Conseil sur placement 34 000€

[Aristide]

Buffeto voulait dire que ce n'est pas souhaitable, car financièrement sous-optimal.

Je ne peux pas mettre de liens mais avec ton moteur de recherches préféré tu trouvera quantités d'articles qui - en cette période de taux faibles - mettent en avant la possibilité d'un effet de levier cependant qu'au plan fiscal :

+ Les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers existants par ailleurs (***)
+ Réduction de l'IRPP et prélèvement sociaux

Edit
(***) J'avais zappé qu'il s'agissant de part de SCPI.
Dans ce cas la déductibilité des intérêts n'est possible que lorsque l'usufruitier est un organisme de logement social.

Cdt

 

[Buffeto]

+ Les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers existants par ailleurs (***)

justement ....Yves n'a pas d'autres revenus fonciers d'où le moindre intéret de le faire à crédit .

d'autre part les banques sont peu enclines ( j'en ai l'expérience ) à financer de la nue propriété de SCPI à crédit .

 

[paal]

Bonjour à vous,

Je me permets de vous solliciter afin d'avoir quelques conseils/idées de placements.
Etat des lieux :
Marié, sans enfants 45 ans
Maison payée
Tmi =14%
Profil épargnant : prudent (voir très )
Merci d'avance pour vos aides
Yves

Alors procédons à quelques précisions avant de s’orienter vers tel ou tel autre type de placement …
Primo, Couple sans enfant, qui dispose de revenus soumis à un TMI de 14%.

Bien qu’il soit toujours désagréable de parler de disparition, et en l’absence d’enfants du couple, qui seraient les héritiers en cas de décès simultané (accident automobile par exemple ?)

Ensuite, la TMI elle commence à partir de 9.691 par part, pour se terminer à 26.764 par part ; quelle est la marge de revenus complémentaires, qui ferait que le TMI devienne 30% (au lieu de 14% dans les conditions actuelles).

J’ai bien vu la proposition d’acquérir des parts de nue-propriété de parts de SCPI sur moyenne durée (entre 5 et 10 ans), devant dégager des plus values lors de la réunion avec l'usufruit puis des revenus qui seront tous soumis à l’IR selon les dispositions du moment ; nous savons que les tranches de cette imposition (voire les modalités) peuvent évoluer dans l’avenir, mais personne ne peut indiquer dans quelle mesure ….

Je pense pour ma part qu’au travers le renforcement ou la souscription de contrats d’assurance-vie, il est tout à fait possible de s’assurer des revenus complémentaires sous forme de retraits ponctuels (programmés ou non), lesquels peuvent utilement remplacer l’équivalent d’une rente, tout en bénéficiant aussi bien d’une flexibilité que d’une fiscalité plus attrayantes …
D’un autre côté, et sur des supports fortement sécuritaires, il ne faut pas non plus s’attendre à des miracles !

 

[ZRR_pigeon]

la mathematique est très simple :

hypothese : detention de 200K€ d'epargne + capacité d'endettement inutilisée

1/ placement de ces 200K€, profil prudent, 3.5% net (prudent, ca veut dire que ca contient quand meme un peu de risque).

2/ investissement locatif de 200K€ a credit sur un bien a 4% de rentabilité nette et placement en parallele des 200K€ d'epargne à 3.5% net (idem au-dessus)

ce n'est pas dur de dire lequel va s'enrichir plus vite.

 

[Buffeto]

s’assurer des revenus complémentaires sous forme de retraits ponctuels (programmés ou non), !

ma position est que s'assurer des revenus complémentaires en piochant dans ses AV revient à ...s'appauvrir .

en effet imaginons un retraité avec une retraite mensuelle de 2000€ s'il doit financer son EHPAD pour 3 000€ devra trouver chaque mois 1000€.

vaut il mieux avoir 1000€ de revenus fonciers provenant d'investissement antérieurs ( SCPI ou immo en direct ) ou piocher 1000€ dans une AV ?

dans le 1er cas il dépense ce qu'il gagne , dans le second il dépense ce qu'il a économisé ....donc il s'appauvrit ....

 

[Doolittle]

vaut il mieux avoir 1000€ de revenus fonciers provenant d'investissement antérieurs ( SCPI ou immo en direct ) ou piocher 1000€ dans une AV ?

Cela revient au même. Dans chaque cas on a un capital (contrat AV, parts de SCPI ou bien locatif) qui produit des revenus (intérêts, dividendes ou loyers). Le bien immobilier ou les parts de SCPI peuvent être financés par emprunt ; le capital du contrat AV est liquide (si les intérêts sont insuffisants on peut manger petit à petit le capital le moment venu ; impossible avec un appartement en location, il faut vendre ou se serrer la ceinture)

 

[ZRR_pigeon]

justement il faut faire les deux en parallèle : AV + bien locatif.

