Conditions d'obtention de prêt

[ojasmin]

Bonjour,

Nous souhatons acheter un bien immobilier en VEFA, montant de l'appartement = 313.000 €, frais de notaire + interêt intercalaire + frais de dossier + Garantie Crédit Logement égal à environ 16.000 €
Soit un financement global à trouver de 329.000 €.

Apport personnel = 29.000 €
PTZ = 60.000 €
Prêt logement 92 = 25.000 €
1 % Patronal = 17.600 €
Crédit banque = 197.400 €

Nous souhaitons réserver notre appartement le 05/06/2010.

Salaire mensuel emprunteur = 2.750 € (cadre ancienneté = +10ans, primes annuelle incluse)
Salaire mensuel co emprunteur = 1.508 € à partir de octobre 2010 qui sera en 7°année de médecine (1ere année d'internat) avec une grille de salaire parue et réglementée par le journal officiel du 6/11/2009 (NOR : SASH0925088A).

Des banques nous ont déjà clairement dit, pas de fiche de salaire du co-emprunteur = PAS DE CREDIT.
Ceci peut se comprendre dans certains cas mais pas dans le notre car il est certain que le co emprunteur sera interne en Octobre 2010 et nous savons quels seront les salaires pour les 3 années qui viennent (1508 € en 2010, 1626 € en 2011, 1800 € en 2012, et après c'est un salaire de médecin généraliste).

Nous souhaitons vraiment obtenir le OK pour l'appartement visé car il répond à quasi tous nos critères et nous souhaitons bénéficier du PTZ avant le 30/06/2010.

J'ai trois questions pour le moment ;-) :
1/ Est-ce que quelqu'un a déjà était plus ou moins dans la même situation et est-ce qu'une solution a été trouvée ?
2/ Est-il possible d'ajouter une clause à l'obtention du crédit qui dit que au cas où le co-emprunteur ne serait pas interne en octobre 2010 alors le prêt serait annulé ? ou bien une autre formulation si vous avez des idées ?
3/ Connaissez-vous des banques qui seraient prêtes à nous suivre dans notre projet ?

Merci pour votre aide,

 

[Vanille95]

Bonjour,

2/ Est-il possible d'ajouter une clause à l'obtention du crédit qui dit que au cas où le co-emprunteur ne serait pas interne en octobre 2010 alors le prêt serait annulé ? ou bien une autre formulation si vous avez des idées ?

Il n’est pas d’usage d’insérer ce type de clause (qui s’apparente à une clause suspensive) dans un contrat de prêt.

L’annulation du contrat de prêt aurait les conséquences suivantes :
Vous devriez restituer à la banque le montant du prêt (déduction faite des sommes versées par vous). Comment pourriez-vous trouver cette somme ? En vendant le bien immobilier acquis au moyen du financement ?

La banque consent un prêt sur l’analyse d’une situation présente ; elle n’intègre les événements futurs que dès lors qu’ils sont absolument certains.

Je pense qu’il vous faudra attendre que votre conjoint ait la possibilité de prouver qu’il a des revenus.

NB- Compte tenu des délais pour monter un dossier de prêt, il me semble un peu difficile de monter un dossier PTZ avant le 30/06/2010 mais d’autres banquiers ont peut-être une opinion différente.

Cordialement.

 

[ojasmin]

Je suis en attente d'acceptation d'une offre de la part d'une banque qui m'a fait un montage en prêt gigogne.
Le premier montage a été refusé car 41,1% de tx d'endettement sur 25ans, la banque va faire sur 30ans pour voir si ca passe chez crédit logement.

Est-ce que je peux trouver un autre cautionneur si crédit logement ne veux pas se porter caution ?
Quels sont les conditions d'accord pour une hypothèque ?

Merci,

 

[Aristide]

Est-ce que je peux trouver un autre cautionneur si crédit logement ne veux pas se porter caution ?
Quels sont les conditions d'accord pour une hypothèque ?

