Compromis

[Mathilde53940]

Bonsoir .
Nous allons signer le compris le 26 mars.
Seulement c'est l'agent immobilier qui s'en occupe je pensais que ça passerai par un notaire .
Que doit comporter exactement le compromis?

J'ai un apport personnel qui est une avance sur héritage de 150mille euro est ce que les quotes parts doivent être mentionné dans le compromis ? Où ce sera fait au moment de l'acte définitif ?
Merci pour vos réponses .

 

[Triaslau]

Bonjour,
Les agents immobilier peuvent faire des compromis (ils le facture en général)
Le plus important c’est les conditions suspensives.
Les conditions de financement apparaîtront aussi mais je pense pas que ce soit important de faire figurer les clauses de réemploi à ce stade.

 

[moietmoi]

Bonjour
le compromis est le vrai contrat de vente; ce que l'on signe après n'est qu'une réitération de l'acte déjà signé;
il faut donc y faire très attention;
en général il est plutôt conseiller d'avoir un notaire pour se faire conseiller, mais beaucoup d'agences établissent les compromis;

J'ai un apport personnel qui est une avance sur héritage

une "avance" sur héritage, s'appelle en droit une donation;
il faut la faire devant notaire ou bien sous seing privé avec une déclaration aux impôts;
vu le montant, il y aura peut être des droits à payer(cela dépend de qui a donner et du nombre de donateur et de la relation entre toi et le(s) donateurs;

est ce que les quotes parts doivent être mentionné dans le compromis ?

oui; le compromis soit indiqué précisement les parts de chacun des acheteurs( si je comprends bien , tu n'achètes pas seul?
vu tes questions, je ne peux que te dire de téléphoner à un notaire et de prendre rdv; sans doute le mieux serait de confier aussi au notaire le soin de te conseiller pour le compromis;

 

[Mathilde53940]

Oui c'est une donation que mon papa me fait .
Nous payerons les frais dessus sans soucis .
Je vais téléphoner au notaire demain du coup car ça m'a l'aire bien compliqué tout ça .

 

[Mathilde53940]

J'achète avec mon compagnon avec qui je suis pacsé.
J'aurai environ 63% et lui 37% ....

 

[Triaslau]

J'achète avec mon compagnon avec qui je suis pacsé.
J'aurai environ 63% et lui 37% ....

Vous pouvez aussi envoyer le doc à votre notaire pour qu'il le relise, j'avais fait çà moi.

Mais le plus important où il faut pas se faire avoir c'est les clauses suspensives; le reste il faut vérifier qu'il y a pas d'erreur mais c'est standard.

 

[kaziklu]

J'achète avec mon compagnon avec qui je suis pacsé.
J'aurai environ 63% et lui 37% ....

Attention au calcul des quote-part. Car il n'y a pas de quote part sur les frais (impôts, émoluments du notaire, agence éventuellement) mais uniquement sur le bien.

 

[moietmoi]

Attention au calcul des quote-part. Car il n'y a pas de quote part sur les frais (impôts, émoluments du notaire, agence éventuellement) mais uniquement sur le bien.

Que veux tu dire par là?
Le notaire adresse le décompte des frais d'acquisitions au( x) propriétaire (s) . Par exemple avec inritulé : indivision truc- machin.
Après c'est la cuisine interne du couple de savoir de quel compte c'est paye.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'achète avec mon compagnon avec qui je suis pacsé.
J'aurai environ 63% et lui 37% ....

Attention au calcul des quote-part. Car il n'y a pas de quote part sur les frais (impôts, émoluments du notaire, agence éventuellement) mais uniquement sur le bien.

Exact; et c'est une erreur.
Mais une autre erreur est souvent commise lorsqu'un crédit commun en tant que co-emprunteurs solidaires est sollicité.
En effet il arrive fréquemment que les acquéreurs/emprunteurs participent, par exemple, à 50/50 (ou autre répartition) aux paiements des mensualités.
Dans cette hypothèse de 50/50, en cas de vente (avec ou sans séparation) celui qui ne percevra que 37% du boni sur vente sera défavorisé car il aura payé 50% - 37% = 13% des mensualités alors que, du fait de sa quote part, il n'aurait dû participer qu'à hauteur de 37% dans l'exemple; et inversement au bénéfice de l'autre cocontractant.

