Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Romanof16]

LPB - Le Ranch

Préparez vous a un vote lol

La date max du remboursement était prévue le 14 Septembre

Perdu, la LPB m’a répondu qu’un prolongement serait proposé aux « investisseurs »

 

[Bv75]

[Clubfunding] [SGM]

Perdu !
Le rendez-vous chez le barbier est remis à plus tard, fin septembre officiellement.
Maintenant que les obligataires ont accepté les résolutions, les négociations du protocole transactionnel restent à conclure (et reste à trouver le fric ! ).
Ce dernier n'étant pas signé, SGM se prend donc une indemnité complémentaire en pleine poire (du moins, c'est ce qui était présenté dans la consultation .......).
L'Histoire est une fable narrée par des conteurs ........

La prolongation était soumise au versement de l’indemnité. Celle ci ne sera visiblement versée qu’en octobre. Les investisseurs se font encore une fois avoir… ça leur apprendra à valider bêtement ces résolutions.

 

[Bv75]

Projet Green Logistique - ClubFunding

Voici un petit lien intéressant qui explique pourquoi le projet part en vrille : [lien réservé abonné]. Bien sûr tout a bien été occulté par ClubFunding aux investisseurs.

 

[Berberis_1992]

La prolongation était soumise au versement de l’indemnité. Celle ci ne sera visiblement versée qu’en octobre. Les investisseurs se font encore une fois avoir…

Effectivement et pas qu'un peu !

"Les engagements réciproques des parties seraient formalisés aux termes d'un protocole d'accord
transactionnel soumis aux articles 2044 et suivants du Code civil, conclu entre l'Emetteur et le
Représentant de la Masse agissant pour le compte de la Masse des Obligataires (le "Protocole"). Les
principales stipulations du Protocole sont les suivantes."

(Le seraient formalisés me pose question .......)

Dans les résolutions, le seraient formalisés au sujet du protocole me posait question et pour cause .......

Ce dernier n'étant pas signé

Vu le message de Clubfunding d'hier, la consultation des obligataires du 24/08 repose donc entièrement sur du vent.

Dîtes-moi si je trompe mais Clubfunding nage en plein paradoxe "de l'œuf et de la poule" avec le contenu des résolutions.

 

[Romanof16]

LPB - Le Ranch

Préparez vous a un vote lol

La date max du remboursement était prévue le 14 Septembre

Perdu, la LPB m’a répondu qu’un prolongement serait proposé aux « investisseurs »

Bonjour @Thomas de LPB

Je cite la plaquette :

Une ligne de trésorerie est mise en place pour permettre à Kevin de financer la moitié du dépôt de garantie, soit 150 000 €, à la signature de la promesse. Le
remboursement de cette ligne sera assuré par les marges générées par d’autres opérations immobilières, notamment la revente d’un projet de promotion
immobilière au groupe Édouard Denis pour un montant de 850.000€. Ce projet fait l’objet d’un protocole notarié déjà signé, avec pour unique condition
suspensive restante la levée du recours des tiers. L’objectif est de finaliser la vente avec un permis de construire purgé de tout recours.

Or, comme déja évoqué sur ce forum le permis a été annulé au cours de la collecte.
[lien réservé abonné]

Une prolongation vous semble donc être la meilleur réponse quand un porteur de projets omet de dire que le permis a été annulé et que la plateforme ne vérifie pas les informations ?

 

[Romanof16]

LPB - Le Santa Maria

Bonjour @Thomas de LPB

En outre, deux lots sont actuellement sous compromis et en attente de réitération :

- le lot 5, pour 170.000 euros attendu au plus tard le 30 juillet 2026 ; et = KO
- le lot 6, pour 200.000 euros attendu le 30 aout 2026. = KO

quelle est la stratégie ? Avez vous pris en considération les remarques évoquées ?

 

[Voltrush]

Je profite que tout le monde interpelle @Thomas de LPB pour réitérer ma demande faite sur la page juste avant.