Bonjour,

Il existe effectivement diverses Sociétés de Caution Mutuelle et Assurance Caution.

Mais les unes - tel Crédit Logement - travaillent en partenarioat avec toutes les banques qui le veulent bien.

D'autres sont spécifiques a un Etablissement car créé par elle et pour ses emprunteurs.

Pour pouvoir recourir à une autre société de caution, tout dépend donc de votre banque.

Pour une garantie réelle immobilière (Hypothèque et/ou Privilège de Prêteur de Deniers) toutes les banques l'acceptent mais une telle garantie sera probablement plus onéreuse pour vous.

D'autre part, une banque digne de ce nom n'accepte pas un prêt du fait qu'une bonne garantie soit offerte.
En premier lieu la capacité de remboursement doit être satisfaisante, la garantie ne venant qu'ensuite pour palier à d'éventuels problèmes de remboursements, au cours de la vie du prêt, si cette capacité de remboursement venait à se dégrader.

Cordialement

 

[IMEI]

Hélas, la plupart des conseillers ont le QI d'une drone, faudra avoir de la chance de tomber sur une personne normale.
Cela me rappelle mon propre cas : CDD dans le même domaine. Mon con-seiller a refusé notre dossier car "et si pas de renouvellement ?". J'ai eu beau à lui faire avaler des journaux avec des articles traitant sur le déficit dans le domaine (chômage négatif), il ne connaissais que ce qu'il avait appris : CDD = pouah, infâme, précaire, le pauvre employé n'aura aucune chance de s'en sortir.
On dirait que les conseillers bancaires sont recrutés avec un test spécial d'intelligence, enfin vous comprenez.

Bonne chance au concours imminent et essayez de temporiser un peu, même une attestation comme quoi le concours a été passé pourrait servir.

 

[ricopc]

Je ne suis pas là pour défendre spécialement les conseillers bancaires, mais si ceux-ci refusent un prêt immo ce n'est pas qu'ils ne le souhaitent pas et qu'ils sont, comme dit plus haut, con avec le QI d'une huitre.

C'est, comme dans tous métiers, des directives de la direction, voir même une suite des divers dossiers envoyés au pole immo: si les dossiers sont systématiquement refusé car CDD, au bout d'un moment, le conseiller refuse d'avance d'intruire le dossier.
Ce n'est pas de son fait, c'est surtout les organismes bancaires qui sont ultra-frileux.
Le conseiller n'est là que pour respecter les directives et faire le job comme il lui est demandé...Et ca c'est valable partout.
Après, que ca ne plaise pas je le comprend totalement...mais quand je vois le dossier de malade qui nous a été demandé pour un PTZ, je me dis que vraiment les banques prennent zéro risque.
Et ça, le petit conseiller bancaire n'y est strictement pour rien. Il n'est que le dernier maillon de la chaine.

 

[Kenko822]

Pour un PTZ, s'il y a autant de documents à fournir, c'est juste que si il y a une seule erreur, la banque vous finance à 0%, ne touche rien en retour sous forme de réduction d'impôt de la part de l'Etat, risque de perdre son agrément, et vous de rembourser le PTZ majorée d'une amende. Donc de ce point de vue là c'est plus dans votre intérêt que les procédures sont parfois perçues comme étant contraignantes.

Pour le commentaire IMEI, je ne rajouterais rien, de l'autre côté du bureau ils nous arrivent d'avoir bon nombre d'a priori de ce genre sur un certain nombre de typologie de clientèle, c'est humain sans doute.

 

[ojasmin]

D'expérience et après avoir vu 4 banques, on peut noter que des conseillers ont une excellente connaissance dans le domaine des prêts immo et d'autres qui ont le QI d'une huître, ca j'en suis convaincu maintenant et cela n'a rien à voir avec les directives qui sont effectivement ZERO RISQUE. D'ailleurs, pourquoi autant de frais, d'assurance, de caution etc en + des intérêts versés si il y a ZERO RISQUE ? (le beurre, l'argent du beurre, le sourire de la crémière et ....?)

