Comment obtenir un prêt? Prêt conventionné?

[starmate]

Bonjour,

Je possède un terrain depuis fin 2013 et je voudrais maintenant construire une maison sur celui-ci. A l'époque de l'obtention du prêt pour le terrain, nous avions (ma compagne et moi) de bons revenus. Depuis la situation à changé, car ma compagne ne travaille plus et j'ai des revenus de 2400 euros nets par mois.

Notre taux d'endettement est donc élevé et je me suis dit que la solution serait peut être de recourir au prêt conventionné ([lien réservé abonné]), car celui-ci est sans conditions de ressources.

Nous sommes allé voir 2 banques, mais les deux banques ne connaissaient pas ce type de prêt et notre dossier n'est donc pas passé.

Nous voudrions emprunter 100 000 euros et nous avons un apport de 30 000 euros. Nous remboursons déjà 700 euros sur 25 ans pour l'achat du terrain. Nous voudrions donc ne plus avoir à payer un loyer (850€) en plus du prêt.

Pensez-vous que le prêt conventionné serait une solution? Dans le cas contraire, est-ce qu'il y aurait d'autres options ou faut-il attendre de notre situation change (nouvel emploi pour la compagne par exemple)?

Merci d'avance

 

[ZRR_pigeon]

une maison pour 100 000 euros ? vraiment ?

 

[starmate]

une maison pour 100 000 euros ? vraiment ?

Oui, il s'agit d'une maison en auto construction (en grande partie).

 

[ZRR_pigeon]

Oui, il s'agit d'une maison en auto construction (en grande partie).

qui va le faire ? vous ou votre femme ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Pensez-vous que le prêt conventionné serait une solution? Dans le cas contraire, est-ce qu'il y aurait d'autres options ou faut-il attendre de notre situation change (nouvel emploi pour la compagne par exemple)?

Non; fondamentalement le nature du crédit ne changera rien à votre problème de capacité de remboursement.

Il y a deux grandes catégories de crédits immobiliers:

+ Le prêt du secteur libre = prêt classique
+ Les prêts réglementés dont font partie le Prêt Conventionné (PC) et le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) qui n'est qu'un PC avec conditions de revenus.

L'un et l'autre donne un éventuel accès à l'Aide Personnalisée au Logement (APL) alors que le prêt classique ne donne qu'une éventuelle possibilité d'Allocation Logement (AL) généralement moins favorable.

Mais, actuellement, quel que soit le prêt, les taux pratiqués sont identiques.

Cdt

 

[nemesis88]

Si je comprend bien le seul moyen est d'emprunter pour la maison et de lisser les deux crédits.

en partant sur une hypothèse grossière vous empruntez:
70 000 €
+ 1700€ frais (cautionnement / frais de dossier)

vous lissez sur 25 ans à 2.13% et assurance à 0.36% en tenant compte de votre remboursement actuel de 700€ sur encore 280 mois (calculé à la louche).
ça donne un remboursement de 855.93€ /mois ADI incluse.

Soit le paiement de votre loyer actuel.

Par contre ça reste un calcul assez peu précis (je n'ai pas tous les éléments) et vous seriez à 35,66% d'endettement.
ça semble juste car je ne sais pas s'il faut ajouter des frais de notaires ou pas ou autres frais.

Le 35% peut passer mais ça me semble haut quand même, à moins que votre compagne touche tout de même un revenu minimum.

Autre chose avec le PC ou PAS vous pouvez cumulé les APL, si vous en avez le droit cela peut aider à faire baisser le montant à rembourser.

Attention lors de la construction il faudra prévoir le paiement des intérêts intercalaires si vous ne faite qu'un différé d'amortissement.

 

[starmate]

qui va le faire ? vous ou votre femme ?

Principalement moi.

 

[starmate]

Si je comprend bien le seul moyen est d'emprunter pour la maison et de lisser les deux crédits.

en partant sur une hypothèse grossière vous empruntez:
70 000 €
+ 1700€ frais (cautionnement / frais de dossier)

vous lissez sur 25 ans à 2.13% et assurance à 0.36% en tenant compte de votre remboursement actuel de 700€ sur encore 280 mois (calculé à la louche).
ça donne un remboursement de 855.93€ /mois ADI incluse.

Soit le paiement de votre loyer actuel.

Par contre ça reste un calcul assez peu précis (je n'ai pas tous les éléments) et vous seriez à 35,66% d'endettement.
ça semble juste car je ne sais pas s'il faut ajouter des frais de notaires ou pas ou autres frais.

Le 35% peut passer mais ça me semble haut quand même, à moins que votre compagne touche tout de même un revenu minimum.

Autre chose avec le PC ou PAS vous pouvez cumulé les APL, si vous en avez le droit cela peut aider à faire baisser le montant à rembourser.

Attention lors de la construction il faudra prévoir le paiement des intérêts intercalaires si vous ne faite qu'un différé d'amortissement.

Merci pour cette réponse très précise et vraiment complète.

Ma compagne touche des indemnités chômage de 1700 euros à peu près mais je ne suis pas certain que ce soit pris en considération.

