Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Voltrush]

Bonjour,

J'ai déposé un message sur le site de WISEED au sujet d'un dossier en "Difficulté " ce 23/08
Opérateur : Société SASU C1 pour le financement du projet MONT SAINT AIGNAN.
La société émettrice est en liquidation judiciaire (LJ)
NB; Renouvellement de l'hypothèque de 1er rang, jusqu'au 8 août 2028.

Ma question portait sur le mode opératoire du calcul de l '3estimation du possible recouvrement " de ce dossier, indiquée sur le site .

Et le 24/08 ..à ma grande surprise ,j'ai pu obtenir un RDV tel avec un nouveau cadre dirigeant

Certes , ce dossier végète dans les procédures spécifiques aux L J mais malheureusement , c'est la cas pour toutes ces opérations à ce stade.

Il en résulte que pour ma question initiale :
* Le montant indiqué n'est pas bien sûr , un engagement issu d'une analyse détaillée mais plutôt une estimation , une potentialité de recouvrement de 33% dans ce cas précis (LJ )


Et d'autres points ont pu être abordés "sans filtres "
- La Sélectivité des Opérationnels avec une connaissance de leurs engagements sur d'autres plateformes (et de leurs déboires )
-Une Analyse plus fine en amont des dossiers (dont estimations des travaux , Rubriques ; "Aléas." trop souvent sous estimées .. )
-Pendant l 'opération dans le suivi rigoureux et réactif des échéances de remboursements , ainsi que 'd'un suivi des comptes de résultats / Bilan en cas de chevauchement d'exercices comptables .
-Tout au long de l 'échéancier des remboursements mensuels ; Un suivi optimisé et une réactivité avec une structure dédiée à recouvrir nos créances ..avant que le bateau ne commence à couler..
-et toutes autres mesures pour "blinder" les dossiers

Les points positifs qui résultent de cette discussion , sont :
* que le dialogue est possible de nouveau avec la plateforme !
* un changement de gouvernance qui certes n'efface pas les trop nombreux dossiers en suspens et qui demanderont encore beaucoup de patience aux investisseurs pour aboutir sur ..???
* que la nouvelle direction est bien consciente de leurs désappointement et qu'elle devra apporter une plus value en amont et pendant le déroulement des dossiers .

Conclusion :
Seules les actions compteront mais le chantier est colossal pour tenter de regagner la confiance .

Je ne suis plus sur ce mode d'investissement depuis 2023 et ai encore ce dossier en attente de remboursement (?) de C1/ Mont Saint Aignan mais ne boude pas mon plaisir d'avoir pu échanger au tel avec un responsable de la nouvelle équipe dirigeante .


"

Bonjour,
Dans le cas de ce projet, où en est la partie "vente de la villa" ? Aux dernières nouvelles en début d'été ils attendaient des documents pour forcer la vente "à l'amiable ou pas".

 

[chenmawon]

Je profite également pour demander des nouvelles sur les projets :

- La Mousse : (Vente ou pas ?)
- Le Carrousel : (Vente ou pas ? Dernière nouvelle fin mai début juin..)
- Le Carné : Financé le 16 août 2022, pas de nouvelle depuis février 2026

Bonjour,
Je rebondis car j'attends 2300€ de remboursement de la LPB en septembre, dont 2000 pour la Baie, le Régent, le Boeuf et le Troubadour. Autant dire que pour ces 4 là y'a rien à attendre à part peut-être des nouvelles M'sieur Thomas?

 

[Romanof16]

Bonjour,
Je rebondis car j'attends 2300€ de remboursement de la LPB en septembre, dont 2000 pour la Baie, le Régent, le Boeuf et le Troubadour. Autant dire que pour ces 4 là y'a rien à attendre à part peut-être des nouvelles M'sieur Thomas?

