Choix entre 5 études de financement

[NDi]

Bonjour,

Je me permet de vous soumettre 5 études de financement pour l'achat d'une maison.
J'avoue que je les trouve très proches et qu'il m'est difficile de faire un choix.

Si vous avez des arguments pour l'une ou pour l'autre je suis preneur.

Pour ces 5 études, les 5 banques demandent en contrepartie la domiciliation des revenus avec la mise en place des moyens de paiement et de souscrire auprès de la banque une Multi Risque Habitation pendant un an minimum.

A noter que pour la 5ème simulation, il y a la possibilité de réduire les le coût mensuel de l'assurance :
Assuré à 100% en cas de décès et PTIA et 50% en cas d'ITT. Possible car le contrat de travail prévoit comporte une prévoyance qui couvre en cas d'ITT. Mais il faudra voir pour madame ...

Merci d'avance.

 

[Damienn]

Bonsoir,

Sans document, les spécialistes ne pourront vous répondre.

 

[baboune]

Assuré à 100% en cas de décès et PTIA et 50% en cas d'ITT. Possible car le contrat de travail prévoit comporte une prévoyance qui couvre en cas d'ITT. Mais il faudra voir pour madame ...

Bonjour,
cette prévoyance ne dure que tant que dure le contrat de travail.
Cette approche de risque faite par le conseiller bancaire me semble dangereuse en cas de changement de situation professionnelle et pouvant très largement prêter à une action en défaut de conseil en cas de pépin.
Cdt

 

[NDi]

Bonsoir,

Sans document, les spécialistes ne pourront vous répondre.

J'avais pourtant bien importé les 5 fichiers ... mais fichiers trop volumineux.

Même un seul fichier ne passe pas, taille max inférieure à 2500 Ko

Quelle est la taille MAX ?

 

[Damienn]

Quelle est la taille MAX ?

Bonjour,

Je ne sais pas.
Mais en exportant un fichier, vous devriez voir apparaître cette mention, je pense.

 

[hargneux]

Ils sont pourtant bien passé puisque j'ai pu les téléchargés, par contre ils ne sont pas anonymisés, ils ont peut être été supprimés pour cette raison

 

[Buffeto]

par contre ils ne sont pas anonymisés, ils ont peut être été supprimés pour cette raison

exact c'est moi qui les ai supprimés pour cette raison

 

[NDi]

exact c'est moi qui les ai supprimés pour cette raison

Il n'y a pourtant aucun nom, que faut-il encore cacher ? .... à moins que je me sois trompé de fichier ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Si, sur les cinq simulations, les noms et prénoms tant des emprunteurs que du conseiller apparaissaient..

Cdt

 

[hargneux]

Vous avez mis les éléments donnés par I..... M. de Pro;, vous vous appelez .., marié, 3 personnes....
Il ne manque pas grand chose !

 

[baboune]

les mensurations ???

 

[NDi]

Oupss désolé alors je me suis effectivement trompé de fichier.

Bête que je suis Grrrrrrrrrrrrrrrrr

 

[NDi]

Ci-joint les fichiers

 

[NDi]

La suite :

 

[Aristide]

Bonjour,

Avant toutes choses, si vous voulez bien comprendre la suite, je vous invite à lire ce billet de mon blog :

Choisir le meilleur plan de financement immobilier………..oubliez le TAEG
[lien réservé abonné]

Mais l'applicatif "Meilleure Offre" qui y est joint n'est prévu que pour seulement comparer deux offres concurrentes.

Pour répondre à votre besoin j'ai donc dû l'adapter et il faut retenir que les quatre fichiers joints ne seront pas forcément fiables pour d'autres utilisations avec des données différentes.

Il faut aussi retenir que les critères de comparaisons:

+ Coût total du crédit simple
et
+ T.A.E.G.

=> Sont des critères financiers qui ne correspondent pas aux définition légales en ce sens - contrairement audites définitions légales qui n'intègrent que les charges obligatoires - ils prennent en comptes toutes les charges qu'elles soient obligatoires et/ou facultatives.

A noter aussi que mes critères de comparaisons privilégiés sont a égalité le "Coût du crédit corrigé" et la "Valeur du patrimoine total" (= patrimoine physique + patrimoine financier) au terme de la durée la plus longue.