Bref, CréLog ne veut pas du dossier, autant dire que pas mal de banque ne sont plus à consulter ! (monopole du cautionnement CréLog ?).

La banque me dit qu'il y a l'hypothèque mais que ca passera pas car nous sommes au-dessus de 33 % et qu'il ne faut pas dépasser ce taux.

Qui décide si un VEFA peut être en hypothèque ? il y a t il des règles ?

 

[Aristide]

(monopole du cautionnement CréLog ?).

Monople n'est pas tout à fait exact car il existe d'autres Sociétés de Caution Mutuelle et Assurance Caution.

Cependant il est vrai que Crédit Logement travaille avec toutes les banques qui le veulent bien alors que les autres sont attachées à l'Etablissement qui l'ont créée.

Mais les banques qui ont une filiale "Société de Caution" travaille aussi, quelquefois, avec Crédit Logement.

La banque me dit qu'il y a l'hypothèque mais que ca passera pas car nous sommes au-dessus de 33 % et qu'il ne faut pas dépasser ce taux.

Encore faut-i savoir comment cette banque calcule ce taux d'endettement ?
A toutes fins utiles voir :
« Différents taux d’endettement »
[lien réservé abonné]

Qui décide si un VEFA peut être en hypothèque ? il y a t il des règles ?

Si le prêteur n'accepte pas la caution ou si celle-ci est refusée, il peut demander une hypothèque.

Il y a une autre possibilité qui coûterait un peu moins cher mais qui - curieusement - n'est pas toujours possible.

Ce serait un Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) à hauteur du premier paiement fait le jour de la signature plus une hypothèque pour le solde.

Mais - curieusement disais-je - il semble que la règlementation concernée ne soit pas très claire car il apparaît que cette pratique soit acceptée par certains conservateurs des hypothèques mais refusée par d'autres ???

Cordialement,

 

[ricopc]

Perso, j'ai vu surtout une ENORME différence entre un dossier instruit par le directeur/trice de la banque et par un simple conseiller bancaire.
C'est d'ailleurs ce qui s'est produit pour mon prêt immo actuelle: ma conseillère est tout simplement la directrice de l'agence (c'est une petite agence).
Autrement, notre dossier a été accepté par crédit logement. Apparemment toutes les banques passent par eux pour la caution.
Pour ta question, il me semble avoir vu un dossier très bien fait sur l'hytothèque...cherche sur le forum, il doit y être!
Bon courage en tout cas!

 

[ricopc]

Pour le privilège de prêt de denier, je m'étais renseigné, il n'est pas proposé pour les achats en VEFA (malheureusement ).
Ce n'est que pour de l'ancien.

 

[ojasmin]

Encore faut-i savoir comment cette banque calcule ce taux d'endettement ?
A toutes fins utiles voir :
« Différents taux d’endettement »
[lien réservé abonné]

C'est un excellent article que j'ai déjà lu et qu'il faut avoir en mémoire.

 

[Aristide]

Pour le privilège de prêt de denier, je m'étais renseigné, il n'est pas proposé pour les achats en VEFA (malheureusement ).
Ce n'est que pour de l'ancien.

Ben si......ce n'est pas impossible......comme je l'ai expliqué dans une page ci-dessus !
Cdt

 

[ojasmin]

Si le prêteur n'accepte pas la caution ou si celle-ci est refusée, il peut demander une hypothèque.

C'est donc la banque qui décide si elle accepte l'hypothèque au cas ou l'organisme de caution refuse ?
Il y a t il des règles d'acceptation des banques quant à l'hypothèque ?

 

[Aristide]

J'ai l'impression que c'est la banque qui décide un peu de ce qu'elle souhaite dans ce cas...?

En fait, l'emprunteur n'a guère le choix.