Pour La Mousse les porteurs n'ont pas l'air très réglo. Que va faire la plateforme ?
Pour Le Carrousel ils nous l'on déjà fait à l'envers une fois, pourquoi ne pas recommencer s'il n'y a pas de conséquences ? Que se passe-t('l depuis fin mai ? Vente ? pas vente ?

Que va-t-il advenir de ces projets ?
Et des autres (pour ma part près d'une vingtaine encore en portefeuille, beaucoup sont de fin 2022 ou 2023)

 

[djio101]

Et bien je repose ma question, moi aussi, à @Thomas de LPB au sujet de la Plumeria qui veut nous plumer en bons pigeons que nous sommes. Aucune nouvelle communication depuis début février... Très professionnel, ça, 7 mois sans nouvelles.
Après, si vous comptez sur un pigeon (voyageur) pour apporter les infos, c'est sûr que c'est pas gagné...

 

[InvestisseurInquiet]

La vraie façon de reprendre contrôle de ceci serait de débouter la plateforme de son rôle de représentant de la masse, et d'assurer/faire assurer un vrai recouvrement.
Les obligataires peuvent demander une AG et mettre l'élection d'un nouveau représentant de la masse à l'ordre du jour dès lors qu'un trentième (3.33%) des votes est réuni.
Réunir les obligataires était notamment l'objet de Crowdrevolt, mais la mayonnaise n'a pas pris - pas facile de réunir des veaux dispersés et insensibles à leurs intérêts.
Une fois ceci dit, deux questions majeures :

1. Qui pour représenter la masse ? Prendre des administrateurs tiers/professionnels a un coût ...
2. ... qui porte ce coût ? Il faudrait convaincre les obligataires de remettre au pot.

Il faut 3,33% pour demander la convocation d'une AG.
Si la plateforme et l'émetteur, voyant à l'ordre du jour "remplacement du représentant de la masse" ne la convoquent pas, il faut aller en justice (=> frais d'avocat) pour faire désigner un mandataire (=> rémunération du mandataire à avancer, avec la perspective illusoire de la récupérer sur l'emprunteur, qui ne paiera pas ça plus que le reste).
Ca, c'est la partie facile. Et elle n'a pas dû réussir souvent.
Ensuite, pour révoquer le représentant actuel et en nommer un autre, il faut la majorité des 2/3.
Bon courage

 

[InvestisseurInquiet]

La vraie façon de reprendre contrôle de ceci serait de débouter la plateforme de son rôle de représentant de la masse, et d'assurer/faire assurer un vrai recouvrement.
Les obligataires peuvent demander une AG et mettre l'élection d'un nouveau représentant de la masse à l'ordre du jour dès lors qu'un trentième (3.33%) des votes est réuni.
Réunir les obligataires était notamment l'objet de Crowdrevolt, mais la mayonnaise n'a pas pris - pas facile de réunir des veaux dispersés et insensibles à leurs intérêts.
Une fois ceci dit, deux questions majeures :

1. Qui pour représenter la masse ? Prendre des administrateurs tiers/professionnels a un coût ...
2. ... qui porte ce coût ? Il faudrait convaincre les obligataires de remettre au pot.

L'expérience de crowdrevolt aura montré qu'il est extrêmement difficile de réunir les obligataires. Trop de temps a passé pour des montants trop faibles pour que les gens s'en soucient encore.
Mais l'expérience montre aussi que sur les rares projets où le seuil de 3,3% a été atteint, il ne se passe rien non plus : personne ne sait quoi faire et personne ne veut être celui qui prend l'initiative.

