Besoin de votre expérience dans l'immeuble de rapport

[Paul611]

Bonjour,

J'ai l'intention d'investir dans un immeuble de rapport.
Pour la partie "technique", j'ai déjà obtenu des réponses puisque j'ai avec ma société un comptable et un avocat. Mais j'aimerais avoir votre retour d'expérience avant de me lancer car ce sera pour moi une première.

Voici en quelques mots mon projet et mes questions:

J'envisage d'acheter (seul ou avec un associé) un immeuble composé de local commercial au rez de chaussé et d'appartements dans les étages. Je veux en assurer la gestion, je dois donc trouver dans un rayon de 45mns en voiture pour ne pas avoir à faire trop de km.

Je vis dans les Côtes d'Armor. Les principales villes se trouvant dans ce rayon sont (par ordre alpha): Guingamp, Lannion, Plérin et St Brieuc.

Je ne suis dans cette région que depuis 3 ans. Je ne connais donc pas suffisamment le coin pour juger. D'après mes 1er contacts, Guingamp serait à éviter: "petite ville sans grand intérêts à par le foot" (ces propos ne sont pas de moi, alors ne me jetez pas de pierre !). Lannion aurait d'avantage de cadres grâce aux entreprises innovantes dans les alentours. St Brieuc (+Plérin) est la ville la plus important du département avec plus de 45 000 habitant. On y trouve des facs, des hôpitaux, des administrations...

Mon choix s'orienterait donc sur St Brieuc, mais voici mes questions:

Si vous êtes du coin, que pouvez-vous me dire sur ces villes ? Le choix de St Brieuc, vous paraît-il judicieux ?
D'une manière plus générale:
Comment savoir si l'offre (appart en location) n'est pas supérieur à la demande ?
Comment savoir quels types d'apparts correspondent le mieux au marché (studio, T1, T2...) ?
Emplacement: On m'a conseillé le centre-ville, qu'en pensez-vous ? Perso, si je devais louer, je détesterais le centre-ville ! Trop bruyant et polluer à mon gout (je suis un mec de la campagne faut dire...)
Local commercial: Y a-t-il des commerces à éviter et au contraire à privilégier ?
Locataires: Y a-t-il un profil de locataire à éviter/privilégier ? (J'ai discuté avec qq'un qui m'a dit ne louer qu'à des femmes seules avec enfant(s) pour être sûr de toucher 80% des loyers versés directement par les allocs...)

Merci à ceux qui prendront le temps de me lire et de me répondre.

 

[Buffeto]

D'une manière plus générale:
Comment savoir si l'offre (appart en location) n'est pas supérieur à la demande ?
Comment savoir quels types d'apparts correspondent le mieux au marché (studio, T1, T2...) ?

je ne suis pas du coin mais d'une manière générale commence par éplucher les petites annonces , écumes aussi les agences immobilières incognito pour pécher quelques infos .

Emplacement: On m'a conseillé le centre-ville, qu'en pensez-vous ? Perso, si je devais louer, je détesterais le centre-ville ! Trop bruyant et polluer à mon gout (je suis un mec de la campagne faut dire...)

ok pour y habiter mais si tu as un local commercial au réz de chaussée il vaut mieux qu'il soit placé dans une zone.....commerciale

Local commercial: Y a-t-il des commerces à éviter et au contraire à privilégier ?
Locataires: Y a-t-il un profil de locataire à éviter/privilégier ? (J'ai discuté avec qq'un qui m'a dit ne louer qu'à des femmes seules avec enfant(s) pour être sûr de toucher 80% des loyers versés directement par les allocs...)

.

pour ce genre de choses pourquoi ne pas passer par une agence.
certes tu vas y laisser un petit pourcentage mais tu t'économises pas mal de démarches.

bon courage

 

[ZRR_pigeon]

Emplacement: On m'a conseillé le centre-ville, qu'en pensez-vous ? Perso, si je devais louer, je détesterais le centre-ville ! Trop bruyant et polluer à mon gout (je suis un mec de la campagne faut dire...)

justement il faut oublier votre avis perso et se baser sur le "candidat moyen". se baser sur 80% des besoins pas sur les besoins de marginaux ou d'excentriques.

bien sur si vous avez un bien exotique, et que vous trouvez qqun qui cherche exactement cela, vous le louerez bien, mais c'est un risque et statistiquement, vous serez perdant. un peu comme en bourse si vous investissez sur un seul secteur, votre esperance de gain est plus forte mais statistiquement votre gain moyen est plus faible (sur une longue periode).

 

[Paul611]

je ne suis pas du coin mais d'une manière générale commence par éplucher les petites annonces , écumes aussi les agences immobilières incognito pour pécher quelques infos .

