Besoin de conseils premier investissement locatif

[yhomega]

Bonjour

Je viens tout juste d'avoir 24 ans et je compte réaliser mon premier investissement locatif. Je suis un peu (beaucoup) perdu avec toute ces lois scellier, défiscalisation, LMNP, SCi...

J'ai la chance, 1 ans après avoir fini mes études de trouver un boulot stable et de gagner 5000 euro net sur un yacht pavillon île caïman (nourrit logé et aucune cotisation sociale). Je payerai pas d’impôt sur mes revenues pour cela je peux soit me domicilier fiscalement aux Iles Caimans, soit prouvé aux impôts que je passe moins de 180 jours par an en France.

J'ai économisé 30000 euro mais si demain je quitte le navire je veux avoir des liquidités pendant ma recherche d'emploi (maxi 6mois avec 1100 par mois).

D'ici 6 mois à 2 ans je compte travailler moins et gagner env 3000 euro net.

Je vais signer très prochainement un compromis pour un appartement de 40m2 à 70000 euro à 500m de la gare st charles, Marseille. Actuellement loué 500 par mois (dont 60 de charge) foncier 390 euro et aucun travaux à prévoir (peu être double vitrage et peinture intérieur). Le prix à la location pour ce type de bien est plutôt de 550 euro mais le locataire est un ami du propriétaire.

Que me conseillez vous? Lire un bouquin qui explique tout? Un emprunt à 110%? un crédit In fine? placer mes 30000 euro sur une assurance vie?

Merci à ceux qui ont lu mon roman! Je n'y connais pas grand chose, c'est encore ma mère qui remplie ma déclaration d’impôt!

 

[gunday]

Bonjour,
D'après ce que vous dites, vous posez 2 questions distincts.
la première est que faire des 30.000€ que vous avez gagné.
La seconde est ce intéressant de faire un investissement locatif.

Pour la première question, je vous conseillerais de garder un peu en liquidité (par exemple sur un livret A), et de mettre une seconde partie sur un support un point moins liquide type fonds euros dans une assurance vie. Vous pouvez aussi envisager d'aller vers la bourse (en direct, via des fonds, des trackers, ...), si vous souhaitez placer cette argent durant un long moment.

Si vous ne payez pas d’impôts, évitez le Scellier et la défiscalisation qui ne vous apportera rien d'intéressant.

En achetant un appartement à crédit, durant les 1ères années de remboursement vous remboursez beaucoup d'intérêt qui sont déductible des revenus foncier (si vous vous déclarez en régime foncier réel) et donc vous limitez les impôts sur les loyers. Ensuite vu le faible montant, vous pouvez déclarer en micro foncier (et avoir une réduction d'impôt sur les revenus foncier).

Les revenus fonciers sont payés séparément des impôts sur le revenus, je ne pense donc pas que votre statut d'expatrié vous évite de les payer.

Concernant l'appartement que vous envisager, je trouver que le rendement est pas mauvais (autour de 8,5% brut), donc c'est une bonne affaire (surtout si vous pouvez augmenter le loyer pour un prochain locataire.)
Pour la littérature, je laisserais d'autre répondre, ne connaissant pas assez le domaine.

 

[ZRR_pigeon]

etes vous sur que la reglementation en vigueur vous autorise d'etre resident fiscal "iles caiman" sous simple couvert que le pavillon est de ce pays ? Ou se trouve le bateau ? eaux internationales ? Je ne me rappelle plus bien comment ca marchait, mais je crois que c'est plus lié a la position physique du bateau qu'a son pavillon.

et de memoire, si vous n'etes pas physiquement sur place (ou dans leurs eaux nationales), quelqu'un (personne morale) doit y etre physiquement, par exemple le siege de votre entreprise.

Est-ce comme cela que vous avez procédé ? en créant sur place une entreprise ?

 

[yhomega]

Merci beaucoup pour l'intéret que vous portez à mes questions!

Il n'est donc pas conseillé d'utiliser une parti de mes 30000 euro pour financer l'achat de l'appartement, je pense donc placer 25000 euro dans une assurance vie. Mes prochain 25000 euro économisé (dans 6 mois) seront placé en bourse sur le long terme (Tracker par exemple). C'est un bon plan?

