Choisir entre Scellier "classique" et Scellier intermédiaire ("Social")

[himalaya75]

Bonsoir,

appartement de 61,6 m2 acheté en zone A en 2010, en banlieue parisienne Chatillon) :
- Scellier classique : plafond de 21,84 €/m2, soit loyer hors charges max de 1345 €/mois
- Scellier intermédiaire : plafond de 17,47 € / m2, soit loyer hors charges max de 1076 € / mois

Il y a plusieurs jours le loyer max en Scellier "classique" me paraissait un peu élevé et je partais plutôt sur une base de 1280 € / mois.

En revoyant les avantages du Scellier social je me suis aperçu que :


1/ OK différence entre 1070 et 1280 : 210 € / mois, mais pour l'impôt sur le revenu :
30% d'abattement sur 1070/mois ce qui donne : 749 €, d'où un écart de 531 € avec le scellier normal (loyer à 1280)
Avec une TMI de 30 % le Scellier social fait économiser 30% de 531 soit 159 € / mois plus CSG/CRDS (12,3 %) soit 224 € / mois

Rien que sur cet avantage fiscal le Scellier social semble plus intéressant par rapport à ma TMI

2/ Possibilité de déduire 12% supplémentaires avec un engagement de location de 6 ans supplémentaire après 9 ans...

3/ Loyer plus bas donc plus de demandes : possibilité de choisir un locataire plus solvable, moins de turn over

La contrepartie du social est le plafond des ressources des locataires qui reste néanmoins assez élevé...

Il me semble que j'ai tout à gagner avec le "social" mais peut-être que quelque chose m'a échappé ????

Merci de votre avis...

 

[ZRR_pigeon]

s'il y a recompense fiscale, c'est qu'il y a risque supérieur. Si vous ne le voyez pas, c'est la que le bat blesse.

Apres, il ne faut pas raisonner sur les plafonds, car cela induit en erreur.
Engagement plus long, implique plus de temps a supporter les contraintes Scellier, et donc + de risques de se faire requalifier (pour absence de locataire pendant 1 an par exemple), + de risques d'impayés que sans plafond de ressources, etc...

 

[maxichats]

La différence de loyer ne se calcule pas sur la différence entre les plafonds mais entre un loyer du marché (épluchez les annonces de bien similaire dans le meme coin) et le plafond le plus bas (scellier intermédiaire). Si il n'y a pas de différences ou qu'elle est infime, prenez l'intermédiaire sans hésiter.

 

[himalaya75]

La différence de loyer ne se calcule pas sur la différence entre les plafonds mais entre un loyer du marché (épluchez les annonces de bien similaire dans le meme coin) et le plafond le plus bas (scellier intermédiaire). Si il n'y a pas de différences ou qu'elle est infime, prenez l'intermédiaire sans hésiter.

même si le loyer du marché est au niveau du plafond pour le SCellier "classique" soit 1345 €/mois, par rapport à 1076 :
42,3% (impôt+CSG-CRDS) impôts dans le 1er cas sur 1345, 42,3% sur 70%*1076, cela fait un impôt supplémentaire de 600*42,3% par mois soit 253 € par mois.

La différence de loyer entre le plafond scellier et le plafond social : 1345-1076 = 269 € par mois ...

Je ne vois donc pas l'intérêt du Scellier "classique" même si le loyer peut être au plafond...


Ai-je oublié quelque chose dans mes calculs ?

Oui le plafond des ressources dans le Scellier social mais qui est assez peu contraignant en zone A (44 k€ pour une personne seule, 66 k€ poiur un coupl)

 

[ZRR_pigeon]

Ai-je oublié quelque chose dans mes calculs ?

oui, l'impots (42.3%) ne porte pas sur les recettes brutes mais benefice foncier. ainsi l'assiette de cet impot peut etre beaucoup beaucoup plus faible que le loyer. Au pire des cas (fin du pret, interets quasi nuls), il reste encore les assurances, frais etc...a deduire.

Donc le scellier classique sera donc toujours mieux que l'intermediaire, et qui plus est, a moindre risque (car pas dans le social).

 

[himalaya75]

oui, l'impots (42.3%) ne porte pas sur les recettes brutes mais benefice foncier. ainsi l'assiette de cet impot peut etre beaucoup beaucoup plus faible que le loyer. Au pire des cas (fin du pret, interets quasi nuls), il reste encore les assurances, frais etc...a deduire.

Donc le scellier classique sera donc toujours mieux que l'intermediaire, et qui plus est, a moindre risque (car pas dans le social).

Merci pour ces précisions ZRR_pigeon (!!)

J'ai par ailleurs d'autres revenus locatifs sur lesquels je pourrai imputer en partie le déficit foncier lié aux intérêts d'emprunt et aux frais annexes.