Si le prêteur n'accepte pas la caution ou bien si celle-ci est refusée, il ne reste que la garantie réelle immobilière (donc hypothèque ou bien PPD + Hypo si le conservateur l'accepte ainsi qu'expliqué ci-dessus)

Si l'emprunteur n'était pas d'accord, eh bien le crédit serait tout simplement refusé.

Cordialement,

 

[ojasmin]

En fait, l'emprunteur n'a guère le choix.

Si le prêteur n'accepte pas la caution ou bien si celle-ci est refusée, il ne reste que la garantie réelle immobilière (donc hypothèque ou bien PPD + Hypo si le conservateur l'accepte ainsi qu'expliqué ci-dessus)

Si l'emprunteur n'était pas d'accord, eh bien le crédit serait tout simplement refusé.

Cordialement,

L'emprunteur (moi même) est OK pour faire une hypothèque.
Ce que je souhaite savoir c'est si la banque a le droit de me refuser une hypothèque si je n'ai plus que ca comme garantie ?

 

[Aristide]

L'emprunteur (moi même) est OK pour faire une hypothèque.
Ce que je souhaite savoir c'est si la banque a le droit de me refuser une hypothèque si je n'ai plus que ca comme garantie ?

Dans l'absolu, bien sur que la banque est libre de ses choix et décisions.

Mais en pratique, il n'y a aucune raison que la banque refuse l'hypothèque.

Si elle refuse, ce ne sera pas à cause la garantie, ce sera un refus de crédit pour une autre raison tel taux endettement/capacité remboursement...

Ne pas oublier que la garantie n'est qu'un accessoire et qu'une banque digne de ce nom n'accepte pas un crédit parce qu'une bonne garantie est proposée.

L'acceptation est d'abord fondée sur les qualités intrinsèques des emprunteurs (antériorité et relation globale - fonctionnement compte - épargne....) et du dossier présenté (Apport - Taux endettement - Revenus résiduels....).

La garantie ne vient qu'ensuite.

Cdt

 

[ojasmin]

Dans l'absolu, bien sur que la banque est libre de ses choix et décisions.

L'acceptation est d'abord fondée sur les qualités intrinsèques des emprunteurs (antériorité et relation globale - fonctionnement compte - épargne....) et du dossier présenté (Apport - Taux endettement - Revenus résiduels....).

La garantie ne vient qu'ensuite.

Cdt

C'est bien cela le problème, c'est qu'à l'instant T il n'y a que moi qui a un salaire fixe (2.700 € moyenne annuelle) et que mon ami aura un salaire mais qu'à partir de Novembre 2012 (interne en médecine) et que malgré cela (salaire qui va augmenter tous les ans et publiés au journal officiel) les organismes de cautions ne sont pas OK et certaines refusent.
Ensuite j'ai rarement vu des médecins gagner le SMIC...

 

[Pocket]

En réalité pour imager, ils prennent une photo de votre situation à l'instant T.
Si à l'instant T, Mr travaille, et pas madame, alors impossible d'ajouter QUELQUES revenus prévisibles pour madame d'ici QUELQUES années...
Trop d'incertitude...
Imaginez qu'ils prennent en compte un éventuel revenus pour madame. Finalement, pour madame rien ne s'est déroulé comme prévu, le salaire n'est pas celui espéré, le poste....etc
Vous allez vous retrouver avec un crédit immobilier trop lourd à assumer, qui vous plombera le budget...décalage de trésorerie...incidents de remboursements...garanties...

Les banques se protègent elles, et vous protègent vous par la même occasion.

Me prêteriez vous vos 29k€ pour acheter ma voiture ? Je cherche actuellement un emploi, mais je vous assure dans 3 mois j'en aurai trouvé un..

 

[IMEI]

Une drône va prendre une photo de l'instant T, un humain pourra en plus refléchir un peu, faire une tite projection, nomdediou.
Il s'agissait de 5 mois, dans un parcours professionnel (donc pas au chômage!) sans aucune incertitude. Vous, vous n'avez pas la même certitude d'avoir le boulot d'ici 3 mois.