Comprendre mon offre de prêt : Besoin d'aide!

[Schtroumfeterik]

Bonjour,

J'ai reçu il y a quelques jours mon offre de prêt, et il y a des choses que je ne comprend pas.

1-C'est un prêt immobilier à taux révisable, tous les ans sur la base de EURIBOR 1 an.
Taux de départ : 3.40%
Voici ce qui est marqué concernant le fonctionnement de ce taux révisable : "Taux révisable à compter du 12ème mois suivant le point de départ de l'amortissement sur la base de EURIBOR 1 an, constaté le 1er jour ouvré du mois de la révision, majoré d'une partie fixe de révision de 1.20% et ensuite tous les 12 mois après la 1ère révision"

Questions :
-le taux va t-il augmenter tous les ans de au minimum 1.20%???? (et atteindre donc pour la 2nde année 3.40 + 1.20, pour la 3ème 3.40+1.20+1.20, et ainsi de suite...) Quand j'ai appelé la banque qui ma faite cette offre de pret, elle m'a dit que cela voulait dire que le taux peut augmenter tous les ans au maximum de 1.20%...
-ou alors, le taux de départ de 3.40% est majoré que la 1ère année de 1.20%???

Voici ce qui est ensuite marqué : "le taux maximum servant au calcul des prélèvements est de 4.90% Ce taux est distinct du taux d'intéret".
-Le taux d'intéret, c'est bien les 3.40% du départ?
-Si kkun peut m'expliquer avec d'autres mots...

Et enfin, ce crédit est assorti d'une option de taux fixe. Comme il s'agit d'un crédit pour une durée de 27 ans, je serais intéressée pour utiliser cette option dès la 1ère révision.
"L'emprunteur bénéficie d'une option de taux fixe à compter de la 1ère révision du taux selon les modalités fixées aux conditions financières.
En cas d'excercise de l'option de taux fixe, il sera retenu le taux de swap contre l'euribor 6 mois (arrondi au 10ème de point supérieur), connu le 1er jour ouvré de la réception par le prêteur de la demande écrite de l'emprunteur, majoré d'une partie fixe de révision de 1.20%. La maturité du taux de swap à retenir est indiquée aux conditions financières".

-Je cherche un savant, qui à titre d'exemple, saurait me calculer avec les données du moment de l'EURIBOR 6 mois, de combien serait mon taux fixe, pour que cela puisse me donner une idée si c intéressant ou pas d'avoir cette option.

Je vous remercie d'avance pour votre aide...

 

[austin]

je serais vous avec la remonté des taux et c'est pas fini j'opterais pour un taux fixe

certe c'est un peu plus cher mais beaucoup plus sur

pour rappel on a connu des taux a 10%

aves vous droit au Pret a tauc zero? au pret patronal ? il faut profiter des petit taux et les lissé avec le pret immo

le plus mauvais taux sur 25 ans en fixe fait 4,15 !c'est pas trop mal sachant que ça monte la fed a encore remonté ces taux d'un quart de point pour la 22eme fois consecutive la BCE risque de suivre!!!!

 

[Schtroumfeterik]

oui nous avons 19000€ de pret a taux zéro, et 8500€ de pret employeur.
c'est donc un pret lissé;

Merci pour vos commentaires, et concernant leur option de taux fixe, vous en pensez quoi?
vous avez 1 idée de combien il pourrait etre?

 

[Vanilline]

Bonjour,

J'aimerais savoir comment vous avez-fait pour obtenir le prêt patronal.
Je dois signer mon conrat de CCMI lundi et donc vite ficeler mon emprunt. J'ai téléphoné au CIL ils m'ont répondu de les rappeler quand la maison serait faite (donc pas avant 1 an !) car le prêt à 1% ne sert qu'à financer le crépis de la maison.
Merci de votre aide

 

[Titi27]

N'empruntez pas à taux révisable en ce moment car les taux d'intérets sont à la hausse. Préférez un taux fixe (4.50% maxi sur 25 ans). L'option de passage à taux fixe ne peut être prise qu'après 1 an. Cela vous placera à Euribor du jour + 1.20% au jour de l'option. Pour le reste de vos questions il faut pour y répondre que vous indiquiez vraiment tout ce qui est écrit sur votre proposition de prêt.

