Critères pour un investissement immobilier

[Aptenodytes]

Bonjour,

Je travaille sur un projet personnel concernant l'immobilier et j'aimerais savoir quels sont vos critères les plus pertinents concernant un investissement immobilier autre que celui de la rentabilité.

Par exemple :
- Le prix du bien par rapport aux prix de vente des biens à proximité.
- Le nombre d'habitants de la commune et des communes limitrophes.
- Les établissements scolaires à proximité (rayon)
- La corrélation entre les revenus de la commune et des communes limitrophes et le prix de l'immobilier.
- Le taux de délinquance ou de criminalité ...

Dans ce projet, je ne souhaite pas prendre en considération des travaux de rénovation sur le bien.

 

[Buffeto]

il y a 3 critères à prendre en compte :
1°) l'emplacement
2°) l'emplacement
3°) l'emplacement

 

[Aptenodytes]

Que veux dire précisément "l'emplacement" pour toi ?

 

[jp19]

Que veux dire précisément "l'emplacement" pour toi ?

Au sein d'une même commune, il peut y avoir des emplacements idylliques (comme par exemple un quartier vivant sans toutefois être trop bruyant, se trouvant autour d'un super parc, d'une rivière, d'une jolie place, faisant partie d'un secteur rénové, avec facilité d'accès et de stationnement, dont le type d'habitants est **je te laisse choisir** sinon ca va dévier ;-) et d'autres emplacement qui le sont beaucoup moins (idylliques) !

 

[moietmoi]

vos critères les plus pertinents concernant un investissement immobilier autre que celui de la rentabilité.

tu fixes la barre de manière un peu étrange; sans le critère de la rentabilité, et comme nous ne sommes pas des philanthropes , il reste la plus value; donc un investissement à long terme, où le bien va prendre de la valeur(sauf 3 eme guerre mondiale)
La crise sanitaire a rebattu les cartes;
j'élimine depuis des années tout ce qui est cote Atlantique, Bretagne,et Normandie, trop proche des côtes; dans 40 ans lors de la revente, cela ne vaudra plus rien; les vendeurs offriront le permis bateau;
Donc les centres des bourgades n'ayant pas de mouvement gilets jaunes forts( pas que je ne les aime pas, mais cela dénote un service public à l'abandon et un territoire enclavé)
Les grandes villes avec des extérieurs-balcon, terrasse-
et éventuellement des maisons campagnardes avec du terrain, proche des transports en commun pour la grande ville, l'hopital, la maternité, les écoles;

si tu fais rentrer la rentabilité en ligne de compte( ce que je fais) ce choix n'est pas valable;

 

[Buffeto]

Que veux dire précisément "l'emplacement" pour toi ?

par exemple tu achètes un studio étudiant ....
l'emplacement idéal sera proche de la gare , proche de l'université et d'un arret de bus ...si ton appart est loin de la fac et du bus , forcément ça sera plus difficile à louer

 

[Buffeto]

tout ce qui est cote atlantique Bretagne,et Normandie, trop proche des côtes; dans 40 ans lors de la revente, cela ne vaudra plus rien; les vendeurs offriront le permis bateau;

oui enfin d'ici que l'Océan soit à Rennes il va se passer quelques centaines d'années je pense

 

[moietmoi]

si ton appart est loin de la fac et du bus , forcément ça sera plus difficile à louer

il faut penser à les abreuver, nos jeunes, donc proche des bars happy hours

Océan soit à Rennes

Rennes n'est pas sur la côte, pas encore..... bien sûr Rennes a été, et est sans doute une ville où il y a de bons investissements à faire...

 

[agra07]

il y a 3 critères à prendre en compte :
1°) l'emplacement
2°) l'emplacement
3°) l'emplacement

Bien sûr mais il y a aussi les qualités intrinsèques du bien comme l'exposition, le DPE et l'année de construction, non ?

 

[moietmoi]

Bien sûr mais il y a aussi les qualités intrinsèques du bien comme l'exposition, le DPE et l'année de construction, non ?

crois tu qu'un haussmannien à Paris va souffrir sur 40 ans de son classement G ? non; tout dépend si tu regardes la rentabilité ou non; les particuliers vendent leurs passoires, les institutionnels qui ont besoin de garantie à long terme les achètent;
le raisonnement est biaisé par la non prise en compte de la rentabilité....

 

[agra07]

crois tu qu'un haussmannien à Paris va souffrir sur 40 ans de son classement G ? non; tout dépend si tu regardes la rentabilité ou non; les particuliers vendent leurs passoires, les institutionnels qui ont besoin de garantie à long terme les achètent;
le raisonnement est biaisé par la non prise en compte de la rentabilité....

Il me semble avoir lu quelque part que les logements passoires thermiques ne pourront plus être mis en location à partir d'une certaine date.

