Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

Pas moins qu'en crowdfunding

 

[Rivol0gY]

Il ne faut pas exagérer quand même... Une SCPI est quand même plus "stable" qu'un financement crowdfunding.
De base, rien n'est garanti... Même un livret A... En cas de souci bancaire, je préfère avoir des parts de SCPI qu'un livret A bien garni...

 

[Luciole49]

Il ne faut pas exagérer quand même... Une SCPI est quand même plus "stable" qu'un financement crowdfunding.
De base, rien n'est garanti... Même un livret A... En cas de souci bancaire, je préfère avoir des parts de SCPI qu'un livret A bien garni...

Les livrets sont garantis pour 100000 euros et on peut pas avoir 100000 sur un livret A. Des SCPI qui ont coulé ça n existe pas ?

 

[Luciole49]

Alors bordeaux Gambetta et grand hôtel de Bordeaux ne sont pas les mêmes si le second est en redressement judiciaire le premier n a fait l objet d aucune rénovation malgré les 8 millions leves sur clubfunding. Bref toujours le même mode opératoire.

 

[picsou]

Qui as investit sur koregraf à study 5 de France immo ? Des nouvelle des intérêts qu'il ne paie pas ???

 

[Luciole49]

Qui as investit sur koregraf à study 5 de France immo ? Des nouvelle des intérêts qu'il ne paie pas ???

J'ai investi sur France immo sur un autre projet même galère.

 

[picsou]

Sur koregraf study 5 c'est de cette semaine même en appelant la plate forme pour kes prévenir il n'ont pas enlevé ce projet !!!

 

[Highston]

Sur koregraf study 5 c'est de cette semaine même en appelant la plate forme pour kes prévenir il n'ont pas enlevé ce projet !!!

Je suis désolé, mais le projet a disparu de Koregraf, plus aucun lien n'y mène.

 

[Foufounet]

[lien réservé abonné]

 

[Foufounet]

Je suis désolé, mais le projet a disparu de Koregraf, plus aucun lien n'y mène.

[lien réservé abonné]

 

[picsou]

Le projet a été été finance j'ai failly y participé !!!

 

[Chris78]

Alors bordeaux Gambetta et grand hôtel de Bordeaux ne sont pas les mêmes si le second est en redressement judiciaire le premier n a fait l objet d aucune rénovation malgré les 8 millions leves sur clubfunding. Bref toujours le même mode opératoire.

[Bordeaux - Gambetta]
Normal qu'il n'y ait pas eu de rénovation, comme écrit dans la plaquette de présentation du projet : "L’opérateur n’a pas prévu d’effectuer des travaux"

C'est un bridge de financement d'actifs libres de dettes et loués.

 

[Highston]

Study 5
Le projet est sur Hellocrowdfunding qui est en retard mais il n'apparaît plus sur Koregraf. Il y apparaît d'ailleurs comme "Montant à financer" pas comme un projet en cours.
Pour moi, le projet a été abandonné.

 

[Gaspard]

Dans vos stats il faut tenir compte d'un truc c'est que les projets excellents sont rapidement remboursés par anticipation et que les intérêts ne suffisent pas à combler les pertes en capital des 10%. Puis faut avoir des bénéfices par ailleurs pour éponger les pertes fiscalement parlant donc avoir des plus values sur actions.

Ou europenne

 

[Luciole49]

[Bordeaux - Gambetta]
Normal qu'il n'y ait pas eu de rénovation, comme écrit dans la plaquette de présentation du projet : "L’opérateur n’a pas prévu d’effectuer des travaux"

C'est un bridge de financement d'actifs libres de dettes et loués.

[lien réservé abonné] Raizers le BAO pour Bordeaux Gambetta ça fait 7 ans que l immeuble est a l abandon comme tous les projets en crowdfunding 28 millions de capital prêtes à un joueur flambeur.

 

[Chris78]

Je ne comprends pas : OK pour le BAO mais Bordeaux Gambetta, cela n'a rien à voir, ce qui n'empêche pas d'être inquiet sur l'avenir du dossier ...

 

[gros panda]

Bonjour,

j'ai une question d'ordre technique sur les remboursements partiels.
Sur la page Facebook du 27/01/2023 de la première brique, il est noté :
"la loi nous impose d'imputer ce remboursement en priorité sur les intérêts lorsqu'on procède au remboursement d'une échéance".
Je sais que LPB le fait mais pas forcément leurs concurrents.
On pourrait dire que c'est pinailler, mais ça a son importance. S'il y a remboursement partiel, et forcément s'il y a moins de capital, il y a moins d'intérêts, donc les investisseurs sont lésés dans le cas si le remboursement partiel porte sur le capital et non sur les intérêts.
Connaissez vous cette loi et ou peut on trouver cette info?
Merci d'avance

 

[Chris78]

Je ne crois pas, quand LPB effectue un remboursement partiel, c'est du capital + les intérêts afférents ...