 

[Vince008]

LPB - La Couture
Prolongation votée à 91%, non-application des pénalités 24%.
J'avais investi une somme (pas assez) symbolique dans ce projet à mes débuts sur LPB, en me disant "un projet comme ça c'est trop beau pour être vrai", j'avais posté un message sur ce forum à ce sujet à l'époque.
Après avoir vu que la seule communication du porteur sur ce projet avait eu lieu au moment où il avait amené un autre projet ("La Trouvaille") sur LPB, qui a capoté depuis pour des motifs similaires à ceux invoqués aujourd'hui pour "La Couture" (Ah ces notaires contrariants qui prennent un temps fou et lèvent des objections aux beaux projets du porteur !...), je fais partie des 9% qui ont voté Non à la prolongation.
Je ne sais pas si on peut parler d'incompétence, de malchance, ou de tactiques moins défendables concernant ce porteur, mais je reste surpris que 91% des répondants fassent preuve d'un tel optimisme en pensant qu'ajouter un délai va leur permettre de récupérer leur mise augmentée d'intérêts et de pénalités...

 

[Dallas78]

Weeximmo -- Projet "Nantes Hotel des Vignes"

SAS MANSART — Liquidation Judiciaire du 05/02/2025

Monsieur,

Comme suite à votre courriel, je vous confirme que par jugement en date du 24 juillet 2024, le Tribunal de Commerce de NANTES a ouvert un redressement judiciaire à l'égard de la SAS MANSART, ayant été converti le 5 février 2025 en liquidation judiciaire par ce même Tribunal, m'ayant désignée Liquidateur.

Votre créance, quelle qu'en soit la nature, aurait dû faire l'objet d'une déclaration de créance entre mes mains, cependant le délai de deux mois pour produire au passif de cette procédure étant aujourd'hui (largement) expiré (BODACC du 11/08/2024), je ne puis malheureusement pas la prendre en considération, sauf pour vous à vous faire relever de votre forclusion auprès du Juge-Commissaire dans les termes de l'article L.622-26 du Code de Commerce. Je vous indique néanmoins que les créanciers chirographaires n'ont rien à espérer dans ce dossier.

Vous en souhaitant néanmoins bonne réception,

Cordialement

 

[InvestisseurInquiet]

Weeximmo -- Projet "Nantes Hotel des Vignes"

SAS MANSART — Liquidation Judiciaire du 05/02/2025

Monsieur,

Comme suite à votre courriel, je vous confirme que par jugement en date du 24 juillet 2024, le Tribunal de Commerce de NANTES a ouvert un redressement judiciaire à l'égard de la SAS MANSART, ayant été converti le 5 février 2025 en liquidation judiciaire par ce même Tribunal, m'ayant désignée Liquidateur.

Votre créance, quelle qu'en soit la nature, aurait dû faire l'objet d'une déclaration de créance entre mes mains, cependant le délai de deux mois pour produire au passif de cette procédure étant aujourd'hui (largement) expiré (BODACC du 11/08/2024), je ne puis malheureusement pas la prendre en considération, sauf pour vous à vous faire relever de votre forclusion auprès du Juge-Commissaire dans les termes de l'article L.622-26 du Code de Commerce. Je vous indique néanmoins que les créanciers chirographaires n'ont rien à espérer dans ce dossier.

Vous en souhaitant néanmoins bonne réception,

Cordialement

Donc la plateforme a eu raison de ne pas déclarer la créance !!!

 

[djio101]

Raizers, qui s'est fait un site tout beau tout neuf (faut bien essayer de se donner un nouveau visage pour faire oublier son passif) a eu la bonne idée de supprimer le "forum" où les questions des investisseurs apparaissaient publiquement. Tu m'étonnes... Encore une belle preuve qu'il faut laisser tomber ce genre d'investissement.

 

[djio101]

[Anaxago][Jardin Public]

Nous souhaitons tout d'abord vous présenter nos excuses pour le manque de communication sur ce dossier au cours des derniers mois.

