Calcul PV sur vente

[Turbo-057]

Ayant appris un prochain départ de locataire.
J'envisage du coup de me séparer d'un appartement

Ce dernier a été acquis pour 45734.71 € (200 000 Frf) en 1981.
Je l'ai reçu en donation en octobre 2001 (estimation lors de la donation à 105734.71€) il n'était pas louable/utilisable en l'état. Travaux environ 35 000 euros pour le mettre en location ensuite.

Prix de vente estimé : 220 000 euros. (d'après l'agence 250 k€ mais je préfère tabler sur plus raisonnable)
Année de vente estimé 2014

Je pense que l'on ne peut plus prendre en compte l'inflation si j'ai bien compris les dernier texte de lois.
Donc d'après moi :

Prix d'acquisition en 2001 : 140734.71 (prix + travaux) = valeur réelle de l'appartement.
Prix de vente en 2014 : 220000
PV : en gros 79 000 euros

Sur cela je doit avoir 48% +13.2% d'abattement pour la durée de détention
PV Nette déclarable : 30600

Impot 19% : 5814 et PS : 4743 (pas de news sur la procédure d’infraction numéro 2013/4168 donc je vais les compter dans l'equation pour le moment, meme si je rentrerai une demande de réclamation pour pouvoir les récupérer le cas échéant - [lien réservé abonné])

donc un bon 10500 pour le fisc.

Est il possible de déduire les frais de donation ? sachant que ce n'est pas moi qui les ai payé mais mes parents.

Avec toutes les dernières réformes que je n'ai pas suivi a 100% est ce que mon raisonnement est proche/correct de la réalité ?
Cela vous parait il juste ?

J'ai demandé à mon notaire mais je n'aurais son estimation que lors de mon rendez vous dans un mois.

 

[moietmoi]

Bonjour,

Travaux environ 35 000 euros pour le mettre en location ensuite

as tu gardé les factures de professionnels? par ailleurs tous les travaux ne sont pas imputables, mais souvent les notaires prennent valident l'ensemble des factures;

PV Nette déclarable : 30600

Impot 19% : 5814 et PS

je n ai pas vérifier les chiffres mais:

il faut distinguer l'impot sur la plus value : degressifs sur 22 ans et les PS dégressifs sur 30 ans( quand on veut faire compliqué , on sait a qui s'adresser!!)

si tu signe l'acte authentique avant le milieu de l été, tu as droit a une déduction

Est il possible de déduire les frais de donation ? sachant que ce n'est pas moi qui les ai payé mais mes parents

le titre de propriété fait il état de ces droits?

 

[Turbo-057]

Pour les factures j'ai tout ce qui va bien pas de tracas tout est parfaitement justifiable.
J'ai aussi les factures des matériaux mais ceux là sont pas recevables (enfin je les glisserai on sait jamais)
L'acte de donation fait bien état des droits de donation, frais de notaire ... mais il mentionne également que c'est à charge du donateur.

Ah la règle de dégression est différentes entre PS et Impot bon effectivement pourquoi faire trop simple.
Enfin les PS j'espère fortement pouvoir y échapper par la suite (deja rentré la réclamation pour 2013 par rapport aux revenus fonciers) mais en l'état pas le choix il faudra les verser.
Bon je suis reparti pour modifier mon fichier Excel.

Pour la vente je doute que cela soit fait entièrement avant l'été je n'ai pas encore reçu le congé officiel du locataire donc je doute d'avoir la possibilité de le mettre en vente avant. Je préfère attendre d'avoir le préavis expiré pour le mettre en vente. Ca evite quelques aléas administratif avec le locataire.

Autre chose je viens d'y penser il y a en fait 3 lots qui forme l'ensemble à vendre car 2 places de parking extérieures, si je met par exemple parking 1 15k€, parking 2 15k€ et appartement 190k€ et ce que j'ai bien 30k€ qui sortent car bien inférieur à 15k€ chacun ?
On doit je considérer l'ensemble dans sa globalité pour faire mes calculs ?