Au départ j’avais investis sur un projet LPB pour payer mes taxe foncières de 2024 et un autre pour payer celle de 2025…et deux projets en Retard.
Je voulais battre l’augmentation de l’Etat sur ces impots locaux et ben j’ai perdu lool
Pour payer mes Taxe foncière de 2026, je ne compte même plus dessus

La prochaine fois, je mettrais sur le livret A lool

 

[chenmawon]

Au départ j’avais investis sur un projet LPB pour payer mes taxe foncières de 2024 et un autre pour payer celle de 2025…et deux projets en Retard.
Je voulais battre l’augmentation de l’Etat sur ces impots locaux et ben j’ai perdu lool
Pour payer mes Taxe foncière de 2026, je ne compte même plus dessus

La prochaine fois, je mettrais sur le livret A lool

Oui j'ai joué et j'ai perdu aussi j'assume. Mais être informé serait la moindre des choses!

 

[Voltrush]

Bonjour,
Je rebondis car j'attends 2300€ de remboursement de la LPB en septembre, dont 2000 pour la Baie, le Régent, le Boeuf et le Troubadour. Autant dire que pour ces 4 là y'a rien à attendre à part peut-être des nouvelles M'sieur Thomas?

On va attendre la réponse de @Thomas de LPB sur nos projets mais au vu des news qui tombent c'est très mal parti.
Dans mon cas :
Pour La Mousse les porteurs n'ont pas l'air très réglo.
Pour Le Carrousel ils nous l'on déjà fait à l'envers une fois, pourquoi ne pas recommencer s'il n'y a pas de conséquences ?

Sur un peu moins d'une vingtaine de projet restant en portefeuille soit la situation stagne, soit on part sur de trèèèèèès longues procédures judiciaires, soit les porteurs semblent jouer avec nos nerfs.

 

[djio101]

[Anaxago][Sophia Technopole]

Compte tenu de la commercialisation infructueuse, le scénario de vente de l’actif “Les 2 Arcs” n’est plus envisageable et la maturité de la dette arrivant en septembre, l’opérateur a donc présenté un scénario de fonciarisation des deux actifs au travers d’un refinancement sur 8 ans qui nécessiterait une nouvelle injection d’equity par les investisseurs historiques. Les stratégies potentielles sont toujours en cours de discussion entre les associés.

8 ans.

 

[Tanguyd]

TOKIMO – Projet 4 Impasse Ferret, Lyon 8e

Urbanisme et non-respect du PLU-H et des prescriptions communales qui remettent en question tout le projet et sa bonne faisabilité.

L’actif est situé en zone AURm1, en zone de stationnement B, et n’est pas concerné par un secteur de mixité sociale. En revanche, une prescription communale impose une taille minimale de logements.

Or, aucun T3 n’est prévu dans le cadre du programme, ce qui paraît assez surprenant : l’opérateur prévoit uniquement des studios et des T2.

Par ailleurs, l’absence de modification de l’aspect extérieur du bâti dans le cadre d’une division n’exonère pas l’opérateur du respect des règles de stationnement.

Le bien étant situé en zone B, plus de 14 places de stationnement seraient exigées (0,6 × 23 logements), auxquelles s’ajoutent les obligations relatives au stationnement des vélos.

Une compensation pourrait éventuellement être envisagée, encore faudrait-il pouvoir la justifier et démontrer qu’elle répond aux conditions prévues par le PLU-H.

Dernier point : le passage d’un DPE de G à B implique très probablement l’installation de pompes à chaleur.
La question se pose donc de leur implantation : où seront-elles installées ? En intérieur ? Cela paraît peu probable. Elles seront donc très vraisemblablement positionnées en extérieur. Or, qui dit installation en extérieur dit modification de l’aspect extérieur du bâtiment et, a minima, dépôt d’une déclaration préalable.

Preneur de vos avis sur le sujet.

 

[Tanguyd]

TOKIMO – Projet 4 Impasse Ferret, Lyon 8e

Urbanisme et non-respect du PLU-H et des prescriptions communales qui remettent en question tout le projet et sa bonne faisabilité.

L’actif est situé en zone AURm1, en zone de stationnement B, et n’est pas concerné par un secteur de mixité sociale. En revanche, une prescription communale impose une taille minimale de logements.

Or, aucun T3 n’est prévu dans le cadre du programme, ce qui paraît assez surprenant : l’opérateur prévoit uniquement des studios et des T2.

