Conseils : vendre ou pas ?

[Buffeto]

En même temps ce n'est que remettre l'église sur la place du village. Le LMNP était une anomalie démesurée

louer une église sur la place d'un village en LMNP fallait oser ....

 

[Spheagor]

Il me semble que tu n'as pas pris en compte les amortissements pratiqués.
Avec la nouvelle loi, il faut réintégrer les amortissements, soit 150 000 euros dans ton exemple.

Ce qui donne :

250 000 (prix de vente) - 50 000 (prix d'achat minoré des amortissements pratiqués), soit une PV taxable de 150 000.

Pardon, j'avais modifié les chiffres mais j'ai omis d'actualiser le résultat : ça fait 200 000 de PV taxable.

 

[Kizzo]

louer une église sur la place d'un village en LMNP fallait oser ....

Location d'un Monument à Notre-Père ça ne pose aucun problème

 

[moietmoi]

Le LMNP était une anomalie démesurée

La cause? A un moment donné,l'état avait besoin de favoriser la location saisonnière touristique, par l'achat et la construction en masse de dizaines de milliers de logements. Ceci pour permettre au tourisme de masse de se développer en France.(Année 1960/1990..)
Mais cela a perduré...comme souvent

louer une église sur la place d'un village en LMNP fallait oser ....

C'est fait à plusieurs endroits, par des investisseurs particuliers qui ont racheté des églises et transformé en location saisonnière Airbnb.

 

[Vavavoom]

En même temps ce n'est que remettre l'église sur la place du village. Le LMNP était une anomalie démesurée

Une niche fiscale certes, mais anomalie "démesurée" faut pas exagérer.
En proche banlieue parisienne, ville chic, en ayant acheté sous le prix de marché, logements de bonne qualité et bien entretenus, loués au prix de marchés, locataires recrutés avec soin, aucun impayé et quasi zéro vacance, et en faisant TOUT nous mêmes (sauf les gros travaux), on est autour de 5% de rendement net d'impôts.
C'est bien, on se plaint pas. Et on a un peu de plus-value latente en bonus.
Mais vu le travail fourni et les risques encourus (épée de Damoclès du mauvais locataire, ou voisins pourris, ou copro qui se dégrade) c'est mérité, et c'est quand-même pas la fête du slip !

Je trouve injuste que le législateur ait appliqué un effet rétroactif : quand on décide d’acheter pour du LMNP c'est du moyen/long terme. On fait ce choix en tenant compte des avantages proposés.
Si quelques années plus tard on vous annonce "bon c’était pour de rire, désormais faudra presque tout rembourser si vous vendez bientôt" c'est quasiment du Trump dans le texte.

 

[Kizzo]

Une niche fiscale certes, mais anomalie "démesurée" faut pas exagérer.
En proche banlieue parisienne, ville chic, en ayant acheté sous le prix de marché, logements de bonne qualité et bien entretenus, loués au prix de marchés, locataires recrutés avec soin, aucun impayé et quasi zéro vacance, et en faisant TOUT nous mêmes (sauf les gros travaux), on est à un gros 5% de rendement net d'impôts.
C'est bien, on se plaint pas. Et on a un peu de plus-value latente en bonus.
Mais vu le travail fourni et les risques encourus (épée de Damoclès du mauvais locataire, ou voisins pourris, ou copro qui se dégrade) c'est mérité, et c'est quand-même pas la fête du slip !

Je trouve injuste que le législateur ait appliqué un effet rétroactif : quand on décide d’acheter pour du LMNP c'est du moyen/long terme. On fait ce choix en tenant compte des avantages proposés.
Si quelques années plus tard on vous annonce "bon c’était pour de rire, désormais faudra presque tout rembourser si vous vendez bientôt" c'est quasiment du Trump dans le texte.

Comment justifier que loué nu c'est une fiscalité certaine et loué avec 1 lit des assiettes et 3 chaises hop la fiscalité disparaît ?
Les prestations c'est ultra accessoire dans la location meublée, l'essentiel du contrat de location porte sur la mise à disposition d'un logement, donc en quoi cela devrait avoir une fiscalité aussi différenciée ?
Faut pas non plus survendre la prise de risque : en nu on a exactement les mêmes enjeux.

Pour ce qui est de la fiscalité évolutive (vive la France), on ne doit jamais faire une opération dont la rentabilité repose essentiellement/exclusivement sur la fiscalité sinon ça signifie que le business model n'est pas bon.

Et il n'y a pas de rétroactivité fiscale, c'est anticonstitutionnel.
La loi concerne les ventes A VENIR pas les ventes passées. Et personne ne peut dire que c'est injuste dans la mesure où personne ne peut déjà affirmer s'il fera ou pas une plus-value le jour où éventuellement il revendrait à une date indéterminée dans un contexte inconnu...

