Bien gérer son nouvel investissement

[Capricio]

Bonsoir à tous,

Après lecture du forum, j'ai un peu du mal à m'y retrouver.

Suite à l'achat d'un studio il y a un an pour faire du locatif, je l'ai acheté en utilisant une partie de mon argent et en effectuant un prêt de 20000 euros sur 4 ans pour profiter des taux bas. J'ai actuellement un locataire et le prêt se rembourse petit à petit tous les mois. Il était alors intéressant d'être en microfoncier vis à vis des impôts.

J'aimerais bien à présent réinvestir cette année dans un autre appartement mais à présent à crédit pour bénéficier de l'effet levier (et je passerai donc en frais réels pour déduire les intérêts d'emprunt...). Mais je ne sais pas trop comment m'y prendre avec le 1er prêt que j'ai pu faire sur le premier studio.

Comment gérer vous vos achats quand vous arrivez dans le cas où vous avez quasi remboursé votre appartement mais pas totalement et que vous souhaiteriez en acheter un second ?

Je vous remercie pour vos idées.

 

[Buffeto]

je ne suis pas sur de bien comprendre la question.

l'erreur de départ était sans doute d'avoir financé ton 1er bien locatif avec de l'argent prorpre.

le principe du locatif est que l'investissement se fait toujours à crédit ( sauf si on a une fortune personnelle dont on sait pas quoi faire )

 

[Capricio]

je ne suis pas sur de bien comprendre la question.

l'erreur de départ était sans doute d'avoir financé ton 1er bien locatif avec de l'argent prorpre.

le principe du locatif est que l'investissement se fait toujours à crédit ( sauf si on a une fortune personnelle dont on sait pas quoi faire )

Oui c'est sûr, après quelques mois je me suis rendu compte que j'avais fait une erreur. Mais à présent pour éviter de recommencer cette erreur, je vais tout faire à crédit mais j'aurais bien aimé avoir vos avis sur la meilleure façon de faire pour redresser la barre. D'où mon interrogation sur la meilleure de gérer le 1er et second investissement vis à vis des impôts tout en sachant que le mode d'achat n'est pas vraiment le même...

 

[Buffeto]

redresser la barre? il n'y a rien a redresser ....

si tu passes au réel tu ajouteras les intérêts du 1er et du 2eme crédit que tu déduiras des revenus globaux .

en général ,dans tout investissement , lorsqu'il y a une erreur de stratégie au départ c'est quasi impossible à récupérer.

 

[Capricio]

Ok merci.

Donc comment font les personnes qui ont un appartement ou une maison totalement payés qu'ils louent et qui veulent faire un nouvel investissement ? Car dans le 1er cas, c'est le microfoncier qui est intéressant car il n'y a plus d'intérêts d'emprunt... alors que dans le second cas si l'investissement se fait à crédit, ce sera plus le mode réel qui sera intéressant non ?

 

[Buffeto]

, ce sera plus le mode réel qui sera intéressant non ?

c'est juste .

dans le cas où tu as déjà d'autres bien déjà payés il faut faire le calcul , au cas par cas , de ce qui est le plus intéressant fiscalement.
mais dans ce cas là , immanquablement , la fiscalité sera violente ( sauf si le propriétaire-bailleur n'a aucun autre revenus et qu'il est en TMI 0, cas extrêmement rare...)

 

[moietmoi]

Bonjour, une précision, tu ne peux pas déclarer l'un en micro foncier et l'autre au réel; les 2 sont obligatoirement déclarés de la même manière

 

[ZRR_pigeon]

Bonjour, une précision, tu ne peux pas déclarer l'un en micro foncier et l'autre au réel; les 2 sont obligatoirement déclarés de la même manière

et oui c'est tout le probleme. c'est pour cela qu'idealement il vaut mieux les acheter a credit et les deux en meme temps plutot que l'un apres l'autre....

mais forcément, la capacité d'endettement ne permet pas toujours (c'est un euphémisme) de le faire. Y'a toujours possibilité de scinder les revenus des deux biens en faisant en sorte que leurs revenus respectifs soient dans deux categories de revenus, exemple categorie revenus fonciers et categorie BIC. par exemple en meublant le studio et en le louant meublé.

mais bon avant de prendre ce genre de decision sur un plan fiscal il faut verifier que c'est conforme a tes objectifs.

et sinon ben tu fais les deux calculs, tu choisis le moins pire, et tu viens te plaindre dans les forums que la fiscalité est assommante

 

[Buffeto]

et tu viens te plaindre dans les forums que la fiscalité est assommante

ah non !!!!!!!!!!!!! ca c'est mon domaine ....