Par ailleurs, l’absence de modification de l’aspect extérieur du bâti dans le cadre d’une division n’exonère pas l’opérateur du respect des règles de stationnement.

Le bien étant situé en zone B, plus de 14 places de stationnement seraient exigées (0,6 × 23 logements), auxquelles s’ajoutent les obligations relatives au stationnement des vélos.

Une compensation pourrait éventuellement être envisagée, encore faudrait-il pouvoir la justifier et démontrer qu’elle répond aux conditions prévues par le PLU-H.

Dernier point : le passage d’un DPE de G à B implique très probablement l’installation de pompes à chaleur.
La question se pose donc de leur implantation : où seront-elles installées ? En intérieur ? Cela paraît peu probable. Elles seront donc très vraisemblablement positionnées en extérieur. Or, qui dit installation en extérieur dit modification de l’aspect extérieur du bâtiment et, a minima, dépôt d’une déclaration préalable.

Preneur de vos avis sur le sujet.

 

[Tanguyd]

18 logements devraient être proposés comme des T3, sauf qu'aucun T3 n'est proposé...

Aucune mention sur ces sujets dans les documents de présentation, comment s'assurer du sérieux de l'audit qui a été fait du côté des analystes Tokimo ???

Les conséquences pourraient être très défavorables au projet, => recours administratif, blocage des ventes par le notaire, etc..., c'est impressionnant que la plateforme n'ait pas vérifié ce point là

 

[Tanguyd]

TOKIMO – Projet 4 Impasse Ferret, Lyon 8e

Urbanisme et non-respect du PLU-H et des prescriptions communales qui remettent en question tout le projet et sa bonne faisabilité.

L’actif est situé en zone AURm1, en zone de stationnement B, et n’est pas concerné par un secteur de mixité sociale. En revanche, une prescription communale impose une taille minimale de logements.

Or, aucun T3 n’est prévu dans le cadre du programme, ce qui paraît assez surprenant : l’opérateur prévoit uniquement des studios et des T2.

Par ailleurs, l’absence de modification de l’aspect extérieur du bâti dans le cadre d’une division n’exonère pas l’opérateur du respect des règles de stationnement.

Le bien étant situé en zone B, plus de 14 places de stationnement seraient exigées (0,6 × 23 logements), auxquelles s’ajoutent les obligations relatives au stationnement des vélos.

Une compensation pourrait éventuellement être envisagée, encore faudrait-il pouvoir la justifier et démontrer qu’elle répond aux conditions prévues par le PLU-H.

Dernier point : le passage d’un DPE de G à B implique très probablement l’installation de pompes à chaleur.
La question se pose donc de leur implantation : où seront-elles installées ? En intérieur ? Cela paraît peu probable. Elles seront donc très vraisemblablement positionnées en extérieur. Or, qui dit installation en extérieur dit modification de l’aspect extérieur du bâtiment et, a minima, dépôt d’une déclaration préalable.

Preneur de vos avis sur le sujet.

18 logements devraient être proposés comme des T3, sauf qu'aucun T3 n'est proposé...

Aucune mention sur ces sujets dans les documents de présentation, comment s'assurer du sérieux de l'audit qui a été fait du côté des analystes Tokimo ???

Les conséquences pourraient être très défavorables au projet, => recours administratif, blocage des ventes par le notaire, etc..., c'est impressionnant que la plateforme n'ait pas vérifié ce point là

 

[adnstep]

[Anaxago][Sophia Technopole]

Compte tenu de la commercialisation infructueuse, le scénario de vente de l’actif “Les 2 Arcs” n’est plus envisageable et la maturité de la dette arrivant en septembre, l’opérateur a donc présenté un scénario de fonciarisation des deux actifs au travers d’un refinancement sur 8 ans qui nécessiterait une nouvelle injection d’equity par les investisseurs historiques. Les stratégies potentielles sont toujours en cours de discussion entre les associés.

8 ans.

Et on passe de 4 à 5 niveau risque, càd de faible rendement à possible perte en capital.

 

[adnstep]

TOKIMO – Projet 4 Impasse Ferret, Lyon 8e

Urbanisme et non-respect du PLU-H et des prescriptions communales qui remettent en question tout le projet et sa bonne faisabilité.