 

[Buffeto]

Autre chose je viens d'y penser il y a en fait 3 lots qui forme l'ensemble à vendre car 2 places de parking extérieures, si je met par exemple parking 1 15k€, parking 2 15k€ et appartement 190k€ et ce que j'ai bien 30k€ qui sortent car bien inférieur à 15k€ chacun ?
On doit je considérer l'ensemble dans sa globalité pour faire mes calculs ?

question intéressante .....je n'ai malheureusement pas la réponse .mais à mon avis pour que ce soit valable il faudra 3 actes séparés....

les lots ont ils une origine unique ou étaient ils déjà séparés ?

 

[Turbo-057]

A la base il s'agit de 3 lots d'une copropriété mais dans l'acte initial de donation j'ai bien le détail et le montant de chacun des lots à la base. C'est pourquoi je pense que cela peut etre envisager ainsi c'est un collègue qui m'a parlé de cette option
Mais j'avoue que je viens de la découvrir donc si je vend les 2 lots parking a 15k€ normalement ils devraient ne pas être soumis aux PV et cie car inférieur au 15k€ requis et après cela fait du coup aussi descendre le prix de l'appartement à déclarer.

Je ne sais justement pas si pour cela il faudrait ou non 3 actes séparés
Car je puis vendre uniquement par exemple le lot appartement sans vendre les parking puisque je vais conserver le lot "terrain" qui est un terrain à batir que j'ai reçu dans le meme acte de donation (qui n'a aucun rapport avec

 

[Buffeto]

Je ne sais justement pas si pour cela il faudrait ou non 3 actes séparés

qu'en dit le notaire ?

 

[charly406]

Attention, même si ce n'est pas vous qui payez les "frais de notaire", s'il y a 3 actes, ce dernier va en facturer 3, pour un parking de 15000€ à Paris, on est pas loin des 2300€ de "frais de notaire". Si vous avez un acheteur unique, je ne suis pas certain qu'il apprécie la manip.

 

[Juloup]

Autre chose je viens d'y penser il y a en fait 3 lots qui forme l'ensemble à vendre car 2 places de parking extérieures, si je met par exemple parking 1 15k€, parking 2 15k€ et appartement 190k€ et ce que j'ai bien 30k€ qui sortent car bien inférieur à 15k€ chacun ?

Si vous faites 3 actes différents, avec des acheteurs différents, oui. Mais si l'acheteur est le même, et que les dates sont proches, vous risquez l'abus de droit.

 

[ZRR_pigeon]

Pour la vente je doute que cela soit fait entièrement avant l'été je n'ai pas encore reçu le congé officiel du locataire donc je doute d'avoir la possibilité de le mettre en vente avant. Je préfère attendre d'avoir le préavis expiré pour le mettre en vente. Ca evite quelques aléas administratif avec le locataire.

ca dépend, vendre a son locataire peut etre tres expeditif (sous quelques semaines).
tu lui notifies, avec un prix un peu faible que ta valeur cible de vente, de ton envie de vendre au terme de son bail au moins 6 mois avant la fin de ce bail.
il te notifie sa position (achat ou pas) sous 2 mois
s'il dit non, tu peux tout ficeler et etre pret pour passer chez le notaire le lendemain de la fin de son bail (sauf arrangement a l'amiable).
s'il dit oui, il a 4 mois pour transformer cette promesse. au dela tu es libre de vendre a qui tu veux a un prix egal ou superieur.

par contre si au cours de ta negociation avec un autre, tu retombes en dessous du prix notifié a ton locataire, tu dois le faire rentrer dans la boucle de decision (2 mois).
d'ou l'interet de lui proposer 240k€ a lui et 250k€ au reste du monde.

 

[Turbo-057]

Attention, même si ce n'est pas vous qui payez les "frais de notaire", s'il y a 3 actes, ce dernier va en facturer 3, pour un parking de 15000€ à Paris, on est pas loin des 2300€ de "frais de notaire". Si vous avez un acheteur unique, je ne suis pas certain qu'il apprécie la manip.

