Calcul rentabilité entre LMNP et location classique

[matt988]

Bonjour à tous,

Pour moi le calcul de la différence entre la location en LMNP dans l'ancien et la location classique n'est pas trés clair.


Est ce que vous pourriez m'expliquer par des calculs comment savoir lequels des 2 est le plus interessants?

Merci pour votre aide

 

[Gagarine]

Bonjour,

Quelles sont les zones d'ombres ?
Pour faire simple, la grande différence (sur le papier) va être fiscale puisque le LMnP va s'amortir et donc vous offre de nombreuses années sans générer d'impôts. Du coup, avec une TMI à 30%, on se dirigera presque obligatoirement vers du LMnP ancien plutôt que vers de l'ancien nu.
A 14%, c'est un peu différent et le calcul sera plus fin. Surtout d'autre paramètres plus subjectifs vont entrer en compte autour du marché où se situe le bien. En effet, il y a des secteurs plus propices au LMnP, d'autres plus propices à la location nu. Un bon choix signifie moins de turn-over donc une meilleur rentabilité.. Autant d'éléments que les calculs ne feront pas apparaitre.

 

[christianR]

Autre élément à prendre en compte, le bail qui sera sur une durée d'un an maximum voire même 9 mois pour des étudiants avec préavis de 3 mois de la part du propriétaire si non renouvellement.
En location nue, c'est 6 mois de préavis et bail de 3 ans.
Le LMNP évite l'augmentation du revenu fiscal de référence et met à l'abri des charges sociales (qui n'ont pas fini d'augmenter...) tant que le résultat BIC est nul ou négatif.
Le revenu fiscal de référence est une base de calcul pour de nombreuses prestations sociales ou abattements et autres dégrèvements et ce critère n'est pas à négliger.
Cordialement
ChristianR

 

[Ricou]

TMI de 30 %, dés que l'on dépasse 26030 Euros de revenus net ?



* Jusqu'à 5 875 euros : 0%
* de 5 875 euros à 11 720 euros : 5,50%
* de 11 720 euros à 26 030 euros : 14,00%
* de 26 030 euros à 69 783 euros : 30,00%
* au-delà de 69 783 euros : 40,00%

 

[Gagarine]

Oui.
Du coup, avec les CSS (Charges Sociales), les bénéfices se trouvent imposés à 42% !
Pour être plus précis, je dirai que même avec une TMI à 14% mais approchant le seuil des 26k€/an, il faut faire attention car les bénéfices risquent d'être tout ou partie dans la tranche à 30%.
En exemple : 25k€ de revenus. 500€ de revenus locatifs. Les 1ere années, les bénéfices vont être de l'ordre de 30% (une fois déduits les intérêts d'emprunt et diverses charges). Soit sur l'année, 30% de 6000€ = 1800€. 1000€ vont être imposés à 26% (14+12) soit 260€ et 800€ à 42% (30+12) soit 336€. 6000€ de loyers vous génèrent environ 600€ d'impôts (et cela va crescendo avec des intérêts d'emprunts qui baisse dans le temps) soit 1 point de rentabilité.

Cela est à mettre dans la balance avec l'entretient du mobilier d'un LMnP, le turn over des uns comme des autres. 1 point par ci, un point par là... C'est ensuite à vous de tout peser.

 

[guyapuce]

les deficits générés par le LMNP sont ils imputables uniquement sur les revenus de meme nature ?
Si mon appartement était en location classique depuis 4 ans, sera-t-il possible de passer en LMNP et d'amortir le crédit immobilier lorsque le locataire actuel quittera les lieux ?

 

[matt988]

Voila mon cas:

- Achat d'un immeuble le 28/01/2008
- 3 appartements loués: 345; 365; 365
- Année 2008: travaux dans l'appartement du RDC
- Année 2009: travaux dans l'appartement du 1er étage
- remboursement mensuel de 1040 euros
- Taxe fonciére de cette année: 950 euros

Ce ne sont pas des logements étudiants mais des T2

Comment fait on pour pour connaitre la décomposition (terrain, structure, ....)


Merci pour votre aide

 

[matt988]

Merci pour votre aide:

Si j'ai bien compris:

Achat immeuble: 120 000 euros
Travaux 2008: 1500 euros
Travaux 2009: 1500 euros
Frais agence + notaire = 6000+9000=15000 euros
Garantie hypothécaire et frais banque = 2 100 euros
Mobilier 2000 euros
Vaisselle et autre = 500 euros

Total: 142600 euros

Décomposition:
Terrain: 19000 euros (15%)
Structure: 71800 euros (50%)
Menuiserie, cloisons, couverture: 30000 euros (20%)
Electricité, chauffage, peinture, carrelage: 21700 euros (15%)

Total: 19000+71800+30000+21700=142500 euros

Travaux 2008:
carrelage + peinture + radiateurs electriques + remplacement appareillages electriques

Carrelage: 600 euros
Peinture: 300 euros
Radiateurs: 600
Pas de facture pour appareillages electriques: peut on les compter?

