Conseils : vendre ou pas ?

[Spheagor]

Salut à tous

Je sollicite vos conseils

Depuis deux ans, j'ai mis en location LMNP un logement que j'avais acheté sur fonds propres.

L'année prochaine ou celle d'après, je vais commencer à payer un peu d'impôts dessus (je n'avais pas pu déduire/amortir les frais de notaire et d'agence). Cependant, les impôts devraient être repoussés à nouveau avec l'achat de mon nouveau bien avec de lourds travaux.

Pour autant, je m'interroge sur l'opportunité de conserver ce premier LMNP acquis sur fonds propres.
Plus le temps va passer, plus je vais perdre le "cash" investi à l'origine en cas de vente avec la réintégration des amortissements. C'est l'impression que ça me donne (même si on prend en compte les abattements pour durée de détention : il y aura de plus en plus d'amortissements à réintégrer au fil du temps).

Ca fait moins de trois ans que je l'ai acquis et je n'ai pratiqué que deux ans d'amortissement. Si je vends cette année en ajoutant les frais de notaire et d'agence, ça devrait peu ou prou compenser la réintégration des amortissements. La PV taxable devrait rester faible, même si à taux plein car pas d'abattement pour durée de détention.

Qu'en pensez-vous ? Que feriez-vous dans ma situation ?

En vous remerciant encore pour vos conseils avisés

 

[Buffeto]

Que feriez-vous dans ma situation ?

compliqué de répondre sans en savoir plus sur les objectifs et la situation patrimoniale globale

 

[Spheagor]

compliqué de répondre sans en savoir plus sur les objectifs et la situation patrimoniale globale

En fait, ce bien n'est pas très rentable.
Les charges de copropriété sont très élevées (vieil immeuble des années 70 avec chauffage collectif et gardien notamment), 1 900 euros par an pour un loyer annuel de 8 400.

Je voudrais récupérer le cash pour réinvestir dans des projets plus rentables à crédit. Ca me donnera plus de capacité d'apport.

J'envisage également de solder mon crédit de résidence principale avec le cash récupéré, afin de réduire mon taux d'endettement.

 

[Buffeto]

En fait, ce bien n'est pas très rentable.
Les charges de copropriété sont très élevées (vieil immeuble des années 70 avec chauffage collectif et gardien notamment), 1 900 euros par an pour un loyer annuel de 8 400.

la question est : vas tu trouver un acheteur au prix que tu en demandes dans ces conditions ?

 

[niklos]

Je confirme

J'envisage également de solder mon crédit de résidence principale avec le cash récupéré, afin de réduire mon taux d'endettement.

Attention quand même au taux du crédit en question, il n'est pas forcement rentable de le rembourser par anticipation. A étudier.

 

[Spheagor]

la question est : vas tu trouver un acheteur au prix que tu en demandes dans ces conditions ?

La vente risque de prendre du temps pour sûr, mais je suis dans une assez grande ville près de Paris (RER A à pied)
J'ose croise qu'il y aura de la demande (même avec le prix fort que je vais sans doute mettre )

 

[Buffeto]

J'ose croise qu'il y aura de la demande (même avec le prix fort que je vais sans doute mettre )

as tu consulté les annonces dans le meme quartier ?

 

[Spheagor]

Je confirme

Attention quand même au taux du crédit en question, il n'est pas forcement rentable de le rembourser par anticipation. A étudier.

Tu confirmes que ce n'est pas une bonne idée de vendre ?

Le crédit de ma résidence principale avait un taux assez faible (c'était avant la remontée des taux), à moins de 3 %.
J'ai des mensualités assez élevées (1 300 euros) et le crédit ne peut être rallongé que de deux ans.
Je resterai donc avec un fort taux d'endettement pendant les 10 ans restants.
Alors que si je le solde, je me retrouverai libre et avec a priori plus d'aisance pour investir

 

[moietmoi]

Ca fait moins de trois ans que je l'ai acquis

La vente risque de prendre du temps pour sûr, mais je suis dans une assez grande ville près de Paris (RER A à pied)
J'ose croise qu'il y aura de la demande (même avec le prix fort que je vais sans doute mettre )

Bonjour,
Le prix en moyenne ont baissé de 10 à 20% en région parisienne en 3 ans.
Il serait donc normal que tu fasses une lourde perte .
Si je calcule bien, tu as utilisé à peu près 9500 euros d'amortissement.
À mon avis tu seras en moins value.
Donc il faudrait vérifier toutes ces hypothèses pour te faire une vraie idée .
Par ailleurs, comptes tu vendre le bien loué?

 

[niklos]

Tu confirmes que ce n'est pas une bonne idée de vendre ?

Je confirme que, en fonction du taux, il peut ne pas être intéressant de le rembourser de manière anticipé.
3% c'est un poil moins que ce qui se fait aujourd'hui en moyenne. A voir en fonction de la durée.
Mais du coup, c'est pas un taux exceptionnel comme on pouvait avoir il y a 3/4 ans.

 

[Spheagor]

as tu consulté les annonces dans le meme quartier ?

