Chance d'obtenir un crédit immobilier quand on a été souvent à découvert

[KatarinaHL]

Bonjour à tous,

L'année dernière, j'étais étudiante, et très souvent à découvert autorisé (systématique). A la fin de mes études, j'ai été en recherche d'emploi pendant 5 mois durant lesquelles je n'ai eu aucune rentrée d'argent. J'ai dépassé mon découvert autorisé pendant presque 3 mois. Depuis la situation s'est arrangée, j'ai trouvé un travail (j'exerce une profession libérale) et je perçois une rétrocession d'honoraire de 2600 euros net une fois toute charge professionnelle payée. Je ne suis plus à découvert depuis 6 mois. Je me suis également mariée et mon mari en CDI perçoit un salaire de 4500 euros net. Nous avons un apport de 10 000 euros, pas plus car nous avons utilisé toutes nos économies et mis de côté pour financer notre mariage. Nous aimerions emprunter et assumer une mensualité de 1400 euros par mois. Pensez-vous que mon passé d'étudiante fauchée peut nous pénaliser ?

 

[baboune]

Bonjour,
Vous connaissez beaucoup d'étudiants qui ne soient pas plus ou moins fauchés ?

La banque étudie votre dossier sur l'état actuel des emprunteurs et sur la projection de l'avenir professionnel.
hormis l'apport qui peut être un peu faible pour certaines banques, je ne vois pas de problème sur votre approche de financement.
Cdt

 

[C6BIEN]

Bonjour. la situation n'est pas désespérée et on y prête peu attention au delà de 6 mois, excepté si vous avez été fichée … on prête sur le factuel du moment et position sur l'avenir des emprunteurs… ce qui peut être pénalisant pour vous, à première vue, c'est votre statut de prof lib sans profondeur de revenus au moins sur le 2 / 3 dernières années (en fait pour la banque, tout dépend du marché de prof lib : médecin, c'est pas pareil que cartomancienne… si vous voyez ce que je veux dire)
après ce qui faut voir, c'est le projet et là je pense que vous n'avez pas le bien ….

 

[Aristide]

Bonjour,

Avec des explications plausibles ce passé "tendu" ne me semble pas trop problématique eu égard à la situation présente que vous décrivez.

Ce qui sera peut-être plus ou moins pénalisant c'est la relative faiblesse de votre apport personnel.

Sans compter qu'il n'est peut-être pas inutile de rappeler - en particulier dans situation actuelle - qu'un minimum d'épargne de précaution semble indispensable.

Par ailleurs aussi répéter que les charges incombant à un propriétaire peuvent s'avérer significativement plus élevées que celles d'un locataire.

A toutes fins utiles:

Comparaison « Achat/Location »

Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?

Il faut préalablement rappeler qu’en passant du statut de locataire à celui de propriétaire suivant :

+ La zone (urbaine ou rurale)
+ Le secteur (diffus = pavillon ou groupé = appartement)
+ La nature du bien (neuf ou ancien)

=> Les charges mensuelles globales peuvent se trouver majorées de 10% à 20% du fait

+ Impôts fonciers
+ Assurance multi risques habitation
+ Travaux entretiens/réparation
+ Charges copropriété
+ Éventuellement frais de transport supplémentaires (par exemple habitat en zone rurale éloignée des écoles, commerces…etc.)

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Enfin un tel projet se prépare.

Aussi, si possible ,peut-être/sans doute serait-il préférable de temporiser tout en confortant cet apport personnel qui serait pour vous un atout supplémentaire.

Cdt

 

[baboune]

travaillant en rétrocession d'honoraires........
Vous exercez quelle profession svp ?

 

[KatarinaHL]

Merci pour toutes ces réponses, c'est rassurant.

Je suis avocate, il s'agit de la rétrocession d'honoraires fixe versée par le cabinet (5500 euros par mois auxquels je ponctionne un peu plus de 50% de charges professionnelles par précaution même si en réalité, les charges représenteraient plutôt 42%) mais nous percevons également des primes au dossier et je peux avoir ma clientèle personnelle.

Quel montant d'apport serait raisonnable ? 20 000 euros ?

 

[Aristide]

Tout dépend du montant du projet.

L'idéal serait que cet apport couvre - au moins - tous les frais annexes:
+ Frais acte notarié
+ Frais de dossier
+ Frais de garanties
+ Frais de courtage éventuels
+ Parts sociales éventuelles

=> Et tous ces frais sont dépendant du montant de l'investissement et de celui des crédits sollicités.