Les frais de notaire sont en moyenne de 7.5% du prix de la vente
Que l'on fasse un acte sur 3 biens de 250 k€ au total ou sur 1 bien de 220 000 et 1 bien de 15000 et 1 bien de 15000 les frais de notaire devraient être a peu près pareil

 

[Aristide]

Bonjour,

Non; les frais seront forcément plus élevés avec 3 actes.

En effet, d'une part il y a des frais fixes tout à fait indépendants du montant de l'acquisition (ex. une photocopie coûte le même prix pour une acquisition de 15.000€ que pour une autre de 220.000€ - Ce n'est qu'un exemple)

D'autre part les frais sont en pourcentages dégressifs.

Ils varient d'un département à l'autre mais, si l'on prend l'hypothèse de ventes dans la région parisienne (qui n'est pas la plus chère pour les droits de mutations), sans négociation de la transaction par le notaire et sans frais liés à un crédit, l'on aurait :

+ Pour un prix de vente de 15.000€ => 2.400€ de frais (18%)
+ Pour un prix de vente de 220.000€ l'on aurait => 15.500€ (7,05%)

=> Pour 2 actes à 15.000€ et 1 acte à 220.000€ l'on aurait donc = ((2.400€ x 2) + 15.500€] = 20.300€ (8,12%)

=> Pour un sel acte avec un prix de vente de 250.000e les frais d'acte notarié ne seraient que de 17.400€ (6,96%)

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Juloup]

Les frais de notaire sont en moyenne de 7.5% du prix de la vente
Que l'on fasse un acte sur 3 biens de 250 k€ au total ou sur 1 bien de 220 000 et 1 bien de 15000 et 1 bien de 15000 les frais de notaire devraient être a peu près pareil

Non, une partie des frais est calculé sur un % dégressif. Il y aura donc moins de frais sur une seule transaction que sur trois séparées, à mettre en face de l'économie éventuelle de plus-value.
Sachant qu'une solution pour éviter la plus-value consiste à habiter le bien « un certain temps » pour pouvoir ensuite le revendre en tant que résidence principale.

 

[moietmoi]

Non, une partie des frais est calculé sur un % dégressif. Il y aura donc moins de frais sur une seule transaction que sur trois séparées, à mettre en face de l'économie éventuelle de plus-value.
Sachant qu'une solution pour éviter la plus-value consiste à habiter le bien « un certain temps » pour pouvoir ensuite le revendre en tant que résidence principale.

oui il peut habiter son parking.....

je pense qi si c'est le même acheteur parking et appartement , l administration redressera; sauf à prouver que l acheteur ne puvait acquérir en même temps les lots

 

[moietmoi]

II. Appréciation du seuil de 15 000 € - autres cas particuliers

A. Cession de plusieurs parcelles ou lots

60

Il convient de distinguer selon que la cession est réalisée auprès d'acquéreurs distincts ou d'un même acquéreur.

70

En cas de cession de parcelles ou de lots à des acquéreurs distincts, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition cession par cession, c'est-à-dire acquéreur par acquéreur.

80

En cas de cession de plusieurs parcelles ou lots à un même acquéreur, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition de 15 000 € en tenant compte du prix de cession global. Il est toutefois admis en cas de cession de parcelles, pour lesquelles des références cadastrales distinctes sont prévues et qui ne sont pas adjacentes, que le seuil d'imposition s'apprécie parcelle par parcelle. Ce seuil continue à s'apprécier globalement en cas de cession de parcelles d'un seul tenant

Bofip [lien réservé abonné]

 

[Buffeto]

certes mais un parking dans une résidence a t'il une référence cadastrale distincte ?

 

[Turbo-057]

Au niveau des lots et des impots fonciers j'ai bien le détail appartement, parking 1 et parking 2.
Je vais de toute manière voir avec le notaire cette histoire de Plus Value et ce que ca engendrerai.

Par rapport au fait de me réétablir résident en France juste pour éviter la plus value ca ne m'intéresse nullement je perdrais beaucoup plus que l'impot

Niveau frais de notaire le bien est situé en Moselle. C'est encore une autre législation par rapport à Paris.
Mais effectivement je ne voyais pas cela ainsi niveau frais.
Bref on va voir avec le notaire la meilleure solution si le prix des lots peut jouer ou non dans la PV on adaptera le prix des lots.