Bonjour,
Le prix en moyenne ont baissé de 10 à 20% en région parisienne en 3 ans.
Il serait donc normal que tu fasses une lourde perte .
Si je calcule bien, tu as utilisé a peu près 9500 euros d'amortissement.
À mon avis tu seras en moins value.
Donc il faudrait vérifier toutes ces hypothèses pour te faire une vraie idée .
Par ailleurs, comptes tu vendre le bien loué?

Oui, les prix ont un peu baissé. Mais d'un autre côté, plus je vais attendre pour vendre, plus la PV sera taxée à cause des amortissements réintégrés, et il n'est pas dit que les prix augmentent significativement à terme

Je le vendrai inoccupé dans tous les cas.

 

[Spheagor]

Je confirme que, en fonction du taux, il peut ne pas être intéressant de le rembourser de manière anticipé.
3% c'est un poil moins que ce qui se fait aujourd'hui en moyenne. A voir en fonction de la durée.
Mais du coup, c'est pas un taux exceptionnel comme on pouvait avoir il y a 3/4 ans.

Je vois !
Tu le déconseillerais donc ?

D'un autre côté, si je le solde, ça me donne plus de marge pour réinvestir avec plus de facilités.

 

[niklos]

Tu le déconseillerais donc ?

Dans le cas présent, non. Les taux actuels étant grosso modo les mêmes que celui que tu as.

 

[moietmoi]

Oui, les prix ont un peu baissé. Mais d'un autre côté, plus je vais attendre pour vendre, plus la PV sera taxée à cause des amortissements réintégrés..

Je le vendrai inoccupé dans tous les cas.

Il serait bien étonnant que tu sois en plus value avant 7 ou 8 ans.
Je ne pense pas que l'impôt sur une éventuelle plus value est une question.
La question qui peut se poser: prends tu ta perte ou continues tu?

 

[Spheagor]

Il serait bien étonnant que tu sois en plus value avant 7 ou 8 ans.
Je ne pense pas que l'impôt sur une éventuelle plus value est une question.
La question qui peut se poser: prends tu ta perte ou continues tu?

Je pense que je vais devoir prendre la perte

J'ai à peu près 7 000 euros d'amortissement par an.

Dans 5 ans, ça fera à peu près 30 000 euros d'amortissement à réintégrer.

Donc même si je vends avec une moins-value (ou petite plus-value en étant optimiste), j'aurais une lourde taxation à cause des amortissements à réintégrer.

Alors que si je vends maintenant, je ne paierai quasiment aucune fiscalité

 

[moietmoi]

J'ai à peu près 7 000 euros d'amortissement par an.

Cela me paraît curieux par rapport aux chiffres que tu donnes
8400 de loyer
1900 de charges
Taxe foncière,je suppose 1100
Cfe je suppose 300
Comptable je suppose 300
Assurance pno 150
Divers 200
Reste donc 4450 à éponger par les amortissements..
N'oublies pas que pour la plus value, on ne compte pas les amortissements comptables, mais uniquement ceux que l'on a utilisé pour ramener le résultat à 0.

Je pense que je vais devoir prendre la perte

Je n'ai pas d'avis, juste j'essaye de raisonner pour avoir les bons chiffres en main.

 

[Kizzo]

Peut-être faut-il intégrer dans le calcul de rentabilité de l'opération que vendre dans quelques années c'est aussi encaisser ses loyers, donc avoir de la trésorerie puisque le bien est acquis sans emprunt.

 

[Spheagor]

Cela me paraît curieux par rapport aux chiffres que tu donnes
8400 de loyer
1900 de charges
Taxe foncière,je suppose 1100
Cfe je suppose 300
Comptable je suppose 300
Assurance pno 150
Divers 200
Reste donc 4450 à éponger par les amortissements..
N'oublies pas que pour la plus value, on ne compte pas les amortissements comptables, mais uniquement ceux que l'on a utilisé pour ramener le résultat à 0.


Je n'ai pas d'avis, juste j'essaye de raisonner pour avoir les bons chiffres en main.

Je viens de regarder sur mon outil comptable pour l'année 2024 :


6 690,80 euros d'amortissement

3 178 euros de charges

Si j'ai bien compris, les charges s'imputent d'abord puis les amortissements.

Après imputation des charges sur les loyers de 8 400 euros, ça fait donc 5 222 euros à éponger par les amortissements.

Je ne comprends donc pas trop pourquoi mon comptable indique une "dotation aux amortissements" de 6 690,80 euros. Quelque chose m'échappe 🤔

 

[moietmoi]

Je ne comprends donc pas trop pourquoi mon comptable indique une "dotation aux amortissements" de 6 690,80 euros. Quelque chose m'échappe 🤔

Le bien est amorti indépendamment de la fiscalité.
L'amortissement comptable de l'année est de 6690 euros.
Mais le besoin pour amener ton revenu à zéro est de 5222( je n'ai pas vérifié cette valeur) donc on utilise 5222 et on garde sur une feuille de papier brouillon 6690-5222, qui pourront être utilisés plus tard , sur les bénéfices des autres années.
Pour le calcul de la plus value , seule la partie qui a été utilisé pour amener ton résultat à 0 est à considerer.

 

[Spheagor]

Merci ! Mon comptable m'a renvoyé vers ce tableau mais il est imprécis du coup.

Comment vérifier le montant fiscal d'amortissement pris en compte ? Est-ce qu'il est censé figurer dans une liasse fiscale ?