Conseil entre mise entre Indivision et SCI pour un investissement à deux en 2 étapes

[Invest35000]

Bonjour à tous,

Pour mon premier post, je vous sollicite car je vais me lancer sur un projet immobilier avec ma moitié qui est pacsée avec moi.

Ce projet va se dérouler en deux étapes sur deux périodes différentes:

- Janvier 2016: achat d'un terrain avec maison qui sera à démolir par la suite avec un prêt de 200 000€ financé à 50/50

- Janvier 2018: démolition de l'ancienne maison et construction d'une nouvelle maison d'un montant de 200 000€ qui sera financé:

> par un apport personnel de 50% de moi-même lié à la vente d'un appartement (100 000€)
> et un crédit sur le reste de 100 000€ qui sera financé à 50/50

Soit un projet à 400 000€ qui sera financé en fonds perso à 100 000€ et 300 000€ en crédit.

Quel est la solution la plus adaptée entre l'indivision et la SCI notamment pour bien distinguer mon apport personnel du reste du financement?

Dans le cadre d'une SCI, est ce que cela voudrait dire qu'au départ du projet, nous serions à 50/50 en répartition en janvier 2016 puis elle pourrait évoluer à 75/25 en janvier 2018 avec mon apport de 100 000€ dans le projet de construction?

Vous remerciant par avance pour vos conseils!

Bonne soirée

 

[Buffeto]

Quel est la solution la plus adaptée entre l'indivision et la SCI notamment pour bien distinguer mon apport personnel du reste du financement?

pour le financement je n'ai aucune idée mais patrimonialement l'indivision est toujours le plus mauvais choix ...surtout lorsqu'on est pacsés.
(je rappelle que les pacsés ne sont pas héritiers l'un de l'autre )

 

[paal]

Bonjour à tous,
Pour mon premier post, je vous sollicite car je vais me lancer sur un projet immobilier avec ma moitié qui est pacsée avec moi.

Au risque de vous paraître désagréable, le PACS est un contrat qui est beaucoup moins contraignant qu'un mariage et qui repose sur la seule volonté des partenaires de rester sous ce contrat ; il suffit donc que l'un des partenaires le dénonce (même sans l'accord de l'autre partenaire) pour que le PACS arrête de poursuivre ses effets ...

Ne serait-ce que pour cela, la SCI est préférable à l'indivision, et ce sera alors la répartition des parts qui permettra de constater les droits de chacun des partenaires, voire même d'envisager la transmission vers des enfants dans le futur, ce qui est un autre volet ...

Ce projet va se dérouler en deux étapes sur deux périodes différentes:
- Janvier 2016: achat d'un terrain avec maison qui sera à démolir par la suite avec un prêt de 200 000€ financé à 50/50

En admettant que la valeur de la part de SCI représente 1.000 euros, le prêt sera versé à la SCI, et vous aurez des parts à hauteur de 100 parts chacun ...

- Janvier 2018: démolition de l'ancienne maison et construction d'une nouvelle maison d'un montant de 200 000€ qui sera financé:
> par un apport personnel de 50% de moi-même lié à la vente d'un appartement (100 000€)
> et un crédit sur le reste de 100 000€ qui sera financé à 50/50
Soit un projet à 400 000€ qui sera financé en fonds perso à 100 000€ et 300 000€ en crédit.

Et à l'issue de cette seconde étape, vous aurez 250 parts, alors que votre partenaire en aura 100 de moins, soit 150 sur un total de 400 ...

Quelle est la solution la plus adaptée entre l'indivision et la SCI notamment pour bien distinguer mon apport personnel du reste du financement?

L'autre chose, c'est que le droit stipule que nul n'est tenu de rester en indivision, ce qui provoque par ailleurs, de nombreuses difficultés lors de successions, mais aussi de certaines séparations ...

Dans le cadre d'une SCI, est ce que cela voudrait dire qu'au départ du projet, nous serions à 50/50 en répartition en janvier 2016 puis elle pourrait évoluer à 75/25 en janvier 2018 avec mon apport de 100 000€ dans le projet de construction?
Vous remerciant par avance pour vos conseils!
Bonne soirée

Ce serait bien 50/50 au départ (avant le second prêt et l'apport résultant de la vente d'un bien considéré propre), mais il devient 250/150 après cette second étape, soit autour de 62.5/37.5 en divisant par 4 pour revenir à un pourcentage.

Et si pour une raison quelconque le Pacs devait cesser (ce qui ne sera nullement souhaité), au moins vous sauriez ce qui revient à l'un et à l'autre ....

 

[Invest35000]

Merci beaucoup pour la qualité de vos réponses et votre réactivité!

Deux autres précisions,

- cette répartition qui pourrait être 250/150 est-elle valide même si les prêts ne sont pas totalement remboursés?

