Crédit professionnel ou Crédit immobilier classique? quelles différence?

[passman]

Bonjour,

Nous sommes sur le point de faire l'acquisition d'un terrain sur lequel nous allons construire un local pour l'activité professionnelle de ma femme (profession libérale). Le sous seing est signé depuis peu. Nous sommes en train de chercher un financement.

Une SCI sera constituée: l'acquisition du terrain et les travaux seront financés par la SCI. Par la suite cette SCI va loué le local à ma femme pour son activité.

La comptable nous indique qu'un crédit immobilier classique peut être souscrit par la SCI. Si c'est le cas, nous n'avons aucun problème pour trouver un crédit sur 20 ans et pour trouver une assurance emprunteur.

Notre conseiller financier nous indique que seul un crédit professionnel peut être souscrit. Dans ce cas c'est problématique pour nous car peu de banque propose des crédits pro sur 20ans. De plus, notre assurance ne couvre les crédits pro que sur 15 ans.

Quelles différences y a t il entre crédit pro et crédit classique?

Je cherche à savoir si, légalement, on peut nous obligé de prendre un crédit pro plutôt d'un crédit immobilier classique?

Par avance merci pour vos renseignements,

Philippe.

 

[Aristide]

Bonjour,

Les crédits "dits immobiliers" concernent le financement de logements d'habitation (résidence principale personnelle ou locative; résidence secondaire) .

Ils sont régis par le code de la consommation et ce sont ou des "crédits réglementés" (PTZ - EL PAS - PC - employeur....) ou des crédits classiques dits "du secteur libre".

Dans votre cas, l'objet du crédit étant professionnel, le crédit concerné ne peut pas être soumis au code de la consommation; vous pourrez donc obtenir un crédit classique professionnel du secteur non réglementé.

Cdt

 

[passman]

Bonjour,

Merci pour votre réponse. Je n'arrive pas à saisir la nuance entre une SCI locative (achat ou construction à des fins de locations) pour laquelle il est possible de souscrire un crédit classique (du secteur libre) et notre cas pour lequel nous devons souscrire un crédit non réglementé? Dans notre cas nous faisons l'acquisition du terrain et la construction au nom de la SCI et nous louons le local: cela revient donc au même qu'une SCI "locative". Je ne vois pas où est la différence?

Par ailleurs, quelles sont les différences entre un crédit classique (réglementé) et un crédit professionnel (non réglementé)?

Dans notre cas le fait d'être obligé de passer par un crédit pro au lieu d'un crédit immobilier remet en cause tout notre projet (crédit pro => sur 20 ans difficile de trouver un établissement bancaire et l'assurance ne nous couvre plus!!). C'est la raison pour laquelle je cherche vraiment à comprendre les différences entre les deux types de financement.

Merci.

 

[Aristide]

Je ne peux que vous redire que les crédits dits "immobiliers" concernent le financement le logement d'habitation (principale et/ou secondaire) et sont soumis au code de la consommation.

Dans ces crédits l'on trouve tous les crédits du secteur réglementé ci-dessus évoqués et d'autres dits "du secteur libre" ou encore "du secteur non réglementé" et encore appelés "prêts classiques".

L'objet de votre projet est professionnel. Son financement ne peut donc être soumis au code de la consommation; il sera soumis au code civil.

Et le crédit qui pourrait vous être accordé sera un crédit professionnel (et non d'habitation principale ou secondaire) "classique" donc du "secteur libre/non réglementé".

La différence fondamentale est que les crédits immobiliers (secteur libre ou secteur réglementé) sont destinés à financer des logements d'habitation (principale ou secondaire) et non pas à des projets professionnels.

NB) - Rien n'interdit à une banque de consentir un prêt professionnel en 20 ans et même plus si elle y consent.

Cdt

 

[passman]

OK merci pour votre réponse.

Effectivement, même si c'est peu répandu, je pourrais trouver un crédit pro sur 20 ans. Par contre, le gros soucis concerne l'assurance. Notre assurance ne couvre les crédits pro que sur 15 ans maximum. Pour des raisons médicales, une seule assurance accepte de nous couvrir sur ce projet. Ce qui est étonnant c'est que cette même assurance accepte de nous couvrir sur 20 ans mais uniquement sur s'il s'agit d'un crédit immobilier classique (pas sur un crédit pro).

J'aurais des questions sur les crédits pro:
- existe-t-il le droit de rétractation de 10 jours comme sur un crédit immobilier classique?
- la convention AERAS s'applique-t-elle sur les crédits pro?
- pour la caution a-t-on le choix entre hypothèque et organisme de caution type "crédit logement" pour les crédits immobiliers classique?
- peut-on signer un crédit pro même si la SCI n'est pas encore constituée (nous avons juste les projets de status rédigés par le notaire)?

Par avance merci,

Philippe

 

[Aristide]

- existe-t-il le droit de rétractation de 10 jours comme sur un crédit immobilier classique?

Non; ainsi que déjà évoqué le code de la consommation ne s'applique pas aux crédits professionnels.

- la convention AERAS s'applique-t-elle sur les crédits pro?