Cette situation ne reflète pas nos standards habituels. Toutefois, les discussions engagées avec les différentes parties prenantes (opérateur, établissements bancaires, conseils et créanciers) ont connu plusieurs évolutions successives et rapides ces derniers mois et ne nous permettaient pas de vous communiquer une information suffisamment stabilisée.

Après de longues discussions et une offre reçue puis revue à la baisse, l'opérateur a finalement vendu l'actif. Si cette cession permet de générer une liquidité partielle immédiate pour l'opération, son prix de vente de 16 M€ demeure inférieur au prix de revient global de l'actif qui s'établirait à environ 19 M€ selon les informations dont nous disposons à ce jour. Cet écart s'explique notamment par l'importance du passif accumulé au cours de l’opération, notamment une dette fiscale significative au titre de la TVA ainsi que des montants restant dus au titre des travaux et de la dette bancaire.

À ce stade, un premier montant représentant près de 40 % du capital initialement investi a été perçu et va vous être reversé. Une partie du produit de cession demeure toutefois séquestrée chez le notaire dans l’attente de la régularisation définitive du passif de la société. Nous restons ainsi dans l’attente du décompte définitif établi par le notaire, qui permettra de déterminer précisément les sommes revenant aux différents créanciers. En fonction du montant finalement libéré, un remboursement complémentaire pourrait intervenir et augmenter le taux de remboursement total du capital initialement investi. Ce montant dépendra directement de l’apurement définitif du passif mais il pourrait se situer entre 0 et 20 % du capital investi.

Malgré ce complément potentiel, l’opération se traduira par une perte en capital pour les investisseurs. La dégradation du marché immobilier depuis 2022, le manque persistant de liquidité ainsi que l’allongement significatif de la durée de portage et la hausse du coût de la dette qui en a résulté ont fortement pesé sur l’équilibre économique du business plan initial et ne permettent plus à l’opération de couvrir l’intégralité des sommes investies.

Nous vous tiendrons informés dès réception du décompte définitif du notaire et confirmation des éventuelles sommes complémentaires pouvant être libérées.

Bref, pertes prévues : entre 40 et 60% du capital et 100% des intérêts. Merci Anaxago pour le manque de suivi, la passivité, les prorogations, retards et, finalement, pertes après une gestion calamiteuse du dossier.

PS : je ne vois pas de différence, niveau communication, avec les autres investissements toujours en cours chez eux... Faut croire que leurs standards (habituels) sont vraiment, vraiment très bas..

 

[senek]

[ANAXAGO] JMI

Je résume clairement leur communication du 08/09 : perte quasi certaine de la totalité du capital investi.

un dossier soit disant Premium au moment de la souscription, et sur lequel ils nous mènent en bateau depuis près de 3 ans :-(

 

[Romanof16]

Bonjour,

Le créancier de 2nd refuse pour l'instant de donner la mainlevée. Nous n'avons aucun moyen de contraindre ce dernier.
Donc oui ces 2 ventes sont prêtes à être passées si l'emprunteur obtient la mainlevée.

Vous suggérez que l'on assigne en liquidation judiciaire ?
Pour ma part c'est une solution peu onéreuse pour LPB qui aurait l'avantage de m'éviter un sacré temps consacré au suivi de ce projet.
Pour les investisseurs c'est entre 1 et 3 ans de procédure et puis on verra bien ce qui dit la vente par le liquidateur.

Preneur de votre vision et de vos bonnes idées.

Bonjour

J’apprécie énormément de venir sur ce forum avec un ton condescendant , nous prendre de haut puis disparaître quand on vous apporte des « propositions » malgrés le fait que vous avez été payé pour cela.
Dommage de pas faire apparaître ce genre de discours lors des vidéos promos et des interviews.

Bref, je laisse tomber, cela m’a vraiment fatigué, je m’en remets à l’AMF et je verrais au final si votre responsabilité peut être engagé en cas de défaut de remboursement.
Je pense que ce type de réponse permet de montrer comment les investisseurs sont bien défendus et aura le mérite de montrer à l’AMF les limites de ce système avec une rémunération à la collecte.