Et le raisonnement peut être tendu à toutes les charges liées au logement (travaux entretien/améliorations/restaurations - Assurances - Taxes foncières....)

Pour une parfaite équité il serait donc logique que la quote part de propriété s'applique à toutes dépenses liées audit logement.

Mais ni le compromis ni l'acte authentique d'acquisition ne traite de cet aspect.

Aussi, ainsi que dit, redit et expliqué antérieurement à de multiples reprises, est-il plus que recommandé que les concubins/pacsés signent une convention - notariée de préférence - prévoyant - avec précision - les droits/obligations/règles de répartitions des diverses dépenses/charges et mode de calcul du partage du boni (ou mali) sur vente.

Il faut aussi préciser que l'exemple ci-dessus où les quotes parts de propriété sont de 63%/37% mais où le crédit serait remboursé à 50/50 n'est pas impossible si c'est la volonté des acquéreurs/emprunteurs.

Mais, en cas de vente (avec ou sans séparation) la partie lésée du fait de sa sur participation au remboursement du crédit pourrait - si les démarches ont été correctement faites - prétendre à une compensation financière.

Or, précisément "démarches ont été correctement faites" signifie convention préalable entre les parties.
La cour de cassation a eu à traiter de ce cas de figure et, dans son arrêt, elle indique qu'en l'absence de convention les mensualités du crédit sont à assimiler à des charges courantes de la vie du ménage et qu'il n'y a pas lieu d'envisager une compensation financière.

Ces sujets ont été largement développés dans ces posts antérieurs.

acquisition avec apport différents et remboursement de prêt différents
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...rsement-de-pret-differents.41349/#post-403933

PACS - Répartition boni sur vente - Absence de convention préalable
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/duree-de-credit-immo-pacs-separation-de-biens.42466/#post-424787

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[kaziklu]

Que veux tu dire par là?
Le notaire adresse le décompte des frais d'acquisitions au( x) propriétaire (s) . Par exemple avec inritulé : indivision truc- machin.
Après c'est la cuisine interne du couple de savoir de quel compte c'est paye.

L'acte précise les quotités en cas d'indivision.
Et si rien n'est précisé alors le notaire a libre choix de considérer que l'apport couvre d'abord les frais ou d'abord le bien.

Exemple:
Soit un bien à 100 000€ et 10 000€ de frais (pour l'exemple).
Soit un apport de 20 000€ appartenant à un seul des co-emprunteur et un emprunt de 90 000€ à 50/50.
Est-ce que les frais sont couvert par l'emprunt.
Soit 10 000€ d'emprunt pour les frais. Puis 20 000€ d'apport pour la maison (20%) et 80 000€ d'emprunt à 50/50? (Soit une quotités de 60%/40%).
Ou bien l'apport paye d'abord les frais pour 10 000€ puis la maison pour 10 000€ (10%) et l'emprunt de 90 000€ couvre le reste (soit une quotité de 55%/45%).
Ce sont des choses importantes à préciser.

 

[Anonyme]

surtout que dans le cas présent, c'est le concubin qui paiera tout le crédit avec son seul salaire.
voir ici: https://www.moneyvox.fr/forums/fil/credit-immo-et-reste-a-vivre.43940/

Mathilde apporte 150 000€, mais c'est son conjoint qui paiera le reste.
qu'elle est la meilleure protection pour les 2 personnes dans ce cas précis à faire au niveau notarial?

car mathilde apporte l'argent, mais ne touchera pas d’intérêt "futur" si elle avait mit cet argent sur différents support (livret, PEA, AV...)
son concubin n'apporte rien actuellement, mais grâce à son salaire, permet d'avoir un crédit pour les échéances futures.
comme tu le soulignes, Aristide, il faut que tout soit clarifié correctement par le notaire.
que le notaire?

