second mois échéance = 20 (2è amortissement "figé" du prêt de 10.000) + intérêts sur 1.000 unités mise à disposition et pour un mois

+ quelque temps plus tard au mois "n", la répartion amortissement/intérêt de l'échéancier initialement prévu est par exemple de 35/65.
+ Vous débloquez alors 1.500 unités.

=> l'échéance qui suivra sera de 35 ("n"è amortissement "figé" du prêt de 10.000) + intérêts sur 1.000 + 1.500 = 2.500 unités mise à disposition et pour un mois.

Etc.

Cdt

 

[ode_star]

Merci de cette explication.
Donc dans mon cas, malgré cette technique pour le prêt qui aurait dû être débloqué, je reste toujours perdante lorsqu'ils me débloquent toute la somme d'un coup, mais de beaucoup moins ? J'essaye de me constituer des arguments choc pour notre entrevue, je veux être sûre de bien tout comprendre afin de pouvoir me 'défendre'...

Merci de votre aide, encore une fois précieuse !

 

[ode_star]

Bonjour,

Les suites de nos 'aventures' : nous avons contacté notre conseiller pour lui dire que son arrangement ne nous convenait pas car pénalisant pour nous. Celui-ci nous répond que non, ça ne change rien au coût total du crédit par rapport à ce qui a été initialement prévu ...

en effet le coût global de votre prêt bancaire sera le même qu'initialement prévue, l'amortissement est immédiat donc par de surcoût

Je ne sais plus quoi penser