Clause suspensive contrat immbilier

[diplos]

Bonjour,

J’ai lu quelques sujets sur le forum mais je n’arrive pas à me faire mon avis sur la clause suspensive d’un prêt immobilier.

Dans mon cas, la durée et le montant de mes demandes de prêt sont parfaitement égaux à la clause suspensive. Mon seul problème est le taux proposé par les banques qui est supérieur au taux indiqué dans mon compromis.

J’ai transmis à mon notaire l’acceptation de mon dossier par une banque à un taux plus élevé (que celui indiqué dans la clause suspensive). Mais celui-ci me dit que l’acceptation à un taux supérieur ne signifie pas un refus à un taux inférieur (ce qui me semble logique).

Je suis donc retourné voir ma banque et une autre banque avec qui l’étude du dossier était en cours en demandant un refus d’étude de mon dossier au taux maximum indiqué dans le compromis (les taux proposés par les banques étant aujourd’hui supérieurs à celui indiqué dans le compromis).

Les deux banques refusent de réaliser ce document (soit en indiquant qu’ils ne font pas ce type de document ; soit en indiquant qu’il s’agirait d’un refus de complaisance, le dossier ayant été accepté à un taux supérieur)

Les deux banques m’expliquent

cependant à l’oral ou par mail (mais pas par écrit) qu’elles refusent de réaliser l’étude de mon dossier aux conditions que je demande et que l’étude de mon dossier ne peut porter que sur les conditions qu’elles me proposent.



Questions :

• Est-il possible de contraindre les banques à me donner le document que je souhaite obtenir ? (je ne trouve rien sur legifrance)
• Est-il possible d’utiliser l’acceptation de mon dossier à un taux supérieur comme un refus auprès du notaire ?

Merci d’avance pour votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

Est-il possible de contraindre les banques à me donner le document que je souhaite obtenir ? (je ne trouve rien sur legifrance)

Non.

Est-il possible d’utiliser l’acceptation de mon dossier à un taux supérieur comme un refus auprès du notaire ?

Vous pouvez tenter mais votre vendeur n'est pas obligé d'accepter.

Mais votre prêt avec un taux supérieur à celui fixé au compris est accepté à ce taux par la banque ou non ?
Car s'il est accepté votre vendeur s'en moque; c'est à vous de voir si vous voulez donner suite ou pas.

Cdt

 

[diplos]

Merci pour votre retour,

Concernant votre question, ma banque accepte mon projet à un taux supérieur que celui du compromis.

Mais si je ne donne pas suite cela ne me permet pas d'utiliser la clause suspensive ?

Cdt

 

[Aristide]

Si; mais votre vendeur pourra conserver l'acompte/dépôt de garantie.

Cdt

 

[moietmoi]

Dans mon cas, la durée et le montant de mes demandes de prêt sont parfaitement égaux à la clause suspensive.

Bonjour,
Comment s'est matérialisée votre demande? en général, après une étude préalable, la banque propose un document formalisant la demande, avec montant, durée et taux, que l'on signe pour que la banque "monte" complètement le dossier; Si un tel document a bien été fait, le taux que vous avez signé en demande, est il inférieur ou égal au compromis? ou bien le document de la banque, que vous avez signé, indique un taux supérieur au compromis?

 

[diplos]

Si; mais votre vendeur pourra conserver l'acompte/dépôt de garantie.

Il n' y a pas eu d’acompte, mais de mon point de vue, si les critères de la clause suspensive ne sont pas réalisé, je peux utiliser la clause pour suspendre le contrat et donc rien n'est à restituer au vendeur ?

ou bien le document de la banque, que vous avez signé, indique un taux supérieur au compromis?

Je me trouve dans le second cas, j'ai bien le document de la banque mais le taux indiqué est supérieur à celui du compromis

 

[Triaslau]

Bonjour,

Il semble délicat de vouloir faire jouer la clause suspensive alors que vous n'avez même pas un refus de banque. Dans le meilleur des cas (et je trouve çà tiré par les cheveux) votre accord ne vaut rien au regard de la clause suspensive mais cette clause prévoit sans doute que vous devez présenter un ou deux refus pour pouvoir être exercée. Nous avons déjà eu des débats intéressants sur des membres qui avaient eu des refus alors qu'ils avaient demandé à leur banque des taux inférieurs à celui de la clause mais dans votre cas sans refus à présenter je ne vois pas comment vous pouvez faire valoir ce droit.

