Calcul des frais de remboursement anticipé

[SANA44]

Bonjour à tous et à toutes,
Voilà je viens de racheter mon crédit immo (45796 € taux variable 3.16 à la signature capé 2 - au rachat 5.16 proportionnel).
Lors du rachat ma banque m'a facturé 1010.87€ de frais :
- 871.83€ d'IRA
- 22.80€ d'accessoires courus
- 116.24€ intérêts courus
Selon l'article Article R312-2
"L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur, prévue à l'article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Dans le cas où un contrat de prêt est assorti de taux d'intérêts différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité prévue à l'alinéa précédent peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt".
Je souhaiterai faire le calcul de ces IRA selon la méthode du semestre d'intérêt afin de vérifier que la banque n'ait pas fait d'erreur, le problème c'est que je ne sais pas comment calculer le taux moyen nécessaire à ce calcul pouvez-vous m'aider ?
J'ai vu que quelqu'un sur ce forum avait posé le même genre de question en juin 2007 et que personne ne lui a répondu j'espère avoir plus de chance...
Mille merci à vous

 

[Quid]

Il me semblait que les taux variables étaient géneralement sans IRA.
Qu'est ce qui est précisé dans ton contrat de prêt ?

Pour ta question je na sais pas pour un prêt à taux variable.
Je te colle une reponse que ICF62 m'avait faite je ne sais pas si ca peut t'aider :

Pour un prêt à taux fixe, on prend le capital restant dû à la date de remboursement souhaité et on fait l'opération suivante :

CRD X taux du prêt et le résultat divisé par 2

si le taux du prêts est supérieur à 6% l'an on plafonne à 3% du CRD

 

[SANA44]

Bonsoir Quid,
Merci pour ta réponse.
En fait, mon prêt initial était à taux fixe à 5.45%. En 2004 comme les taux avaient énormément baissé je l'avais renégocié en taux variable 3.16% capé 2 points. Ils m'ont alors fait un avenant au contrat initial en précisant que les garanties étaient celles du contrat initial soit : "une indemnité qui pourra atteindre la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyens du prêt dans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant remboursement". Lorsque j'ai voulu renégocier ces frais ils m'ont répondu que ce n'était pas possible que seule cette banque prenait des IRA sur les taux variables (pour réduire leurs pertes soit disant !Mais cela ne les empêche pas de me faire du chantage du genre : "si vous prenez une assurance auto ou habitation ou une assurance vie chez nous on verra ce que l'on peut faire ").
Pour ce qui est de la réponse d'ICF62 (CRD*Taux/2) c'est bien ce que j'ai vu aussi le problème c'est que pour un prêt à taux variable c'est le taux moyen qu'il faut prendre et je ne sais pas comment le déterminer
Si tu as une idée...

 

[eric blandin]

au crédit immo en frais d'IRA ils me prennent 2000 € sur un capital restant du de 86000 et 250 pour un autre de 13000..plus 39€ de frais par page sur laquelle figure ces calculs!!!!genre ils ne se trouvent aucune responsabilité dans la galère dans laquelle ils nous ont mis...Mes voisins sont allés au crédit agricole pour leur rachat et la banque leur a proposé d'étudier de plus prés leur contrat avec le CIF qu'ils ont jugé de scandaleux ! Ils cherchent un vice de forme sur leurs IRA en cas de taux variable...pas clair d'après eux

 

[Quid]

Ils n'ont pas à te compter de frais par page.

 

[SANA44]

Coucou
Personne pour me renseigner sur le calcul de ce fameux taux moyen ?

 

[Anonyme]

ON ARRIVE !!!!!!


pour calculer le taux moyen applicable sur un révisable , il faut connaitre exactement les différents taux révisés et leur durée d'application.

je m'explique : si votre taux est révisé tous les 3 mois ( je parle du taux , PAS DE LA MENSU )

ex: initial 3 mois à 4%
révisé 6 mois à 4.50 puis 3 mois à 5% puis 4 mois à 5.5%


on fait 3 X 4 (%)

+ 6 X 4.50 (%)

+ 3 X 5 (%)

+ 4 X 5.50 (%) TOTAL 76 %

divisé par 16 mois = 4.75 %

taux moyen du prêt.


dans votre cas sur 45796€ de capital restant dû , votre IRA est calculée à un taux moyen de 3.80745 %

ce qui me semble coller avec les fourchettes de taux annoncés.


bien cordialement

 

[SANA44]

Bonsoir ICF 62
Un grand merci pour ta réponse !
Si je suis ton résonnement alors en ce qui me concerne mon taux était un euribor 12 mois donc modification de taux 1 fois par an :
2004 3.16%
2005 2.968%
2006 4.257%
2007 5.16%
soit un total de 186.54 % divisé par 48 = 3.886 de taux moyen
Donc si je reprends le résonnement de calcul des frais d'Ira - Je ne suis pas loin du taux que tu donnes.
Donc les Ira auraient dû être de
45796.40-33791.29=12005.11 (capital remboursé)
12005.11*3.886/6=233.26€
Mon calcul te parait correct ?
En gros il en ressort que la banque m'a bien arnaquée puisqu'elle m'a facturé 871.83€ d'ira soit 638.57€ de trop !!Qu'en dis-tu ? Que me conseilles-tu ??
Cordialement

