Conseil LMNP

[babas]

andcfres, de toute façon vous étes quasi pieds et poings liés au gestionnaire, quasiment impossible d'en sortir, ou alors avec pas mal de frais.
si la résidence tourne, aucune raison que le gestionnaire ne prolonge pas le bail, donc vous aurez toujours quelqu'un qui s'occupera de la gestion de votre bien, au pire (ou au mieux, ça dépend du gestionnaire ), vous passerez de façon classique avec une agence immo qui gérera votre appart, avec des assurances locatives.
maintenant, entre 25 et 15 ans, y'a de la marge. commencez sur 20 ans, en vous laissant la possibilité de réduire la durée en augmentant les échéances

 

[andcfres]

Ok babas c est note .

Me reste plus qu a faire des simulations de credit pr comparer tout ca , sachant que la simu dont g parlé au début de mon post était basé sur 25 ans a 4.96 TEG

 

[jp11]

jp11, vous allez acheter, ou vous avez acheté ??
c'est toujours pas très clair !

En effet ...
C'est un projet pour un achat d'un lot (70 k€ HT), eventuellement achat de 2 lots ...dans une résidence étudiante dans le centre de Bordeaux ; livraison 3 ème trimestre 2009. La société de gestion est une filiale de la Caisse des dépots. Rendement affiché : 4 %.

Nous avons un double objectif : fiscal et patrimonial ... dans cet ordre. Ceci suppose la revente du bien à horizon 10-12 ans

Je me pose des questions (ma femme aussi !) sur la revente ... jai l'impression que celle ci est assez compliquée , non ? Qu'en pensez vous ? a quel prix ? quel interet peut trouver un investisseur qui rachète un bien de ce type ?

Merci pour vos éclaircissements .
JP

 

[Gagarine]

Je ne vois pas en quoi l'objectif est patrimonial si vous souhaitez revendre à 10-12 ans.
Vous achetez un bien neuf à 4% parce que vous avez la carotte fiscale. Donc impossible de revendre avec cette faible rentabilité dans 10 ans. Vous serez plutôt autour des 5% (et je suis sympa avec vous).
Du coup, votre bien à 70k€ vous rapporte 2800€/an de loyer. Revalorisés à 2% par an (la aussi je suis peut-être large suivant comment est rédigé votre bail) vos loyers dans 10/12 ans seront autour de 3400€. Avec une vente à 5% de renta, votre bien aura une valeur de 68k€.

 

[jp11]

Je ne vois pas en quoi l'objectif est patrimonial si vous souhaitez revendre à 10-12 ans.
Vous achetez un bien neuf à 4% parce que vous avez la carotte fiscale. Donc impossible de revendre avec cette faible rentabilité dans 10 ans. Vous serez plutôt autour des 5% (et je suis sympa avec vous).
Du coup, votre bien à 70k€ vous rapporte 2800€/an de loyer. Revalorisés à 2% par an (la aussi je suis peut-être large suivant comment est rédigé votre bail) vos loyers dans 10/12 ans seront autour de 3400€. Avec une vente à 5% de renta, votre bien aura une valeur de 68k€.

L'aspect patrimonial est un des 2 objectifs de départ , .et je ne dis pas que LMNP y repond : je cherche a savoir si la reponse est oui ou non
Visiblement, et si je comprends bien les reponses sur ce sujet, ce n'est pas le cas.

Je nai pas compris la fin de la reponse ; sur le prix de revente à 68 k€ ... pouvez m'éclairer ?

Le LMNP ; en dehors de l'aspect fiscal -attractif, il est vrai - doit se considérer comme un complément de revenu , cest bien cela ? et la revente est à exclure,semble t'il ?
Quelle est la durée optimale du pret dans ce type de projet : 10ans /15 ans / 20 ans ??
Merci d'avance
JP

 

[Gagarine]

Un LMnP avec gestionnaire s'envisage généralement sur 20 ans. Principalement pour palier à la faiblesse de la rentabilité. Cela en dit déjà long...
Pourquoi 68k€ ? Vous faites un investissement locatif. Ce qui importe en priorité pour établir un prix de vente, c'est la valeur locative. Si on établit que votre bien aura dans une dizaine d'années une valeur locative de 3400€/an et que vous ne pourrez pas le vendre avec une rentabilité inferieur à 5% car le futur acquéreur n'aura pas de réduction d'impôt, on en déduit la valeur du bien 3400€*100/5 = 68k€.
D'autant que vous passez par un gestionnaire donc les loyers sont quasiment connus 20 ans à l'avance.
Et même à 5%, je vous souhaite bien du courage pour vendre un bien qui a 10 ans.

C'est l'une des différences avec Robien : l'investissement est locatif dans un 1er temps mais dans un 2nd temps, la cible est souvent l'achat d'une RP (ou résidence secondaire). Du coup, la valeur de vente se fait en revalorisant le bien et non le loyer.

 

[jp11]

Un LMnP avec gestionnaire s'envisage généralement sur 20 ans. Principalement pour palier à la faiblesse de la rentabilité. Cela en dit déjà long...
Pourquoi 68k€ ? Vous faites un investissement locatif. Ce qui importe en priorité pour établir un prix de vente, c'est la valeur locative. Si on établit que votre bien aura dans une dizaine d'années une valeur locative de 3400€/an et que vous ne pourrez pas le vendre avec une rentabilité inferieur à 5% car le futur acquéreur n'aura pas de réduction d'impôt, on en déduit la valeur du bien 3400€*100/5 = 68k€.
D'autant que vous passez par un gestionnaire donc les loyers sont quasiment connus 20 ans à l'avance.
Et même à 5%, je vous souhaite bien du courage pour vendre un bien qui a 10 ans.

C'est l'une des différences avec Robien : l'investissement est locatif dans un 1er temps mais dans un 2nd temps, la cible est souvent l'achat d'une RP (ou résidence secondaire). Du coup, la valeur de vente se fait en revalorisant le bien et non le loyer.

OK ... On est bien dans une approche complément de revenu sur le LT (20 ans)
Un investissement dans un scellier offre l'avantage d'avoir une possibiloté de revente à horizon 10/12 ans , avec une + value potentielle . Le hic, selon moi, se situe au niveau de la pérennité des loyers sur la durée de l'engagement (9 ans) : impayés, vacance du bien, dégradation ...
Qu'en pensez vous ?

 

[Gagarine]

Si vous voulez profiter de la defisc, cela signifie que vous achetez un bien neuf. Donc certainement avec gestionnaire. Donc pas de problème de vacation, d'impayé ou même de dégradation