Cherche conseil pour un scellier compte tenu de ma situation.

[oxidobou]

Bonjour,

Je vous sollicite ce jour pour un conseil :

Profil cadre de 28 ans. 30K€ de revenus nets avec une perspective d’évolution intéressante.

J’ai acheté ma RP (Strasbourg) en juin 2010 sur 20 ans à 3,14% hors assurance.

Je verse 300 € par mois sur une assurance vie mixant 10% de fond euro et 90% de SICAV.
J’ai environ 10K€ de liquidités entre livret et AV.

Je possède une capacité d’épargne supplémentaire de 300€ par mois.

Je paye environ 3K€ d’impôts par an et compte tenu de ma capacité d’épargne ainsi que du montant de mon imposition (TMI 30%), mon conseiller me propose un Scellier intermédiaire à Besançon zone B2 (ma ville d’origine ou réside encore trouve toute ma famille, j’y suis régulièrement).

Appartement F2 de 40m² avec terrasse, bien exposé, bien situé, proche d’un grand center commercial, d’une faculté et d’un grand hôpital. Je connais l’emplacement, RAS.

Pour financer le bien, mon gestionnaire me propose 3.09% hors assurance sur 25 ans ce qui, compte tenu du marché est une excellente proposition.

La question qui se pose est : Je signe ou pas ??? (trop tôt pour mon âge ? dispositif adapté ? Meilleurs options ?...)

Merci pour vos avis.

 

[Buffeto]

pourquoi pas plutôt une SCPI Scellier?

investissement moindre , certes réduction d’impôt moindre mais vu ton niveau d'imposition , inutile de partir sur quelque chose d'important , qu'en penses tu ?

 

[Buffeto]

Appartement F2 de 40m² avec terrasse, bien exposé, bien situé, proche d’un grand center commercial, d’une faculté et d’un grand hôpital. Je connais l’emplacement, RAS.


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petit détail .....à quel prix ?

 

[Gagarine]

Bonjour,

Il semble que vous soyez confiant pour trouver un locataire car vous connaissez bien la ville. C'est un bon point. Maintenant, il faut également prévoir la sortie du projet. C'est à dire la revente dans une dizaine d'années. Pour être rentable, elle doit OBLIGATOIREMENT se faire à une personne ou un couple souhaitant en faire sa RP. Un T2 à cet emplacement répond-il à ce critère ?

 

[pruls]

Quelles garanties sur la qualité de construction?
Connaissez vous le constructeur?
Pouvez vous visiter un logement vendu à un autre investisseur dans une opération de quelques années? Qu'en disent les locataires?
Le logement est il vendu avec un label BBC?

 

[oxidobou]

J'ai deux possibilités, l'appart dont je vous ai parlé à 127K€ (parking compris) ou 155K€ (garage compris) en plein centre ville. Dans les deux cas, c'est tous frais compris (notaire...)

Assurance GLI GRL et gestion du bien par moi même. Je trouve le pack gestion / locative bien trop chère.

A cela on rajoute 5K€ pour une petite cuisine et le projet est bouclé.

Effectivement nous avons parlé de la sortie qui devrait/doit se faire entre la 12 et 15 ème année. Après je vais commencer à perdre en rentabilité puisque plus de défisc, plus d'abattement sur les loyers. En sortant en année 12, nous arrivons à une rentabilité de 15% avec une revalorisation des loyers et charges de 1% et sans revalorisation du bien lui même.

 

[oxidobou]

Ah oui excusé moi.

Suivant l'appart, c'est du ICADE ou EDIFIPIERRE le tout en BBC bien sûre (défisc 22% donc).

J'ai deux collègue qui ont acheté du ICADE sur Strasbourg. RAS tout est ok.

 

[oxidobou]

pourquoi pas plutôt une SCPI Scellier?

investissement moindre , certes réduction d’impôt moindre mais vu ton niveau d'imposition , inutile de partir sur quelque chose d'important , qu'en penses tu ?

