Changement affectation local commercial

Yayou98

Membre
Nous sommes bien d’accord mais dans le sens, pas le sujet ici, c’est une es difficultes bien identifiée du projet soyez en sûr..
 

felis

Contributeur régulier
L’idée est justement de trouver un accord amiable qui se rapprocherait du prix attendu par l’exploitant pour la vente du droit au bail.

Chacun veut avancer dans le même sens
Justement, vous êtes extérieur à l'affaire, c’est au propriétaire bailleur de faire le job.
Vous ne pouvez pas sans prendre des risques tenter ce que vous volez tenter. je vous conseille de vous rapprocher au minimum d'un notaire mais plus probablement d'un avocat.
 

Yayou98

Membre
D’où le fait de devenir propriétaire des murs dans un 1er temps.

Le prix est abordable et la rentabilité, bonne (si jamais à court terme il n’était pas possible de finaliser la totalité de l’opération et qu’un nouvel exploitant arrive
 

felis

Contributeur régulier
D'ou le fait de ne pas devenir propriétaire des murs,justement

Si vous pensez que l'exploitant va faire jouer son droit à acheter, la négo va être difficile; Non?
 

Yayou98

Membre
Mon raisonnement (qui peut être trop simpliste )

Solution 1 : achat des murs et négociation pour départ de l’exploitant (différentes possibilités)

Solution 2 dégradée : achat des murs, accueil du nouvel exploitant qui aura acheté le droit au bail, encaissement des loyers, départ de l’exploitant remis à X années, dans l’attente.

Nous allons être assisté d’un avocat specialise dans le domaine une fois toutes les informations connues.
 

felis

Contributeur régulier
Vous parlez de droit au bail, mais pas de fonds de commerce. Vous avez la certitude que l'exploitant actuel ne cherche pas à vendre son fonds de commerce?

Par ailleurs je suppose que vou avez estimé le chiffre d'affaire annuel, et vosu avez une idée de l'indemnité d'éviction minimale que vos pourriez payer SI vous étiez dans votre droit de le faire;
Il est claire que comme ce n'est pas le cas, si le commercant est avisé, il va exiger une fois et demi ou deux fois plus sauf s'il galère à céder son fond, ou si le bail le permt son droit au bail;
 

felis

Contributeur régulier
Je ne comprends pas, de quel 'actif' parlez vous, l'actif est un terme de comptabilité.

Quant au terme 'récupérer', je ne vois pas ce qu'il veut dire.
 

felis

Contributeur régulier
Il s'agit de son équipement, pas de son actif.

.
Donc il arrête son activité avant de vendre son droit au bail.
Il n'y a pas de cession de fond de commerce possible, donc pas de droit au renouvellement possible.
En revanche, si vous ne faites pas accord parce que ses exigences sont élevées, vous achetez un commerce dont vous n'^tes pas maitre du loyer, son manque d’évolution 'fuit' en quelque sorte de votre poche dans la revalorisation du droit au bail puisque le bail permet sa cession (ce qui est un inconvénient grave) et vous pouvez être bloqué dans votre projet pour 2*9 ou 4*9 ans.... Dans le dernier cas ca fait 36 ans.

En revanche, s'il n'arrive pas à céder son bail au moment du neuvième anniversaire, vous récupérez le local puisqu'il n'a pas droit au renouvellement.

Accessoirement, la situation va être très différente si le loyer est fort (donc droit au bail minuscule, à l amimite il peut abandonner) ou si le loyer est faible, donc droit au bail énorme. il ne lachera rien.
 
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