 

[Capricio]

et oui c'est tout le probleme. c'est pour cela qu'idealement il vaut mieux les acheter a credit et les deux en meme temps plutot que l'un apres l'autre....

mais forcément, la capacité d'endettement ne permet pas toujours (c'est un euphémisme) de le faire. Y'a toujours possibilité de scinder les revenus des deux biens en faisant en sorte que leurs revenus respectifs soient dans deux categories de revenus, exemple categorie revenus fonciers et categorie BIC. par exemple en meublant le studio et en le louant meublé.

mais bon avant de prendre ce genre de decision sur un plan fiscal il faut verifier que c'est conforme a tes objectifs.

et sinon ben tu fais les deux calculs, tu choisis le moins pire, et tu viens te plaindre dans les forums que la fiscalité est assommante

@tous : merci pour vos explications. Pour le microfoncier et les frais réels, j'avais compris que c'était non cumulable.

Je vais faire les calculs mais je pense qu'en effectuant le second achat totalement à crédit, ce sera le calcul en frais réel qui l'emportera ! En effet en acheter 2 d'un coup, c'est un peu serré Je vais voir ce qu'il est possible de faire pour faire en sorte que ce soit dans 2 catégories différentes.

Sinon vous auriez des articles à me conseiller concernant la déclaration en frais réels ?

Et pour la fiscalité assommante, on est nombreux dans le même panier

 

[Buffeto]

Sinon vous auriez des articles à me conseiller concernant la déclaration en frais réels ?

peut être le blog à buffeto [lien réservé abonné] pourra t'il t’être utile

 

[Capricio]

peut être le blog à buffeto [lien réservé abonné] pourra t'il t’être utile

Ok merci, je vais regarder ! ;-)

 

[moietmoi]

Bonjour,
pour te compliquer un peu le travail... et si tu louais l'un des 2 en meublé?; si tu n est pas en indivision; le micro foncier de l'un peu continuer à se faire avec un micro bic de l'autre; pour le micro bic tu prends TOUT ce que le locataire t'a payé (charges comprises) et tu bénéficie de 50% d' abattement.. il faut mettre des meubles permettant de vivre; et il faut qu'il y ait un potentiel de locataires dans le quartier qui cherchent du meublé; en général le locataire en meublé reste moins longtemps 1à3 ans ..donc il y a un peu plus de travail...

 

[ZRR_pigeon]

oui c'est ce que je disais au message #8.

le premier studio avec le pret faible en meublé au forfait micro bic
et le 2e studio acheté a credit 100% au réel en nu.

 

[Capricio]

Bonjour !

Je vous remercie. Je vais étudier ces deux possibilités. Je reviendrai vers vous si j'ai des questions.

 

[Capricio]

oui c'est ce que je disais au message #8.

le premier studio avec le pret faible en meublé au forfait micro bic
et le 2e studio acheté a credit 100% au réel en nu.

Bonsoir !

Donc vous me confirmez bien qu'il est possible de faire une déclaration pour une location vide au réel et une autre déclaration pour du meublé sans que cela pose problème (en micro bic) ?

 

[Buffeto]

Bonsoir !

Donc vous me confirmez bien qu'il est possible de faire une déclaration pour une location vide au réel et une autre déclaration pour du meublé sans que cela pose problème (en micro bic) ?

je confirme .............

 

[Capricio]

je confirme .............

Ok merci

 

[Capricio]

Petite question complémentaire :

Comment gérer vous vos achats avec des taux d'intérêts assez bas ? Car au final même en empruntant une somme assez conséquente, avec les taux d'intérêts bas, cela ne fait pas énormément d'intérêts déductibles et le fait de passer en frais réel est loin d'être une bonne solution (à moins de faire beaucoup de travaux...).

Est-il par conséquent de faire un prêt à 100% pour du locatif ?

Je vous remercie pour vos éclaircissements !

 

[Buffeto]

le fait de passer en frais réel est loin d'être une bonne solution (à moins de faire beaucoup de travaux...).!

tout est une question de calcul cependant il arrive un moment où il faut accepter d'etre fiscalisé .
le principe est d'etre suffisamment fiscalisé pour qu'il devienne intéressant d'augmenter son patrimoine en défiscalisant ....

pervers comme raisonnement , non?