Pour moi vous devez essayer de régler à l'amiable avec le vendeur et aviser selon sa position.

 

[moietmoi]

Je me trouve dans le second cas, j'ai bien le document de la banque

C est donc vous qui avez demandé un crédit à ce taux supérieur. Vous ne pouvez rien faire de cet accord qui correspond exactement à ce que vous avez demandé

 

[diplos]

Donc si je comprends bien, je ne peux pas faire grand-chose.


Devant la banque :
- je ne peux pas imposer le taux indiqué dans mon compromis
- elle accepte de faire une étude du dossier qu'en fonction du taux qu'elle souhaite

Soit je ne fais pas d'étude du dossier et je ne peux donc pas avoir de lettre de refus, soit j'accepte le taux de la banque qui ne me convient pas pour avoir une étude de mon dossier (pour moi, je ne demande pas un taux supérieur, on m'impose un taux supérieur).

Ensuite, il m'est impossible d'utiliser la clause suspensive car je n'ai pas de refus et cela me laisse ces choix :

- arrêter le projet (car je ne trouve pas de prêt aux conditions du compromis) avec une contrepartie de 5 à 10% pour le vendeur selon l'arrangement à l'amiable

- accepter les taux que me proposent les banques

Mais du coup j'ai du mal à comprendre la condition suspensive :

Si je comprends bien la clause n'est présente que pour le vendeur : si le montant, la durée ou le taux ne sont pas respectés dans un refus de la banque le vendeur peut demander une contrepartie.

Et tant qu'acheteur elle ne m'apporte donc aucune protection si mon dossier est accepté et ce peu importe le taux de la banque? (finalement c'est juste une clause sur l'acceptation ou non du prêt)

 

[Triaslau]

La clause ne protège que l'acheteur, elle n'apporte aucune garantie et aucun recours pour le vendeur.

Mais il faut respecter les conditions de cette clause pour pouvoir la faire appliquer.

 

[diplos]

Oui, mais dans mon cas je ne vois pas comment faire respecter les conditions pour la faire appliquer.

Il faudrait que pour cela le refus oral d'une banque de faire une étude de dossier (taux inférieur au taux proposé par la banque) soit un écrit qui puisse être présenté au notaire.
Or dans mon cas, aucune banque ne souhaite faire d'étude de mon dossier aux conditions de la clause et aucune des banques n'acceptent de me mettre par écrit ce refus (sans même savoir si ce refus est valable pour le notaire certes).

Dès lors, pour moi la clause ne me protège pas : si je ne peux pas obliger un organisme à me fournir un document pour des conditions que cet organisme me refuse alors comment puis-je fournir ce dit document pour utiliser la clause ?

En extrapolant, si les banques font un accord entre elles de passer tous les taux entre 10% et 50% (selon la prise de risque sur un dossier) et d’accepter tous les dossiers. Aucun acheteur ne peut utiliser sa clause suspensive sans verser les 5 à 10% de contrepartie du bien au vendeur. Et je trouve que dans ce cas l’acheteur n’est pas protégé.

 

[moietmoi]

Mais du coup j'ai du mal à comprendre la condition suspensive :

l'esprit de la clause est de protéger un acquéreur vis à vis d'un refus de la banque;
en fait , les pratiques des banques, vous amenant à signer une demande qui n'est pas la vôtre, pervertissent le système:
Bonjour
-Pourriez vous m'accorder un crédit de 100ke sur 20 ans à 1,40%
-nous allons étudier cela ensemble
..quelques échanges plus tard....
-Voilà, on va pouvoir vous répondre favorablement,pour pouvoir étudier complètement votre dossier, signez ici, votre demande selon nos meilleures conditions, pour 100ke sur 20 ans à 1,80%
et là le piège se referme.... c'est ici qu'il faut s'arrêter, en ressortant le compromis et en écrivant à la banque une demande écrite comme quoi la banque ne peut délivrer un crédit conforme aux clauses du compromis;
Sinon vous tombez dans votre situation..
Par ailleurs, quel est le delta entre le compromis et la proposition; ? les termes du compromis sont ils cohérents avec votre situation et le moment où a été signé le compromis?