 

[Buffeto]

Cela revient au même.

non.

pour un capital X sur une AV tu vas avoir des interets I. si tu retires les intérets annuellement, au bout de 20ans tu te retrouves avec un capital X

pour un capital X en SCPI tu vas avoir des revenus R ( imaginons R=I ) que tu consommes annuellement . au bout de 20 ans tu te retrouves avec un capital X' ( avec X' sup à X ) par le simple fait de l'évolution du prix de l'immobilier

 

[yves]

Je suis votre échange avec grand intérêt ...

 

[Buffeto]

Je suis votre échange avec grand intérêt ...

j’espère bien sinon ( paraphrasant une pub ) à quoi ca sert que buffeto y se décarcasse....

 

[paal]

la mathématique est très simple :
hypothèse : détention de 200K€ d'épargne + capacité d'endettement inutilisée

Il est évident qu’en intégrant un élément différentiel, cela aide aussi !

1/ placement de ces 200K€, profil prudent, 3.5% net (prudent, ca veut dire que ça contient quand même un peu de risque).
2/ investissement locatif de 200K€ a crédit sur un bien a 4% de rentabilité nette et placement en parallèle des 200K€ d'épargne à 3.5% net (idem au-dessus)

Contient un peu de risque, surtout lorsque votre mandataire va rechercher des oblig à risque pour booster sa performance …

Il n'est pas très dur de dire lequel va s'enrichir le plus vite.

Mais en prenant des rentabilités nettes de placement présentant un différentiel, nul doute que le calcul devient plus simple ; il n’y aurait plus qu’à y rajouter un financement à crédit de l’ordre de 4 ou 4.5%, et le panorama sera presque complet !

Au fait, vous ne les réglez pas les intérêts du crédit, même si vous pouvez procéder à une déduction fiscale ?
Et vous le faites avec un remboursement IN FINE, par-dessus le marché pour créer davantage de déficit foncier ?

Par contre, l’idée de procéder à 2 investissements équivalents, et de les faire progresser en synergie et en parallèle mérite le détour !

 

[TOPTOPFIRST17]

Ce n'est pas dur de dire lequel va s'enrichir plus vite ...

Tellement vrai !!!

Surtout qu'à ton age et dans ta situation financière ... "Marié, sans enfants, 45 ans, maison payée" !!! ... C'est du pur bonheur pour investir !!!

Que tu choisisses, des SCPI, du locatif ou de l'AV, peu importe, n'attends plus ...
Si tu ne bouges pas, tu t'appauvris grave chaque jour un peu plus !!!
Et surtout, pense bien à ce qui ce passera dans 20 ans ... !!!

Bon choix !!!

 

[paal]

Cela revient au même : non !
Pour un capital X sur une AV tu vas avoir des intérêts I.
Si tu retires les intérêts annuellement, au bout de 20ans tu te retrouves avec un capital X

Petit bémol, lorsque l’on procède à un retrait sur une AV, ce retrait se compose d’une quote-part d’intérêts, et d’une quote-part de capital ; pour ne retirer que des intérêts, il faudrait alors procéder à un arbitrage préalable, ce qui peut alors changer l’option fiscale des intérêts (qui peuvent se trouver traités avec un PFL sur option)

Mais si on traite l’opération théoriquement et en masse (et sans incidence fiscale sur les produits), alors cela se conçoit de tenter la comparaison !

Pour un capital X en SCPI tu vas avoir des revenus R ( imaginons R=I ) que tu consommes annuellement .

Là c’est plus facile à ne consommer que les revenus, qui vous sont généralement versés chaque année, et qui vont donc se trouver soumis au régime de l’IR sur les revenus fonciers …

Mais je croyais que nous étions dans le cas de figure d'une détention en nue-propriété des parts de SCPI ; dont pas de revenu disponible durant cette période.

Au bout de 20 ans tu te retrouves avec un capital X' ( avec X' sup à X ) par le simple fait de l’ÉVOLUTION du prix de l'immobilier

C’est bien dans cette évolution des prix immobiliers que se présente un risque, et pas forcément simplement un risque mineur !

 

[Doolittle]

au bout de 20 ans tu te retrouves avec un capital X' ( avec X' sup à X ) par le simple fait de l'évolution du prix de l'immobilier

Ah oui, j'oubliais que l'immobilier ne peut que monter...
Rien à ajouter.

 

[Buffeto]

Ah oui, j'oubliais que l'immobilier ne peut que monter...
Rien à ajouter.

désolé je ne m’intéresse à l'immobilier que depuis 35 ans.....donc je n'ai pas un recul suffisant pour avoir vu une baisse significative sur le long terme .