L’actif est situé en zone AURm1, en zone de stationnement B, et n’est pas concerné par un secteur de mixité sociale. En revanche, une prescription communale impose une taille minimale de logements.

Or, aucun T3 n’est prévu dans le cadre du programme, ce qui paraît assez surprenant : l’opérateur prévoit uniquement des studios et des T2.

Par ailleurs, l’absence de modification de l’aspect extérieur du bâti dans le cadre d’une division n’exonère pas l’opérateur du respect des règles de stationnement.

Le bien étant situé en zone B, plus de 14 places de stationnement seraient exigées (0,6 × 23 logements), auxquelles s’ajoutent les obligations relatives au stationnement des vélos.

Une compensation pourrait éventuellement être envisagée, encore faudrait-il pouvoir la justifier et démontrer qu’elle répond aux conditions prévues par le PLU-H.

Dernier point : le passage d’un DPE de G à B implique très probablement l’installation de pompes à chaleur.
La question se pose donc de leur implantation : où seront-elles installées ? En intérieur ? Cela paraît peu probable. Elles seront donc très vraisemblablement positionnées en extérieur. Or, qui dit installation en extérieur dit modification de l’aspect extérieur du bâtiment et, a minima, dépôt d’une déclaration préalable.

Preneur de vos avis sur le sujet.

Pompes à chaleur individuelles, ou communes (PAC collective air-eau) ? Peut-être sur le toit, pour la PAC collective, ou, sur les balcons, s'il y en a, pour les PAC individuelles.
---_-----------
[Edit]
Après un coup d'œil sur Google maps, je vous un toit terrasse à côté de l'immeuble. S'il fait partie du 4 impasse ferret, c'est l'endroit idéal pour y poser les PAC.

 

[djio101]

[Anaxago][Durante]

Hôtel à Nice.
Plus de dividende mensuel versé depuis mars.
Réponse d'Anaxago fin de printemps : normal car saison difficile. Mais "nous surveillons de près" !
Toujours rien fin août.
Réponse d'Anaxago fin d'été : normal car saison difficile. Mais "nous surveillons de près" !

J'ai investi dans le seul hôtel de la côte d'Azur qui, visiblement, n'attire aucun touriste en pleine saison estivale et touristique. On ne peut évidemment pas envisager une seule seconde que l'opérateur ait décidé de tout garder pour lui et de ne plus payer quoi que ce soit aux investisseurs tant en intérêts qu'en capital (prorogation effectuée), ni qu'Anaxago préfère laisser les choses couler sans rien dire ni faire...

 

[Luciole49]

[Anaxago][Durante]

Hôtel à Nice.
Plus de dividende mensuel versé depuis mars.
Réponse d'Anaxago fin de printemps : normal car saison difficile. Mais "nous surveillons de près" !
Toujours rien fin août.
Réponse d'Anaxago fin d'été : normal car saison difficile. Mais "nous surveillons de près" !

J'ai investi dans le seul hôtel de la côte d'Azur qui, visiblement, n'attire aucun touriste en pleine saison estivale et touristique. On ne peut évidemment pas envisager une seule seconde que l'opérateur ait décidé de tout garder pour lui et de ne plus payer quoi que ce soit aux investisseurs tant en intérêts qu'en capital (prorogation effectuée), ni qu'Anaxago préfère laisser les choses couler sans rien dire ni faire...

Anaxago ayant des billes dedans ils ne vont pas rester sans rien faire ... Homunity ne fait rien, les autres plateformes se bougent plus ou moins sans beaucoup de résultats.

 

[Bv75]

Raser gratis ? Pour tous les projets, Mon Capitaine !

De plus ......

Il se passe toujours quelque chose ...... au BHV, même au mois de juillet !

Le BHV Marais serait en cessation de paiements, suspecte l’inspection du travail [lien réservé abonné]

Sauf erreur, la collecte de Clubfunding pour le BHV lui-même n'avait pas abouti.

Par contre, j'ai un vieux souvenir d'un projet BHV Homme.

Quant à la situation des BHV de province, elle n'est guère meilleure.