 

[diplos]

Merci beaucoup, je commence à bien mieux comprendre la logique de la situation.

J'ai pas spécialement expliqué les conditions autour du dossier car je ne souhaite pas spécifiquement de réponse sur la forme (la situation) mais plus sur le fond (comment solutionner le problème peu importe la situation particulière).
Pour répondre à votre question, le delta c'est une multiplication quasiment par deux du taux. Concernant la situation, le compromis est parfaitement cohérent avec la situation (bien avant la crise du covid) mais après la crise les taux ont bien remonté.
Pour un peu plus de détail :
(J1) j'ai fait une simulation avec un accord de principe valable 30 jours

(J10) Nous avons signés le compromis 10 jours après avec les conditions de cet accord, je ne me suis donc pas embêté à obtenir un nouvel accord vu que le délai était suffisant

(J27) Nous relançons le notaire pour obtenir le plus rapidement possible notre compromis signés afin de pouvoir réaliser l’étude de notre dossier

(J29) Toujours rien, les taux ayant légèrement remonté on croise les doigts pour avoir notre compromis le lendemain

(J31) Pas de compromis reçu la banque nous fait comprendre qu’il préfère que nous ayons notre compromis avant de refaire une étude de taux

(J38) Début du confinement

(J39) 29 jours après, surprise un compromis est là

Je sais que ces explications apportent sans doute des questions comment mettre autant de temps pour envoyer un compromis signé (je ne sais pas) – et c’est pour cela que je préfère rester sur le fond de la demande. Qui me semble plus pertinent qu’entrer dans les détail du cas particulier

 

[Triaslau]

Mais du coup si vous aviez un taux plus acceptable, vous souhaiteriez toujours acheter ? Pourquoi ne pas aller voir d'autres banques dans ce cas, il y a peut être moyen de négocier.

Les délais que vous avez indiqué semblent effectivement délirants ... si le notaire a mis 30 jours pour vous envoyer le compromis que vous avez signé, vous ne pouviez pas démarrer les démarches bancaires...

 

[moietmoi]

Pour répondre à votre question, le delta c'est une multiplication quasiment par deux du taux. Concernant la situation, le compromis est parfaitement cohérent avec la situation (bien avant la crise du covid) mais après la crise les taux ont bien remonté.

là, c'est excessif, le delta dû à la crise, n'est pas du tout de cet ordre, il y a un problème.

(J1) j'ai fait une simulation avec un accord de principe valable 30 jours
(J10) Nous avons signés le compromis 10 jours après avec les conditions de cet accord, je ne me suis donc pas embêté à obtenir un nouvel accord vu que le délai était suffisant

là, se situe sans doute le problème, les documents délivrés par les banques avant le compromis n'ont absolument aucune valeur, ni même indicative, c'est du vent; donc la validité de 30 jours ne veut rien dire; peut être juste un refus franc signifie qu'il vaut mieux passer son tour;
Normalement le notaire de l'acquéreur doit le conseiller sur le taux à inscrire dans le compromis; en exemple si une banque donne un aperçu sur un taux à 1,30% , il me parait légitime d'inscrire 1,60% ou 1,70% dans le compromis;
le covid ne justifie pas un taux quasi double,

je préfère rester sur le fond de la demande.

j'ai donner mon avis dans le précédent post, et j'entrevois dans le cas où un notaire ne remarquerait pas un taux invraissemblablement bas, un défaut de conseil;

 

[diplos]

Mon problème et que j'arrive à la fin du délai indiqué dans le compromis qui a majoritairement été couvert par le confinement, j'ai commencé des dossiers mais les taux restent pour moi trop haut.