 

[Vavavoom]

Vous caricaturez. Le débat est clos de mon côté.

 

[moietmoi]

Vous caricaturez. Le débat est clos de mon côté.

Sans caricaturer, j'ai vécu 3 changements du régime de la plus value immobilière.
Le dernier en date:
J'avais un bien, qui , au terme de 15 ans de détention en 2011 était exonéré de l'impôt sur la plus value.
Mais je l'ai vendu en 2013, et j'ai été imposé fortement,car à partir de 2012, on est passé de 15 ans à 30 ans pour ne plus avoir d'impôts...
C'était si l'on veut , rétroactif.

 

[Vavavoom]

Sans caricaturer, j'ai vécu 3 changements du régime de la plus value immobilière.
Le dernier en date:
J'avais un bien, qui , au terme de 15 ans de détention en 2011 était exonéré de l'impôt sur la plus value.
Mais je l'ai vendu en 2013, et j'ai été imposé fortement,car à partir de 2012, on est passé de 15 ans à 30 ans pour ne plus avoir d'impôts...
C'était si l'on veut , rétroactif.

Oui, c'est exactement ça que je critique :
Bien entendu qu'on peut faire évoluer les lois (manquerait plus que ça). Mais à partir de la date de promulgation. Picétou.

Sinon c'est comme acheter en 2022 une voiture garantie 5 ans (c'est pas forcément QUE pour ça qu'on l'achète, hein), et qu'en 2025, le constructeur ramène cette garantie à 3 ans pour tous les nouveaux véhicules... mais aussi pour les anciens !

Je me souviens qu'à une époque un gouvernement touché par la grâce a imposé les 35h à tous (pourquoi pas), mais payées... 39 ! Absurdité économique s'il en est.

Que diraient les contempteurs de notre petite niche LMNP si on leur disait désormais :
1- Allez hop, on repasse désormais aux 39h, mais payées logiquement 35. Pourquoi pas.
2- Mais en plus vous devez à l'Etat toutes les heures payées non travaillées depuis 1998 ! Même avec un petit dégrèvement en fonction de la durée, pas sûr qu'ils sabrent le champagne ;-)

 

[Kizzo]

Bien entendu qu'on peut faire évoluer les lois (manquerait plus que ça). Mais à partir de la date de promulgation. Picétou.

Et c'est ce qu'ils ont fait : aucune plus-value des années précédentes ne sera recalculée, seules les cessions à venir sont concernées.
Donc tout est en ordre

 

[Vavavoom]

Et c'est ce qu'ils ont fait : aucune plus-value des années précédentes ne sera recalculée, seules les cessions à venir sont concernées.
Donc tout est en ordre

??
J'avais compris que :
1- Si j'ai vendu à J-1, mes amortissements ne sont pas déduits de la valeur du bien.
2- Si je vends à J+1, paf ! Ma plus-value est désormais augmentée de mes X kE d'amortissements.

Encore une fois je m'en fous, suis passé récemment en LMP. C'est le principe qui me choque.

 

[Kizzo]

??
J'avais compris que :
1- Si j'ai vendu à J-1, mes amortissements ne sont pas déduits de la valeur du bien.
2- Si je vends à J+1, paf ! Ma plus-value est désormais augmentée de mes X kE d'amortissements.

Encore une fois je m'en fous, suis passé récemment en LMP. C'est le principe qui me choque.

La loi promulguée concerne les cessions à compter de 2025. Donc celui qui a vendu en 2024 ou avant n'est pas concerné.

 

[moietmoi]

La loi promulguée concerne les cessions à compter de 2025. Donc celui qui a vendu en 2024 ou avant n'est pas concerné.

Bonjour Kizzo,
clairvoyant d'habitude, je te trouve très fermé sur ce point;

j'ai vendu en Février 2013; j ai payé plus de 25 000 euros d'impôt sur la plus value; j'aurais vendu le même bien 1 an et demi avant, au même prix je n'aurais pas eu d'impôt sur la plus value;
c'est bien une forme d'effet rétroactif;

Chat échaudé craint l'eau froide, alors j'ai vendu en 2024 mes lmnp qui avaient beaucoup d'amortissements consommés; l'autre solution aurait été de passer lmp,afin de bénéficier de l'exonération dans quelques années; mais l'encadrement des loyers rendait mes biens moins rentables

 

[Kizzo]

Bonjour Kizzo,
clairvoyant d'habitude, je te trouve très fermé sur ce point;

j'ai vendu en Février 2013; j ai payé plus de 25 000 euros d'impôt sur la plus value; j'aurais vendu le même bien 1 an et demi avant, au même prix je n'aurais pas eu d'impôt sur la plus value;
c'est bien une forme d'effet rétroactif;

Chat échaudé craint l'eau froide, alors j'ai vendu en 2024 mes lmnp qui avaient beaucoup d'amortissements consommés;

Je comprends la logique qui est tenue, là n'est pas la question.
Mais la loi de finance étant annuelle je ne peux pas considérer autrement les choses, ce qui est valable à un instant T ne l'est plus par la suite.