 

[Bounty]

Bonjour,

je viens de lire vos intérogations et il y a une chose qui m'échappe :

Si vous avez rachetez votre prêt immobilier votre capital remboursé est égal au capital restant dû.
Ainsi si vous avez remboursé 45796 euro hors frais c'est sur cette somme que sont calculé les IRA. Selon le taux moyen que vous avez donné ( 3,88% ) les IRA sont alors selon la loi de:
6 mois :
-45796 * 3,88/100 * 6/12 ~= 888,44
3 % :
-45796 * 3/100 ~= 1373,88

Selon la rêgle la méthode retenue est celle des 6mois: 888,44 euro
( Ce qui correspond grosso modo à ce que vous demande la banque )

Si en revanche les 45796 euro sont le capital initial et que 12005 euro est le capital restant dû alors le calcul est:
6 mois :
-12005 * 3,88/100 * 6/12 ~= 232,89
3 % :
-12005 * 3/100 ~= 360,15

Soit selon la rêgle 232,89 euro

La ou il nous manque l'information pour vous répondre clairement c'est que nous ne savons pas d'ou sort les 33791 euro de votre calcul.

Cordialement.

 

[Anonyme]

pour le calcul de l' IRA


on calcule d'abord le taux moyen du prêt. ca c'est vu ok

ensuite on prend le capital restant dû à la date de remboursement souhaité et on applique la formule suivante !:


capital restant dû X taux moyen du prêt et le résultat est divisé par 2 pour arriver à l'équivalent de 6 mois d'intérêt.

le taux de 3% de maximum d' IRA ne sert en fait que si le taux moyen du prêt ressort à plus de 6% , c'est en fait le plafonnement de la somme exigible au titre de l' IRA

si le taux moyen du prêt ressort à moins de 6% , on trouvera toujours un montant inférieur à 3% du CRD.


voilà, tralala...........


bien cordialement

 

[SANA44]

Bonjour,
Je viens de me rendre compte que ma réponse auprès de Bounty et ICF62 n'a pas été enregistrée je comprends pourquoi je n'avais pas de réponse...
Je sais maintenant que cela commence à dater mon histoire mais j'espère tout de même que vous aurez la gentillesse de me répondre...
Enfin voilà j'ai dû faire une erreur car j'ai calculé ces fameux frais sur la somme que j'avais déjà remboursé (soit 12005€) au lieu de 33791€ (somme que j'ai racheté le 1/01/2008...
Donc si je reprends votre raisonnement
33791*3.88/2*6/12=655.54
soit une différence de 216€ sur les IRA par rapport à ce que m'a facturé ma banque...
ICF62 je ne comprends pas trop ce que tu entends par :
le taux de 3% de maximum d' IRA ne sert en fait que si le taux moyen du prêt ressort à plus de 6% , c'est en fait le plafonnement de la somme exigible au titre de l' IRA

si le taux moyen du prêt ressort à moins de 6% , on trouvera toujours un montant inférieur à 3% du CRD.
Tu peux m'éclairer car je ne sais plus si j'ai raison ou tord (ma banque m'a répondu que leur calcul était bon..)

 

[Bounty]

Bonjour,
...
33791*3.88/2*6/12=655.54
...

Faites attention a ce que vous écrivez si j'etais prof de math vous auriez un zero pointé pour cette opération

le calcul de votre IRA selon vos données:
33791*3,88/100*6/12=655,54

Ce que ICF62 dis c'est que dans le mode de calcul de la lois pour que l'IRA de 3% s'applique il faut que le taux du prêt soit supérieur à 6%. Et aucun taux de plus de 6% n'as été proposé pour un prêt immobilier depuis 2004 ( ?à peu pres ) du coup toute les IRA de prêt de cette période se basent sur le calcul des 6 mois.
NB: Je n'ai repris dans mon post précedent les 2 hypotheses que pour une informations complete.

Donc pour votre problème je vous encourage à demander le détails des calculs effectués par écris.

Ce détail doit comporter:
- le taux moyen du prêt et son calcul.
- la somme restant dû et son calcul.
et tous les autres calculs que vous jugez bon obtenir pour reconstituer l'ensemble des frais que vous avez payé.

Cdt.

 

[Pierrealb]

Ca c'est la théorie et la lois.

attention le CF aurait aussi un zéro pointé pour bon nombre de copie, voulant gagner du temps (et de l'argent), il ne se gène pas pour appliquer les 3% d'office ou pire 6 mois aux taux moyen des trois derniers mois (> 6% sur tibeur).

Soyez particulièrement vigilant, l'état de solde que j'ai reçu est erroné (3% au lieu de 2.40%)

ICF62 aurais tu la référence du texte règlementant ce mode de calcul, vu la différence de montant pour certain prêt mieux vaut avoir la lois avec soi.