Bon courage a tous sur ce forum

 

[Thomas de LPB]

Bonjour

J’apprécie énormément de venir sur ce forum avec un ton condescendant , nous prendre de haut puis disparaître quand on vous apporte des « propositions » malgrés le fait que vous avez été payé pour cela.
Dommage de pas faire apparaître ce genre de discours lors des vidéos promos et des interviews.

Bref, je laisse tomber, cela m’a vraiment fatigué, je m’en remets à l’AMF et je verrais au final si votre responsabilité peut être engagé en cas de défaut de remboursement.
Je pense que ce type de réponse permet de montrer comment les investisseurs sont bien défendus et aura le mérite de montrer à l’AMF les limites de ce système avec une rémunération à la collecte.

Bon courage a tous sur ce forum

Bonjour

Sincèrement je ne sais pas quoi répondre à votre message au risque de me faire traiter de condéscendant.

Alors pour être condescendant, je suis navré de ne pas venir chaque jour sur le forum et passer à côté de certaines questions.
Je pense qu'il y a peu de dirigeant de société avec une communauté de 200.000 personnes qui prenne le temps personnellement de faire ce genre de démarche.
Je ne demande ni merci ni félicitations mais forcément lorsque l'on formule ce genre de remarque; à forte valeur ajoutée je suis obligé de le relever.
Au passage, je rappel que vous écrivez sous des pseudo, c'est souvent plus facile.

Maintenant pour rester factuel, car c'est la seule chose qui m'intéresse et qui intéresse l'immense majorité des membres de ce forum :
- 02/09 nous avons écrit au créancier de second rang
- semaine dernière : l'emprunteur nous a sollicité à 3 reprises pour accepter une mainlevée contre paiement partiel
- 08/09 j'ai personnellement écrit au créancier de second rang pour le relancer (et accessoirement le menacer de poursuites)
- 07/09 nous avons mandaté notre cabinet d'avocat (à nos frais) pour réaliser une mise en demeure par voie d'avocat
- 09/09 nous avons reçu hier une réponse confirmant que le créancier de 2nd rang va donner sa mainlevée
- 09/09 notre équipe relation investisseurs a été chargée de réaliser un bulletin d'information

Donc allez-y, saisissez l'AMF pour ça, surchargez les de demandes qu'il ne pourront jamais traiter vu la quantité et du coup permettez aux vrais problèmes de passer entre les mailles du filet ou de se retrouver enfoui sous des centaines (des milliers mêmes) de dénonciation et autres réclamations qui leur sont adressées.

Je serais ravi de montrer à l'AMF :
- tous les échanges
- les réunions organisées pour des dizaines d'heures avec : nos avocats / l'emprunteur / le mandataire qui avait été désigné / en interne
- les milliers d'euros de frais d'avocat que nous avons supporté sans les refacturer aux investisseurs alors que les contrats nous le permettent
- les flux de remboursement reversés aux investisseurs

Si vous avez d'autres sollicitations de ce genre je vous invite,, cher Romanof16 à :
- saisir directement l'AMF et nous faire suivre copie de la saisie
- nous assigner en justice

En attendant, et vous m'en excuserez, je retourne à l'opérationnel pour les dossiers qui méritent qu'on leur consacre du temps et de l'énergie.

Thomas

 

[InvestisseurInquiet]

Bonjour

Sincèrement je ne sais pas quoi répondre à votre message au risque de me faire traiter de condéscendant.

Alors pour être condescendant, je suis navré de ne pas venir chaque jour sur le forum et passer à côté de certaines questions.
Je pense qu'il y a peu de dirigeant de société avec une communauté de 200.000 personnes qui prenne le temps personnellement de faire ce genre de démarche.
Je ne demande ni merci ni félicitations mais forcément lorsque l'on formule ce genre de remarque; à forte valeur ajoutée je suis obligé de le relever.
Au passage, je rappel que vous écrivez sous des pseudo, c'est souvent plus facile.

