pticaillou
Contributeur
Bonjour,
Je m’apprête a changer de résidence principale. Ma RP actuelle est payée (plus de crédit)
Pour financer ma nouvelle RP, j'ai besoin d'un crédit.
Se pose la question (ultra classique) de savoir si je vends ou loue ma RP actuelle.
Ma RP est un T4 re-amenagée en T3, 70 m2, proche centre-ville donc bien placée, cadre pas mal (rue désormais non circulante d'un coté, parc de l'autre), construction année 50 donc mal isolé (phoniquement et énergétiquement)
Scenario 1: je vends, dans ce cas: je fais un pret relais + un "petit" pret classique sur 12 ans; a la revente, je rembourse le pret relais; avec le reste, soit je rembourse une partie du crédit classique, soit je place sur ... AV ou autre.
Scenario 2: je loue (dans ce cas, je prévois un rafraichissement de l'appart par une entreprise) et je fais un emprunt plus gros pour ma nouvelle RP (soit 18 ans si j'inclus les futurs loyers potentiels ou 24-25 si je les inclus pas.)
A ce stade, j'imagine que bcp de pures financiers vont me dire de louer ! Cependant, je vais étoffer quelques points et raisonnements:
Dans le scenario 1 (revente), j'empoche la plus-value sans imposition, j'ai une nouvelle RP avec un faible crédit voire quasi sans après toutes les opérations achats/ventes faites. Ca me libère une capacité d'emprunt si je veux faire un autre investissement immo (en direct ou SCPI disons)
Dans le scenario 2 (location): j'ai un revenu (dont le rendement prenant en compte le prix d'achat de l'époque est plutôt pas mal (7% brut) avec plusieurs petits bémols (a mon sens):
Pour tout ces bémols; ils sont contre-balancés par plusieurs éléments:
Voila.
Les questions sont:
P.
Je m’apprête a changer de résidence principale. Ma RP actuelle est payée (plus de crédit)
Pour financer ma nouvelle RP, j'ai besoin d'un crédit.
Se pose la question (ultra classique) de savoir si je vends ou loue ma RP actuelle.
Ma RP est un T4 re-amenagée en T3, 70 m2, proche centre-ville donc bien placée, cadre pas mal (rue désormais non circulante d'un coté, parc de l'autre), construction année 50 donc mal isolé (phoniquement et énergétiquement)
Scenario 1: je vends, dans ce cas: je fais un pret relais + un "petit" pret classique sur 12 ans; a la revente, je rembourse le pret relais; avec le reste, soit je rembourse une partie du crédit classique, soit je place sur ... AV ou autre.
Scenario 2: je loue (dans ce cas, je prévois un rafraichissement de l'appart par une entreprise) et je fais un emprunt plus gros pour ma nouvelle RP (soit 18 ans si j'inclus les futurs loyers potentiels ou 24-25 si je les inclus pas.)
A ce stade, j'imagine que bcp de pures financiers vont me dire de louer ! Cependant, je vais étoffer quelques points et raisonnements:
Dans le scenario 1 (revente), j'empoche la plus-value sans imposition, j'ai une nouvelle RP avec un faible crédit voire quasi sans après toutes les opérations achats/ventes faites. Ca me libère une capacité d'emprunt si je veux faire un autre investissement immo (en direct ou SCPI disons)
Dans le scenario 2 (location): j'ai un revenu (dont le rendement prenant en compte le prix d'achat de l'époque est plutôt pas mal (7% brut) avec plusieurs petits bémols (a mon sens):
- pas de crédit sur cet investissement donc pas d'effet de levier dessus et à l'inverse, un crédit plus important sur ma RP qui grève mon potentiel crédit pour un autre investissement. (comprendre: il serait plus intéressant bien sur d'avoir le crédit sur ce logement loué que sur ma nouvelle RP)
- Revenu locatif imposé donc plein pot (TMI 30%)
- vu l’ancienneté de l'appart, je m'attends à des travaux dans les années qui viennent (court terme: travaux de rafraichissement comme dit plus haut, toiture, isolation thermique un jour (loi énergie/environnement à venir, etc))
- quid de l'avenir de la valeur du bien s'agissant d'un bien des années 50.
Pour tout ces bémols; ils sont contre-balancés par plusieurs éléments:
- même si mon crédit sur RP est plus long, ma capacité d’épargne me permettra de le rembourser plus tôt dans les faits (le crédit est surtout plus long à cause de la limite d'endettement de 34%)
- les travaux me permettent de faire du déficit foncier. (c'est bien fiscalement mais ca demande un déblocage de trésorerie à un instant T qu'on récupère sur les mois/années suivantes "seulement"...)
- l'appart est "ancien" mais bien placé à mon sens donc son placement et cadre devrait permettre de maintenir son intérêt en terme de vente ou location à mon sens.
Voila.
Les questions sont:
- est-ce que mon raisonnement et les éléments de réflexion exposés sont juste ou est-ce que j'ai oublié ou me suis planté quelque part ?
- Il n'y a pas, je crois, un meilleur choix; je m'attends à ce que des pures financiers m'encouragent vers le scenario 2 (location), pour autant je m'oriente plutôt vers le scenario 1 par soucis de simplicité je crois. Je suis cependant preneur d'avis (d'ou ce message) et de retour d’expérience pour ceux qui sont déjà passés par là.
P.