Rayons vides et vendeurs dans l’incertitude : l'ambiance de "fin de règne" au BHV de Reims [lien réservé abonné]

Shein au BHV : le pari perdu de Frédéric Merlin [lien réservé abonné], à 18mn15s environ dans le podcast pour la situation en province.

Quand on lit ceci :

C’était une erreur » : Shein au BHV Marais, c’est fini [lien réservé abonné]

"La transaction entre la SGM et les nouveaux dirigeants du BHV va permettre, selon Karl-Stéphane Cottendin, de « régler les fournisseurs » - « un montant de dettes qu’on pourra absorber dans notre plan de relance ». L’opération coûte en réalité de l’argent à la SGM de Frédéric Merlin, qui a confié à la presse avoir « sponsorisé » l’opération."

Difficile de répondre favorablement à ce que Clubfunding a osé nous présenter comme résolutions pour les consultations à venir.

"Face à l'impossibilité de procéder au remboursement intégral des sommes dues au titre des Obligations,
l'Emetteur a négocié avec un prêteur tiers un accord de refinancement dont les termes principaux sont
formalisés dans un term sheet (le "Term Sheet Refinancement"), transmis à titre confidentiel au
Représentant de la Masse. Ce refinancement implique un abandon partiel des sommes dues en principal
par les porteurs d'Obligations."

"Les engagements réciproques des parties seraient formalisés aux termes d'un protocole d'accord
transactionnel soumis aux articles 2044 et suivants du Code civil, conclu entre l'Emetteur et le
Représentant de la Masse agissant pour le compte de la Masse des Obligataires (le "Protocole"). Les
principales stipulations du Protocole sont les suivantes."

(Le seraient formalisés me pose question .......)

SGM considère effectivement les obligataires comme des co-investisseurs en equity et ces derniers doivent donc subir les erreurs de stratégies et les conséquences de la négociation avec le prêteur tiers.

Au vu du contenu des documents, Clubfunfing ne me semble être qu'un "passe-plat" dans l'affaire mais ayant pris la précaution de mettre de côté 100.000€ pour les frais de justice en cas de refus de la Masse, bien sûr, sans avertir les principaux intéressés et surtout sans leur avoir demandé leur accord précédemment (sauf oubli de ma part).

"À la suite de ces mises en demeure et des relances successives du Représentant de la Masse, l'Émetteur
a procédé au versement d'une somme de cent mille euros (100 000 €) au titre du paiement partiel des
coupons dus dans le cadre de l'ensemble des émissions obligataires qu'il a réalisées. Cette somme
demeure séquestrée par le Représentant de la Masse dans l'attente de l'issue de la présente
consultation."

Entre parenthèses, le contenu du paragraphe "Risques en l'absence de refinancement des Obligations" est tout à fait impressionnant !

Difficile définitivement, pour ma part, de voter favorablement à cette consultation.

D'autant que le caractère assez obscure de cette clause :

"Concrètement, chaque porteur d'Obligations recevrait un montant égal au capital initialement souscrit,
diminué de l'ensemble des coupons et remboursements anticipés déjà perçus. En d'autres termes,
l'abandon de créance consenti permettrait, sous réserve de la fiscalité applicable, d'obtenir le
remboursement de l'intégralité du capital initialement investi, mais sans aucun rendement sur la période
de détention des Obligations."

Me laisse à penser que les obligataires ne vont pas récupérer le capital si je comprends bien (sous réserve de la fiscalité applicable).

Clubfunding espère-t-il faire quelques affaires à l'avenir avec le prêteur tiers ou même SGM ?

Soit dit en passant, ces dossiers me font furieusement penser à la gestion réservée par Clubfunding au dossier Bordeaux-Gambetta avec la FIB.

Clubfunding s'était bien gardé de signaler aux obligataires ceci à l'époque :

Découvrez le projet de rénovation de l'ancien Virgin de la place Gambetta dont l'ouverture est prévue fin 2026 [lien réservé abonné]

Depuis, la société Bordeaux Gambetta Investment a été placée en liquidation judiciaire par la force des choses et Clubfunding est finalement obligé d'activer la procédure et la mise en oeuvre des sûretés.

