Connaissez-vous la Micos Banca ?

[Azigui]

Bonjour à tous,

La Micos Banca est une banque italienne qui vient de s'implanter en France depuis peu. Cette dernière m'a été proposée par CAFPI. Leur offre étant intéressante car j'avais le droit à un prêt relais avec 0% d'intérêt pendant 9 mois, un passage à taux fixe pendant 5 ans renouvelable jusqu'à la fin de mon prêt et un taux capé sur l'indice du coût de la vie.

Dans leurs CG, il est stipulé que l'on peut faire la demande du passage à tout moment, j'ai demandé confirmation à l'agence et au siège social. Au siège on a rajouté qu'il était inutile d'attendre la date anniversaire de mon contrat (sûrement parceque je me suis fais passer pour un client potentiel), d'ailleurs rien est dit à ce sujet dans leurs CG. Aussi je viens d'effectuer ma demande, et là où le bas blesse c'est qu'on me l'a refusé car je dois attendre la date anniversaire, de plus elle rajoute que ça ne serait pas intéressant pour moi sans explication. Je suis pour le moment à taux fixe pdt 1 an de 4.60%. Leur calcul se fait sur le taux EURIBOR 3 mois plus leur marge je crois.

Je ne veus pas attendre que les taux augmentent, on ne sait pas ce qui nous attend d'ici au 01/09/2008.

Que dois-je faire ? Que me conseillez-vous ?

Merci pour vos précieux conseils.

Azigui

 

[Pierrealb]

Vu ta description ça resemble fort au taux d'appel sur un prêt variable.
De plus l'euribor est le pire indice pour le moment.

Sinon si le CAFPI t'as recommandé cette banque en t'indiquant que tu pouvais passer de suite en fixe, fais une demande en passant par eux, peut être que ça passera plus facilement. Même s'ils sont que courtiers ils se doivent de suivre ton dossier et de t'aider dans tes démarches.

 

[Azigui]

Merci pour la réponse.

Je doute que CAFPI veuille suivre mon dossier. En effet n'ayant pas été satisfait de leur prestation (j'avais demandé un taux fixe au départ, et je ne parle pas du nombre de'erreurs qu'ils ont commise sur mon dossier), je ne leur ai versé que la moitié de leur prestation qu'ils ont accepté au passage.

Toutefois s'ils ont obligation, je n'hésiterai pas. Par hasard tu n'aurais pas une assoce ou des personnes auprès de qui je pourrai analyser les CG.

Merci

 

[Azigui]

A tous,

Je fais appel à votre bon coeur. Cette situation me stresse énormément. Je suis marié et père de 2 enfants, et j'aimerai qu'elles grandissent dans notre nouvelle maison sans souci.

MERci mille fois

 

[Pierrealb]

Fais déjà un résumé des conditions de ton prêt.

1 sur la première partie : le taux et la durée nominal et l'indice utilisé pour le variable.
2 dans la partie condition particulière, recopies les conditions du calcul des intérêts et ce qui s'y rapporte.
3 s'il y a du variable sur autre chose et les conditions correspondantes .

Avec ça on pourra déjà y voir plus claire. C'est déjà pas facile avec des contrats français donc une banque étrangère ça risque de se compliquer et sans élément suplémentaire, il est difficile d'avoir une opinions précises sur ton poblème.

 

[Azigui]

Merci du fond du coeur.

Je n'ai pas les CG avec moi mais dès demain, je te transmet tout ceci.

Je peux déjà te fournir la clause sur le passage à taux fixe :

« A tout moment, avec toutefois un préavis de 1 mois communiqué par écrit (lettre recommandée avec avis de réception ou lettre simple contre récipissé), l’emprunteur pourra demander l’application d’un taux fixe. Ce choix dépendant de la durée résiduelle du prêt, aura effet pour une période de 5 ans à compter de la date de fin du préavis. Le taux d’intrêt applicable, jusqu’à la date de début de la période d’application du taux fixe, restera le taux applicable pour le dernier versement ayant précédé la demande d’application du taux fixe. »

 

[Azigui]

Et encore merci, pour ton aide si précieuse

 

[Pierrealb]

Tordue cette clause, donc vu qu'il t'offre la possibilité de passer en fixe c'est que t'es sur du variable.
Par contre le passage au taux fixe ne sera valable que 5 ans, c'est pas indiqué si renouvelable mais je dirai que oui mais au taux fixe en vigueur à ce moment la (à confirmer)

Sinon si tu fais une demande à taux fixe, les deux mensualités précédants son application seront au même taux (du variable)

Comment noyer le poisson, suis habitué aux offres de marché mais le vocabulaire et la syntaxe des banques est on ne peu plus tordu.

