De Robien recentré, qu'est qu'on déduit ?

[MIMOSA]

Bonsoir,

j'ai quelques difficultés à saisir ce qui est vraiment déductible pour le De Robien recentré :
j'ai lu :

1/Base d'amortissement, le prix d'acquisition tout frais inclus selon le schéma connu :
6%/an sur 7 ans, puis 4%/an sur 2 ans soi donc 50% sur 9 ans. à deduire du revenus imposable +
2/ à déduire également : les intérêts d'emprunt, les frais de gestion et l'assutance garantie loyer +
3/ déduction de 6% des loyers encaisés.

avec un plafond de déficit foncier ne dépassat pas 10 700 €.

C'est justement ces 10 700€ qui me posent problème : correspondent-ils à 1+2+3 ou s'agit-il uniquement du (2) : intérêts d'emprunt, frais de gestion et assurance loyer, annuels?

Par exemple 6% pour un bien à 200 000 € = 12 000 €, le plafond du déficit foncier serait déja atteint uniquement avec l'amortissement du prix d'acquisition ; il n'y aurait aucune possibilité de déduire du revenu imposable les intérêts d'emprunt, les frais de gestion et l'assutance garantie loyer.

Merçi de votre réponse.

 

[christianR]

Pour ce qui est des 6%, de la même façon que pour les 14% dans le regime foncier traditionnel, ils n'existent plus. A la place, les bailleurs pourront déduire leur charges réelles
- un forfait de 20 € par logement, censé couvrir les frais de téléphone, de fournitures de bureau, courrier,
- toutes les primes d'assurance,
- les frais de gérance plus largement admis : rémunération de l'agent immobilier, cotisation à une association de propriétaires, honoraires d'architecte, d'avocat, d'huissier,
- les frais de procédure liés à la location tels recouvrement d'impayés, expulsion, etc.

Les 10700 € sont le résultat obtenu par :
Loyers - (charges+amortissement Robien+taxe foncière+intérêts d'emprunts*)

*La part des intérêts d'emprunt qui dépasse le montant des loyers est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs ou sur d'autres revenus fonciers existants, le montant du déficit au delà de 10700 € est lui aussi reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Exemple : Loyers 9000 €, charges diverses 900 € intérêts d'emprunt 8000 € taxe foncière 900 € amortissement Robien (6% de 200000 €) 12000 €

Déficit foncier = 12800 € dont 10700 € imputables sur votre revenu global et 2100 € reportables pendant 10 ans. Ce sont les 10700 € qui diminuant votre base imosable vont réduire vos impôts en fonction de la tranche ou plus eexactement des tranches où vous vous situez.

Cordialement

 

[MIMOSA]

Merci de votre réponse qui me semble claire puisqu'elle intègre l'amortissement du prix d'acquisition et ses frais, les intérêts d'emprunts, etc..

Cependant, j'ai eu une autre réponse qui m'explique les déductions ainsi que le principe du déficit foncier mais qui comme vous le verrez applique le 6 % en déduction des loyer perçus et non pas sur le prix d'acquisition voici l'explication qui m'a été donnée du dispositif, qu'en pensez vous? :


" En louant votre logement vous aurez des revenus locatifs, qui sont bien-sûr des revenus donc imposables.... Mais le robien recentré vous permet d'en amortir une partie (6% pendant 7 ans, etc)...

Qu'est'ce que cela veut dire ?

Tout simplement que ne vont compter comme revenus que 94% de ces revenus locatifs (6% sont amortis). Vous avez donc déjà 6% des loyers de "sauvés"... les 7 premieres années.

Dans votre exemple, un bien à 200 000 €, effectivement vous pouvez amortir 12 000 €, mais comptez également les loyers... et pour un bien à 200 000 €, ce ne sera pas 200 €/mois... donc cet amortissement sera dépassé par les loyers... et sans emprunt, vous seriez imposable sur ces revenus, donc pas bon plan...

Mais vous allez emprunter... et ce n'est pas tout... car comme vous avez fait un emprunt pour acheter votre bien... et que les loyers ne couvrent généralement pas le remboursement du prêt (avec amortissement)... vous allez avoir un "déficit foncier" (avec les assurances, les frais d'agence, etc)... votre bien vous coûte plus qu'il ne vous rapporte... (pas toujours, mais avec l'amortissement, c sur)

et c'est à niveau là qu'intervient le fameux déficit foncier d'un montant maxi de 10 700 €. En fait, vous allez tout simplement réduire votre déclaration de revenus global (salairen, etc) du montant de votre déficit foncier, dans cette limite de 10700 €.... et l'économie d'impôts vient d'ici... car sinon vous auriez dû payer sur cette somme... à la tranche marginale sur laquelle vous êtes, d'où le calcul effectué par les simulateurs."

Merci encore.

