Conseils placement / optimisation épargne

[Stv]

Une deuxième AV est en cours d'ouverture : Linxea Spirit dans une optique 50% fonds ALT2 et 50% SCPI.

Il y a quand même quelque chose qui me turlupine, l'érosion lente des parts de SCPI au fil du temps à cause des frais.
Sur Spirit les dividendes des SCPI sont versés sur le fonds euro, les frais sont prélevés sur les parts de SCPI ce qui réduit petit à petit ces parts et donc le montant total de l'investissement (en partant du principe qu'on ne réinjecte pas les dividendes).
Un bien immo est censé prendre de la valeur, comment cela se traduit-t-il pour une SCPI ? une revalorisation de la part qui augmente le capital ? Cela compense-t-il l'érosion dû aux frais ?

 

[paal]

Une deuxième AV est en cours d'ouverture : Linxea Spirit dans une optique 50% fonds ALT2 et 50% SCPI.
Il y a quand même quelque chose qui me turlupine, l'érosion lente des parts de SCPI au fil du temps à cause des frais.
Sur Spirit les dividendes des SCPI sont versés sur le fonds euro, les frais sont prélevés sur les parts de SCPI ce qui réduit petit à petit ces parts et donc le montant total de l'investissement (en partant du principe qu'on ne réinjecte pas les dividendes).

Mais c'est ainsi que procèdent tous les assureurs qui vous proposent des UC, et dans le cas présent, il faut considérer vos SCPI comme étant des UC immobilières ...

Ainsi les loyers (les revenus), viennent grossir le fonds Euros, alors que les frais de gestion sont prélevés sur le nombre de parts de SCPI - comme il est procédé pour les UC financières

Ensuite il y a la valorisation de chaque part et là il va vous falloir consulter les différentes valeurs liquidatives qui doivent être moins fréquentes qu'avec une UC financière.

Un bien immo est censé prendre de la valeur, comment cela se traduit-t-il pour une SCPI ? Une revalorisation de la part qui augmente le capital ?
Cela compense-t-il l'érosion dû aux frais ?

Dans le cas présenté, vous avez fait le choix de détenir des parcelles de parts de SCPI, alors qu'en les souscrivant directement, vous auriez eu un nombre entier de parts ...

Dans le processus choisi :
- vous allez obtenir un nombre d'UC immobilières (sur la base de choix d'une SCPI)
- vous allez supporter des frais de gestion, ce qui mathématiquement va réduite le nombre d'UC immo détenues
- vous allez bénéficier d'une actualisation de la valeur liquidative de cette UC (mais cette valeur peut monter, mais peut aussi parfois baisser, en fonction de la valeur de a SCPI elle-même) ; les marchés immobiliers sont généralement en hausse sur le long terme, mais ce n'est pas immuable

Là aussi, et comme ce type de placement nécessite de la durée, il faut en conséquence bien surveiller l'évolution des valeurs liquidatives (aussi bien celle de la SCPI - comme si souscrite en directe) que celle de l'UC qui est sensée répliquer les performances de la SCPI

Il vous faut donc avoir du temps devant vous, d'une part pour vous familiariser avec ces produits, et d'autre part pour choisir comment les souscrire plus ou moins progressivement ; c'est un des avantages de ce type de produit, on peut y aller progressivement ...

 

[Stv]

Dans l'idée non je souhaite placer directement 10K donc 5K sur les SCPI (quelle répartition au sein des SCPI j'en sais rien pour le moment). C'est bien sûr pour du long terme, je place et j'y touche plus.

 

[paal]

Dans l'idée non je souhaite placer directement 10K donc 5K sur les SCPI (quelle répartition au sein des SCPI j'en sais rien pour le moment).
C'est bien sûr pour du long terme, je place et j'y touche plus.

Compte tenu qu'il y aira des frais de gestion prélevés, ce serait plutôt :
- je place l'essentiel en une première fois
- puis tous les 4 ou 5 ans, j'en rajoute une petite couche, après avoir pris connaissance des valeurs récentes des UC

 

[Stv]

Oui je compte en rajouter plus tard.
Pour le moment j'en suis toujours à répartir mon épargne existante entre les différents actifs. Une fois cette première étape terminée, je me concentrerai sur les placements mensuels.

J'attends les identifiants pour le contrat Spirica, en attendant je réfléchis à la répartition sur les SCPI/SCI

Je retiens cette répartition pour un total de 10K :
5K Fonds euro ALT
2K SCI CAPIMMO
2K SCPI PRIMOVIE
1K PATRIMO COMMERCE

Pourquoi ces choix ? Pour la SCI pour les frais de gestion, les deux autres SCPI ont des frais de gestion normal pour des SCPI et de bonnes performances. C'est aussi ceux-là qui reviennent souvent dans les discussions (j'ai pas poussé la recherche plus loin vu les sommes qui restent modestes).

Qu'en pensez vous ?

 

[Stv]

Elle ne semble pas passionner ma question
Enfin de toute façon je ne peux toujours rien faire, comme avec le contrat Suravenir les login tardent à arriver de la part de l'assureur et de linxea que j'ai du relancer.