Je déplore fortement l'instabilité fiscale et plus encore l'incapacité à tenir des budgets...

Mais d'un point de vue strictement intellectuel, ce qui se passe pour le LMNP aujourd'hui, c'est ce qui s'est passé sur l'abattement sur cessions de valeurs mobilières sur les CTO au début des années 2000. Je peux dire la même chose sur la TVA, les PS, les cotisations sociales etc...
dois-je considérer que ce qui n'existait pas quand je suis né, quand j'ai commencé à toucher un salaire etc. et qui s'applique à présent est considéré comme rétroactif au motif que ça change mes plans pour l'avenir ? Pour moi la définition de rétroactif c'est "qui agit sur des événements passés". Au cas d'espèce ce n'est pas le cas il me semble

 

[moietmoi]

dois-je considérer que ce qui n'existait pas quand je suis né, quand j'ai commencé à toucher un salaire etc. et qui s'applique à présent est considéré comme rétroactif au motif que ça change mes plans pour l'avenir ? Pour moi la définition de rétroactif c'est "qui agit sur des événements passés". Au cas d'espèce ce n'est pas le cas il me semble

Mais si on vient te dire, que les économies de ton livret A ont été faites sur la base du salaire d'il y a 15 ans et que quand tu utiliseras ces économies, tu dois payer des cotisations supplémentaires sur ton salaire de 2010, tu trouveras que c'est rétroactif...
Or ,c'est ce qui se passe pour les lmnp.
Au moment de réaliser l'échange , on vient retravailler artificiellement le prix initial...

 

[Kizzo]

Mais si on vient te dire, que les économies de ton livret A ont été faites sur la base du salaire d'il y a 15 ans et que quand tu utiliseras ces économies, tu dois payer des cotisations supplémentaires sur ton salaire de 2010, tu trouveras que c'est rétroactif...
Or ,c'est ce qui se passe pour les lmnp.
Au moment de réaliser l'échange , on vient retravailler artificiellement le prix initial...

Alors pour l'exemple avec le Livret A que tu cités, oui là il y aurait une rétroactivité.

Mais pour la suite non je ne suis pas d'accord on n'a pas changé ton prix d'acquisition puisqu'en € tu as payé la même chose, ton titre de propriété est le même et dans ton bilan la valeur inscrite au brut n'a pas changé.
On a changé le mode de calcul de la plus-value imposable. Tu n'a pas acheté ton bien plus cher. On réintègre pour la PV les amortissements déduits des revenus. Rien d'autre. Ça passe par une mécanique comptable c'est tout.
Ça ne choque pas de créer une charge "amortissement" qui n'est "pas vraiment" une charge (c'est tout autant artificiel que ce que tu appelles le retravail du prix) alors pourquoi en sens inverse il devrait en être autrement ?

 

[moietmoi]

Ça ne choque pas de créer une charge "amortissement" qui n'est "pas vraiment" une charge (c'est tout autant artificiel que ce que tu appelles le retravail du prix) alors pourquoi en sens inverse il devrait en être autrement ?

Là, aucun souci.
Je ne mène aucune bataille.
Juste ,je trouve que cela aurait été plus juste, mais moins rémunérateur pour l'état ,d'adopter ce qui à un moment avait été proposé en amendement,de le faire pour toutes les locations commençant à partir de la date de la loi..
Mais cela en est autrement...

 

[Spheagor]

Salut à tous !

Je me demandais si le droit de préemption du locataire s'appliquait en cas de congé pour vente, s'il s'agit d'une location meublée.

Normalement, ce droit concerne la location vide mais ce n'est pas très clair apparemment

 

[moietmoi]

Salut à tous !

Je me demandais si le droit de préemption du locataire s'appliquait en cas de congé pour vente, s'il s'agit d'une location meublée.

Normalement, ce droit concerne la location vide mais ce n'est pas très clair apparemment

Il n'y a pas de droit de préemption en meublé, sauf pour les baux commerciaux, introduit par la loi dite Pinel.
Ceci concerne des locations gérées type étudiants ,EHPAD ,tourisme