 

[cpalois]

Bonjour,


Le taux fixe est avant tout une vision française : en espagne, aux U.S, en Angleterre on raisonne en variable.


Au premiere vu la banque succeptible de faire ces types de prêt est une banque spécialisé comme UCB, Crédit Immobilier de France, Crédit Foncier KUTXA ou autres banque internationale .....

Ces banques ne demandent pas de dommiciliation de salaire et ne se remunerent que sur le crédit en lui même. Elles empruntent de l'argent ( à l'euribor ) et vous le reprêtent ensuite en faisant une marge de 1,40 % à 1,90 % en moyenne. Toutefois la premiere année la taux est cannonique ( environ le taux de l'euribor) pour que l'offre soit allechante.
En soit la marge de 1,20 n'est pas une mauvaise chose !! loin sans faut !!!
Mais il faut absolument connaitre le cap ( fourchette );
Par ex si le cap est de +1: le taux max sur la periode est de 4,40 ( 3,40 % +1).
A mon avis sur votre offre de prêt il n'y en a pas.

Que dit-on ? Votre prêt est à mensualité fixe à 4,90%

S'il est à mensualité fixe c'est le nombre d'année qui augmente et fixera alors le coût du crédit. Par ex vous faites un prêt de 100.000 Euros sur 25 ans à mensualité fixe mais le taux d'interet augmente et vous devez donc le rembourser sur 27 ans ( c'est un ex : le coût est donc de 27 ans * 12 mois * mensualité - 100.000 euros.).


Mais comment connaitre l'evolution future des taux ? En 25 ans les taux vont augmenter mais diminuer ensuite puisque c'est cyclique.

Donc impossible de connaitre le montant max des interets pour differencier les offres.

De plus le choix de passer en taux fixe est une illusion: quel sera le taux fixe ? Si c'est comme je le pense une banque spécialisé ( et non une banque universelle comme le CA, LCL , la Soc Gen, BNP,....) c' est toujours un taux fixe plus elevé que dans les banques universelles puisque il y a une marge plus elevée.

Sur votre offre vous avez je pense un double cap: un prelevement à 4,90 %tout au long du pret puis un nombre d'année en plus noté noir sur blanc sur l'offre de prêt).
Donc la banque vous prête à un taux de Euribor + 1,20 tout au long du pret.
Vous rembourser à un taux de 4,90.
Puis le reste en année en +.

En cas de revente avant la fin du prêt, le nombre d'année se repercute sur le capital restant du.



Voilà les questions à se poser :
Pourquoi choisir cette banque ? Facilité ou bien taux d'endettement plus elevé ou frais de dossier plus bas ou taux d'appel d'offre interessant ?

N'y a t'il pas une banque universelle interessée par vous faire une proposition en fixe ? Le taux est bien sur plus elevé, le taux d'endettement aussi mais le coût du crédit sera plus faible.

Vous êtes dans quelle region en france ?

De plus vous avez une offre de prêt en main et pas une simple simulation: la banque a donc le droit de vous faire payer les frais de dossier même si vous ne faites pas affaire ensemble.

 

[Schtroumfeterik]

Je vous remercie pour votre réponse, très intéressante.
Vous aviez vu juste, il s'agit du crédit foncier.
En fait, nous n'avons pas faire le tour des banques pour comparer car notre constructeur traite bcp avec eux.
Cependant, le constructeur nous avait dit que c'était un taux variable, mais capé à +/- 1, et quand j'ai reçu l'offre de pret, il semble que ce ne soit pas du tout le cas. et ils peuvent rever pour avoir leur 500€ de fret de dossier...
Est-ce que le taux de 4.90% est le cap?

Il s'agit bien d'une offre de pret à mensualité fixe, donc si le taux augmente, (et il augmentera, c'est sur) c'est la durée de pret qui s'allonge.

Depuis la réception de cette offre de pret, nous avons contacté un coursier en pret immo, et notre banque (la caisse d'epargne) pôur faire 1 simulation.
J'espere que l'on va pouvoir emprunter à taux fixe, ou capé à +/- 1.
Le problème, c'est que je ne veux pas changer de banque, et que l'offre de pret du CF est sur 27 ans, et donc pour pouvoir emprunter à la CE, il va falloir réduire à 25 ans...

A moins que le crédit foncier revoit son offre...