Pour l'appartement il est actuellement loué en meublé et sera loué en meublé.
Si j'ai bien compris, je vais devoir déclarer les revenus perçu par la location de l'appartement, cela s'appelle des "revenus foncier". Je vais donc soustraire de ces revenus le crédit que je rembourse à la banque.
Comment se calcul la somme à payer aux impots? Est ce qu'il s'agit des 390 euro de taxe fonciére que m'a indiqué le vendeur? Ou est ce qu'il s'agit d'un impot supplémentaire? Est ce que j'aurai aussi la taxe d'habitation à régler ou d'autre taxe?

Concernant les impots sur mes revenus, à bord 4 personnes se sont déclaré résidant fiscaux aux iles caimans. Le siége de mon employeur se trouve aux iles caimans. 1 personne déclare ses impots en france et déclare que sont salaire a deja été prelevé des charges sociales.

Je suis à bord depuis Janvier 2011, j'ai passé 6 mois en Floride/Bahamas et maintenant je suis en Italie/france pour 3 mois, puis soit le yacht passe l'hiver en France soit il retourne en Floride.

 

[Buffeto]

Comment se calcul la somme à payer aux impots? Est ce qu'il s'agit des 390 euro de taxe fonciére que m'a indiqué le vendeur? Ou est ce qu'il s'agit d'un impot supplémentaire? Est ce que j'aurai aussi la taxe d'habitation à régler ou d'autre taxe?

tu vas découvrir avec joie qu'en France il ne peut s'agir que d'un impôt autre que la taxe foncière...

la taxe foncière est destinée à financer les dépenses de la commune , de la région et du département ( quand ce n'est pas la communauté de communes en sus )

mais l’impôt sur les revenus fonciers est d'un tout autre calibre ...

il est destiné au dépenseur suprême , le stradivarius de la dépense .....l'état Français...autant dire une version XXL du tonneau des Danaîdes....


par contre la taxe d'habitation sera , elle, payée par ton locataire ( c'est déja ca )

pour en savoir plus sur les revenus foncier voir le blog à buffeto [lien réservé abonné]

 

[ZRR_pigeon]

Si j'ai bien compris, je vais devoir déclarer les revenus perçu par la location de l'appartement, cela s'appelle des "revenus foncier". Je vais donc soustraire de ces revenus le crédit que je rembourse à la banque.

malheureusement non, ce serait trop beau. vous ne soustrayez que la partie interets d'emprunts et pas toute la mensualité.

Concernant les impots sur mes revenus, à bord 4 personnes se sont déclaré résidant fiscaux aux iles caimans. Le siége de mon employeur se trouve aux iles caimans. 1 personne déclare ses impots en france et déclare que sont salaire a deja été prelevé des charges sociales.

peu importe ce que les autres déclarent, chaque cas est particulier. La société de votre employeur vous appartient-elle, meme en partie (part du capital) ? Cela pourrait vous conférer le droit a residence fiscale Cayman. Dans la negative, je ne pense pas que vous soyez resident cayman. Il vous faudra bien choisir un pays, sauf si votre durée de présence impose un pays. Mais vous pouvez toujours choisir la France, etant francais (je suppose).

Tout cela doit etre dans votre contrat de travail qui definit le lieu de travail, le siege social de la societe en question, etc...

Suivant que vous soyez resident francais fiscal ou non-résident, cela changera la facon d'etre imposé...si c'est resident, le lien de buffeto s'applique.