Une dernière chose, encore une fuite en avant désespérée de SGM ?

La Société des Grands Magasins, propriétaire du BVH, candidate à la reprise de la librairie le Furet du Nord à Reims [lien réservé abonné]

Et bien les obligatoires ont voté pour ! Quelle idée de faire du crowdfunding entouré de neuneus... Raison de plus pour ne plus jamais rien investir sur cette plateforme.

 

[Romanof16]

Et bien les obligatoires ont voté pour ! Quelle idée de faire du crowdfunding entouré de neuneus... Raison de plus pour ne plus jamais rien investir sur cette plateforme.

Je me demande si c’est pas pipé …. Un commissaire de justice devrait être obligatoire a minima pour faire constater les votes au frais de la PF qui ADORE prolonger à vie les projets.

 

[ElJuanito]

Je me demande si c’est pas pipé …. Un commissaire de justice devrait être obligatoire a minima pour faire constater les votes au frais de la PF qui ADORE prolonger à vie les projets.

La vraie façon de reprendre contrôle de ceci serait de débouter la plateforme de son rôle de représentant de la masse, et d'assurer/faire assurer un vrai recouvrement.
Les obligataires peuvent demander une AG et mettre l'élection d'un nouveau représentant de la masse à l'ordre du jour dès lors qu'un trentième (3.33%) des votes est réuni.
Réunir les obligataires était notamment l'objet de Crowdrevolt, mais la mayonnaise n'a pas pris - pas facile de réunir des veaux dispersés et insensibles à leurs intérêts.
Une fois ceci dit, deux questions majeures :

1. Qui pour représenter la masse ? Prendre des administrateurs tiers/professionnels a un coût ...
2. ... qui porte ce coût ? Il faudrait convaincre les obligataires de remettre au pot.

 

[Berberis_1992]

Et bien les obligatoires ont voté pour !

Je me demande si c’est pas pipé

Voté pour et pas qu'un peu .......

REIMS CATHÉDRALE : 82%

DIJON LIBERTÉ : 87%

LES HALLES D’ORLÉANS : 87%

L'article de ZeroBullshit [lien réservé abonné] n'aura donc pas éveillé les consciences .......

J'attends, tout de même,impatiemment, le 2e épisode sur le BHV !

Au fait .......

"Pour rappel, la consultation prévoit un remboursement devant intervenir au plus tard le 4 septembre 2026. À défaut de remboursement à cette date, une indemnité complémentaire globale de 1 million d’euros deviendra exigible à la charge de l’opérateur et le délai sera prorogé jusqu’au 4 octobre 2026, sans possibilité de prorogation supplémentaire."

Donc, demain, on rase gratis ?

 

[Romanof16]

Voté pour et pas qu'un peu .......

REIMS CATHÉDRALE : 82%

DIJON LIBERTÉ : 87%

LES HALLES D’ORLÉANS : 87%

L'article de ZeroBullshit [lien réservé abonné] n'aura donc pas éveillé les consciences .......

J'attends, tout de même,impatiemment, le 2e épisode sur le BHV !

Au fait .......

"Pour rappel, la consultation prévoit un remboursement devant intervenir au plus tard le 4 septembre 2026. À défaut de remboursement à cette date, une indemnité complémentaire globale de 1 million d’euros deviendra exigible à la charge de l’opérateur et le délai sera prorogé jusqu’au 4 octobre 2026, sans possibilité de prorogation supplémentaire."

Donc, demain, on rase gratis ?

C’est des scores à la Nord-Coréenne

 

[Berberis_1992]

au plus tard le 4 septembre 2026

[Clubfunding] [SGM]

Perdu !
Le rendez-vous chez le barbier est remis à plus tard, fin septembre officiellement.
Maintenant que les obligataires ont accepté les résolutions, les négociations du protocole transactionnel restent à conclure (et reste à trouver le fric ! ).
Ce dernier n'étant pas signé, SGM se prend donc une indemnité complémentaire en pleine poire (du moins, c'est ce qui était présenté dans la consultation .......).
L'Histoire est une fable narrée par des conteurs ........