besoin de conseil

[syber.64]

Avec mon conjoint nous avons eu un coup de coeur. Nous avons signé un T2 + garage dans le but de le louer ( ROBIEN ou BORLOO???) Nous sommes en SCI pour l'achat de ce bien.

Montant de l'investissement 180000 € frais notaire inclus

Nous ne sommes pas mariés. Nous avons 2 enfants

Impots : je déclare : 45000€ / an 1.5 part 4200€ / an impots
lui : 31000 € / 1.5 part 1500 € / an impôts

Nous sommes en train de négocier un prêt : IN FINE ou AMORTISSABLE ????
sur 15 ans , taux fixe en cours de négo 3.70% + assurances DC, frais de dossier offerts, frais de garantie CAUTION 2% du montant du prêt (récup partie fin prêt).

MES QUESTIONS : vs nos impôts, faut-il partir sur un IN FINE ou AMORTISSABLE ?
Les conditions en cours sont-elles bonnes ?
Vs nos montants d'impôts faut-il partir sur un BORLOO ou ROBIEN ou AUTRES ?

merci d'avance pour vos réponses

 

[christianR]

Bonjour
les conditions et le taux proposé sur 15 ans sont corrects. In fine pas intéressant pour vous.
Borloo ou Robien, cela dépend de la zone où le T2 se trouve. Si zone C le Borloo n'est pas intéressant. Sinon Borloo populaire dans la plupart des cas autres zones (A,B1,B2). Mais compte tenu du prix d'acquisition, je suppose que ce n'est pas une zone C....
Pour Monsieur, la loi Borloo n'est pas la meilleure loi (tranche trop faible) pour Madame, cela se justifie plus mais si vous achetez à 50/50, votre déficit foncier ne sera pas au maximum avec 180000 € (soit 90000 chacun). Avec les quelques éléments annoncés, votre gain d'impôt sur 15 ans devrait être d'environ 19000 € pour Mme et de 9000 € pour M.
Atitre d'exemple, la même opération pour un couple Pacsé ou marié avec 2 enfants et les mêmes revenus donne 38000€ de gain fiscal sur 15 ans.
Cordialement.
Christian

 

[syber.64]

merci Christian pour votre réponse claire et rapide.
Notre banque nous pousse à faire du IN FINE mais nous pensions ne pas être assez imposables vs le IN FINE. Cela conforte notre orientation.

Le T2 se situe en zone B1.
Nos hésitations vs ROBIEN ou BORLOO : les loyers sur la ville sont dans la tranche du loyer ROBIEN max, mais défisc sur 9 ans.
BORLOO : plus facile à louer car loyer + bas, défisc sur 15 ans
Conseil de la banque : partir sur un ROBIEN avec la SCI (50/50) et faire un LMNP un peu plus tard, pour ma conjointe pour optimiser la défisc.

Il semble, selon vous, que le PACS ou le mariage soit + favorable !!!!!!! à étudier .........

merci pour vos conseils.

 

[christianR]

Bonjour,
Il faudrait expliquer à votre banquier que le LMNP n'a rien à voir avec la défiscalisation ! Les revenus de LMNP sont des BIC et ne pourront en aucun cas réduire vos impôts et encore moins créer du déficit foncier !!!! Vite un stage de formation pour ce banquier à qui sa direction demande sûrement de vendre trop de choses sans vraiment en connaître les tenants et aboutissants ! Une petite précision au cas où ce serait votre apprenti sorcier de banquier vous aurait expliqué qu'il est intéressant de créer une sci pour des concubins et de faire une donation croisée en démembrement...La loi Robien ou Borloo ne le permettent pas.
Cordialement.
Christian

 

[syber.64]

Bonsoir,
Déjà que ne n'aime pas les banquiers !!!! Pour la SCI je ne comprends pas les termes que vous employez "donation croisée en démembrement" ????? Concernant le LMNP on va revoir ça ......j'ai un peu mélangé peut être.
Selon vous, si on part sur un ROBIEN, que nous conseilleriez vous si nous ou ma conjointe devions (ou devait) effectuer une autre opération ?

 

[christianR]

Bonjour,
En fait le problème provient du fait qu'acheter en SCI à 50/50 revient pour celui de vous 2 qui gagne le plus (je n'ai pas compris qui a le salaire le plus important) à investir 90000 € dans une opération Borloo populaire ce qui ne permet lui permet pas d'optimiser le déficit qui sera largement en dessous des 10700 €.
Au contraire, celui qui a le salaire le moins important n'a aucun intérêt à investir en loi Borloo car sa tranche d'imposition n'est pas suffisamment élevée.
Sur un plan fiscal, il vaudrait mieux que celui qui gagne le plus investisse seul en Robien et celui qui a le salaire le moins important investisse soit dans le cadre du LMNP (si l'objectif premier est la retraite) soit dans une petite opération en Demessine si l'objectif est la défiscalisation.
Sur un plan successoral, si vos enfants sont communs cela n'est pas trop problématique sinon voir avec votre notaire pour ne pas désavantager l'un par rapport à l'autre et pour vous protéger entre-vous en cas de décès.
En cas de séparation la sci est cependant plus adaptée...Difficile de vous conseiller à la fois sur le plan fiscal et sur le plan matrimonial.
cdlt
Christian

 

[Francisco]

Bonjour,

Effectivement avec ce montage de SCI il vaut mieux faire une opération LMNP d'un coté ( il y en a à 70 000 Euros) Récuperation de la TVA ... revente au bout de 9 ans pour relancer une opération et recuperer a nouveau la TVA.
Pour cela bien choisir l'emplacement du bien ...
Et une ROBIEN RECENTREE pour Mr ...
Une DEMESSINE est envisageable mais plus dur pour trouver une rentablité interessante ... (4166 Eur economie d impot par an pe,ndan,t 6 ans et recuperation TVA au bout de 20 ans) par contre emplacement encor plus dur a selectionné ...

Le parametre essentiel est l'emplacement !! car le but c ossi de faire une plue value l'immobilier a pris 80 % en 5 ans dans beaucoup de region ALORS on peut trouver un bien pour lequel on peut esperer une revalorisation fonciere a 2 % / an CE QUI FAIT A TRAVERS UNE SIMULATION DE BEAUX PETITS ...

Je suis independant et travail avec des partenaires SERIEUX ET FIABLES j'ai travaillé auparavant pour cabinets de defiscalisation vraiment pas professionnels .. besoin de conseil n'hésitez pas meme si je ne suis pas un Conseiller en Gestion de Patrimoine je Recherche la Meilleur rentabilité pour mes clients ...(produit, pret, assurance ..)

Ciao. Bonne journée

 

[Cédric]

Attention Mr Francisco , SCI avec un LMNP ???
Une SCI imposable a l'IS alors ??
REcup de tva et revente au bout de 9 ans ? et la TVA qui s'amortie sur 20 ??
Vous etes sur de vous ???
Moi pas du tout !

Un conseiller en Gestion de patrimoine

 

[Francisco]

Bonjour Mr Cédric,

Je disais simplement par rapport au cas precedent qu il etait effectivement possible de constituer une SCI (soumise a L'IS) avec revente à 9 ans si très bonne plue value / meme si soumise a forte imposition(IS) cela peut etre interessant !!! TVA recuperer alors au prorata ...