Travaux 2009:
carrelage + peinture + achat chauffe eau + fabrication d'un meuble encastré en portes coulissantes + remplacement appareillages electriques + plomberie

Carrelage: 800 euros
Peinture: 300 euros
Pas de facture chauffe eau: achat d'occasion peut on le compter?
Meuble:100 euros
Plomberie: 300 euros et pas de facture pour une partie
Pas de facture pour appareillages electriques: peut on les compter?


Est ce que ca parait correct?

Si j'avais fait LMNP pour 2008:

Terrain: 0
Structure sur 40 ans: 71800/40=1795 euros
Facade Etanchéité Couverture Menuiseries Ext sur 25 ans: 30000/25=1200 euros
Electricité, chauffage, peinture, papier peint sur 15 ans: 21700/15= 1446 euros
Travaux 2008 carrelage: 600/15=40 euros
Travaux 2008 peinture: 300/15= 20 euros
Travaux 2008 radiateur electrique: 600/15=40 euros
Meubles sur 8 ans: 2000/8=250 euros
Vaisselles sur 4 ans: 500/4=125 euros
Total sur 12 mois: 4916 euros à calculer sur 11 mois: 4506 euros

Est ce correct?

Comment calculer la suite pour savoir si c'est valable par rapport à du logement nu classique?

Gain annuel des loyers: 1075*11=11825 euros
Charges de cette année: que faut il inclure?


Merci pour votre aide

 

[yannou79]

Dans quel coin de la france peut on acheter un immeuble de 3 appart pour 120 K et avoir plus de 10 % de rentabilité?

 

[Gagarine]

Un peu partout dans lew petites villes et les gros villages. C'est le prix. Bien sur il faut generalement s'attendre a quelques travaux régulièrement et des rentrées de loyers de l'ordre de 90% mais dans le cadre d'un investissement de proximite et a la condition de bien vouloir y consacrer un peu de temps c'est un placement rentable. Attention toute fois a ne réaliser ce type d'investissement que si vous avez un peu de trésorerie sinon c'est a fuir car les impondérables peuvent-être nombreux...

 

[matt988]

C'est exact c'est dans un gros village

Est ce que tu peux ma'ider pour mon problême Gagarine?

Merci

 

[Gagarine]

Bonjour et tous mes voeux pour cette nouvelle année.

Désolé mais je ne suis pas spécialiste de l'amortissement. Voyez une personne compétente car plein de choses se mélangent : logements anciens, travaux avec et sans factures, achats de mobilier neuf et d'occasion... Cela est largement au delà de mes compétences d'autant que je n'ai jamais fait de LMnP.

Mais avant de choisir quelle est la formule la plus rentable, existe-t-il un marché pour le meublé dans le secteur ?

 

[matt988]

Meilleurs voeuw à vous aussi.

Que voules vous dire par "un marché"?

 

[Gagarine]

Les calculs et autre simulations c'est toujours très joli sur le papier. Mais un bien sera ou non loué s'il y a une demande dans le secteur ! Donc existe-t-il une demande pour des T2 meublés dans votre gros village ? Pas certain ! Perso, j'ai un immeuble qui ressemble un peu au votre et les appartements seraient inlouables en meublé. Donc qu'importe le résultat des simulations sur la fiscalité ou la rentabilité entre location nue ou meublée. C'est là qu'il faut faire entrer en jeu le bon sens...

 

[tsintao]

Pour être sur d'avoir vos rentrées d'argent tous les mois, faites comme moi louez à des personnes sous tutelle ou curatelle ou meme a des personnes à mobilité réduite (là faut svt adapter les biens) en passant par l'assoc des paralysés de france. Non seulement, ils louent vite et bien mais en + le turn over est quasi inexistant. C'etait le conseil du jour !

 

[Gagarine]

Qui est un assez bon conseil. Seul risque avec la curatelle, c'est qu'elle peut s'arrêter du jour au lendemain. Et là, bye bye loyers ! Mais effectivement j'ai 2 appartements loués ainsi : 1 à un couple d'adultes handicapés. Aucun problème. Le bonheur. Un autre qui était sous curatelle mais qui ne l'est plus. Aïe. Je touche les APL mais pas le complément. D'où la nécessité d'avoir les reins un peu solide dans ce type d'investissement.

 

[tsintao]

Oui c'est vrai et le seul problème des gens sous tutelle c'est que svt ils son psy donc tot ou tard ils peuvent vous bouziller un bien, ce qui revient à vous rejoindre que dans tous les cas il faille avoir un minimum de tresorerie. A+tard messieurs, j'ai un lumbago à faire soigner.Aie aie

 

[Buffeto]

A+tard messieurs, j'ai un lumbago à faire soigner.Aie aie

on m'a appellé ?