Je ne comprend toujours pas l'histoire du 4.90%...si le CF me preleve à ce taux qd les taux augmenteront, la mensualité augmentera forcément, non?

 

[cpalois]

Bonjour,

Une piste de recherche dans votre banque. Avez-vous essayé une solution tres simple dans votre banque ?
Diviser le prêt en deux prêts:
- Une partie sur 25 ans à un taux elevé en fixe
- l'autre partie sur 12 ans en fixe ou variable.
( Ex au lieu de 100.000 Euros sur 25 ans; 75000 sur 25 ans et 25000 sur 12 ans).

Cette solution apres lissage fait diminuer le taux d'endettement mais differe une partie de capital ( ce qui coute donc plus cher sur 25 ans).

Votre banque prend elle en compte la CAF comme le crédit Foncier ? Sinon ce projet risque de n'être pas réalisable sur 25 ans ( à vérifier) pour le taux d'endettement et le reste à vivre ( critere de la banque:apres les prêts il doit rester 900 Euros pour un couple puis 200 euros par enfants à charge).



POurquoi ne pas pouvoir changer de banque ? Est-ce un pb de versement de salaire ?
Vous êtes dans quelle region? CAR IL Y A AUSSI PAS MAL DE BANQUE REGIONALE qui echappent à certaines contraintes...

Par rapport à votre question: "Je ne comprend toujours pas l'histoire du 4.90%...si le CF me preleve à ce taux qd les taux augmenteront, la mensualité augmentera forcément, non?"

En fait vous rembourser à 4,90% tout le temps et la banque vous calcule la difference des interets ( c'est à dire 4,90% -( EURIBOR + MARGE à 1,20% ))que vous devrez avoir du payer à la fin: cette difference est payée en année à la fin du prêt.

 

[Schtroumfeterik]

je ne sais pas encore ce que ma banque va me proposer, on verra bien.
Je pense cependant qu'il ne devrait pas y avoir de probleme pour le reste à vivre car mon ami et moi avons comme revenu :
2200 euros (sans tenir compte de la CAF, de la participation aux bénéfices et des primes trimestrielles...), ce qui fait donc :

2200 - 800 euros de mensualité = RESTE A VIVRE DE 1400 euros, et nous n'a vons qu'1 enfant à charge pour le moment.

Par contre, au niveau du taux, je pense que l'on va etre très proche des 33%.

Concernant notre projet :
COUT TOTAL PROJET IMMOBILIER = 165 000€
APPORT = 25 000€ (mais on peut monter jusqu' 30 000€, sauf que ensuite on aura un peu moins d'argent pour faire les travaux)
PRET 0% = 19 000€
PRET EMPLOYEUR = 8500€
PRET PAS = 112500€

J'habite en Haute Normandie. Les raisons qui font que je n'ai pas envie de changer de banque sont simples, je suis bien avec la CE (mm si elle est parfois bcp critiquée), je n'ai jamais eu de pbs avec eux, j'ai tous mes comptes et livret épargne la-bas, et après devoir faire changer tous les prélèvements, virements, etc...
En +, je gère tous mes comptes par internet, je ne v casiment jamais à l'agence, et donc j'ai peur qu'en changeant de banque, je n'aurai + tous ces services, mais plein de contraintes...
Enfin, on verra car c sur que si la proposition d'une autre banque est bcp bcp + intéressante que la CE, je pense que je ne serai pas bete et que je changerai qd mm, a contre coeur.

Qu'appelez vous taux élevé? Moins de 5% quand mm??

Je compte bcp sur le coursier en pret immo, car bien qu'il va falloir le rémunérer, je pense qu'il devrait nous obtenir de super taux...

 

[nadineco]

Je ne suis pas spécialiste mais votre prêt ressemble dans les termes à celui que j'ai signé avec le Crédit Foncier et dont j'essaie désespérément de me dégager.
Il s'agit tout simplement d'un prêt qui va augmenter tous les ans en fonction de l'évolution des taux d'intérêt.
Prenez immédiatement un taux fixe. Sinon, vous serez comme moi obligé de renégocier avec tous les frais que cela implique à une période où les taux ne seront peut-être pas favorables.

 

[nadineco]

Quant à l'option taux fixe que vous pourrez prendre dans un an, elle est bien supérieure aux taux qui vous seront proposés par ailleurs...

 

[stunt38]

@nadineco : le post date de 2 ans