 

[SANA44]

Bonjour à tous,
Merci pour vos réponses !
Excusez-moi Bounty pour la faute de frappe en effet c'était 100 et non 2 (je n'étais pas trop amie avec mes profs de math en effet .
Je suis d'accord avec PierreAlb car lorsque j'ai voulu m'entretenir avec le responsable de l'agence de la CE dont je dépend au sujet des IRA et sa méthode de calcul je lui ai rappelé les termes de l'article Article R312-2
"L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur, prévue à l'article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation,ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Dans le cas où un contrat de prêt est assorti de taux d'intérêts différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité prévue à l'alinéa précédent peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt"[/SIZE][/SIZE][/I]
Cela s'est très mal passé il m'a dit que j'interprêtais mal la loi et que c'était 6 mois aux taux moyen des trois derniers mois (comme ce que nous dit Pierralb pour le CF).
Bounty a qui dois-je demander ces détails de calculs ? Responsable d'agence avec qui cela se passe très mal ??
Je ne sais pas trop quoi faire, adresser un courrier en recommandé ? Merci pour vos réponses.

 

[Pierrealb]

Je pense qu'il faut lire ce qui est exactement écrit.
Si c'est au "taux moyen" sachant que c'est une moyenne trimestrielle qui sert de taux de référence c'est ce chiffre ou 3% maxi la on est au dela de 6% donc le 3% est favorable.

S'il est écrit au taux moyen calculé sur l'ensemble du prêt, la je dirai moyenne pondérée sur toute la durée.
C'est en effet fort interprétable mais ce sera dur d'avancer des billes sur ce sujet car je ne suis pas sûre qu'il existe un texte de lois définissant ce calcul.
C'est comme le TEG, il est exigé mais chacun le calcul à sa façon aucune directive particulière sur ce qui rentre dedant en dehors du taux initiale et l'assurance à 100%.

 

[SANA44]

Bonjour Pierrealb,
Sur mon contrat c'est l'article référencé ci-dessus qui est rappelé. Donc comme tu le dis si bien comme nous n'avons aucune précision sur le calcul exact de ces IRA les banques interprètent le calcul de ces IRA à leur façon... J'aurais du mal a obtenir gain de cause (peine perdue). Merci pour vos conseils

 

[Bounty]

Il y a des lois qui ne donne aucunne interprétation possible et c'est le cas de celle ci. Aucun reglement interne ne peut etre au dessus de la lois de la république.

Rapprochez vous d'une association de consommateur pour faire cas de votre problème.

Contactez la DGCCRF afin de lui soumettre votre dossier.

Demandez à votre banque de vous fournir les coordonnées de son médiateur pour traiter ce probleme.

Ne vous laissez pas impressionner par un banquier qui cache sont incompétence par une agressivité et un refus d'information.

Ne cedez pas non plus à l'agressivité la lois est de votre coté. N'abandonnez pas votre cause tant que la banque n'as pas prouvé ses frais.

C'est en abandonnant que vous prouverez à votre banque qu'elle peut tout se permettre.

Malgré les apparences il se peut tout à fait que ses frais soit justifié mais c'est à la banque de vous fournir toutes les informations nécéssaire pour reconstituer les montants. Demandez toutes les réponses de votre banquier par écris et signé.

Cdt.

 

[Pierrealb]

Bonjour Pierrealb,
Sur mon contrat c'est l'article référencé ci-dessus qui est rappelé. Donc comme tu le dis si bien comme nous n'avons aucune précision sur le calcul exact de ces IRA les banques interprètent le calcul de ces IRA à leur façon... J'aurais du mal a obtenir gain de cause (peine perdue). Merci pour vos conseils

J'ai appelé ce matin le CF et une personne gérant les prêts Entenial,
bon pour résumé Taux Moyen du prêt = la moyennes des taux sur l'ensemble du prêt divisé par deux * le capital restant du = IRA.

Donc ça doit être inférieur au 3%

On y arrivera.

 

[coco83]

Bonjour,
vous avez l'air bien calé sur le sujet.
J'ai souscris un pret à taux fixe a la banque des agriculteurs et je vais le rembourser intégralement.
Dans l'offre, concernant les RA, il est écrit :
"Tout remboursement anticipé donnera lieu à une indemnité par rapport au maximum prévu à l'article R312-2 qui sera égale à 3% du capital remboursé par anticipation."

J'avais reussi a negocier les IRA et dans l'avenant il est écrit: "une remise est effectuée par un plafonnement maximal des IRA à 1,5% du capital remboursé".

Ce que je ne comprends pas c'est que l'on ne parle nulle part des 6 ou 3 mois d'intérets maxi sur la période alors que dans mon cas ce serait plus avantageux.
Est-ce légal?
Merci d'avance de vos réponses.

 

[Pierrealb]

Ca dépend des prêt, la règle prévois un maximum de 3% du catitale restant du, si une banque offre un mode de calcul plus favorable pour le client c'est son droit.
Ce type d'offre est propre à chaque banque.