 

[yhomega]

Effectivement la sociétée de mon employeur ne m'appartient pas.
Mon contrat de travaille dit que je peux travailler n'importe où dans le monde.
A bord on m'a conseillé de contacter ma banquiére pour faire ma résidence fiscale aux iles caimans, je vais demander plus de renseignements (ils ont fait cela il y a 5 ans environ)

Je ne pense pas rester plus de 2 ans sur ce yacht (ou alors en rotation 3 mois/3mois). Ensuite je pense retourner dans la marine marchande et mes revenus ne seront pas imposable (pavillon RIF)

Donc calcule mon TMI => 0% (Mes revenus ne sont pas imposable)

Je devrais payer les impots sur les revenus de la location :
120 euro la premiére année
C'est à dire :
-Je loue mon appart 440 x 12 (je reste sous la barre des 5963 euro)
-je déduit 390 de taxe fonciére
-je déduit les intérets d'emprunt 4000 (estimation)
-Les prélèvements sociaux : 11% sur les revenus foncier net
-CRL/ Contribution sur les revenus locatifs : 2.5% sur les revenus foncier net

J'ai bon pour le moment? ou je dois faire le calcul avec 500 euro (440 euro + 60 de charge)

Je comprend pourquoi c'est intéressant de faire un crédit in fine, on augmente les intérets d'emprunt ce qui réduit la taxe sur les revenus foncier.

 

[ZRR_pigeon]

si c'est le cas (non residence francaise), il me semble que recemment la fiscalite des non residents a evolué afin qu'il paye un minimum d'impot sur les loyers (TMI fixee a 20% je crois), mais pas de prelevements sociaux.

par contre si vous prouvez que vous avez payé des impots dessus a l'etranger, ca compte comme dedution des impots francais. si vous prouvez que vous avez payé + que 20% d'impots, alors le fisc francais ne vous demande rien...

je vous invite a lire ceci....(et bon courage pour les demarches!)
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[xaxa]

Bonjour,

Pour le statut de résident, il faut vous renseigner un peu mieux, parce que, comme le souligne ZRR, ce n'est pas évident. Passer plus de 183j hors de France n'est pas une condition suffisante.

"1. Sont considérées comme ayant leur domicile fiscal en France au sens de l'article 4 A :
a. Les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal ;
b. Celles qui exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu'elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire ;
c. Celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques. "

Donc :
- moins de 183j en France (lieu de séjour)
- pas de travail en France ou travail à titre accessoire (ie : revenus modérés par rapport à vos revenus globaux)
- vos centres d'intérêts économiques ne sont pas en France (rapport au patrimoine détenu en France)

C'est un peu plus large que la simple notion des 183j.

A noter que vous pouvez tout à faire être résident fiscal francais, avoir les revenus que vous avez, et ne pas être redevable de l'impôt (là, il faut regarder du côté des conventions internationales).


Aucun idée de ce qui vous est applicable.

Par contre, si vous êtes non résident, retenez que vous serez imposés sur vos revenus en France comme un non résident, mais imposé tout de même. Ex : les revenus fonciers ne seront pas soumis à la CSG, mais l'IRPP sera du sans pouvoir être inférieur à 20% des revenus déclarés. Les revenus mobiliers sont taxés forfaitairement (19% pour les résidents UE+lichtenstein+norvège, 25 pour les pays "amis" et coopératifs, 50% pour les pays non coopératifs, comme le vôtre). Idem pour les PV immobilières (avec les taux 19, 33.33 et 50%).

Bien sur, le tout hors convention fiscale particulière.


Pas certain que l'immobilier soit une bonne idée, pour un non résident.

 

[xaxa]

si c'est le cas (non residence francaise), il me semble que recemment la fiscalite des non residents a evolué afin qu'il paye un minimum d'impot sur les loyers (TMI fixee a 20% je crois), mais pas de prelevements sociaux.

par contre si vous prouvez que vous avez payé des impots dessus a l'etranger, ca compte comme dedution des impots francais. si vous prouvez que vous avez payé + que 20% d'impots, alors le fisc francais ne vous demande rien...

je vous invite a lire ceci....(et bon courage pour les demarches!)
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Taux d'imposition, pas TMI. C'est le taux réel.

Pour etre complet : le taux forfaitaire est de 20% du revenu net imposable (ou 14.4 si revenus fonciers de bien outre-mer), sauf si le contribuable peut justifier que son taux d'imposition sur l'intégralité de ses revenus (y compris étrangers) est en deça. (Article 197 A CGI)

"par contre si vous prouvez que vous avez payé des impots dessus a l'etranger"

Uniquement la convention bilatérale prévoit l'imposition dans le pays de résidence ET la non double imposition.

si vous prouvez que vous avez payé + que 20% d'impots, alors le fisc francais ne vous demande rien..."