 

[moietmoi]

Il me semble avoir lu quelque part que les logements passoires thermiques ne pourront plus être mis en location à partir d'une certaine date

tout à fait..mais nombre de propriétaires attendent tranquillement que leur biens vides prennent du prix; sur 30 ou 40 ans; c'est du tout bonus..... pour répondre correctement à la question, il ne faut pas éliminer le critère de rentabilité

 

[Nature]

J'allais faire la même réponse que Buffeto : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
Car ce n'est pas une simple formule fourre-tout, mais un vrai adage avisé.

En effet, pour faire un bon investissement immobilier il faut commencer par le début ( je sais c'est une tautologie).

Car ce type d'investissement impliquera fatalement soit une potentielle vente un jour, soit une recherche régulière de locataires. Et étonnamemment dans les 2 cas, quand le logement est bien situé, il n'y a aucun souci.
De plus, il faut savoir qu'il a existé et existe toujours maintes programmes dits de défiscalisation qui ont fait se noyer financièrement les investisseurs car mal placés ( sans oublier les malfaçons ...)

Quand j'ai investi dans l'immobilier à l'époque, je me mettais à la place d'un locataire (c'était pour du locatif), et je m'interrogeais sur la qualité des lieux ( Commerces ? Ecole ? Garderie ? Transports ? Tranquillité ? Nuisances ?).
Je faisais même de grandes balades à pied, puis en voiture pour avoir un ressenti.

Ceci dit, actuellement, tout s'achète, tout se vend. On n'a plus affaire à des acheteurs/investisseurs, mais à des veaux croisés avec des moutons de Panurge.
Ce qui n'empêche pas d'être avisé, car des maisons/appartements recherchés ne le seront pas nécessairement dans un futur proche ( exemples : passoires thermiques, modifications des us et coutumes, migration ville/campagne, changement de paradigmes immobiliers, etc ). Donc autant avoir un bien immobilier bien placé voire facile/rapide à vendre que de rester scotché avec celui-ci.

 

[Buffeto]

mais à des veaux croisés avec des moutons de Panurge.

mets m'en un couple de coté à des fins de conservation de l'espèce ...

 

[Damienn]

Bonjour,

Mes critères :
L'emplacement
L'emplacement
Des travaux importants à réaliser pour valoriser le bien
Un plus par rapport aux autres biens du secteur (terrasse, vue...)

 

[moietmoi]

En fait , en quoi joue l'emplacement?

si l'emplacement est unanimement jugé mauvais, le prix sera plus bas et le loyer aussi, quoique dans certaines villes les emplacements mauvais ont aussi des loyers très élevés; donc la rentabilité sera la même; voire meilleure;

bien sûr certaines zones sont à éviter, par exemple, là ou le trafic de produits illicites risquent de rendre l'immeuble inaccessible, mais autrement, ????????

 

[Buffeto]

, mais autrement, ????????

la revente dans quelques années...si l'emplacement est mauvais , il pourra etre pire ....

ma fille quand elle était encore célibataire a acheté un petit appart ,pour y vivre , dans un quartier " délicat " . en 10ans ce quartier délicat est devenu pourri ...( trafics de drogue , vols , violence etc...) .

la revente fut douloureuse 10 ans plus tard

 

[Nature]

si l'emplacement est unanimement jugé mauvais, le prix sera plus bas et le loyer aussi, quoique dans certaines villes les emplacements mauvais ont aussi des loyers très élevés; donc la rentabilité sera la même; voire meilleure;

Dans certains (rares) cas la rentabilité sera la même, voire meilleure ? Personnellement je préfère raisonner en terme de probabilités et certitudes qu'en terme d'exception ne représentant en rien le marché.

Car effectivement, certaines villes permettent de faire cela à la marge, mais certainement plus avec une mise de fond faible au départ, ce qui va limiter d'autant la rentabilité.

De plus, entre acheter un prix et acheter un rapport qualité/prix implique dans le premier cas une loterie, et dans l'autre une base plus saine de revente facile et bénéfique.

 

[Aptenodytes]

Donc la définition de l'emplacement peut être calculée (en partie) avec des paramètres tels que la délinquance et/ou la criminalité avec une courbe permettant de définir une augmentation ou une baisse depuis X années ?

 

[Buffeto]

Donc la définition de l'emplacement peut être calculée (en partie) avec des paramètres tels que la délinquance et/ou la criminalité avec une courbe permettant de définir une augmentation ou une baisse depuis X années ?

pas forcement mais tu vois bien les quartiers " corrects " et les quartiers où tu n'aimerais pas vivre ....
lorsque tu veux louer il faut te poser la question : " est ce que moi , j'aimerais habiter cet appart ? "