Faut surtout que j'ai une idée du montant des impots PV et éventuel PS (mais d'après mon conseiller fiscal il pense que je pourrai m'éviter les PS par rapport aux décisions de la cour européenne de justice envers la France, en passant par contre par une procédure puisque pour l'heure la loi "m'oblige" à les payer alors qu'effectivement je ne peux pas bénéficier en aucune sorte des avantages sociaux francais.)

 

[Turbo-057]

Bon j'ai eu ma réponse via le notaire.
Si je fixe le montant des lots sur un seul acte il fera bien le calcul de PV lot par lot.
Donc il me conseille de fixer les 2 lot parking a 14k€ ainsi cela fait légèrement "baisser" le prix du lot "appartement" et donc la PV.
De même il déduira le volet "mobilier" donc la cuisine, et les 2 salles de bains équipées (tant qu'on reste sous les 10% du montant du lot appartement, pas de soucis pour lui)

Cela fait gagner un peu par rapport à l'aspect PV environ 37k€ de moins à déclarer en Pv.

Pour les PS il ne peut rien faire et sera obligé de les prélever mais il m'a fournit la procédure pour ensuite les contester car plusieurs de ses clients sont dans le même cas que moi. La dessus ce sera la commission europèenne qui décidera.

Plus qu'a attendre le préavis du locataire.
En attendant vais m'attaquer a réunir la paperasse de prévente.
J'ai aussi eu droit a un volet loi Alur et nouvelles obligations de paperasses à fournir ... pour ceux qui vendent renseigner vous ils faut tout fournir AVANT la signature du compromis sinon le délai de 7 jours de réflexion lors de la signature ne débute qu'après la fourniture de tout les documents

 

[moietmoi]

Bon j'ai eu ma réponse via le notaire.
Si je fixe le montant des lots sur un seul acte il fera bien le calcul de PV lot par lot.
Donc il me conseille de fixer les 2 lot parking a 14k€ ainsi cela fait légèrement "baisser" le prix du lot "appartement" et donc la PV.

le notaire ne souhaite pas appliquer en fonction du bofip..... c'est toi qui prend le risque d'être redressé un jour: je recite:

80

En cas de cession de plusieurs parcelles ou lots à un même acquéreur, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition de 15 000 € en tenant compte du prix de cession global. Il est toutefois admis en cas de cession de parcelles, pour lesquelles des références cadastrales distinctes sont prévues et qui ne sont pas adjacentes, que le seuil d'imposition s'apprécie parcelle par parcelle. Ce seuil continue à s'apprécier globalement en cas de cession de parcelles d'un seul tenant

appartement et parking cela pourrait se tenter, mais si les 2 parking sont cote a cote....... hummm "adjacentes"

En attendant vais m'attaquer a réunir la paperasse de prévente.
J'ai aussi eu droit a un volet loi Alur et nouvelles obligations de paperasses à fournir ... pour ceux qui vendent renseigner vous ils faut tout fournir AVANT la signature du compromis sinon le délai de 7 jours de réflexion lors de la signature ne débute qu'après la fourniture de tout les documents

effectivement si on signe un compromis ou promesse sans tous les documents ( une circulaire du cridon aux notaires les encourage à faire cela), alors le délai SRU de 7 jours doit être notifié à l'acheteur lorsque l'ensemble des documents sont réunis dans les mains du notaire;

 

[Turbo-057]

Rien n'est cote a cote et les parking ne font pas partie globalement de la résidence puisqu'ils ne sont pas inclus dans le règlement de copropriété Ils sont bien avec une référence cadastrales à part avec un avis d'imposition foncier séparé pour chacun.
De toute manière c'est le notaire qui doit faire le nécessaire et prélevé les montants nécessaires sur le montant de la vente pour régler les impots. C'est son job donc il doit logiquement savoir ce qu'il fait (enfin j'espère)

 

[ZRR_pigeon]

les charges de copro du parking ne relevent pas des charges de copro de l'appart ?