 

[Azigui]

Bonjour,

Voici ce que tu m'as demandé :

Pour les 12 premiers mois le tx d'interet sera de 4,6% et sera fixe. Ensuite le tx d'interet applicable sera variable et égal à la somme de deux elements :
a) un élément fixe et égal pour le présent contrat à 1,7%
b) un élément variable exprimé en taux annuel qui sera la moyenne arithmétique mensuelle capitalisée trimestriellement des taux Euribor à 3 mois taux 365 publiés chaque jour

le montant des échéances sera calculé par application de l'art. 6.4.1.4 des CG :
A l'échéance de chaque période de 12 mois, sans préjudice de ce qui est indiqué au paragraphe 6.2.2, le nouveau montant des versements sera établi pour la période ultérieure de 12 mois. Ce montant est le résultat :

a) Du montant non encore remboursé (capital plus éventuels intérêts et coûts dus et non payés) à l'échéance du dernier versement annuel
b) de la durée résiduelle du prêt
c) d'un taux indicatif correspondant à la moyenne des taux Euribor 3 mois taux 365 quotidiens capitalisés trimestriellement publiés au cours des 3 derniers mois civils antérieurs à la fin de l'avant dernier mois précedent l'échéance annuelle du contrat et de la composante fixe (1,7%)
Toutefois en dérogation à ce qui est établi, l'emprunteur pourra bénéficier, après dérogation accordée par le prêteur, d'une période de non-revision du versement, qui restera au même montant après l'échéance de la période ou des périodes de franchise. La période pendant laquelle le montant des versements ne fera l'objet d'aucune révision, éventuelle durée des périodes de franchise comprise, est précisée dans l'offre de prêt.

Je t'envoies asap un autre article

 

[Azigui]

Art 6.4.1.5 :

De manière à éviter l'apparition d'éventuelles variations excessives (en particulier vers la hausse) du montant des versements, il est fixé à des plafonds de variation suivants pour les versements.

a) l'augmentation annuelle des versements sera limitée :
- à 100% du taux d'inflation (indice du coût de la conso des ménages urbains série France entière publiée par l'INSEE ou par tout autre organisme suscebtible de le substituer) enregistré au cours de la période de 12 mois en échéance 2 mois avant le mois où tombe le terme annuel du contrat ;
- à 1,5 fois ce tx d'inflation, si le montant résiduel (capital plus éventuels intérêts et coûts échus et non payés) devenait supérieur, à l'échéance annuelle, à plus de 10% à celui qui est prévu, à la même date, par le plan d'amortissement initial du prêt.
b) de façon à limiter l'effet de report des coûts résultant de ce plafond, l'on recalculera les versements pour les années ultérieures (voir 6.4.1.4). Ce nouveau calcul, valable quelle que soit l'évolution vers la hausse ou vers la baisse du tx, se fera aussi longtemps que le montant encore dû, à l'échéance annuelle du prêt, sera supérieur à celui qui est prévu à la date du plan d'amort initial. les augmentations des versements ultérieurs bénéficieront du plafond mentionné au para 6.4.1.5
c) le montant des versements pour une période de 12 mois ne sera jamais inférieur à celui de la période de 12 mois précédente, ni à celui qui est prévu au départ, sans préjudice des indic du par. 8.1.2 (conséquence de l'auto du remboursement anticipé)
d) ces modalités comporteront les conséqu suivantes :
- en cas d'augm. du tx d'intérêt, il pourra y avoir une prolongation du prêt si l'augmentation du versement en raison de son plafond, est inférieur à celle qui aurait dû être appliquée normalement.
- en cas de baisse du tx d'intérêt, il y aura une réduction de la durée du prêt par rapport à celle qui avait été fixée au départ ou à la suite de la précédente révision.
e) en raison de ce qui est mentionné ci-dessus, la durée du plan de remboursement ne pourra pas dépasser de plus de 5 ans celle qui avait été prévue au départ par le contrat.
Micos renonce d'ores et et déjà à exiger le crédit de capital susceptible d'être encore découvert après le paiement, s'il aété effectué régulièrement et ponctuellement, de tous les versements en échéance avant la dite limite de temps.

