Changement affectation local commercial

Yayou98

Membre
Bonjour à tous,

Une opportunité se présente nous (Mon père et moi même) mais en tant que débutant dans l'immobilier j'aurai besoin d'aide.

Situation :
- Un local commercial dont l'exploitant souhaite vendre le droit au bail (350K€)
- Un propriétaire des murs commerciaux qui souhaite vendre. (250K€)
- Copropriété ou réside mon père (RP)
- Situation idyllique en bord de mer (06) : prix foncier 8/9K€ m²

Projet : création de 2 appartements dans le local (2x70/75m²) : valeur finale 1.2/1.4M€

Quelqu'un a déjà effectué ce genre de montage à savoir devenir propriétaire des murs + éviction exploitant + transformation d'affection -> travaux -> locatif

Nous nous interrogeons sur la structuré juridique qui portera la projet (SCI à l'IS, SARL de famille) et surtout sur la manière de financer les 3 étapes (murs + éviction + travaux).

Merci d'avance de votre aide
 

felis

Contributeur régulier
Bonjour
J'ai beau relire trois fois, il faut un traducteur à chaque ligne.

Je suppose que vous envisager l'achat d'un local commercial de 145m2 situé ??au rez-de-chaussée ??? d'un immeuble en copropriété qui est exploité/inexploité/ autre? et dont l'exploitant veut parti (vous parler d'éviction) veut céder son bail (mais pour quelle raison?).
Est-ce que les changement de destinations commerce vers logement d’habitation sont autorisés dans votre commune?

Si oui, votre but est de ? loger, louer, revendre?
 

Yayou98

Membre
Bonjour,

Cela me semblait clair a priori pas du tout alors désolé je refait avec vos interrogations :

- Je suppose que vous envisager l'achat d'un local commercial de 145m2 : Actuellement moins, on arrive a 145m² avec travaux mais c'est accessoire ici.

- Situé ??au rez-de-chaussée ??? : Rez de chaussé mais dernier étage car l'immeuble est a flanc de montagne et donc le niveau RDC est le dernier.

- d'un immeuble en copropriété qui est exploité/inexploité/ autre? : Exploité a ce jour

- et dont l'exploitant veut parti (vous parler d'éviction) veut céder son bail (mais pour quelle raison?) : Car il a un autre local/autre activité identique dans la ville d'a côté et il veut donc céder son bail sur cette commune. Ne voulant pas y installer d'activité commercial je ne rachèterai pas ce droit au bail, mais paierai plutôt une indemnité équivalente négociée avec l'exploitant.

- Est-ce que les changement de destinations commerce vers logement d’habitation sont autorisés dans votre commune? Oui

- Si oui, votre but est de ? loger, louer, revendre? : Louer uniquement nous avons déjà nos RP

Merci d'avance

Yannick
 

felis

Contributeur régulier
Si vous voulez faire de la location meublée de courte durée, la destination commerciale est Ok, pas de changement nécessaire. Sinon en effet il faut le permis de construire valant demande de changement de destination.

Mais si le local commercial appartient au bailleur, c'ets à lui de gérer la libération du local, le cas échéant le rachat de droit au bail. Vous achèterez un local libre d'occupation.

Le but est de procurerune revenu additionnel à chacun, ou de constituer un capital pour vous? Comment envisagez vous la succession, parce que cela peut dicter le type de montage à faire?
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,
si j'ai bien compris vous achetez les murs en premier lieu.
ensuite vous résiliez le contrat de bail commercial
vous faites les travaux et vous mettez en location.

est ce que ce bail commercial arrive prochainement à une échéance triennale pour pouvoir être résilié moyennant une indemnité d'éviction ou bien est-il en état de "prolongation"

car il y a un risque en cas d"arrangement" avec le commerçant si vous résiliez un bail en dehors des périodes légales c'est de voir le fisc vous soumettre cette indemnité à la TVA car il y aura manifestement "service rendu au bailleur" du fait d'une libération anticipée pour changement d'usage de commercial en habitation.

D'autre part cette indemnité ne sera pas déductible du résultat imposable de la SCI à l'IS ou de la SARL, elle constituera juste un élément du prix de revient du bien (ce qui n'est pas plus mal en cas de revente pour l'imposition des plus-values.