Cdt

 

[C6BIEN]

idéalement apport = les frais de notaire / dossier / garantie / et d'agence si agence
financer 100% de l'achat c'est possible
financer plus (une partie des frais) c'est aussi possible mais aujourd'hui cela devient beaucoup rare sauf pour de l'investissement locatif
donc faut d'abord trouver le bien à acheter….
comme je dis souvent "on achète un bien, pas un crédit"

 

[Aristide]

NB) - Les frais de négociation (= frais d'agence) sont admis comme finançables y compris dans les prêts réglementés (Prêt taux zéro - EL - PAS/PC).

Cdt

 

[KatarinaHL]

idéalement apport = les frais de notaire / dossier / garantie / et d'agence si agence
financer 100% de l'achat c'est possible
financer plus (une partie des frais) c'est aussi possible mais aujourd'hui cela devient beaucoup rare sauf pour de l'investissement locatif
donc faut d'abord trouver le bien à acheter….
comme je dis souvent "on achète un bien, pas un crédit"

C'est certain mais nous n'arrivons pas à visualiser le type de bien auquel nous pouvons prétendre. Nous avons besoin d'un budget défini avant de regarder les biens. Idéalement, nous voudrions acquérir un petit bien immobilier, le revendre quelques années plus tard et pouvoir ainsi acquérir une plus grande maison pour accueillir la famille que nous aurons fondé quand (si) nous gagnerions mieux notre vie.

 

[C6BIEN]

NB) - Les frais de négociation (= frais d'agence) sont admis comme finançables y compris dans les prêts réglementés (Prêt taux zéro - EL - PAS/PC).

Cdt

Exact, souvent (voir quasiment toujours) les frais sont inclus car payés par le vendeur (sous forme de commission)
je pensais au frais de courtier… ;o)

 

[Aristide]

Nous avons besoin d'un budget défini avant de regarder les biens.

Pour une première approche ces billets de mon blog et l'applicatif joint pourraient peut-être vous être utiles:

Quel prix puis-je mettre dans mon logement ?

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[lien réservé abonné]

Cdt

 

[KatarinaHL]

Ah bien sympa ces articles ! Je vais donc me pencher sur votre blog

Merci à tous en tout cas.

 

[C6BIEN]

C'est certain mais nous n'arrivons pas à visualiser le type de bien auquel nous pouvons prétendre. Nous avons besoin d'un budget défini avant de regarder les biens. Idéalement, nous voudrions acquérir un petit bien immobilier, le revendre quelques années plus tard et pouvoir ainsi acquérir une plus grande maison pour accueillir la famille que nous aurons fondé quand (si) nous gagnerions mieux notre vie.

ce raisonnement est tout à fait celui à retenir...aussi allez sur un site faire une simulation en regardant combien vous pouvez emprunter avec votre budget mensuel (
placez le curseur à 30/35% d'endettement =4500+2600 = 7100/3=2400 par mois max
ensuite regardez la durée qui ne doit pas être un frein 20 voire 25 ans = en effet avec les taux bas d'aujourd'hui, emprunter sur le plus long terme possible pas cher permet d'acheter un maximum en valeur
Surtout ne bloquez pas dans votre esprit en essayant de corréler la durée du prêt avec le temps que vous pensez garder le bien,

 

[Aristide]

placez le curseur à 30/35% d'endettement =4500+2600 = 7100/3=2400 par mois max
ensuite regardez la durée qui ne doit pas être un frein 20 voire 25 ans

Moi je raisonne de façon inversée c'est à dire que prends pour base la mensualité (assurances comprises) que les emprunteurs veulent payer/peuvent payer et acceptable par la banque eu égard à leur capacité de remboursement.

La charge mensuelle étant prédéfinie (= elle n'est plus calculée) , à des conditions de taux données, c'est la durée optimale qui est calculée en résultante.

Éventuellement voir également dans mon blog les montages gigognes à échéances lissées qui, sur le même principe, permettent des économies significatives sur le coût du crédit ou bien - à coût égal - permettent un investissement plus important.

Cdt

 

[baboune]

Bonjour,

la question de la mensualité a été fixée par Katarina dès son premier message.........................1400 €

si non faisons une projection sur 20 ans cela donne un prêt de 290.000 € ou bien 307.000 sur 22 ans pour une échéance assurance comprise correspondante à l'objectif

+ 10.000 € d'apport

donc si nous raisonnons en terme de prix de vente du bien cela donne entre 275000 et 290.000 € honoraires agence inclus ou net vendeur si de particulier à particulier.

Cdt