Conseil LMNP

[andcfres]

Bonjour , jeune de 28 ans je regarde les solutions de defiscalisation et suis interessé par LMNP avec les nouveaux avantages fiscaux.

Voici ma situation comptable : Celib / 32 Ke revenus / 3300 IR / pas de credit en cours / locataire sur lyon.

Un promoteur (nex....ity) me propose un investissement en LMNP sur residence etudiante non loin de la fac Lyon 2 , livraison 2010.

Prix achat 80 KE HT / TVA pris en charge et recupere par le promoteur.
Bail commercial 9 ans avec Lamy
credit 25 ans ( objectif pr moi , sortir le moins d'argent possible chaque mois).

La simulation faite me fait sortir une 15 euros / mois en moyenne sur les neufs premieres entre l'economie fiscal, les loyers versés et les charges et credit à payer.

Mon objectif serait de revendre au bout de 10 ans.

Ce montage vous semble - t - il correct ?? Quels sont les risques que j'encours ?

Quels sont vos retours sur nexity et lamy en LMNP ?

Me conseillez vous ce genre de placement ou autre chose , car mon idee est surtout un defiscalisation sans sortir trop d argent en plus .
Merci d avance pr vos reponses .

Bonne nuit

 

[babas]

pourquoi pas, mais si vous revendez à 10 ans avec un crédit de 25 ans, vous allez récupérer...rien (en supposant de revendre au même prix, ce qui n'est pas gagné...)
si votre objectif est la retraite, ça se discute déjà un peu plus

 

[andcfres]

Je maitrise pas trop toutes les subtilites du credit . SUr la simulation en ma possession , au bout de 10 ans il me restera 58 KE du capital a rembourser , en revendant au prix d achat , je devrais avoir une plus value d 'environ 20 KE? ?

Pour vous il sera donc plus interessant de reduire la durée du crédit dans le cas dune revente à 10 ans ?? Mais cela me forcerait a sortir plus d'épargne chaque mois et pourrait peut etre etre bloquant pr d'autres achats comme maison par exemple ?

Vous pensez que le bien ne se revendra pas au prix d achat , pour quelles raisons? saturation du marche locatif meuble dans 10 ans ? Difficulte de reprise du bail commercial pr le nouvel acheteur ??

Merci d avance a vous tous

 

[christianR]

Et si la réduction n'était qu'un miroir aux alouettes ?
Saturation résidences hôtelières en LMNP :
Pas impossible car avec la réduction d'impôts Censi Bouvard, elles n'ont pas fini de fleurir un peu partout (comme les lois robien) en risquant ainsi d'imposer des baisses de loyers à cause de la concurrence.
Prix de revente : Imaginons un acquéreur de votre résidence dans 10 ans. Les loyers qui sont par exemple de 4.25% soit 3400 € HT actuellement ont progressé d'environ 15%... ils sont alors de 3 910 €.
Votre acquéreur qui est forcément un investisseur va reprendre le bail commercial mais lui, n'a pas de réduction d'impôts, ne récupère pas la TVA et va avoir des frais de notaires plus importants que dans du neuf.
Il sera donc d'accord pour acheter votre appartement, ancien sur lequel il n'y a plus de garantie décennale à condition que le rapport locatif soit suffisamment intéressant et donc supérieur à 4.25% soit par exemple 6%.
CALCUL qu'il va effectuer :
3910 € / 6% = 65 166 € différence entre frais de notaire ancien et neuf environ 5% soit environ 3000 € Il vous achetera votre bien au prix de 62 000 €.
Heureusement, vous avez bénéficié de 25% de réduction d'impôt soit environ 20 000 €.
Oui mais... il reste à rembourser à la banque environ 62000 € avec un prêt sur 25 ans remboursé au bout de 10 ans.
Il vous reste 0 € pour payer les frais de mainlevée d'hypothèque.
Si le coût mensuel réel est bien de 15 € par mois, ce dont je doute, (avez vous compté les frais de syndic, l'assurance PNO...) votre gain est le gain d'impôt à condition qu'il n'y ait pas pléthore d'appartements à vendre dans la résidence et aux alentours ce qui ne manquerait pas de faire baisser les prix, et à condition que le gestionnaire ne renégocie pas le loyer pour cause de concurrence effrénée évoquée plus haut...
Cordialement

 

[guillaume972]

Personnellement, je me suis un peu renseigné sur le LMNP et ce type d'investissement est un placement à long terme qui doit générer à terme un complément de revenu.