 

[Azigui]

Pour info, j'ai contacté le siège social qui m'a encore affirmé que je peux passer à tx fixe à tout moment. Le souci c'est qu'ils ne sauront pas comment calculé le TEG, c'est pour cela qu'il préfère attendre une année.

J'ai reçu un mail de l'AFUB avec qui je vais prendre un rdv tél, on me parlait de l'article 1134 alinéa 1 du code civil.

Merci encore pour ton aide

J'attends de tes news.

Azigui

 

[Azigui]

Une des clauses particulières me chagrinent , j'aimerai avoir ton avis :

A la fin de la première série de versements, le montant des nouveaux versements jusqu'à l'échéance des 12 mois ultérieurs sera déterminé conformément au para. 6.4.1.4. Le prêteur aura toutefois la FACULTE d'appliquer la plafond prévu au par. 6.4.1.5, en tenant compte des paiements effectués par l'emprunteur au cours de la première période, du capital à rembourse, des interêts de préamortissement, des intérêts de franchise acquis et des autres coûts échus. L'ensemble de ces éléments sera pris en considération lors du calcul du nouveau versement.

Merci

 

[Pierrealb]

Bien c'est presque le même type de prêt que le mien.

Augmentation durée limitée à 5 ans maxi. Ok ça c'est déjà pas mal.

Taux initial 4.60% correcte pour du fixe mais tout de même assez bas par rapport à l'euribor 3 mois lorsque ce dernier sera appliqué avec la marge de 1.7% qui est élevé, attends toi à une grosse hausse sur la durée et un amortissement très réduit les première années. Si tu passais aujourd'hui tu tournerais autout de 6%.

Maintenant tu parts de 4.6 et pas 2.8% lissé comme moi donc il y a une marge de 1.4 % et pas¨3.2 % comme pour mon prêt..

Donc je dirai globalement restes tranquil cette première année 4.60 étant un taux pas trop mauvais, 2 mois avant la révision, réclames à la banque le taux euribor 3 mois (estimation) qui sera en vigueur à la révision ainsi que le taux fixe qui serait appliqué si tu le demandes à y passer.

La a toi de voir en fonction de ce qu'il te propose. Si l'euribor 3 mois descent beaucoup le passage au variable pourrait être bénéfique sachant qu'à tout moment tu peux réclamer du fixe pour 5 ans, si c'est le contraire le passage immédiat à taux fixe pour 5 ans devrait t'offrir une certaines tranquilité mais ça te coûtera tout de même quelques années de plus à payer.

Prévois éventuelement un rachat à l'échéance au même moment que tes demandes à ta banques si tu vois que le marché t'offre un bon taux par rapport à ta banque n'hésites pas.

Dernier point que j'ai pas, vérifies les clauses pour le remboursement anticipé, en général 3% du restant dû mais cette pénalité est souvant associée à une durée minimal de prêt 1 à 5 ans. Il sera nécessaire d'en tenir compte en cas de rachat par une autre banque.

Il te reste donc 4-5 mois de "sécurité" si tu veux faire racheter ton prêt le mieux sera de le faire à l'échéance comme ça en dehors des IRA ça devrait bien se passer.