J'y avais pensé il y a deux ans. Mais l'effet levier de l'emprunt dans ce cas ne marcherait pas ? Comment voyez vous le montage ? Aujourd'hui avec "rien", j'emprunte la totalité, mon locataire en rembourse 60%,moi 25% et les impôts le reste.
Avec des SCPI, pas sur que mon banquier me suive dans les mêmes proportions puisque les rentrées sont plus aléatoires et pas du même niveau...

 

[Buffeto]

Mais l'effet levier de l'emprunt dans ce cas ne marcherait pas ?

si .pourquoi ca ne marcherait pas ?

Aujourd'hui avec "rien", j'emprunte la totalité, mon locataire en rembourse 60%,moi 25% et les impôts le reste.

pareil pour des parts de SCPI.

Avec des SCPI, pas sur que mon banquier me suive dans les mêmes proportions puisque les rentrées sont plus aléatoires et pas du même niveau...

peux tu développer ton concept de "l'aléatoire" et du "pas au même niveau " ?

parce que pour un investissement de meme niveau , je ne vois pas en quoi les revenus d'une SCPI seraient plus aléatoires et de plus bas niveau que pour un investissement immobilier pur

 

[oxidobou]

Je n'ai peux être pas tout compris aux SCPI...

Mais lorsque l'on achète des parts de SCPI, comment s'assurer du rendement ? La ou je trouve que c'est aléatoire c'est que d'une année à l'autre le rendement d'une SCPI n'est pas forcement le même ?? Tandis qu'avec UN loyer payé par UN locataire, je sais que tous les mois je vais touché mes X€ de loyer. (si il paye ;-) )

 

[Buffeto]

Je n'ai peux être pas tout compris aux SCPI...

dans un premier temps je te conseille de consulter "le blog à buffeto " [lien réservé abonné]

 

[oxidobou]

C'est vu/lu/compris... mais dans le cadre d'un prêt je suis curieux de savoir comment la banque anticipe les revenus. Dans un investissement locatif classique, c'est 70% du loyer mais pour une SCPI...

 

[Buffeto]

il suffit de voir les rendements des années précédentes pour avoir une idée correcte du rapport

 

[oxidobou]

Concrètement, je prends 100K€ de SCPI avec un rendement de 5%. Ca fait 416€ par mois, la banque en retiendrait 290€ (70%) en capacité de remboursement, à mon de combler la différence ?

 

[Buffeto]

oui sauf si tu prends une SCPI Scellier...il faut compter avec la réduc d’impôts...
dans ton exemple 25 k€ sur 9ans soit 2777 euros annuels

 

[oxidobou]

Je vais peut être étudier cette piste alors. Mais je crois que ça serait 22K€ si c'est du scellier BBC pour 2011 ?

 

[Buffeto]

lol tu es en avance sur moi ....je n'ai pas commencé à étudier 2011....

j'attends la grande réforme fiscale prévue par nicolas S ....

 

[oxidobou]

Si jamais je pars sur des SCPI, tu en aurais à me conseiller ? en mp éventuellement ?

 

[Buffeto]

je suis modérateur sur Cbanque je peux donner des conseils mais en général je m'abstiens d'orienter vers tel ou tel enseigne ou établissement (règles du forum).
de plus je serais désappointé si par hasard la société que je te conseillais venait à avoir des problèmes inopinés....

 

[Gagarine]

Effectivement nous avons parlé de la sortie qui devrait/doit se faire entre la 12 et 15 ème année. Après je vais commencer à perdre en rentabilité puisque plus de défisc, plus d'abattement sur les loyers. En sortant en année 12, nous arrivons à une rentabilité de 15% avec une revalorisation des loyers et charges de 1% et sans revalorisation du bien lui même.

Je me permets de revenir sur ce point. D'où sortent vos 15% ? Avec quelle rentabilité achetez-vous ce bien ? A qui (quel profil) pensez vous revendre ?