Pour les calculs du patrimoine financier et du coût du crédit corrigé j'ai considéré, par défaut, que votre épargne était - en moyenne - rémunérée au taux du livret A à 0,50%
Le cas échéant vous pourriez refaire les simulations avec un autres taux; mais, si les chiffres absolus seront certes modifiés, en procédant à des comparaisons en valeur relatives, il est peu probable que les résultats soient différents.

Vous pouvez remarquer en ligne 19 "Contrôle de cohérence" matérialisée en jaune, que la somme de ces deux critères donne une valeur constante.

J'ai donc utilisé cet applicatif modifié pour comparer deux à deux les cinq simulations que vous avez fournies
+ S1 étant plus avantageux que S2 j'ai conservé S1
+ Puis j'ai continué la comparaison entre S1 et S3; S1 restait toujours préférable
+ J'ai donc poursuivi la comparaison entre S1 et S4; S1 restait toujours préférable
+ Enfin j'ai fait de même entre S1 et S5 et c'est toujours cette première simulation qui apparaît la plus intéressante.

En réalité elle est la meilleure quels que soient les critères de comparaisons retenus ainsi qu vous pouvez le constater dans la synthèse comparative ci-dessous:

	Simul 1	Simul 2	Simul 3	Simul 4	Simul 5
Coût du crédit corrigé	114 086,66 €	120 513,56 €	121 313,77 €	126 690,55 €	117 168,84 €
T.A.E.G financier	1,91,84%	2,0654%	2,0636%	2,2056%	1,9890%
Valeur du patrimoine total	529 703,89 €	523 276,99 €	522 476,78 €	517 100,00 €	526 621,71 €
Coût crédit financier simple	75 733,60 €	81 844,00 €	82 604,80 €	87 716,80 €	78 644,00 €

Cdt

 

[NDi]

Merci beaucoup pour cette étude détaillée.

Quelques remarques :

En faisant des calculs "à la louche" càd Mensualité * Nbr versements + Frais/Garanties ... j'obtiens à peu près les mêmes chiffres (moins de 1€ de différence) pour les 3 premières simulations.

Pour la 4ème, je suis un peu perplexe car j'ai un gros écart avec la simulation, 16€ avec vous, pas grand chose :
Simulation : 64.747 € / Vous : 87.716 € / Moi : 87.700 €
Je vais demander pourquoi une telle différence.

Pour la 5ème il y a une mensualité de 1882,35 sur 120 mois puis une mensualité de 1810,76 pendant les autres 120 mois et dans votre tableau il y a 1882,35 sur les 240 mois. Pourquoi ?
En faisant 120*1882,35 + 120*1810,76 + Frais/garantie, j'obtiens un coût total de crédit de 70.074€ soit le même chiffre que dans la simul 5. Pour vous c'est ; 78.644€.

Cdt

 

[NDi]

En reprenant en détail les chiffres de la Simul 4, et en incorporant l'assurance dégressive, j'obtiens le tableau ci-joint et le résultat du coût total de financement est de 64.748,95 €, très très proche de la simulation 4.

L'assurance se calculant sur le capital restant dû.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Désolé; je me suis fié aux documents récapitulatifs des simulations sans aller sans consulter les tableaux détaillés.

Il faut dire que la multitude des documents pdf peu lisibles (je souffre d'un déficience visuelle significative) n'ont pas facilité les choses.

De ce fait, tant pour la simulation 4 que le 5, je n'ai pas pris en compte les paliers d'échéances.

Dès lors après comparaison S1 et S4 c'est désormais la simulation N° 4 qui apparaît le plus intéressante.
Et en comparant et S4 et S5 l'avantage reste à S4

	Simul 1	Simul 2	Simul 3	Simul 4	Simul 5
Coût du crédit corrigé	114 086,66 €	120 513,56 €	121 313,77 €	102 953,66 €	108 358,35 €
T.A.E.G financier	1,91,84%	2,0654%	2,0636%	1,6854%	1,7999%
Valeur du patrimoine total	529 703,89 €	523 276,99 €	522 476,78 €	540 836,89 €	535 432,20 €
Coût crédit financier simple	75 733,60 €	81 844,00 €	82 604,80 €	64 728,64 €	70 073,20 €

Les différences minimes qui peuvent apparaître par ailleurs proviennent probablement des arrondis.