J'ai déjà commencé à regarder les annonces. Mais je trouve que ça ne donne pas une idée claire concernant l'offre et la demande et sur les types d'appartements qui correspondent le mieux au marché. Peut-être que je ne sais pas interpréter ce que je vois, je débute dans l'immobilier...
Je pense que les agences pourront m'apporter une réponse concernant ce point.
(En revanche, avoir acheté ma maison principale m'a permis d'avoir une idée très précise du prix du marché dans la région)


Le problème, c'est que je n'ai aucune confiance dans les agences ! Tous les agents immobiliers que j'ai rencontré pour l'achat de ma maison principale était nuls ! (et je pèse mes mots)
Ils ne connaissent pas les produits qu'ils vous font visiter, tout est toujours super bien ou pas très important. Genre l'autoroute passe à 100 mètres, mais ils vous disent qu'à part les heures de pointes, c'est très calme... Ou alors, il y a une scierie juste à côté mais ils vous expliquent que lorsque la scierie fait du bruit, vous êtes au boulot... Ils ne connaissent rien aux normes DPE et j'ai même rencontré un employé de notaire qui ne savait même pas quels frais notariaux j'allais devoir payer pour le bien qu'il était en train de me faire visiter !
Ils n'ont qu'un objectif: vendre (et le plus cher possible).

Donc au vue de mon expérience, je me méfie de leurs infos.

ok pour y habiter mais si tu as un local commercial au réz de chaussée il vaut mieux qu'il soit placé dans une zone.....commerciale

Tu n'es pas marié ? Elle ne fait jamais les boutiques ? Demande à ta femme si elle ne veut pas trouver des magasins en centre-ville ! lol
Je plaisante, mais n'empêche toutes les nanas que je connais, elles aiment les centres villes pour flâner devant les vitrines donc je suis surpris de ta réponse

 

[Paul611]

justement il faut oublier votre avis perso et se baser sur le "candidat moyen". se baser sur 80% des besoins pas sur les besoins de marginaux ou d'excentriques.

bien sur si vous avez un bien exotique, et que vous trouvez qqun qui cherche exactement cela, vous le louerez bien, mais c'est un risque et statistiquement, vous serez perdant. un peu comme en bourse si vous investissez sur un seul secteur, votre esperance de gain est plus forte mais statistiquement votre gain moyen est plus faible (sur une longue periode).

D'après vous donc, 80% des candidats apprécieront le centre-ville ?

Je pense à la facilité de location mais aussi à la facilité de revente. Je cherche donc un bien NON exotique.

Et pour faire un rapprochement avec la bourse, c'est aussi pour diversifier que je voulais un local commercial

Merci ZRR

 

[moietmoi]

Bonjour,
je trouve que les critères qu vous fixez dès le départ sont restrictifs..je crois que vous allez chercher longtemps; un immeuble avec commerce.... et tous vos critères;

pour ma part je définirais le périmètre géographique au sens large; le budget, et la rentabilité attendue ( vu que les immeubles de rapport sont déjà loués en majorité des lots);

sur cette base je ferais des comparaisons sur la base des annonces exixtantes ,en étudiant les baux commerciaux et le type de surfaces d'habitations et l'évolution de la valeur de chaque type de bien dans les années 2000 -2013 en regardant comment ce type de bien c'est comporté en 2007-2009;

la localisation -centre ville ou pas- étant un élément affectif, ou bien un élément demandant de trop bien connaître la vie locale pour être un critère;
et je choisirais un immeuble de bon rapport global, avec des baux commerciaux dont le commerce a une chance d'être renouvelé à la fin du bail, et dont les surfaces d'habitation sont demandées dans le quartier (centre ville t1/t2) périphérie t2/t4)
parmi ces immeubles , celui situé a un endroit peu sensible aux variations du marché donc qui a eu une variation entre 2000 et 2013 de l ordre de +30% ou 40% et qui n'a eu de chute en 2007-2099 que de 3 à 5%

 

[Buffeto]

Tu n'es pas marié ? Elle ne fait jamais les boutiques ? Demande à ta femme si elle ne veut pas trouver des magasins en centre-ville ! lol
Je plaisante, mais n'empêche toutes les nanas que je connais, elles aiment les centres villes pour flâner devant les vitrines donc je suis surpris de ta réponse

tu m'as mal compris .....

lorsque je parlais de zone ....commerciale ...ca voulait dire zone où il y a déjà des commerces donc centre ville...

quand au reste ma femme ne va pour ainsi dire JAMAIS dans le centre ville . on ne peut pas y circuler ni s'y garer..... les centres commerciaux avec galerie marchande sont bien plus pratiques ( d'après elle )