Capacité d'emprunt vs Plusieurs prêts avantageux (avec travaux)

[Jean-Luck]

Bonjour,

J'ai un projet immobilier dans l'ancien avec volonté de faire des travaux d'économie d'énergie (c'est mon domaine) et avec plusieurs mécanismes de financement. Mais afin de bien définir mon budget - ni le sous-estimer, ni le surestimer - j'aimerais avoir des renseignements sur la manière dont sera calculée ma capacité d'emprunt/de remboursement et donc mes mensualités.

[Je viens ici avant de m'adresser à une banque - sachant qu'il y en a beaucoup et que la mienne n'est pas très compétente - et avant d'éviter de payer tout de suite un courtier sans être sûr également de sa compétence.]

En effet, je prévois de recourir à plusieurs prêts qui sont avantageux, en respectant chacun de leurs critères d'attribution :

Pour l'acquisition :
- prêt à taux zéro de la ville : 24200€,
- prêt Action Logement (1% patronal) : plafond 25000€ + 5000€ à 10000€ pour les moins de 30 ans,
- prêt immobilier classique.

Pour les travaux :
- éco-prêt à taux zéro : 39000€,
- prêt Action Logement (1% patronal) pour travaux : 10000€,

+ apport personnel : 40000€ pour l'acquisition.
+ aides de l'ANAH et crédit d'impôt sur les travaux, qu'une aide familiale m'avancera et qui peut donc être considérée comme un apport je pense : environ 20000€ pour l'acquisition ou travaux.


Au total, j'ai du mal à imaginer que la capacité d'emprunt sera de "seulement" le 1/3 du salaire net (soit actuellement 720€ de mensualité a priori) avec ce montage. Ou alors je me trompe et la capacité d'emprunt est totalement indépendante des taux des prêts contractés ? Mais une capacité d'emprunt n'est-il pas en réalité une capacité de remboursement (donc intérêts inclus) ? Et dans ce cas-là les taux sont importants...

Aussi, qu'est-ce qui m'empêche d'acheter le logement sans a priori prévoir de travaux, puis dans la foulée de faire finalement des devis, et ainsi de demander l'éco-prêt à taux zéro et le 1% patronal travaux ? Dans ce cas-là ma capacité d'emprunt du 1/3 du salaire lors de l'acquisition verra s'ajouter deux nouveaux prêts (des prêts travaux). Ceux-ci pourraient-ils m'être refusés sous prétexte que je viens de contracter un prêt immobilier ? Mais dans ce cas-là, comment font ceux qui ont acheté depuis un moment et qui veulent faire des travaux en bénéficiant de ces prêts ?

Je pense que le budget total (acquisition + travaux) pourra se trouver aux alentours des 200.000€ (sans compter les frais de notaire), mais avec tous ces paramètres j'ai peur de ne pas avoir une bonne idée. J'aimerais savoir si je peux espérer plus ou au contraire si c'est trop limite. Je sais bien que je vais devoir consulter un spécialiste (banques ou courtier) à un moment donné, mais je vous remercierais si vous pouviez m'éclairer sur cette estimation de la capacité d'emprunt et donc du budget, en fonction de ces paramètres.

Merci de m'avoir lu

 

[Aristide]

Bonjour,

Selon les usages bancaires votre capacité théorique de remboursement - en règle générale - c'est un tiers de vos revenus.
Cette somme comprend le montant des mensualités en capital + intérêts + primes d'assurance de tous les prêts déjà en cours d'amortissement ainsi que ceux objet du nouveau financement.

Pour votre "budget" il faut d'abord bâtir votre plan de financement et, ensuite, en fonction du besoin calculé trouver les caractéristiques du/des crédit(s) compatible(s) avec cette capacité de remboursement.

Un exemple ici :

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Jean-Luck]

Bonjour Aristide,

Merci bien pour votre réponse. Je pense maintenant bien saisir la logique générale.

Cependant, même si je me doute que chaque banque et chaque projet immobilier sont différents, une question subsiste : comment sont intégrés les prêts travaux dans un projet immobilier ?
Sont-ils totalement dissociés ou intégrés aux prêts d'acquisition et donc dans la capacité de remboursement totale ? Qu'est-ce qui m'empêche de les dissocier, donc de les contracter après l'acquisition, et ainsi d'avoir finalement une capacité d'emprunt totale sur mon projet (acquisition + travaux) plus grande ?

 

[Aristide]

Que vous intégriez vos travaux dans le même plan de financement que l'acquisition où bien que vous procédiez en deux étapes cela ne changera rien.

Ainsi que déjà expliqué :

Cette somme comprend le montant des mensualités en capital + intérêts + primes d'assurance de tous les prêts déjà en cours d'amortissement ainsi que ceux objet du nouveau financement.

=> Si bien que si dans un premier temps vous ne fassiez financer que l'acquisition seules les charges afférentes à cette opération seront à prendre en considération.

Mais au moment de la seconde phase travaux les charges liées au premier projet acquisition devront être ajoutées au nouveau projet travaux.

C'est même pire car, en procédant en deux fois, non seulement vous n'augmentez pas votre capacité d'emprunt mais - en plus - vous augmentez le coût du projet global du fait d'avoir deux fois des frais de dossier à supporter et un second coût de garantie qui - globalement - sera également plus important.

Cdt

 

[Jean-Luck]

Merci beaucoup, je crois que tout est clair

Cependant la personne que j'ai eu de Action Logement et du CIL (pour le 1% patronal) me signifie qu'il faut faire 2 dossiers si je veux cumuler chez eux le prêt 1% patronal acquisition (qui est censé être sans travaux) et le prêt 1% patronal travaux.. En effet cette personne me dit que si le prêt d'acquisition est signifié "avec travaux", leur prêt à 1% pour l'acquisition n'est plus valable (alors qu'il est pourtant signifié sur leur site qu'il est cumulable avec un prêt 1% pour travaux)... Bref c'est le casse-tête. Je vais me renseigner plus précisément à ce sujet.