 

[Aristide]

+ Coût investissement = 110.000€

+ Engagement Mr = 20.000€ + 45.000€ =65.000€
+ Engagement Mme = 00.000€ + 45.000€ =45.000€

=> Quote part MR = 65/110 = 55,0909...% (maintenir 65/110)
=> Quote part MR = 45/110 = 40,9090...% (maintenir 45/110)

Cdt

 

[Max1]

Pour une parfaite équité il serait donc logique que la quote part de propriété s'applique à toutes dépenses liées audit logement.

Pas que...
Pour une parfaite équité, théoriquement, ce sont toutes les dépenses du ménage qui devraient être prises en compte.
Imaginez qu'un conjoint demande à payer plus pour le logement (par calcul intéressé/malhonnête :-( ), mais que du coup, il paie moins pour la nourriture, les vacances, les enfants, les sorties, la voiture commune...
Heureusement, on ne doit pas nécessairement rechercher la parfaite équité car ce serait invivable. Celui qui contribue le plus peut très bien décider de ne rien demander en échange (comme pour les mariages sans contrat ).

 

[jp19]

Heureusement, on ne doit pas nécessairement rechercher la parfaite équité car ce serait invivable.

Oui, heureusement, ou alors ce n'est plus un couple, c'est une coloc

 

[Aristide]

La convention ci-dessus évoquée - et donc les modes de répartitions charges, boni ou mail sur vente - est faite par les conjoints et est censée répondre à leurs volontés; c'est à eux qu'il appartient de décider de son contenu.

Cdt

Edit:
Et ainsi que qu'également évoqué dans la réponse antérieure elle vise en priorité les dépenses/charges liées au logement acquis; mais libre aux parties de prévoir ce qui leur semble bon.

 

[moietmoi]

La convention ci-dessus évoquée - et donc les modes de répartitions charges, boni ou mail sur vente - est faite par les conjoints et est censée répondre à leurs volontés; c'est à eux qu'il appartient de décider de son contenu.

oui, surtout que la jurisprudence évolue sans cesse, et même se contredit;entre autres pour les pacsés;

 

[kaziklu]

Heureusement, on ne doit pas nécessairement rechercher la parfaite équité car ce serait invivable. Celui qui contribue le plus peut très bien décider de ne rien demander en échange (comme pour les mariages sans contrat ).

Je suis assez d'accord.
Dans mon cas par exemple j'assume seul le remboursement. Mon épouse (ma compagne au moment de l'achat) assume seule la nounou et le periscolaire. Elle a aussi choisi un travail un peu moins rémunérateur permettant d'être présente le mercredi pour les enfants.
De fait nous avons bien tenu compte de l'apport dans la quote part mais pas du fait que je rembourse seul la maison.
Le partage peut se faire sur d'autre dépenses voir le partage peut être en nature.

Il y a même des familles où l'un des partenaires décide d'arrêter son travail (rémunéré car ça reste un travail) pour s'occuper des enfants et subvenir aux tâches courantes du foyer. C'est pourtant bien une contribution au foyer.

 

[Aristide]

Mais je répète que "chaque ménage voit midi à sa porte" et peut/doit décider à sa guise de ce qui lui convient.

La convention ci-dessus évoquée - et donc les modes de répartitions charges, boni ou mail sur vente - est faite par les conjoints et est censée répondre à leurs volontés; c'est à eux qu'il appartient de décider de son contenu.

Cdt

Edit:
Et ainsi que qu'également évoqué dans la réponse antérieure elle vise en priorité les dépenses/charges liées au logement acquis; mais libre aux parties de prévoir ce qui leur semble bon.

Cdt

 

[baboune]

Mais je répète que "chaque ménage voit midi à sa porte" et peut/doit décider à sa guise de ce qui lui convient.

Très sage conclusion sur un sujet combien épineux.