Concernant le montage de votre opération, je trouve que un prêt sur 25 ans c'est vraiment très très long. Si vous pouvez épargnez 350 €/mois, je vous conseille de faire un prêt sur 15 ans.

Au lieu d'investir, pourquoi ne pas devenir propriétaire de votre résidence principale, cela vous permettra de mettre le montant de votre loyer dans votre crédit. Et même si vous ne restez pas sur Lyon, vous pourrez soit le revendre ou le mettre en location par la suite.

Je n'ai pas toute les données, mais personnellement, j'opterai pour l'achat de ma résidence principale, à moins que vous logiez dans un logement de fonction.

 

[babas]

chrisitanR, voilà un post que tout le monde devrait lire, puisqu'il explique clairement comment se passe la revente d'un bien en locatif en général, et plus précisement en lmnp ! rien à rajouter, tout y est !

 

[andcfres]

Pr répondre à guillaume , pr l instant les logements sont tres chers a lyon vu le quartier ou j habite (part dieu). Et j aimerai plutot investir dans une maison mais cela m obligerai a m ecarter de lyon et mon loyer actuel 800 euros ne paierait pas le credit de cet achat . je serai donc obliger de sortir plus que ces 800 euros et baisser " mon niveau de vie" ce qui n est pas mon souhait actuel.

C'est pourquoi j avais comme idée LMNP car je me disais : ds 10 ans j ai un petit apport qui arrivera grace a la revente de mon bien mais tout ca sans avoir quasiment rien sorti pdt 10 ans ( si ce n est de mettre mon impot dans un credit ) mais au vu du post tres precis de christian je me dis que mon idee n est peut être pas tres bonne .

Je peux éventuellement réduire la durée de crédit ( vu qu ne plus les taux baissent ) et mettre un peu plus chaque mois dans ce crédit mais au final à la revente , je serai tjs dans la même situation que le décrit le poste de Christian.

tout Cela est a réfléchir.

Pr precision le bien sur lequel j ai fait d simulation est un bien face a la fac de lyon 2 ( parilly ) dc pas ds le centre de lyon , ce qui m embete un peu .

Cdt

 

[guillaume972]

Personnellement je reste persuadé que tu devrais acquérir ta résidence principale même si tu dois abaisser un peu ton niveau de vie. Commence par un appartement dans l'ancien, en profitant de la baisse actuelle, et ensuite tu le revendras pour acheter ta maison.

Actuellement tu mets 9600 €/an de loyers, cette argent pourrait servir à ton achat de résidence principale. Tu peux profiter de la baisse de l'immobilier qui va surement se poursuivre, de la baisse des taux des prêts immobiliers, pourquoi acheter du locatif ??

Voilà mon avis. Qu'en penses les autres internautes??

 

[babas]

pas tout à fait, car il y a une grande différence entre du 25 et du 20 ans. Mais bon, vouloir revendre un lmnp à 10 ans rentre en totale contradiction avec le principe même, donc quoiqu'il en soit inutile de penser récupérer un matelas suffisant et intéréssant pour remettre dans autre chose d'ici 10 ans. Mettez vos 100€ sur un CAT ou autre, au bas mot vous allez récuperer 15000€ (donc au final pas si loin que vos calculs), sans les tracas de l'immo et surtout de la revente

 

[babas]

le probléme guillaume, c'est qu'avec les prix de l'immo, si tu veux avoir le même cadre de vie qu'en location, c'est bien souvent impossible en voulant garder le même budget mensuel. A lille, tu paies 800€/mois pout un T3 bien placé, qui vaudrait au minimum 200k€, soit 1350€/mois sur 20 ans !
donc soit tu es ok pour augmenter tes traites (mais là c'est pas 50€ de + !), soit tu déménages en banlieue ou dans un petit village proche de la ville, mais ce n'est plus la même vie...
c'est une question de choix, et franchement dans une grande ville aujourd'hui, je n'achéterais pas pour y vivre, je préférerai rester locataire et investir ailleurs. Dans un village, où l'immo reste abordable, je dirais l'inverse

 

[guillaume972]

Je suis d'accord avec toi Babas sur le fait que ce n'est pas du tout la même chose en location que en devenant propriétaire.