- comment s'effectue la mise à jour de la répartition lié aux deux étapes du projet (acte chez le notaire?)

Vous souhaitant une bonne soirée.

 

[paal]

Merci beaucoup pour la qualité de vos réponses et votre réactivité!

De rien, et c'est bien volonté que nous vous donnons notre avis ...

Deux autres précisions,
- cette répartition qui pourrait être 250/150 est-elle valide même si les prêts ne sont pas totalement remboursés?

Dans cet aspect, on entre dans le mode opérationnel du financement de l'opération ...

Sur le principe oui, mais à condition d'aller au terme des opérations de crédit, ce qui dépend alors de la durée de ces derniers ...

C'est en cela qu'il faudrait distinguer les parts entre :
- celles provenant de l'achat du terrain, avec crédit
- celles provenant de votre apport personnel (vente de votre appart)
- celles provenant du prêt complémentaire qui pourra se dérouler de façon étagée selon les libérations de crédit durant la phase de construction ....

A tout moment, il devra pouvoir être possible, en fonction des remboursements effectués de déterminer la valeur unitaire de chacune des parts ainsi partagées ...

Et dans ce domaine, vous devriez avoir présent à l'esprit la conservation de la parité de vos droits dans cette acquisition, et vous comporter d'une façon assez similaire à des concubins, ayant des patrimoines séparés, ce qui peut nécessiter :
- l'ouverture d'un ou deux comptes bancaires ayant pour vocation à enregistrer les seules opérations liées à l'opération immobilière, selon que les prêts seront réunis (ou non) dans la même banque
- éventuellement des comptes individuels ayant vocation à gérer vos opérations courantes (perception de revenus propres, dépenses propres, quote-part de remboursement d'emprunt - à 50/50 si j'ai bien compris), quitte à vous organiser de façon concertée pour la gestion des dépenses courantes et communes (courses, etc ...)

J'ai le souvenir de la séparation douloureuse d'une de mes assistantes, qui aura eu un enfant en se trouvant en situation de concubinage, après avoir acheté un bien immobilier en indivision ; bien entendu, les revenus n'étaient pas égaux, et les contributions au remboursement d'emprunt non plus

Lors que la séparation, cela n'aura pas empêché le concubin de réclamer sa part sur la base d'un 50/50, et cela se sera terminé devant le juge pour décision, assorti d'un partage non équitable de l'opération immobilière ...

Il vaut donc mieux prévoir d'éviter ce type de situation ....

- comment s'effectue la mise à jour de la répartition lié aux deux étapes du projet (acte chez le notaire?)
Vous souhaitant une bonne soirée.

Tout ce qui touche à l'immobilier nécessite l'intervention d'un notaire, qu'il s'agisse de l'achat d'un terrain, ou bien de l'achat ou de la construction d'un nouveau bien immobilier ...

En conséquence, ce que l'on peut vous indiquer sur cet espace, devra se trouver répliqué / modifié / confirmé par les contacts que vous pourrez avoir avec le monde notarial ...

 

[Invest35000]

Merci Paal pour votre retour.

Je reprends ci-dessous votre phrase:

"Tout ce qui touche à l'immobilier nécessite l'intervention d'un notaire, qu'il s'agisse de l'achat d'un terrain, ou bien de l'achat ou de la construction d'un nouveau bien immobilier ..."

Autant je peux comprendre que pour l'achat du terrain, il y a un passage obligé chez le notaire
autant pour la phase 2 du projet, il va certainement s'agir d'une construction de maison individuelle à travers un constructeur et je ne pense pas qu'il y ait une étape chez le notaire comme pour une VEFA lors de l'achat d'un appartement.

Ma question est donc de savoir si la modification/ mise à jour des parts lors d'un apport dans l'opération (phase 2) doit se faire uniquement entre associés ou devant un professionnel (notaire) moyennant des honoraires?

Vous remerciant pour vos conseils.

 

[paal]

Autant je peux comprendre que pour l'achat du terrain, il y a un passage obligé chez le notaire
autant pour la phase 2 du projet, il va certainement s'agir d'une construction de maison individuelle à travers un constructeur et je NE PENSE PAS qu'il y ait une étape chez le notaire comme pour une VEFA lors de l'achat d'un appartement.

Et pourtant, il est bien précisé que :
Le contrat de vente d'immeuble à CONSTRUIRE doit être conclu par acte authentique chez un NOTAIRE ....

Et cela concerne aussi bien la réalisation d'un immeuble collectif par un promoteur, que l'édification d'un bien immobilier individuel par un particulier ...

Ma question est donc de savoir si la modification/ mise à jour des parts lors d'un apport dans l'opération (phase 2) doit se faire uniquement entre associés ou devant un professionnel (notaire) moyennant des honoraires?