Mais du coup si vous aviez un taux plus acceptable, vous souhaiteriez toujours acheter ? Pourquoi ne pas aller voir d'autres banques dans ce cas, il y a peut être moyen de négocier.

là, c'est excessif, le delta dû à la crise, n'est pas du tout de cet ordre, il y a un problème.

J'ai négocié un taux de 0.81% quelques semaines avant la crise, j'ai relancé l'étude de mon dossier après la crise qui me donne un taux de 1.52% (qui est excessif par rapport aux autres banques - et qui est le taux d'étude non négocié de ma banque).

j'ai donner mon avis dans le précédent post, et j'entrevois dans le cas où un notaire ne remarquerait pas un taux invraissemblablement bas, un défaut de conseil;

Oui et j'ai fait un demande dans ce sens à ma banque ("la banque ne peut délivrer un crédit conforme aux clauses du compromis")
Concernant le second point je suis d'accord et j'ai trouvé cela étonnant lors de la signature.

 

[moietmoi]

J'ai négocié un taux de 0.81% quelques semaines avant la crise,

il ne s'agit pas de négociation, mais d'un chiffre en l'air écrit par un vendeur de hasard. sur un papier sans aucune valeur, c'est pour un crédit à 7 ans?

 

[diplos]

Pour moi ce papier a une valeur vu que quelques années auparavant la même banque avait utilisé ce papier pour faire mon crédit une fois le compromis signé (20 ans pour la durée)

Mais c'est sans rapport avec le sujet de fond.

 

[moietmoi]

Pour moi ce papier a une valeur vu que quelques années auparavant la même banque avait utilisé ce papier pour faire mon crédit une fois le compromis signé (20 ans pour la durée)

Mais c'est sans rapport avec le sujet de fond.

si! cela a une relation avec le fond, en tout cas , je le pense;
Comment éviter une telle situation: ne pas batîr un projet sans mettre à jour les procédures;
ce qui ce faisait( et je ne crois pas que votre situation passé était généralisée) ne se fait plus;
une vague simulation de la banque n'a aucune valeur;les banques ont toujours commencé a étudier le dossier avec un compromis signé, pas avant;
et sur un crédit de 20 ans un acquéreur peut éventuellement croire qu'il a été très fort pour avoir un taux de 0,81% ,un notaire aurait du faire remarquer que ce n'est pas raisonnable et qu'il faut mettre 1,40ou 1,50 voir 1,60 dans le compromis;
Sur 20 ans les meilleurs dossiers (apport de 30%,à 40%, patrimoine immobilier payé valant 150% du montant emprunté sur le nouveau bien, taux d'endettement inférieur à 15%)n'étaient pas à ce taux avant la crise;
je ne comprends pas comment votre notaire a laissé passer cela, à moins que vous n'ayez un profil vraiment très particulier, ( des 10 aines de biens immobiliers...)et dans ce cas votre notaire est votre obligé, et n'a pas osé dire...
Personnellement je me retournerais vers le notaire;

 

[baboune]

Bonjour,
le 0.85 % sur 20 ans ne me choque pas, c'est selon le profil du client (gros revenus et bel apport)

ce qui me choque c'est le 1.52 % car je n'ai pas entendu parlé de tels écart sur les taux 20 ans dans les banques.

la plus forte hausse était de 0.50 % ce qui aurait amené le dossier à 1.35 % mais dans cette banque actuellement je négocie 0.30 % facilement sur la grille actuelle et donc on peut redescendre à 1.05 %

Il y a peut être eu aussi un excès de zèle du conseiller qui à sorti la proposition, valable 30 jours en disant au client "pas de souci vous pouvez y aller"

l'accord de principe a t'il était écrit ou juste verbal ?

Maintenant mettre pile poil le taux excellent comme limite de taux maximum dans le compromis fait effectivement courir le risque de ce genre de situation.

avez vous vu les autres banques pour leur demander un prêt à un taux plus compétitif ?

car avec ce seul accord de prêt avec dépassement du taux maxi, vous n'apportez pas la preuve que les autres banques sont au dessus du 0.85 % indiqué au compromis.
il faudrait au moins 3 ou 4 propositions pour étayer la constatation de l'impossibilité d'obtenir ce taux.

Cdt