 

[Pierrealb]

Une des clauses particulières me chagrinent , j'aimerai avoir ton avis :

A la fin de la première série de versements, le montant des nouveaux versements jusqu'à l'échéance des 12 mois ultérieurs sera déterminé conformément au para. 6.4.1.4. Le prêteur aura toutefois la FACULTE d'appliquer la plafond prévu au par. 6.4.1.5, en tenant compte des paiements effectués par l'emprunteur au cours de la première période, du capital à rembourse, des interêts de préamortissement, des intérêts de franchise acquis et des autres coûts échus. L'ensemble de ces éléments sera pris en considération lors du calcul du nouveau versement.

Merci

Sauf erreur de ma part cela signifie que ta mensualité est fixeé pour 12 mois et non variable 3 mois. Donc l'influanace de l'euribor sur l'année ne sera reporter que sur les 12 mois suivants. Donc si l'euribor descent, réduction de la durée et ou augmentation de l'amortissement, dans le cas contraire durée augmentée jusqu'au plafond (5 ans) puis prise en compte de la différence sur l'amortissement qui s'entouvera réduit.

Dernier point que j'ai zapé, ce type de prêt t'offre une certaines limites sur les augmentation de la mensualité (1 à 1.5 X l'indice Insee) Ca devrait t'offrir en principe une évolution lente de tes mensualités. Par contre en cas de très forte hausse de l'euribor, tous ce que tu n'auras pas pu amortir sur les 24 premières années sera entièrement à rembourser sur les 12 derniers mois (capital ET intérêt).
Il te sera possible lors de la 24ème année d'éviter les intérêts en faisant racheter le capital par une autre banque, l'avantage tu ne rembourseras que le capital et sans IRA.

Voila je crois avoir fait le tour des clauses.

 

[Azigui]

Merci beaucoup.

Moi je veux bien attendre, mais ne serait-ce pas dangereux si l'Euribor augmente fortement ?

Azigui

 

[Pierrealb]

Difficile de savoir ce qu'il va faire, normalement les valeurs des taux de référence sont proportionneles à la durée plus la base est longue et plus le taux augmente.
Ca c'est la théorie, dans la pratique les taux cours termes sont au même niveau voir supérieur au long terme, ce qui est anormale.
Donc soit le marché se stabilise et l'euribor redescendra à son niveau soit ce se sont les taux à long terme qui grimpent.
En février le long terme redescend donc on peut espérer voir l'euribor en faire de même.

Sinon pour ton prêt tant que t'es en fixe (jusqu'à fin août) c'est bon.
Durant les vacances faudra que tu prennes un maximum d'info afin de réaliser la transition au mieu soit par le variable (euribor fortement descendu) soit le fixe ( si l'euribor stagne et le long terme continue sa descente avec ta banque soit tu le fait racheter par une autre banque mais calcule ça bien, tu dois avoir un différence de taux fixe assez importante par rapport à ce que tu aura par ta banque.
Un - 0.5% mini serait le mieu.

 

[Azigui]

Qu'entends tu par le long terme.

Idéalement le taux Euribor 3mois doit être à combien pour accepter à rester sur du variable ?

Si par contre je souhaite me faire racheter le crédit. Ta suggestion serait qu'une banque me propose un taux 0,5% en dessous de celui de ma banque actuelle par ex. si je refixe le taux à 6%, faudrait qu'une autre banque me propose à 5,5%

 

[Pierrealb]

L'indice long terme est lOAT10. L'idéal pour toi c'est que l'euribor 3 mois moyen plus 1.7 soit au même taux ou inférieur que le fixe.

Pour le rachat il est préférable que la différence de taux et donc du coût globale du nouveau prêt ne te coûte pas plus (IRA compris) que rester en fixe sur le prêt actuel.

0.5% c'est un exemple mais si on prend les courts fixes sur 20 ans nous sommes autour de 4.70% moyen, si le taux proposé par ta banque est à 6%, je te dis, changes de suite.

 

[Azigui]

Je suis ravi de voir que j'ai à faire à une personne calée dans le domaine.

Pour info je suis à 30 ans.

Quand tu parles de L'indice long terme est lOAT10. L'idéal pour toi c'est que l'euribor 3 mois moyen plus 1.7 soit au même taux ou inférieur que le fixe, tu parles du fixe que me proposera ma banque.

Qu'est ce que l'IRA ?