 

[poam5356]

Elle ne semble pas passionner ma question

Effectivement, pas vraiment passionnante parce que, des SCPI, on y investit et on laisse passer le temps, longtemps, très longtemps puisque ce type de placement doit se valoriser à un rythme assez faible qui demande parfois une dizaine d'années pour gommer les frais d'entrée. Il reste les loyers, et c'est bien l'intérêt du produit.
Si on considère que le fonds euro ALT (avec un 2 maintenant, me semble-t-il) doit être investi à 70% en immobilier, vous avez une AV qui, au final, est investie à 85% en immobilier.
Il ne faudrait pas qu'arrive un retournement de tendance.

 

[Stv]

Oui c'et un risque, en même temps cette AV je l'ouvre spécifiquement pour de l'immo sinon j'aurais simplement renforcer Suravenir donc on verra bien.

 

[poam5356]

D'accord.
J'y pense à l'instant, il y a 2 fonds euros dans l'AV, non?
Et les revenus des SCPI vont dans le fonds investi en obligations, et non pas dans le fonds dynamiques.
Oui/non?

 

[donk]

J'y pense à l'instant, il y a 2 fonds euros dans l'AV, non?

Oui

Et les revenus des SCPI vont dans le fonds investi en obligations, et non pas dans le fonds dynamiques.

Les revenus des SCPI sont versés sur le fonds euro classique.

@Stv, pourquoi privilégies-tu CAPIMMO et PRIMOVIE par rapport à PATRIMO COMMERCE?

 

[Stv]

CAPIMMO car c'est une SCI et donc par rapport aux frais qui sont plus faible.
PRIMOVIE sans raison particulière, les perf sont similaires.

Par contre une grosse part de PRIMOVIE est en Ile de France contrairement à PATRIMO... si l'immo finit par baisser en IDF comme on l'entend de temps en temps, ce choix n'est peut-être pas le plus judicieux...

J'hésite à supprimer une des SCPI pour ne garder que 3 lignes (ALT, SCI, SCPI), vu les faibles montants je me dis que ça ne sert à rien de m'éparpiller autant.

 

[poam5356]

Finalement, je trouve que la répartition est plutôt pas mal.
Le fonds euros est obligataire et va recevoir les revenus de la, ou des, SCPI.
La SCI capitalise, elle ne distribue donc pas de revenus.
Au final, vous maintenez la répartition entre obligations et immobilier.
Maintenant : garder 1 ou 2 scpi. Il faudrait étudier les 2 scpi retenues pour voir s'il est préférable de n'en retenir qu'une seule : Commerces et/ou la santé.

 

[Stv]

Je viens de recevoir mes identifiants, du coup j'ai opté pour l'option initiale et répartis sur les 2 SCPI et la SCI.
Pour le reste Wait and see...

 

[as89]

Mais plutôt que du Suravenir Opportunités qui a un meilleur rendement.
Mais vous allez me dire : "Oui, mais il faut prendre 40% d'UC par versement !". Et je vais vous répondre qu'une fois le versement fait, vous pouvez arbitrer le montant investit sur les UC vers le fonds en euros Suravenir Rendement. Ce qui vous fait au final, 60% de Suravenir Opportunités et 40% de Suravenir Rendement. Ce qui est bien mieux que 100% de Suravenir Rendement.
Ensuite, vous pouvez encore optimiser votre AV en 100% garantie en faisant un rachat des 40% de Suravenir Rendement, puis un reversement de ces 40% avec 60% de Suravenir Opportunités et 40% d'UC... Etc...

Bonjour lopali, désolé pour le déterrage de sujet, mais à propos de cette méthode que j'envisage d'appliquer, je m'interroge quant à la première étape qui consiste à arbitrer les 40% d'UC vers Suravenir Rendement : n'est-il pas possible de racheter toutes les UC directement, sans passer par cet arbitrage ? Qu'aurais-je loupé dans l'histoire ?

 

[Merlynx]

Bonjour,
il est bien entendu possible de racheter les 40% UCs directement, sans passer par Suravenir Rendement

 

[lopali]

n'est-il pas possible de racheter toutes les UC directement, sans passer par cet arbitrage ?

Oui, c'est possible.

Qu'aurais-je loupé dans l'histoire ?

Si vous profitez d'une offre avec prime lors de ce versement, il peut vous être demandé de respecter les conditions de l'offre jusqu'à une certaine date plus ou moins lointaine. Et donc, en attendant cette échéance pour le rachat, l'arbitrage vers le fonds en euros sera à réaliser pour les personnes allergiques au risque.

 

[as89]

Merci, c'est parfaitement clair. Je pensais néanmoins que "le maintien des conditions de l'offre" impliquaient également de maintenir la part investie sur des UC, et qu'arbitrer vers un fonds euro avant le versement de la prime risquait d'annuler l'éligibilité à celle-ci.

 

[Merlynx]

Tout à fait, arbitrer vers le fond euros ne respecte pas forcément les conditions de l'offre si l'offre parle de % d'UC investis.

 

[Merlynx]

Bon ceci dit, je n'ai jamais entendu quelqu'un se plaindre d'une prime retirée... mais ça doit arriver j'imagine

 

[lopali]

Je pensais néanmoins que "le maintien des conditions de l'offre" impliquaient également de maintenir la part investie sur des UC, et qu'arbitrer vers un fonds euro avant le versement de la prime risquait d'annuler l'éligibilité à celle-ci.

Je ne l'ai jamais vu, ni subi. Pourtant on est beaucoup à en avoir abusé sur cBanque. Et au niveau risque, ce serait contre toute logique de bonne gestion de la part du courtier.