 

[christianR]

J'ai l'impression que l'interlocuteur que vous avez eu n'a pas tout suivi ou compris... Les 6% d'abattement sur les loyers n'existent plus, de même que les 14% dans le régime foncier traditionnel.
Sur le Borloo Populaire, vous avez droit, en plus de l'amortissement de 6% sur le prix d'acquisition, à un abattement de 30% sur les loyers et sur le Robien en ZRR il est de 26%. Restez en à mes explications qui sont garanties bonnes Je suis CGP (pas depuis 3 mois mais depuis 25 ans).
Cordialement.

 

[LEtienne]

J'ai l'impression que l'interlocuteur que vous avez eu n'a pas tout suivi ou compris... Les 6% d'abattement sur les loyers n'existent plus, de même que les 14% dans le régime foncier traditionnel.

Ne parle t-il pas de l'amortissement avec ces 6%???
C'est ce que j'ai compris...

 

[christianR]

L'amortissement de 6% s'effectue sur le prix d'acquisition et pas sur les loyers. Cependant dans l'ancien système Robien, dans la précédente loi de finances, il y avait en plus de l'amortissement (qui n'était pas de 6% mais de 8% pendant les 5 1ères années) un abattement forfaitaire qui s'appliquait sur les loyers et cet abattement était de 6%. Avec la nouvelle loi de finances cet abattement a disparu dans le dispositif Robien.
cordialement

 

[MIMOSA]

Bonsoir,

1/Encore au sujet du De robien recnetré :

Vous avez expliqué que le déficit foncier peut être reporté sur 10 ans mais ces 10 ans se comptent à partir de quand puisque le dispositif dure déja 9 ans.

Il s'agit des 9 ans +1an, ou des 9 ans + 10 ans après??

D'après le simulateur : plus l'apport personnel est important pour réduire le crédit emprunté plus l'investissment est estimé rentable alors qu'on aurait tendance à croire l'inverse en augmentant le déficit foncier par des intérêts demprunts plus élevés. Evidemment cela dépend également du TMI.??

2/Le Borlo Populaire est encore autorisé?

Merci

 

[LEtienne]

Si par exemple en 2008 vous dépassez les 10700 de déficit, l'excédant est reporté jusqu'en 2018, tout simplement. En 2011, jusqu'en 2021, ...

A mon sens, il faut emprunter beaucoup (l'intégralité) pour créer un déficit plus longtemps puisque les interets sont déductibles à hauteur des loyers.
ChristianR l'a bien expliqué dans un de ces précédents post.

La Tranche marginale d'impositipon n'a absolument rien à voir avec le déficit.

Les investissements en Borloo sont bien sûr encore autorisés. Il f audra attendre une nouvelle loi qui remplacera celle-ci pour qu'elle ne soit plus applicable.

 

[MIMOSA]

Bonjour,

dans le De Robien la base amortissable dans le prix d'achat : c'est le prix d'achat en totalité ou uniquement le montant du prêt bancaire qui vient en complément d'un éventuel apport personnel qui doit être considéré comme la base amortissable.

Exemple :

Un appartement coûte 200 000 euros, je fais un apport personnel de 50 000 euros, j'emprunte 150 000 euros.

Les 6% je les calculs sur 200 000 euros ou sur 150 000 euors ?

Bien sur j'ajouterai dans mon déficit foncier uniquement les intérêts d'emprunt généré par les intérêts des 150 000 euros empruntés.

Merci.

 

[Gagarine]

Bonjour,

L'amortissement est lié au bien que vous achetez. Pas à son financement. Avec un apport total vous avez le même amortissement qu'avec un emprunt total. Mais l'emprunt génère des intérêts qui sont déductibles en plus de l'amortissement.

 

[christianR]

On applique l'abattement sur le prix d'acquisition majoré des honoraires de notaire, commissions des intermédiaires, droits de timbre,droit de mutation et/ou TVA.
cordialement

 

[LEtienne]

En de Robien, le montant amortissable c'est:
le prix du bien + les frais d'acte notariés (acte, timbres, ...)
Le reste n'est pas amortissable: hypothèque, frais bancaires, ...

Pourquoi vouloir faire un apport de 20K€ sur une telle opération???
Il est tout de même préférable d'emprunter la totalité pour faire plus de déficit foncier...

 

[MIMOSA]

Bonjour Christian R et les autre membres,

1/Dans mon projet il s'écoule presque une année entre les premiers versements et l'achévement des travaux, le décaissement total du prêt banciare n'interviendra donc qu'au bout d'un an, la banque va donc me compter des intérêts intercalaires. Ces intérêts intercalaires sont-ils à réintégrer dans le déficit foncier? D'ailleurs, d'après ce que j'ai compris le calcul de mon déficit foncier ne débute qu'à partir de la date de location réelle ? si non, c'est-à-partir de quand?

Si par exemple je ne trouve pas de locataire pendant deux mois après la mise à disposition pour la location je n'aurais donc pas de revenus fonciers, je peux donc inclure les mesualités du prêt de ces 2 mois là dans le calcul de mon déficit foncier?