Oui

- pour la caution a-t-on le choix entre hypothèque et organisme de caution type "crédit logement" pour les crédits immobiliers classique?

Comme son nom l'indique, Crédit Logement ne cautionne que le financement de logements.
Mais il existe des organismes de caution pour les professionnels.
A voir avec votre banque car il faut d'abord qu'elle en accepte le principe.

- peut-on signer un crédit pro même si la SCI n'est pas encore constituée (nous avons juste les projets de status rédigés par le notaire)?

Vous pouvez commencer les démarches.

Dans l'absolu ce n'est pas impossible d'aller au-delà mais il n'est pas certain que le banque l'accepte.

déblocage des fonds d'un prêt et société en cours d'immatriculation

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...t-et-societe-en-cours-dimmatriculation.15304/

Si elle l'accepte les statuts doivent être rédigés en conséquence; à voir avec votre banque, notaire et expert comptable.

A toutes fins utiles :

Conséquences de l'absence de reprise d'un engagement de prêt pour le compte d'une société en formation

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[passman]

Merci pour ces informations.

Dans le scénario suivant: je fais construire une maison d'habitation en constituant une SCI avec un crédit immobilier sur 20 ans. Je loue cette maison à un particulier la première année. Après un an de location, le locataire s'en va et je décide de louer cette maison à un professionnel (usage professionnel => bail professionnel).

Dans ce cas faut-il solder le crédit immobilier au bout d'un an et refinancer avec un crédit professionnel? Ou bien est-ce que le crédit immobilier initial peut-être maintenu?

 

[Aristide]

En supposant que le locataire titulaire d'un bail d'habitation accepte de quitter son logement au bout d'un an (?), avant de s'occuper du sort du crédit il faut d'abord que vous obteniez des services de l'urbanisme l'autorisation de changement de destination car cette éventuelle opération est réglementée.

De plus il y risque d'y avoir des incidences fiscales; réévaluation de la valeur locative en vue calcul taxe foncière.

Quant au crédit, la banque aura très probablement prévu au contrat une clause de déchéance du terme en cas de changement de destination. Ce serait à voir avec elle.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,

Nous sommes sur le point de faire l'acquisition d'un terrain sur lequel nous allons construire un local pour l'activité professionnelle de ma femme (profession libérale).

Bon nombre de professions libérales peuvent être exercées dans des "locaux" d'habitations; un bien à destination d'habitation peut très bien avoir un usage d'hébergement de profession libérale sans pour autant en changer la destination;

Par exemple dans un immeuble collectif d'habitation, le règlement de copropriété peut très bien autoriser certaines activités libérales sans pour autant avoir besoin de déclarer le lot comme surface commerciale;
il en est tout autrement pour installer un commerce dans un des lots de l'immeuble, là il faut un changement de destination, ou bien dès l'origine lors du permis de construire inclure ce lot en surface commerciale;
Puis se pose aussi les questions d'acceuil du public, donc de sécurité et de normes..

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, tu as raison

Mais dans ce cas il s'agit dès le départ d'un permis de construire pour une habitation avec des pièces principales "à vivre" et d'autres de services qui doivent respecter des règles de surfaces minimales, de volumes minimaux et autres contraintes relatives à la salubrité et à la sécurité.

Dans ce cas la partie "professionnelle" ne représente qu'une faible surface à l'intérieur de l'ensemble car la vocation première est bien l'habitation et non pas l'exercice d'une profession.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,

Nous sommes sur le point de faire l'acquisition d'un terrain sur lequel nous allons construire un local pour l'activité professionnelle de ma femme (profession libérale)

Vous allez donc déposer un permis de construire; que dit le PLU concernant ce terrain, avez vous le droit de construire une habitation, ou seulement des locaux commerciaux?
Si le seul type de locaux constructible à cet endroit sont des locaux commerciaux, vous construirez donc une surface commerciale, (ici des bureaux d'activité) ;
Par ailleurs votre profession comporte t elle l'acceuil du public? un architecte en libéral n'a pas les même contraintes qu'un médecin par exemple

 

[passman]

Bonjour,


Oui effectivement le terrain se trouve dans une zone où l'on peut construire indifféremment une habitation ou un local à usage professionnel. De plus l'activité professionnelle comporte un accueil du public.

Philippe.

 

[moietmoi]

Bonjour,


De plus l'activité professionnelle comporte un accueil du public.

Philippe.

Dans ce cadre , il me paraît difficile de "ruser". les normes de sécurité , d'accessibilité, de parking,.... étant différentes pour les locaux d'habitation et les autres;
En habitat collectif, ceci serait plus facile d'être dans un cadre parfaitement légal

Oui effectivement le terrain se trouve dans une zone où l'on peut construire indifféremment une habitation ou un local à usage professionnel

Juste pour la forme la distinction du point de vue du permis de construire,n'est pas je crois, entre habitation et professionnel, mais habitation et commercial; des locaux d'habitation pouvant très bien abriter un usage professionnel dans certaines conditions; je ne connais pas ces conditions pour de la construction individuelle;