Conseils : vendre ou pas ?

[moietmoi]

Merci ! Mon comptable m'a renvoyé vers ce tableau mais il est imprécis du coup.

Comment vérifier le montant fiscal d'amortissement pris en compte ? Est-ce qu'il est censé figurer dans une liasse fiscale ?

Bien sûr, il est présent et ton comptable doit aussi tenir un tableau des amortissements " en report" , ceux non utilisés fiscalement mais déduits comptablement.

 

[Spheagor]

Bien sûr, il est présent et ton comptable doit aussi tenir un tableau des amortissements " en report" , ceux non utilisés fiscalement mais déduits comptablement.

Mon comptable en ligne me répond que les montants et le suivi de l'amortissement sont disponibles dans la liasse fiscale, mais (sauf erreur de ma part), il me semble que ça ne reprend que les montants comptables.
Pour accéder aux montants précis, il font appel à un comptable externe... Facturé 1 400 euros
C'est un peu fort de café, je pensais que c'était compris dans la prestation de mon comptable numérique.

De toute façon, je garderai les 5 222 euros d'amortissements réellement pratiqués.
Le notaire devrait pouvoir faire les calculs au pire en cas de vente.

 

[moietmoi]

Mon comptable en ligne me répond que les montants et le suivi de l'amortissement sont disponibles dans la liasse fiscale, mais (sauf erreur de ma part), il me semble que ça ne reprend que les montants comptables.

Ça doit se voir ou se recalculer.. je vais regarder sur mes liasses pour t'aider..
Ton résultat final était 0 ou négatif ?

 

[Spheagor]

Ça doit se voir ou se recalculer.. je vais regarder sur mes liasses pour t'aider..
Ton résultat final était 0 ou négatif ?

Je crois que c'était négatif
Je n'en suis pas trop sûr
Apparemment, sur la dernière page, il est question d'amortissements non déduits sur l'exercice 🤔

 

[moietmoi]

Je crois que c'était négatif
Je n'en suis pas trop sûr
Apparemment, sur la dernière page, il est question d'amortissements non déduits sur l'exercice 🤔

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Donc ,si je comprends bien, ceci ce sont 'es tableaux de la première année ,vu qu'il n'y avait pas d'amortissement antérieur.

Il a été amorti comptablement 4780 euros et aucun n'a été consommé.
Donc on trouve 4780 à imputer éventuellement sur les années futures.

 

[Spheagor]

Oui c'est le tableau de la première année
ça marche ! je vais essayer de voir si un notaire pourrait m'aiguiller

 

[Kizzo]

Oui 👍 c'est le tableau de la première année
ça marche ! je vais essayer de voir si un notaire pourrait m'aiguiller

Perso si je suis le notaire je demande une attestation de l'expert-comptable pour avoir de quoi étayer mon dossier, je ne prends pas la responsabilité d'interpréter ce genre de données en ma qualité de collecteur d'impôts.
C'est l'inconvénient des prestataires pas chers, le jour où on a besoin de quelque chose d'un peu chiadé, on se fait rattraper à la caisse...

 

[Spheagor]

Perso si je suis le notaire je demande une attestation de l'expert-comptable pour avoir de quoi étayer mon dossier, je ne prends pas la responsabilité d'interpréter ce genre de données en ma qualité de collecteur d'impôts.
C'est l'inconvénient des prestataires pas chers, le jour où on a besoin de quelque chose d'un peu chiadé, on se fait rattraper à la caisse...