Azigui

 

[Pierrealb]

C'est un jeu compliqué mais le but est pour toi d'aller sur le taux le plus bas.

Donc révons : par exemple l'euribor redescent à 2.5% comme en 2004, avec ta marge de 1.7% tu as 4.2%. Les taux fixes tournent autour de 4.5%. Donc le variable est moins cher et donc plus interessant pour toi. Mieu vaux rester en variable tant que le taux reste plus bas.

Si l'euribor ne descent qu'à 3% ça te donne 4.7% donc le fixe est mieux mais avec seulement 0.2% d'écart. On peut se dire c'est mieu en fixe mais si tu y passes et que le variable redescent tu n'en profitera pas puisque ton taux est bloqué 5 ans.
S'il remonte t'aura limiter les dégâts.
C'est la qu'on peut voir l'intérêt de connaître l'évolution du taux de référence. (Disponible sur tout site boursier).
Enfin si le variable avec le 1.7% ajouté dépasse largement le fixe mieux vaut assurer pour 5 ans.
Le soucis est de savaoir si le 1.7% est aussi applicable sur le fixe ou non et s'il est négotiable en court de contrat.

En ce qui concerne la différence avec une autre banque, il faut que le taux et ou l'assurance de l'autre banque couvre au moins les IRA (Intérêt pour remboursement anticipé), sinon ton nouveau financement risque de te coûter plus cher que si tu restes chez eux.
Ex : il te reste 100 000 (de capital) à payer les IRA en général 3% seront dus à ta banque. Donc il faut que le financement sur 103 000 te coûte moins cher que pour les 100 000 restant.

Le fameux 1.7% c'est la marge que se fixe la banque (ses bénéfices) s'il est aussi appliqué sur le fixe, il est plus que probable que les taux du marché soit netement inférieur et qu'un rachat soit vraiment profitable.
C'est l'inconvénient des variables pour la banque lorsque les taux variable sont chers par rapport au fixe.
Tu peux toujours avancer à ta banque que c'est moins cher ailleurs et qu'en passant à taux fixe tu souhaites qu'elle s'aligne sur la concurence.
Présentes lui une offre pour la motiver un peu.
Compte tenu de sa marge (1.7% an sur le reste de la durée) si elle veut continuer à gagner de l'argent c'est son intérêt de baisser cette marge pour te garder.
Il est peut probable qu'elle le face mais sait on jamais.
Il faut savoir que 3% d'IRA ce n'est pas énorme sauf prêt sur un montant très élevé si la différence de taux entre le sien et celui de la concurence représente parfois la marge elle même.
Donc il ne faut pas hésiter à t'imposer sur ce genre de changement, toutes les banques ont besoin d'argent et le crédit étant ce qui rapporte le plus.

Si tu dois le faire racheter n'hésites pas à exiger un max de garantie de ta nouvelle banque, notamement que le taux soit "fixe" et écrit comme tel, que la durée est fixe et la mensualité "fixe".

Tu peux, si tes revenus doivent évoluer, demander une mensualité modulable, ça ne change rien sur le taux simplement que si tu peux rembourser un peu plus chaque mois, ton prêt raccourcira d'autant et l'amortissement ira donc beaucoup plus vite.
Ce type de modularité existe soit uniquement à la hausse ou à la hausse et à la baisse avec des valeurs "encadrées" (+- 10% par exemple).
Ce type de prêt est interressant pour les fonctionnaires car ils ont statutairement des augmentations régulières une bonne partie de leur carrière.
Si ton salaire est peu enclin aux augmentationsmieux vaux rester sur un prêt fixe sur tous les points.

Voila il existe de informations aussi sur l'applicationdes IRA (durée minium de remboursement avant leur annulation) ou comme j'ai vu réçement des IRA dégressives avec la durée.
Mais bon avec le peu de différence entre les taux fixe et variable ainsi que les marges assez importante des banques sur du variable, il est plus que probable sauf chute vertigineuse des taux variables que la majorité des personnes ayants souscrit ce type de prêt à risques passent à la concurance rapidement.
Apr!s tout c'est l'offre et la demande, libre au client d'aller chercher mieu ailleur.