Conseils montage / prêt Immo

[Jualex1362]

Bonjour à tous,

Je lis depuis quelques temps les discussions de ce forum avec grand intérêt, et j’aurais besoin s’il vous plaît de vos conseils avisés.

Je guète depuis plusieurs mois un terrain qui devait être mis en vente l’été prochain, mais qui finalement a été mis en vente en Décembre.
Nous faisons une offre au prix dans la foulée car nous savons que beaucoup de personnes sont intéressées, et devrions signer le compromis debut février.

Projet:

- Terrain: 225000€
- Frais de notaire: 18000€
- Taxe aménagement: 6000€
- Garantie: 4000€
- Construction : 200000€
- Frais annexes (aménagement, cuisine etc..): 10000€

A noter que nous sommes déjà propriétaires de notre RP.

Le 1er soucis que nous rencontrons avec notre banque (LCL) est l’impossibilité pour elle de nous faire un prêt relais, et donc de nous accompagner dans ce projet :

Estimation maison: 360000€
Capital restant dû : 235000€

D’après ce que j’ai lu, la solution serait le prêt achat revente?

Au même moment, un drame familial fait que ma compagne (Infirmière) doit mettre fin à son contrat de fonctionnaire en CDI (décembre) et débutera des remplacements en libéral à partir de Juin.
Elle est donc actuellement au chômage et ne pourra pas présenter de bilans à la banque.

Notre comptable (je suis également professionnel de santé libéral) va lui faire un prévisionnel d’activité pour 2021 et 2022, est ce que cela peut suffire?

Ou est ce que les banques prendront en compte les revenus 2019 et 2020 si ma compagne est actuellement au chômage ?

Notre situation :

Mon BNC : 30000€
Revenus locatifs: 1200€/mois
Ma compagne (2020): 25000€
Allocations familiales (3enfants): 301€/mois
Son Prévisionnel d’activité : 2800€ net /mois (a partir de juin).

Je vous remercie par avance pour vos conseils et vos éventuelles solutions, nous aimerions présenter un dossier sérieux aux banques, et surtout en avoir au moins une qui accepte de nous prêter pour ce terrain coup de cœur.

 

[bougnat]

Projet:

- Terrain: 225000€
- Frais de notaire: 18000€
- Taxe aménagement: 6000€
- Garantie: 4000€
- Construction : 200000€
- Frais annexes (aménagement, cuisine etc..): 10000€

N'avez vous pas sous estimé les frais annexes ?
J'étais proche de faire construire, la maison était 210 000 € pour une livraison hors aménagement, mais j'ai chiffré les "frais annexes" à quasiment 40 000€ (cuisine, salle de bain, terrasse, sol, cloture...) sachant que je faisais la plus grande partie des travaux.

 

[Jualex1362]

Dans les devis que nous avons eu, les sols et terrasse sont prévus.
Il n’y aurait à rajouter que la cuisine, la clôture (divisée par 2 avec les autres propriétaires), et la peinture...
La maison fera 125m2.

 

[Jualex1362]

Et salles d’eau comprises également. Je pense qu’en montant à 15000€ les frais annexes, on sera assez juste.

 

[hargneux]

Plusieurs problématiques dans ce projet.
On sait pas s'il y a un apport prévu autre que le différentiel de la revente du bien actuel mais qui ne pourra se faire que tardivement dans la mesure où le temps de la construction il faut bien résider quelque part, mais pendant ce temps il faut payer le crédit.

Il n'est pas évident qu'une banque accepte d'intégrer des revenus potentiels à venir, il ne faut retenir que 70 % du revenu locatif et sur vs seuls revenus on arrive à 50 % .

C'est pas gagner sans un deuxième revenu.

 

[Jualex1362]

Apport de 45000€ oui pardon.
Nous mettons en vente la maison, donc pas de soucis pour nous de partir en location le temps de la construction.
En effet si seulement mes revenus sont pris en compte ça va coincer, c’est pour ça que je fais appel à vos conseils.

merci

 

[Jualex1362]

Et je rectifie également, 1865€ de revenus locatifs exactement.

Pour vous c’est un dossier qui peut se défendre ? Sur quoi je peux appuyer pour faire pencher la balance?

merci encore

 

[Jualex1362]

Est ce qu’un prévisionnel d’activité peut être pris en compte par la banque? Et dernière quest ion, quelle banque serait plus susceptible de nous suivre pour ce projet?

je vais essayer de cibler et déposer 3 ou 4 demandes de prêt.

Merci

 

[Jualex1362]

Dernière question après je vous laisse le temps de répondre à toutes mes interrogations, est ce qu’il vaut mieux démarcher les banques dès maintenant avant la signature du compromis, ou attendre la signature de celui ci?

Plusieurs banques nous ont dit qu’elles attendaient le compromis avant de nous recevoir et monter un dossier.

Merci à vous