 

[Buffeto]

Mais je croyais que nous étions dans le cas de figure d'une détention en nue-propriété des parts de SCPI ;

non mais il faut suivre ....

dans l'exemple que j'ai donné , je comparais l'investissement en cash entre une AV et une SCPI dans le cadre de revenus complémentaires d'un coté et de retraits partiels de l'autre en vue de compléter une retraite .

la conclusion reste la même : faire des retraits partiels pour augmenter son pouvoir d'achat conduit à s'appauvrir .

 

[yves]

Perso : je suis assez pessimiste sur l'immobilier sur du moyen terme... Une crise à l'espagnol reste tout à fait possible je pense.
D'un autre côté, il faut bien que j'investisse qq part ...

 

[Doolittle]

Perso : je suis assez pessimiste sur l'immobilier sur du moyen terme... Une crise à l'espagnol reste tout à fait possible je pense.
D'un autre côté, il faut bien que j'investisse qq part ...

Je vis en Espagne donc je vois bien de quoi vous parlez
Mais de toute façon sur le moyen/long terme si vous voulez du rendement il faudra accepter une dose de risque.
L'idée de combiner AV + bien locatif est intéressante. Je creuserais dans cette direction. Cela présente l'avantage de ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier.
L'investissement en actions de père de famille via votre PEA demande davantage de travail (apprendre au moins les bases pour ne pas faire n'importe quoi) mais dans une optique long terme, c'est un investissement payant.

 

[ZRR_pigeon]

Perso : je suis assez pessimiste sur l'immobilier sur du moyen terme... Une crise à l'espagnol reste tout à fait possible je pense.
D'un autre côté, il faut bien que j'investisse qq part ...

le GROS avantage du locatif n'est pas la plus value a terme (meme si ca arrive souvent quand on investit sur >20 ans), c'est surtout la possibilite de l'acheter a credit. si on pouvait emprunter pour faire du nasdaq du CAC et des UC, je ne vous dirais pas de faire du locatif...

certes le locatif n'est pas sans risque, mais c'est surtout un risque d'emmerdement si le locataire a une fuite d'eau ou un chauffe eau qui casse un dimanche matin. Ce n'est pas non plus des montagnes russes au niveau de la valorisation. rien par rapport aux actions.

le seul gros risque c'est d'acheter un programme neuf (donc trop cher car tous les autres acheteurs ne se posent pas la question, car plus ils payent cher plus ils defiscalisent...), vendue par une officine de defiscalisation sans vergogne, dans une 3e banlieue de ville moyenne au sommet d'une periode de croissance...et j'oubliais avoir confondu les plafonds de loyers avec le vrai loyer du marché...

moi franchement, j'ai fait pas mal d'investissement, de l'immo, des FCPI, des FIP, des fonds a formule, des actions, des trackers...J'ai fait de tres bonnes operations, beaucoup de bonnes, un nombre significatif de ok sans plus et quelques gamelles.
mais dans ceux deux grosses gamelles, y'a quand meme une sicav de "pere de famille" que j'avais demande a mon banquier de choisir a ma place....

donc le risque il faut apprendre a vivre avec....mais ce sera une autre discussion (comment arreter d'etre frileux financierement ?).

 

[paal]

Ma position est que s'assurer des revenus complémentaires en piochant dans ses AV revient à ...s'appauvrir....

C'est votre position, mais je ne la partage pas ...

En effet imaginons un retraité avec une retraite mensuelle de 2000€ s'il doit financer son EHPAD pour 3 000€ devra trouver chaque mois 1000€ ....

Pour faire simple, notre retraité a un besoin de 1.000 euros/mois - soit 12.000 / an

Et de fait, tout dépend du rendement du support sur lequel on se sera porté ...

Vaut il mieux avoir 1000€ de revenus fonciers provenant d'investissement antérieurs ( SCPI ou immo en direct ) ou piocher 1000€ dans une AV ? ...

Si l'assurance-vie a été constituée de façon antérieure (tout comme l'investissement qui procure des produits fonciers), ce contrat sera composé de versements (comme le règlement du bien immobilier acquis - y compris les éventuelles mensualités complémentaires pour rembourser son crédit), et dans l'un et l'autre cas, ces deux investissements présentent un certain rendement ...

Dans le 1er cas il dépense ce qu'il gagne , dans le second il dépense ce qu'il a économisé ....donc il s'appauvrit ....

En définitive, toute la question sera de comparer le rendement net fiscal du contrat d'AV (qui se doit de rapporter chaque année lui aussi), et le rendement net fiscal du bien immobilier ...

Mais si l'on prélève 1.000/ mois sur un contrat qui capitalise les intérêts et produits à hauteur de 12.000 / an, il n'y a aucune déperdition du contrat AV permettant de constater un appauvrissement ....