L'inconvénient c'est la durée du prêt qui est beaucoup trop longue mais aussi je crois que Andcfres devra faire un petit effort et augmenter sa capacité d'épargne.

Et là je crois que son projet peut être réalisable.

 

[andcfres]

Donc pour synthethiser tout ca .

1 ) acheter ma residence principale , je suis en totale adequation avec babas sur le fait qu a 800 euros / mois tu auras tres peu de chose achetable ds le centre de lyon . Donc c est vrai que sur ce plan la , je prefere rester locataire pr le moment et peut etre fais construire ds qq annees car je me trouve encore jeune pr le moment.

2 ) Pr le lmnp . Vous le voyez clairement comme un produit " de rente locative" et non comme un produit de revente a n+10 . Donc deux solutions : diminuer le credit sur 15 en mettant un peu plus de ma poche mais en gardant le bien jusqua u bout du credit ou placer mon argent autrement. Pr info babas , c koi un CAT?

En tt cas toutes vos reponses sont super precises et je vous en remercie.

 

[guillaume972]

Un CAT = compte à terme.

 

[andcfres]

Ok merci pr l info guillaume.

En tout cas toutes ces infos m'eclairent bien sur le LMNP. Par contre si je ne fais de LMNP , je vais encore devoir verser mes impots à fond perdu et non les mettre dans un credit pr un investissement immobilier , c est dommage.

D'autres placement existent-ils pr diminuer son imposition?

 

[babas]

vouloir baisser ses impots juste pour les voir baisser est la meilleure façon de se planter, ce ne doit pas être pas l'unique motivation, juste une carotte, c'est tout.
si vous ne payez plus d'impots mais que vous revendez mal votre bien, vous perdrez à la sortie le gain d'impot réalisé, donc aucun intérêt.
vous achetez de la pierre avant tout, n'oubliez pas ça !
le faire sur 15 ans avec un objectif de revente entre 10 et 15 ans, c'est déjà mieux que sur 25 ans avec une volonté absolue de revente à 10 ans...

 

[jp11]

Bonjour a tous (toutes ?)
Je m'intéresse depuis peu au LMNP , avec ma femme , et nous avons une interrogation sur la revente d'un bien acheté neuf en 2006. Notre obejctif est d'abord fiscal (réduire nos impots) et ensuite patrimonial (disposer d'un capital plus important à la sortie du dispositif).
Autant l'entrée dans le dispositif est clair et intéressan , il l'est beaucoup moins pour la sortie ...
Pour un investissement de 150 K€ HT, avec un pret sur 15 ans , une sortie peut elle se faire au bout de 10 ans ? A quel prix ?
Ya til un marché de l'occasion ? Quel intéret pour un investisseur d'acheter un bien qui a 10 ans, sans avantage fiscal ? quid de la TVA ?
Merci pour vos réponse élairées ...
Cdt
jacques

 

[babas]

je ne comprends pas, vous voulez savoir quoi exactement ? vous avez acheté un bien en 2006 que vous voulez revendre en 2016 ??
c'est pas très clair, désolé...

 

[jp11]

oups .... 2009 et pas 2006 !

 

[andcfres]

Vous avez raison babas , je me suis davantage focaliser sur la "carotte fiscale" que sur "les pierres".

Je vais reflechir a un credit sur 15 ans , qui sera plus rapide et peut etre une meilleure solution pr une revente à 10 ans.

Je me disais que revendre a 10 ans etait la solution la plus simple en terme de gestion compte tenu que je signais un bail commercial de 9 ans . J'ai peur d 'avoir un bien à gerer moi meme apres ce bail commercial.

 

[babas]

jp11, vous allez acheter, ou vous avez acheté ??
c'est toujours pas très clair !