Maintenant pour rester factuel, car c'est la seule chose qui m'intéresse et qui intéresse l'immense majorité des membres de ce forum :
- 02/09 nous avons écrit au créancier de second rang
- semaine dernière : l'emprunteur nous a sollicité à 3 reprises pour accepter une mainlevée contre paiement partiel
- 08/09 j'ai personnellement écrit au créancier de second rang pour le relancer (et accessoirement le menacer de poursuites)
- 07/09 nous avons mandaté notre cabinet d'avocat (à nos frais) pour réaliser une mise en demeure par voie d'avocat
- 09/09 nous avons reçu hier une réponse confirmant que le créancier de 2nd rang va donner sa mainlevée
- 09/09 notre équipe relation investisseurs a été chargée de réaliser un bulletin d'information

Donc allez-y, saisissez l'AMF pour ça, surchargez les de demandes qu'il ne pourront jamais traiter vu la quantité et du coup permettez aux vrais problèmes de passer entre les mailles du filet ou de se retrouver enfoui sous des centaines (des milliers mêmes) de dénonciation et autres réclamations qui leur sont adressées.

Je serais ravi de montrer à l'AMF :
- tous les échanges
- les réunions organisées pour des dizaines d'heures avec : nos avocats / l'emprunteur / le mandataire qui avait été désigné / en interne
- les milliers d'euros de frais d'avocat que nous avons supporté sans les refacturer aux investisseurs alors que les contrats nous le permettent
- les flux de remboursement reversés aux investisseurs

Si vous avez d'autres sollicitations de ce genre je vous invite,, cher Romanof16 à :
- saisir directement l'AMF et nous faire suivre copie de la saisie
- nous assigner en justice

En attendant, et vous m'en excuserez, je retourne à l'opérationnel pour les dossiers qui méritent qu'on leur consacre du temps et de l'énergie.

Thomas

C'est pas sympa de donner des mauvais conseils :
- on ne peut pas saisir le médiateur de l'AMF directement, il faut forcément vous avoir adressé une réclamation avant ;
- vous ne prenez pas grand risque à inviter à assigner sur la qualité de votre gestion puisque un obligataire isolé sera irrecevable. Au fait, votre assurance RC Pro couvre également vos frais de justice si un investisseur vous attaque, non ?
Et puis, n'oubliez pas non plus de leur montrer aussi les due diligences effectuées sur chaque dossier avant leur commercialisation.

 

[Thomas de LPB]

C'est pas sympa de donner des mauvais conseils :
- on ne peut pas saisir le médiateur de l'AMF directement, il faut forcément vous avoir adressé une réclamation avant ;
- vous ne prenez pas grand risque à inviter à assigner sur la qualité de votre gestion puisque un obligataire isolé sera irrecevable. Au fait, votre assurance RC Pro couvre également vos frais de justice si un investisseur vous attaque, non ?
Et puis, n'oubliez pas non plus de leur montrer aussi les due diligences effectuées sur chaque dossier avant leur commercialisation.

5.000 € de franchise de frais de justice et 50.000 € de franchise sur une condamnation donc non, la carte assurance n'est pas une carte magique.
Et je vous passe les heures passées à constituer les dossiers pour l'assurance, l'avocat de l'assurance et notre avocat ainsi que les échanges, les relectures des conclusions et du suivi de l'évolution de la procédure.

Et oui, sur la seule véritable assignation reçue à ce stade l'assurance nous a évidemment demandé de lui fournir l'intégralité de nos travaux d'audit et les échanges concernant le suivi du dossier concerné.
Le résultat de leur analyse était conforme à nos attentes.
L'intégralité du dossier a été fourni bien sûr au tribunal pour appréciation et sommes confiants concernant l'issue de cette demande.