2/Je crois que c'est au moment de la signature chez le notaire que je dois faire mon choix pour affecter l'appartement dans le cadre De Robien?


3/Dans le prix total d'acquisition est intégré le prix du parking. Dois-je intégrer la surface du parking dans le prix de la location De Robien ou est-ce je suis obligé de réduire son prix du prix d'acquisition amortissable et le louer à part?

Si je le loue à part ses loyers vont bien sûr réduire mon déficit foncier puisque je dois les inclure dans mes revenus foncier?

Merci de votre réponse

 

[MIMOSA]

En pacourant les forums je constate beaucoup de déçus avec le De Robien et l'investissement immobilier en général.


Dans ce contexte n'est-il pas plus "tranquille" d'investir dans l'assurance vie dans le cadre de la Loi Madelin?

Y-a-t il un outil permettant de comparer la rentabilté des deux types d'investissment?

Si j'ai un PEA de plus de 6 ans puis-je y intégrer une assurance vie multi-support dans le cadre Madelin?

 

[LEtienne]

Je pense que ce ne sont pas du tout les mêmes objectifs.
L'assurance vie permet de faire fructifier son argent.
L'immobilier permet de faire fructifier son argent via l'éventuelle plus value tirée lors de la vente mais permet aussi de récupérer la fraction d'impôts qui n'a pas été versée au fisc.
La réalisation de l'un n'empêche pas la réalisation de l'autre...

Je pense que les personnes déçues s'expriment plus que les personnes satisfaites sur les forums. Un peu comme les trains qui arrivent en retard... On ne parle jamais des trains qui arrivent à l'heure même s'ils représentent 90% des trains...

Il faut savoir parler et écouter les gens satisfaits.
Mais surtout il faut en parler autour de soi...

 

[MIMOSA]

Bonjour Christian R et les autre membres,

1/Dans mon projet il s'écoule presque une année entre les premiers versements et l'achévement des travaux, le décaissement total du prêt banciare n'interviendra donc qu'au bout d'un an, la banque va donc me compter des intérêts intercalaires. Ces intérêts intercalaires sont-ils à réintégrer dans le déficit foncier? D'ailleurs, d'après ce que j'ai compris le calcul de mon déficit foncier ne débute qu'à partir de la date de location réelle ? si non, c'est-à-partir de quand?

Si par exemple je ne trouve pas de locataire pendant deux mois après la mise à disposition pour la location je n'aurais donc pas de revenus fonciers, je peux donc inclure les mesualités du prêt de ces 2 mois là dans le calcul de mon déficit foncier?

2/Je crois que c'est au moment de la signature chez le notaire que je dois faire mon choix pour affecter l'appartement dans le cadre De Robien?


3/Dans le prix total d'acquisition est intégré le prix du parking. Dois-je intégrer la surface du parking dans le prix de la location De Robien ou est-ce je suis obligé de réduire son prix du prix d'acquisition amortissable et le louer à part?

Si je le loue à part ses loyers vont bien sûr réduire mon déficit foncier puisque je dois les inclure dans mes revenus foncier?

Merci de votre réponse

 

[MIMOSA]

Une Analyse rapide de la situation permet de comprendre l'évolution du marché:

Les dispositifs d'amortissement et la baisse des taux de crédit (Borlo, De Robien etc) ont permis l'explostion du marché immobilier le profit direct revient au secteur du bâtiment et au secteur bancaire.

Deux catégories de particulier ont eu affaire à cette évolution :

ceux qui voulaient devenir propriètaire et se débarasser de la charge d'un loyer à vie sans aucune stabilité du logement, ils sont donc devenus propriètaires même s'ils se son endetés pour 25 ans mais ils se sont soustrait au marché de la location ;

puis il y a ceux qui veulent investir et faire soit du placement, soit de la spéculation (achat-revente). Les investisseurs ont été pleinement incité par les dispositifs d'amortissement (Borlo, De Robien etc) mais il leur faut trouver des locataires or il va y en avoir de moins en moins de locataires puisqu'il y en a qui sont devenus propriètaires et même investisseur aussi, d'autre part le bâtiment continue à planter des immeubles et le secteur immoblier poursuit lègérement sa spéculation mais on perçoit déja une certaine saturation, les prix progressent peu mais ne peuvent descendre !!, les taux de crédit remontent.
D'autre part, pour rentabiliser leur investissement les investisseur sont obligé de louer à meilleur prix autorisé, mais les loyer étant élevés on prèfère prendre un crédit et devenir propriètaire.

Au total, le bilan de l'embelli immobilière à profité au bâtiment, aux banques, au agent dans le secteur immobilier et à ceux qui veulent devenir propriètaires. Les perdant seront les particuliers investisseur car l'offre de location aura dépassé la demande et ses prix sont élévés.