Rappel : les 20% sont un impot minimal. Si 100k de RF nets, l'imposition d'un célibataire serait de 27.65% > 20% mini. Par contre, pour un RF net de 15k (imposé à 4.68% si aucun autre revenu<20%), l'IR serait de 3000 euros.

 

[ZRR_pigeon]

d'ou l'interet d'etre resident francais, de demander le RMI, de mettre votre adresse en France, etre imposé sur les loyers en France avec le systeme du quotient et des tranches, d'oublier les revenus Cayman, et de declarer aux Cayman les seuls revenus cayman...

C'est pas comme si certains faisaient comme ca...

 

[xaxa]

d'ou l'interet d'etre resident francais, de demander le RMI, de mettre votre adresse en France, etre imposé sur les loyers en France avec le systeme du quotient et des tranches, d'oublier les revenus Cayman, et de declarer aux Cayman les seuls revenus cayman...

C'est pas comme si certains faisaient comme ca...

Inciteriez vous à faire une fausse déclaration de revenus + une demande frauduleuse de RSA ?

yhomega aurait plutôt intérêt à chercher des valeurs mobilières de capitalisation. En non résident, les plus values mobilières sont exonérés de CSG et ne sont soumises ni au PFL ni à l'IRPP.

 

[yhomega]

Quand je rentre chez moi j'appel les impots et je prends rendez vous avec un conseiller fiscal. Apparement le mieux est de rester résidant français! (Surtout que si je passe résident caiman ce sera pas pour longtemps)

Je vais commencer ma recherche de crédit, mais je ne sais pas ce qu'il me faut! taux fixe/ variable/ in fine. 100% voir 110%. Durée? (vaut il mieux que les mensualité soit intégralement remboursé par le locataire, ou il faut que je mette un peu de ma poche?)

Ce que je pensais faire c'est utiliser toute ma capacitée d'emprunt comme j'ai un bon salaire actuellement, investir dans un second appartement dans le meme genre, et dans des murs commerciaux si je trouve une bonne affaire. Et une fois que je travaille moins, je passe tu temps à bien retaper/décorer les apparts et je fais de la location à la semaine juillet/aout et le reste du temps je loue à des étudiants.

 

[gunday]

Bonjour,
quelques petits points :
j'ai un doute quand à la location à la semaine et au étudiants. Les touristes et les étudiants ne se content pas forcément des même locations.
Exemple un étudiant peu se contenter d'un studio de 10m², alors qu'un touriste avec conjoint et enfant probablement pas.

Pour les impôts je ne connais pas bien le système, mais y a pas une limitation pour les résident étranger au niveau de la sécu? (une histoire de perte des droits)

Pour le crédit je conseillerais de viser un auto financement, et un taux fixe. comme ça vous n'aurez quasiment rien à faire pour le remboursement du crédit.


Pour tout investissement (bourse ou immobilier), je vous conseiller de vous renseignez de manière approfondi, en particulier si vous déclarez vos impôts au iles caiman! Car les règles peuvent changer du tout au tout!

 

[xaxa]

yhomega

"Apparement le mieux est de rester résidant français!"

Le problème, c'est que ce n'est pas forcément un choix. Si vous travaillez sous pavillon des Iles, il est fort probable que vous soyez de facto résident fiscal de ces iles. Et si vous restez résident francais, vous devrez déclarer vos revenus Cayman en France, avec éventuellement un dégrèvement d'impot pour non double imposition.

On en revient à la convention fiscale, qu'il vous faut étudier.

La liste des conventions : [lien réservé abonné]

Ensuite, et seulement ensuite, vous pourrez mettre en place une stratégie. Ex : Emprunt In fine pour acquisition de SCPI, de telle sorte que les revenus de la SCPI soit gommé par les intérêts du prêt --> revenus nets 0 = IR 0. Vous revendez les SCPI, ce qui entraine une PV mobilière, non imposable pour les non résidents.