Dans votre cas, le notaire interviendra :
- de façon obligatoire à la fois sur l'acquisition du terrain, la vente de votre appart, mais aussi sur le contrat de réalisation de votre nouvelle construction (voir ci-dessus)
- de façon facultative (mais toutefois très fortement recommandée, car entrainant date certaine au travers d'un acte authentique) sur la création de votre SCI et la rédaction / enregistrement des statuts, avec des parts rétribuant des faits différents (emprunts immobiliers à des moments distincts et dans conditions probablement différentes, ou rémunérant un apport sans qu'il y ait crédit ...)

 

[Aristide]

Bonjor,

Et pourtant, il est bien précisé que :
Le contrat de vente d'immeuble à CONSTRUIRE doit être conclu par acte authentique chez un NOTAIRE ....

Et cela concerne aussi bien la réalisation d'un immeuble collectif par un promoteur, que l'édification d'un bien immobilier individuel par un particulier ...

Non; il n'est pas toujours nécessaire de passer par un acte authentique pour la construction d'une maison individuelle.

Bien entendu s'il y a une acquisition (terrain et/ou construction) l'intervention d'un notaire est obligatoire.

Mais si le maître d'ouvrage ne fait que construire sur un terrain qui lui appartient, il n'y a pas de vente; il peut recourir à divers contrats :

+ Contrat d'entreprises (avec divers corps de métiers)
+ Contrat d'architecte/maîtrise d’œuvre
+ Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) sans fourniture de plans
+ Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans

=> Et tous ses contrats peuvent très bien être passés sous seings privés.

Maintenant, au niveau du financement, suivant la garantie exigée ou non par la banque prêteuse il peut - ou non - y avoir intervention d'un notaire pour l'inscription de ladite garantie.

Cdt

 

[paal]

...
Bien entendu s'il y a une acquisition (terrain et/ou construction) l'intervention d'un notaire est obligatoire.
....
Maintenant, au niveau du financement, suivant la garantie exigée ou non par la banque prêteuse il peut - ou non - y avoir intervention d'un notaire pour l'inscription de ladite garantie.
Cdt

Alors replaçons-nous dans le contexte :
- soit un particulier qui veut faire construire une villa sur un terrain qui lui appartient déjà ; pour le financement de cette construction, il envisage de solliciter un prêt à hauteur de 50% de la valeur de la construction ....
- soit même schéma avec endettement, mais avec une SCI qui sera propriétaire ...

Alors, notaire ou pas notaire ?
Obligatoire ou non ?

 

[Aristide]

Tout ce qui touche à l'immobilier nécessite l'intervention d'un notaire, qu'il s'agisse de l'achat d'un terrain, ou bien de l'achat ou de la construction d'un nouveau bien immobilier ...

Je reprends ci-dessous votre phrase:

"Tout ce qui touche à l'immobilier nécessite l'intervention d'un notaire, qu'il s'agisse de l'achat d'un terrain, ou bien de l'achat ou de la construction d'un nouveau bien immobilier ..."

Autant je peux comprendre que pour l'achat du terrain, il y a un passage obligé chez le notaire
autant pour la phase 2 du projet, il va certainement s'agir d'une construction de maison individuelle à travers un constructeur et je ne pense pas qu'il y ait une étape chez le notaire comme pour une VEFA lors de l'achat d'un appartement.

Alors replaçons-nous dans le contexte :
- soit un particulier qui veut faire construire une villa sur un terrain qui lui appartient déjà ; pour le financement de cette construction, il envisage de solliciter un prêt à hauteur de 50% de la valeur de la construction ....
- soit même schéma avec endettement, mais avec une SCI qui sera propriétaire ...

Alors, notaire ou pas notaire ?
Obligatoire ou non ?

En réponse à la remarque de Invest35000 ci-dessus matérialisée en vert, dans les conditions que j'ai décrites ci-dessus, je confirme que la seule construction d'une maison ne nécessite pas l'intervention d'un notaire pour la rédaction d'un acte authentique; un contrat sous seing privé est tout à fait possible et c'est d'ailleurs le cas général.

Concernant le financement, quel que soit l'emprunteur, l'intervention d'un notaire n'est requise que si une hypothèque (seule garantie réelle immobilière possible pour une construction) est demandée par la banque prêteuse.

Cdt

 

[paal]

Concernant le financement, quel que soit l'emprunteur, l'intervention d'un notaire n'est requise que si une hypothèque (seule garantie réelle immobilière possible pour une construction) est demandée par la banque prêteuse.
Cdt

Pour Invest35000

Il vous reste donc à vous rapprocher de l'organisme financier qui va financer votre projet de construction, et vérifier quel type de garantie réelle il va vous demander en couverture de l'emprunt que vous allez solliciter ...