Je pensais que les notaires pouvaient directement faire les calculs sur la base des liasses fiscales communiquées 🤔 En cas de vente, il faudra leur transmettre la comptabilité je suppose ?
En tout cas, j'espère qu'ils ne vont pas facturer ou m'imposer une attestation de mon comptable qui me la facturera plus de 1 000 euros

 

[Kizzo]

Je pensais que les notaires pouvaient directement faire les calculs sur la base des liasses fiscales communiquées 🤔 En cas de vente, il faudra leur transmettre la comptabilité je suppose ?
En tout cas, j'espère qu'ils ne vont pas facturer ou m'imposer une attestation de mon comptable qui me la facturera plus de 1 000 euros

Sur la base de votre liasse fiscale je ne suis pas sûr que le notaire puisse en déduire facilement tout ce qui est à reincorporer. À un moment donné à chacun son métier aussi, le notaire n'est pas expert-comptable et une liasse fiscale n'est pas un bilan. Or, il y a un cumul à faire au cas d'espèce et tout n'est peut-être pas aussi clair pour le notaire juriste que pour vous.
Et franchement 1000€... Peut-être le prix à payer pour être tranquille...

Après chacun prend ses responsabilités, si le notaire estime qu'il veut prendre cette responsabilité libre à lui. Moi, je ne le ferais pas et d'autant moins que là c'est tout nouveau

 

[moietmoi]

Oui c'est le tableau de la première année
ça marche ! je vais essayer de voir si un notaire pourrait m'aiguiller

Attends un peu.. ici ,c'est pas mal..
Il est clair sur les documents que tu a mis que 0 ont été utilisés.
Quel résultat y a t il a déclarer?
A mon avis - quelquechose.
Sur la 2031 rubrique 7 case a bénéfice ou b déficit
A mon avis: déficit??

 

[Spheagor]

Sur la base de votre liasse fiscale je ne suis pas sûr que le notaire puisse en déduire facilement tout ce qui est à reincorporer. À un moment donné à chacun son métier aussi, le notaire n'est pas expert-comptable et une liasse fiscale n'est pas un bilan. Or, il y a un cumul à faire au cas d'espèce et tout n'est peut-être pas aussi clair pour le notaire juriste que pour vous.
Et franchement 1000€... Peut-être le prix à payer pour être tranquille...

Après chacun prend ses responsabilités, si le notaire estime qu'il veut prendre cette responsabilité libre à lui. Moi, je ne le ferais pas et d'autant moins que là c'est tout nouveau

Certes. Le plus simple sera de retenir le reliquat d'amortissements entre les loyers - les charges.

 

[Spheagor]

Attends un peu.. ici ,c'est pas mal..
Il est clair sur les documents que tu a mis que 0 ont été utilisés.
Quel résultat y a t il a déclarer?
A mon avis - quelquechose.
Sur la 2031 rubrique 7 case a bénéfice ou b déficit
A mon avis: déficit??

Oui, apparemment c'est un déficit de -4 925.66 euros :

 

[Vavavoom]

@Spheagor
Je comprends mal la relation que tu fais entre amortissements et plus-value...
A ma connaissance, en LMNP, l’amortissement fiscal est distinct de l'amortissement comptable. C'est la magie du bidule.
Exemple simplifié :
* Achat all in 200 kE
* Amortissements 15 kE par an (je sais c'est plutôt dégressif, mais bon)
* Vente au bout de 10 ans => 150 kE amortis
* Valeur comptable 50 kE, mais valeur fiscale toujours 200 kE
Donc si tu vends 250 kE au bout de 10 ans, ta plus value sera de 50 kE (250-200) et non 200 kE (250-200+150).
Ensuite, tu déduiras les abattements sur ta PV de 50 kE.
Elle est pas belle la vie ?

 

[Spheagor]

@Spheagor
Je comprends mal la relation que tu fais entre amortissements et plus-value...
A ma connaissance, en LMNP, l’amortissement fiscal est distinct de l'amortissement comptable. C'est la magie du bidule.
Exemple simplifié :
* Achat all in 200 kE
* Amortissements 15 kE par an (je sais c'est plutôt dégressif, mais bon)
* Vente au bout de 10 ans => 150 kE amortis
* Valeur comptable 50 kE, mais valeur fiscale toujours 200 kE
Donc si tu vends 250 kE au bout de 10 ans, ta plus value sera de 50 kE (250-200) et non 200 kE (250-200+150).
Ensuite, tu déduiras les abattements sur ta PV de 50 kE.
Elle est pas belle la vie ?