Par contre pour financer l'éviction je pense que cela sera complexe auprès des banques.

bon après tout dépend de votre profil, vos revenus, patrimoine actuel etc...

Il y a toujours moyen de travailler sur des produits de financement spécifiques qui peuvent mettre en place des enveloppes sous garantie hypothécaire.

Cdt
 

felis

Contributeur régulier
est ce que ce bail commercial arrive prochainement à une échéance triennale pour pouvoir être résilié moyennant une indemnité d'éviction
Il n'y a sauf erreur de ma part que le locataire qui puisse résilier aux échéances triennalest
.
Le bailleur ne peux résilier qu'au renouvellement, en fait à la fin du bail en cours en respectant les exigences légales. Il s'agit non pas d'interrompre le bail ce qui n'est pas possible mais de refuser son renouvellement.
D'ailleurs si l'exploitant actuel n'exploite plus,il ne pourra faire valoir son droit au renouvellement. Piste à exploiter.

La piste du rachat du droit au bail ets différente. C'ets pour cela que je comprends mal le post initial.
car il y a un risque en cas d"arrangement" avec le commerçant si vous résiliez un bail en dehors des périodes légales c'est de voir le fisc vous soumettre cette indemnité à la TVA car il y aura manifestement "service rendu au bailleur" du fait d'une libération anticipée pour changement d'usage de commercial en habitation.
Je n'ai pas compris que le demandeur veuille racheter le local avec le bailen cours mais si c'ets le cas c'ets lui qui devient le bailleur (à condition que le locataire n'ait d'aillerus pas fait jouer la clause de préférence pour l'achat).
Je ne comprends pas le'service rendu au bailleur'.
 

Yayou98

Membre
Merci pour votre retour.

A priori il reste 5 ans (a confirmer), je n’ai pas encore le bail sous les yeux.

D’après mes 1ers échanges en effet financer l’éviction s’avère assez compliqué de prime abord. C’est un autre sujet.

Oui les enveloppes hypothécaires ont été évoquées par les 1er organismes avec qui j’ai discuté, c’est une alternative envisagée de notre côté au moins pour l’indemnité.
 

felis

Contributeur régulier
Il reste 5 ans, comment?
Date du début du bail?
Si il reste 5 ans, oubliez le non renouvellement. IL faut un accord amiable; l'exploitant est en position de force.
Sachez qu'une indemnité d'éviction peut etre égale a plusieurs anénes de chiffre d'affaire et que case termine parfois au tribunal
 

Yayou98

Membre
L’idée est justement de trouver un accord amiable qui se rapprocherait du prix attendu par l’exploitant pour la vente du droit au bail.

Chacun veut avancer dans le même sens
 

moietmoi

Top contributeur
Si vous voulez faire de la location meublée de courte durée, la destination commerciale est Ok, pas de changement nécessaire.
et encore.... c'est en train de changer partout, A Paris, c'est déjà changer.... ca devient de plus en plus complexe..

Un local commercial

création de 2 appartements dans le local

j'ai bien vu cette réponse,
- Est-ce que les changement de destinations commerce vers logement d’habitation sont autorisés dans votre commune? Oui
mais le PLU défini des zones précises et des contraintes;

Le bailleur ne peux résilier qu'au renouvellement, en fait à la fin du bail en cours en respectant les exigences légales. Il s'agit non pas d'interrompre le bail ce qui n'est pas possible mais de refuser son renouvellement.
effectivement la commercialité implique une quasi aliénation( non en terme juridique, mais de fait)

D’après mes 1ers échanges en effet financer l’éviction s’avère assez compliqué de prime abord. C’est un autre sujet.
autre sujet, bien sûr, mais tout de même primordial, cela défini tant la faisabilité du projet que son coût; j'ai vu un acquéreur , ayant mal ficelé la chose, être obligé de vendre à perte les murs qu'il venait d'acheter, les vendre à son propre locataire, car l'indemnité était énorme...il a préféré, comme on dit, prendre ses pertes et faire autre chose;
Par ailleurs comme c'est un bail commercial, le locataire a droit de pré emption..(loi Pinel) et il faudra, même si il y a un accord sur le bail, respecter la forme pour qu'il puisse faire une offre;
 
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