D'autres plateformes, c'est que du capital.

 

[Raug]

Code civil français, Màj du 11/02/2016

« Art. 1343-1. – Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

La loi, chacun en fait ce qu'il veut selon sa conscience (ou pas), tant que personne ne vient lui chercher des poux.

 

[ostibapa]

Les aventures de Raizers à Marseille :

Vous avez aimé Le Bao
Vous avez apprécié France Immo (Enco de Botte and Co)
Vous allez adorer [Mirabelle]

Le scénario est encore pire que celui qu'on pouvait deviner en octobre dernier https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1150#post-481547 et les messages suivants.

Nouvelle communication du jour :

Chers investisseurs,

Nous revenons vers vous à propos de vos investissements dans l’opération « Mirabelle par ML Finances ».

En tant que Directeur Général de la société Raizers (« Raizers »), société par actions simplifiée dont le siège social est situé au 130, rue de Courcelles, 75017 Paris, immatriculée auprès du Registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 804 419 901, je me permets de vous écrire afin de vous convoquer à la tenue d’une assemblée générale des porteurs d’obligations de l’emprunt obligataire de neuf cent cinquante mille euros (950 000 €) émis par la société MIRABELLE le 4 décembre 2020.

Cette assemblée générale aura lieu le : 3 mars 2023, à 9 heures 30,

Cette assemblée sera tenue en visioconférence. Voici le lien pour y accéder

Cette assemblée générale a pour but de statuer sur la stratégie de sortie de l’opération « Mirabelle par ML Finances », réalisée par MIRABELLE, présidée par Monsieur Lassaad MANAI. MIRABELLE n’a pas régularisé ses échéances depuis le 4 juin 2022.

Pour rappel, un contrat d’émission d’un emprunt obligataire a été signé avec MIRABELLE le 17 novembre 2020 avec une date d’émission de l’emprunt au 4 décembre 2020. Cet emprunt porte sur un montant de neuf cent cinquante mille euros (950 000 €) et le taux d’intérêts prévu est de dix pour cent (10%). Les intérêts devaient être payés annuellement et le capital devait être amorti soit au fil des ventes, soit à la date d’échéance de l’emprunt (le 4 juin 2022). A date, l’opérateur a seulement payé sa première échéance d’intérêts annuels à hauteur de quatre-vingt-quinze mille euros (95 000€).

L’opérateur a modifié substantiellement son opération sans nous consulter préalablement. Il a en effet souhaité vendre l’intégralité du foncier à un promoteur immobilier (hormis la bastide). Plusieurs promoteurs se sont donc positionnés sur ce foncier, pour des projets similaires et avec des conditions suspensives similaires. Ces conditions impliquaient notamment l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, d’une garantie financière d’achèvement et de pré-commercialisation de l’opération.

Sur demande de l’opérateur, nous avions mis en place une prolongation par voie d’avenant à la suite de la réception d’une promesse de vente signée le 23 juin 2022 concernant la bastide. Cette vente aurait permis un remboursement de la totalité du capital et d’une partie des intérêts. Cet avenant comprenait de nombreuses conditions, et notamment la mise en place d’une fiducie-sûreté sur les parts de la société détenant les biens.

Quelques jours après avoir signé l’avenant, et les délais de complétion des différentes conditions échus, l’opérateur nous a fait part de son refus de mettre en place cette fiducie-sûreté après avoir pourtant donné son accord formel.

Nous avons donc mis en demeure l’opérateur de rembourser l’intégralité des sommes dues, capital et intérêt inclus. Plusieurs mises en demeure ont en effet été envoyées en ce sens, notamment les 26 août 2022 et 8 novembre 2022. Ces mises en demeures sont restées sans réponse de la part de l’opérateur.

De plus, la bastide a été remise en vente récemment, les parties de la promesse obtenue ne s’étant pas entendues sur les détails de la réitération. Après avoir échangé avec l’opérateur, ce dernier nous a indiqué enregistrer plusieurs visites, tout en baissant le prix pour obtenir une vente le plus rapidement possible et rembourser en quasi-intégralité le capital restant dû. Concernant le restant, l’opérateur souhaite se désengager via sa trésorerie générée par son activité, sans que l’on ait à ce jour de certitude sur ses capacités financières actuelles.