Si j'ai fait d'autres erreurs de saisies - ce qui est toujours possible - en réutilisant mes applicatifs et en rectifiant les données vous pouvez vous même refaire les simulations en vue du choix le mieux approprié.

Cdt

 

[NDi]

Bonjour,

Désolé; je me suis fié aux documents récapitulatifs des simulations sans aller sans consulter les tableaux détaillés.

Il faut dire que la multitude des documents pdf peu lisibles (je souffre d'un déficience visuelle significative) n'ont pas facilité les choses.

De ce fait, tant pour la simulation 4 que le 5, je n'ai pas pris en compte les paliers d'échéances.

Dès lors après comparaison S1 et S4 c'est désormais la simulation N° 4 qui apparaît le plus intéressante.
Et en comparant et S4 et S5 l'avantage reste à S4

	Simul 1	Simul 2	Simul 3	Simul 4	Simul 5
Coût du crédit corrigé	114 086,66 €	120 513,56 €	121 313,77 €	102 953,66 €	108 358,35 €
T.A.E.G financier	1,91,84%	2,0654%	2,0636%	1,6854%	1,7999%
Valeur du patrimoine total	529 703,89 €	523 276,99 €	522 476,78 €	540 836,89 €	535 432,20 €
Coût crédit financier simple	75 733,60 €	81 844,00 €	82 604,80 €	64 728,64 €	70 073,20 €

Les différences minimes qui peuvent apparaître par ailleurs proviennent probablement des arrondis.

Si j'ai fait d'autres erreurs de saisies - ce qui est toujours possible - en réutilisant mes applicatifs et en rectifiant les données vous pouvez vous même refaire les simulations en vue du choix le mieux approprié.

Cdt

Merci.

Effectivement la Simul 4 est la plus avantageuse et c'est assez incroyable la différence que cela fait lorsque l'assurance est calculée sur le capital restant dû.

Les différences entre banques sont elles aussi importantes au final.
Comparé à Simul 4 : Simul 1 : +11.000 environ
Comparé à Simul 4 : Simul 2 : +17.100 environ
Comparé à Simul 4 : Simul 3 : +17.850 environ
Comparé à Simul 4 : Simul 5 : + 5.300 environ

Ce pour des conditions très similaires.

 

[Aristide]

Effectivement la Simul 4 est la plus avantageuse et c'est assez incroyable la différence que cela fait lorsque l'assurance est calculée sur le capital restant dû.

Il y a de très nombreuses techniques de calcul des primes d'assurance:

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (1ère partie )
[lien réservé abonné]

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (2è partie = Ajout Assurance Déléguée)
[lien réservé abonné]

=> Et, à elle seule la technique de calcul n'explique pas la différence de coût; c'est le mix "Taux de prime/technique de calcul" qui détermine le prix réel.

Ainsi dans les billets ci-dessus, sans que ce soit exhaustif, vingt techniques sont comparées via l'applicatif "Comparaisons Assurances Décès-Invalidité ".

Mais si l'on s'attache à regarder celles les plus souvent utilisées à savoir:

+ Prime basées sur le capital initial = T1
+ Primes basées sur le capital restant dû "technique in" (échéances assurances comprise calculées en ajoutant le taux des assurances à celui du prêt) = T2
+ Primes basées sur le capital restant dû "Technique out" (Calcul échéances hors assurance au taux du prêt d'abord puis calcul des primes d'assurance au mois le mois sur le capital restant dû au taux de l'assurance - Ensuite ajout des deux au mois le mois) = T3

=> En ordre de grandeur:
+ Un taux de prime de 0,40% dans la technique T1
+ Un taux de prime de 0,50% dans la technique T2
+ Un taux de prime de 0,60% dans la technique T3

= donnent, grosso modo, le même coût en euros..

Dans votre simulation N°4 c'est cette technique T3 "Primes basées sur le capital restant dû "Technique out" qui a été utilisée.

Cdt