Il me semble que tu n'as pas pris en compte les amortissements pratiqués.
Avec la nouvelle loi, il faut réintégrer les amortissements, soit 150 000 euros dans ton exemple.

Ce qui donne :

250 000 (prix de vente) - 50 000 (prix d'achat minoré des amortissements pratiqués), soit une PV taxable de 150 000.

 

[Vavavoom]

Nouvelle loi ? Diable !
Aurais-tu un lien ou une source ?
Merci d'avance
NB : quand on a commencé il y a 10 ans, on avait vachement bossé le truc. Lors d'un rdv avec le centre des impôts, on avait me^me formé notre interlocuteur, qui n'était pas au courant ,-)

 

[moietmoi]

Nouvelle loi ? Diable !
Aurais-tu un lien ou une source ?
Merci d'avance
NB : quand on a commencé il y a 10 ans, on avait vachement bossé le truc. Lors d'un rdv avec le centre des impôts, on avait me^me formé notre interlocuteur, qui n'était pas au courant ,-)

Cela s'appelle la loi LE Meur de novembre 2024 et la loi de finance 2025.
A partir des ventes faites à partir de la promulgation de la loi( février 2025)
La valeur d'acquisition ( achat du bien ) est diminué des amortissements ayant contribués à la baisse d'impôts au cours de la location,pour le calcul de l'impôt sur la plus value.

Donc dans ton exemple on dira que ton bien a été acheté à 200-les amortissements fiscaux donc sans doute 80 au bout de 10 ans
Ta plus value sera comptée :
250-120=130ke

Voilà le texte de loi
Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C, à l'exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article."

 

[Vavavoom]

Oui je viens de voir ça, j'étais passé à côté... merci de l'info.
Heureusement, depuis qu'on est (récemment) à la retraite, on est passé automatiquement en LMP.

Bon, à te lire, ça ne s'applique pas aux acquisitions antérieures à février 2025.
Ca veut dire que sur ancien bien LMNP, les nouveaux amortissements des prochaines années ne seront toujours pas réintégrés dans la plus-value en cas de vente ?

 

[moietmoi]

Oui, apparemment c'est un déficit de -4 925.66 euros :

Afficher la pièce jointe 42388
Afficher la pièce jointe 42389

Je t'ai indiqué exactement oú il faut regarder
Sur la 2031 ligne 7

Bon, à te lire, ça ne s'applique pas aux acquisitions antérieures à février 2025.

J'ai du mal formuler..
J'ai écrit

A partir des ventes faites à partir de la promulgation de la loi( février 2025)

Donc même si tu as acheté il y a 10 ans..

Heureusement, depuis qu'on est (récemment) à la retraite, on est passé automatiquement en LMP.

Pas mal , donc tes cotisations sociales LMP, te donneront droit à une deuxième retraite en fonction de la réforme des retraites de 2023/24

 

[Vavavoom]

@moietmoi
"A partir des ventes faites à partir de la promulgation de la loi( février 2025)
Oups.... J'ai confondu ventes et achats...
Toutes mes confuses 🤒
En tous cas, c'est du brutal. C'est pas la loi Le Meur, mais la loi La Mort 😁
Z'auraient quand-même pu éviter l'effet rétroactif....
Merci de l'info !

 

[Kizzo]

@moietmoi
"A partir des ventes faites à partir de la promulgation de la loi( février 2025)
Oups.... J'ai confondu ventes et achats...
Toutes mes confuses 🤒
En tous cas, c'est du brutal. C'est pas la loi Le Meur, mais la loi La Mort 😁
Z'auraient quand-même pu éviter l'effet rétroactif....
Merci de l'info !

En même temps ce n'est que remettre l'église sur la place du village. Le LMNP était une anomalie démesurée