Gunday

"Pour les impôts je ne connais pas bien le système, mais y a pas une limitation pour les résident étranger au niveau de la sécu? (une histoire de perte des droits)"

A quoi pensez vous ? Les non-résidents ne sont pas pris en charge par la sécu, donc de quelle perte de droit pourrait-il s'agir ? Et ils sont exonérés de CSG, mais tout le monde sait que la CSG ne donne pas droit à prise en charge.

 

[gunday]

Je pensais lors du retour en France ou les droits n'était pas acquis et qu'il fallait cotiser n mois avant d'être pris en charge.

 

[xaxa]

Ah. ok. Plus clair.

En fait, ca dépend, à nouveau, du statut, du pays, des accords, de la raison du retour en France, etc ...

Comme d'hab, quoi. Dans l'esprit : pourquoi faire simple ....

 

[ZRR_pigeon]

Inciteriez vous à faire une fausse déclaration de revenus + une demande frauduleuse de RSA ?

non bien sur que non. C'est juste une facon humoristique de souligner le cocasse de la situation (vie sur un bateau, iles cayman, aucune idée de la legislation fiscale en vigueur, salaires de cadres sup, etc...) qui me fait beaucoup penser a un troll...

 

[ZRR_pigeon]

Je pensais lors du retour en France ou les droits n'était pas acquis et qu'il fallait cotiser n mois avant d'être pris en charge.

meme en revenant de pays civilisés (mais ou la liberté n'est qu'un mot) comme les USA, je me suis retrouvé dans l'impossibilité d'avoir une couverture sociale, bien qu'etant francais et né en france. On me proposait la CMU, mais cela m'aurait couté 9% du salaire percu a l'etranger l'année d'avant...La secu m'a meme conseillé de me faire embaucher chez McDo pour une journée (quitte a filer un billet au gérant!!) histoire d'obtenir des droits a nouveau. Imaginatif ces fonctionnaires !

Autant dire que je suis resté sans couverture sociale pendant ces 3 mois de carence...

 

[yhomega]

Bonjour,
quelques petits points :
j'ai un doute quand à la location à la semaine et au étudiants. Les touristes et les étudiants ne se content pas forcément des même locations.
Exemple un étudiant peu se contenter d'un studio de 10m², alors qu'un touriste avec conjoint et enfant probablement pas.

Pour les impôts je ne connais pas bien le système, mais y a pas une limitation pour les résident étranger au niveau de la sécu? (une histoire de perte des droits)

Pour le crédit je conseillerais de viser un auto financement, et un taux fixe. comme ça vous n'aurez quasiment rien à faire pour le remboursement du crédit.

Pour tout investissement (bourse ou immobilier), je vous conseiller de vous renseignez de manière approfondi, en particulier si vous déclarez vos impôts au iles caiman! Car les règles peuvent changer du tout au tout!

L'appart est vraiment bien car il est à 800m de la Fac et peu se louer 550cc à deux étudiant en couple ou deux colloc un peu roots (40m² + une mezzanine de 9m², il y a 1m de hauteur entre la mezzanine et le plafond) ou 500cc à un étudiant fortuné.
Pour l'été je rajoute 3 vélo dans la remise et comme il est à 5 minute en vélo du vieux port ça peu se louer à un couple (avec 1 enfant) pas trop fortuné.

Pour la sécu c'est encore une autre histoire, je suis couvert par le bateau (sauf pour les frais dentaire) et comme j'ai moins de 25 ans je suis aussi sur la carte vitale de ma mére (je suis pas sur d'avoir le droit, je n'ai pas fait la demarche pour me retirer de la carte de ma mére)...

Si je regarde le document avec la liste des conventions (merci xaxa), je ne voie pas les Iles Caimans. Je ne sais pas au prés de qui je peux me renseigner pour etre sur de faire le bon choix... (sans que cela me coute un bras au passage)

Dsl de passé pour un Troll mais j'ai toujours vue ce genre d'histoire d'argent comme des magouilles financiére, et je ne m'en suis jamais intéressé. Mais maintenant que je gagne ma vie je m'apperçois que je n'ai pas le choix et je vais devoir y passer aussi! Dans l'avenir j'aimerais travailler moins et avoir plus d'argent qui travaille pour moi....