Nous avons ensuite lancé une procédure de médiation le 25 novembre 2022 qui a été acceptée par l’opérateur le 15 décembre 2022. Nous avons donc rencontré Monsieur Lassaad MANAI le 13 janvier 2023 en présence du médiateur.

Lors de cet entretien, l’opérateur nous a assuré vouloir trouver une solution afin d’apurer sa dette. Il nous a indiqué qu’il allait lui-même déposer le permis de construire afin de pouvoir vendre le foncier auprès d’un promoteur immobilier et qu’il avait déjà obtenu un certificat d’urbanisme validant le projet. Il nous a d’ailleurs présenté une offre d’achat reçue sur l’ensemble du foncier par un opérateur d’envergure. Enfin, l’opérateur nous a présenté les différents projets immobiliers en cours de sa société qui attestaient de sa bonne santé financière.

A l’issue de cet entretien, nous avons donc convenu avec l’opér ateur que nous pourrions envisager la mise en place d’un avenant afin de décaler l’échéance de l’emprunt et lui laisser le temps d’obtenir son permis de construire et par la suite de vendre le foncier. Les contreparties à cet avenant étaient la fourniture du certificat d’urbanisme, la fourniture d’une promesse de vente signée ainsi que le paiement dans un délai court de la totalité des intérêts dus à date. L’opérateur est revenu vers nous en annonçant un paiement des intérêts d’ici avril et ne nous a fourni aucun des documents demandés.

Pour mémoire, dans le cadre de l’emprunt réalisé, vous bénéficiez des garanties suivantes :
- une caution personnelle consentie par Monsieur Lassaad MANAI, Président de MIRABELLE ;
- une hypothèque de premier rang sur l’intégralité de l’assiette foncière ;
- une hypothèque de premier rang sur la résidence principale de Monsieur Lassaad MANAI ;
- une garantie à première demande consentie par la société ML FINANCES, holding de l’opérateur.

L’accord de la masse des porteurs d’obligations doit être obtenu pour que Raizers puisse initier une action en justice et un recouvrement de la créance.

Compte-tenu des derniers éléments apportés nous vous proposons de voter l’une des deux options suivantes :

1/ Accord de prolongation
La masse des porteurs d’obligations donne son accord pour la signature d’un avenant de prolongation d’une durée de douze (12) mois permettant à l’opérateur d’avancer sur la vente de la bastide au meilleur prix et de trouver une solution pour compléter les fonds nécessaires au complet remboursement du capital et des intérêts.

OU :

2/ Refus de prolongation
La masse des porteurs d’obligations donne son accord à Raizers pour initier le recouvrement de la créance et toutes actions en justice qu’elle estimera utiles pour faire valoir les droits de la masse des porteurs d’obligations.

A noter que si vous choisissez l’option 2, afin de faciliter la procédure, les frais d’avocat seront avancés par Raizers et refacturés à MIRABELLE et déduits du montant recouvert. Une partie des frais de justice engagés sont éligibles à un remboursement par MIRABELLE, en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile. Le remboursement par MIRABELLE du reste des dépenses et frais d’avocat engagés sera bien entendu demandé, sans pouvoir être garanti.

Afin de nous faire part de votre choix, vous pouvez :
- Prendre part à la tenue de l’assemblée générale en vous connectant via le lien communiqué ;
- Ou nous retourner un formulaire de vote par correspondance dûment complété et signé.
- Ou vous faire représenter par la personne de votre choix, en complétant et signant le modèle de pouvoir joint à cette convocation.

Dans ce cadre, je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint :
- Le texte des résolutions proposées ;
- Un modèle de pouvoir à compléter ;
- Un formulaire de vote par correspondance.

A noter que si vous souhaitez voter par correspondance, vous ne devez choisir qu’une seule option (option 1 ou option 2) en indiquant « POUR » à la résolution concernée. Pour l’autre option, veuillez indiquer « CONTRE ». Merci de voter également « POUR » à la 3ème résolution afin que Raizers puisse effectuer le formalisme nécessaire pour donner suite à la tenue de l’assemblée.

Je vous prie d'agréer, chers investisseurs, l'expression de mes sentiments distingués. Nos équipes se tiennent à votre entière disposition si vous avez la moindre question.


Dans l’attente de votre retour,

Très cordialement,

Maxime Pallain,