Je me suis dit qu'une solution serait que notre banque nous accorde le prêt avec une re-négociation du prêt actuel à 1,8% + 0,36% assurance (au lieu de 3,4% + 0,36%). Mais je ne suis pas certain qu'elle ait un intérêt quelconque à faire ça.

 

[ZRR_pigeon]

Principalement moi.

et comme vous avez un boulot par ailleurs, vous allez faire cela en plus. donc la probabilité d'allongement des travaux est forte. et donc la probabilité d'augmentation du volume d'interets intercalaires est aussi forte. sans compter l'éventuelle (mais probable) sous-évaluation du montant des travaux.

attention vous êtes sur une pente glissante.

 

[starmate]

et comme vous avez un boulot par ailleurs, vous allez faire cela en plus. donc la probabilité d'allongement des travaux est forte. et donc la probabilité d'augmentation du volume d'interets intercalaires est aussi forte. sans compter l'éventuelle (mais probable) sous-évaluation du montant des travaux.

attention vous êtes sur une pente glissante.

Merci pour le retour. Pour la construction, c'est en fait un sujet de je connais assez bien et de part ma profession, je peux me rendre disponible le temps de la construction. Qui plus est, le procédé de construction utilisé permet de réduire considérablement le temps de construction (2 à 3 mois en comptant très large). Mais c'est vrai que je n'avais pas fait de calculs concernant les intérêts intercalaires.

 

[ZRR_pigeon]

Mais c'est vrai que je n'avais pas fait de calculs concernant les intérêts intercalaires.

imaginez un taux a 1.5% sur 100K€. vers la fin quand vous avez débloquez presque tout (disons 90K€).

chaque jour de retard vous coute
90K * 1.5 / 36500 = 3.70 € soit 100€ par mois.

 

[starmate]

imaginez un taux a 1.5% sur 100K€. vers la fin quand vous avez débloquez presque tout (disons 90K€).

chaque jour de retard vous coute
90K * 1.5 / 36500 = 3.70 € soit 100€ par mois.

Merci pour l'information. Effectivement, j'ai tout intérêt à réduire les retards dans ce cas .
Quoi qu'il en soit, l'intérêt principal de la construction est de bénéficier au plus vite de notre maison pour ainsi ne plus avoir à payer un remboursement de prêt (lié à l'achat du terrain) + un loyer (850 euros).

 

[ZRR_pigeon]

oui on est d'accord la dessus. mais je vois tellement d'exemples autour de moi ou les choses s'étirent en longueur, ou la personne a oublié un petit truc qui fait que la porte qui devait passer ne passe plus...etc...sans parler du scepticisme a la revente quand l'acheteru demande les papiers de construction, et decouvre que cela a été "auto-construit"....

 

[starmate]

oui on est d'accord la dessus. mais je vois tellement d'exemples autour de moi ou les choses s'étirent en longueur, ou la personne a oublié un petit truc qui fait que la porte qui devait passer ne passe plus...etc...sans parler du scepticisme a la revente quand l'acheteru demande les papiers de construction, et decouvre que cela a été "auto-construit"....

Merci. J'entends bien. Normalement pour ce qui est de la construction, ça devrait aller. Mes réserves se situent principalement au niveau du prêt car c'est vraiment quelque chose que je ne maîtrise pas (à l'inverse de la construction).

 

[nemesis88]

sans parler d'eventuels retard lié aux fournisseurs:
- "oui monsieur c'est commandé mais voila on a perdu la commande et puis ceci et puis cela"

et à la livraison oh ba tient il manque une partie de la commande...

Enfin c'est clair que, sans vous le souhaiter bien sur, c'est vite arrivé de se retrouver dans une situation déséquilibrée.

Dans l'absolu 100€/mois d’intérêts intercalaire ce n'est pas si grave mais faut bien en tenir compte et avoir un peu de marge.
Il faut compter aussi sur le fait de payer l'assurance du prêt dès le début.

 

[starmate]

sans parler d'eventuels retard lié aux fournisseurs:
- "oui monsieur c'est commandé mais voila on a perdu la commande et puis ceci et puis cela"

et à la livraison oh ba tient il manque une partie de la commande...

Enfin c'est clair que, sans vous le souhaiter bien sur, c'est vite arrivé de se retrouver dans une situation déséquilibrée.

Dans l'absolu 100€/mois d’intérêts intercalaire ce n'est pas si grave mais faut bien en tenir compte et avoir un peu de marge.
Il faut compter aussi sur le fait de payer l'assurance du prêt dès le début.

Merci pour les informations. C'est vrai que ça arrive souvent. On a initialement prévu 5% de marge (pour le prêt) mais c'est certain qu'il va falloir qu'on fasse des calculs pour essayer de pallier aux éventuels problèmes. En tant que chef de projet (à mes heures perdues ), j'ai l'habitude de prendre en considération ce genre de chose et de prévoir des éventuels retards, mais c'est vrai qu'on ne peut pas être à 100% certain que tout se déroule comme nous le souhaitons.