Besoin d'aide pour valider ma compréhension de mon crédit révisable double palier

[steph034]

Bonjour,

J'ai emprunté 144 000 euros sur 25 ans à un taux révisable de 3,65% (ce n'est pas en ce moment) mais fixe pendant 10 ans.
Ce tx est capé + 2 indexé sur euribor 1 ans. Pret linéaire, Mensualités fixes mais durée max + 5 ans (pret double palier CA).

Si quelqu'un peut me valider ou me dire ou je me trompe (je prends le cas extreme de montée des tx tout en supposant qu'ils ne baisseront pas) :

1. Mon crédit immo est fixe pendant 10 ans puis à la 11eme année il suit le taux du marché mais capé + 2 donc au maximum il peut aller à 5.65 même si les taux sont de 8% ou + à cette époque et sur la suite du crédit.

2. A la 11eme le restant dû sera de 96 246 euros, c’est sur ce montant que le taux de 5.6% max peut s’appliquer pendant la durée restante du contrat (dans le pire des cas si le taux du marché est tjs supérieur à 5.6%).

3. Les mensualités actuelles sont de 732 euros, le montant des nouvelles passera alors « virtuellement » à : 830 euros dès la 11eme année

4. Les mensualités reste fixes à 732 euros, mais la durée sera allongée dans la limite de 5 ans et tant que le surplus de cotisation (98 euros / mois / an) puisse être absorbé par cette durée de + 5 ans (le cout global de ce surplus serait donc de 16 464euros : 12 mois * 14 ans * 98 euros) .

5. Sur 5 ans en conservant la même mensualité de 732 euros on peut rembourser 12*5*732 = 43 920 euros soit bien plus que le surcout de 16 464 euro.

Donc dans mon cas je n'irais jamais au bout des 5 ans (peut être 27/28 mois tout au plus) donc ma mensualité ne sera jamais augmenté (ce qui aurait été le cas si au bout de 5 ans, la somme a remboursé n'était pas absorbée).

Est ce ok ?

merci

 

[kinder98h]

Bonjour Steph,

Je t'invite à utiliser les fichiers téléchargeable sur cbanque.com.

Tu pourras ainsi simuler les différents cas de hausse de taux, d'allongement de durée, ... :
https://www.moneyvox.fr/download/jxtamm.php

De plus je ne suis pas sur que le calcul de ton surplus soit correct. Il faut prendre en compte que si ta mensualité reste identique, c'est le capital que tu rembourseras moins vite. Que souhaitais tu dire sur le point n°4 ?

Bien cordialement,

Kinder98h

 

[Aristide]

Bonjour,

2. A la 11eme le restant dû sera de 96 246 euros, c’est sur ce montant que le taux de 5.6% max peut s’appliquer pendant la durée restante du contrat (dans le pire des cas si le taux du marché est tjs supérieur à 5.6%).

+ Si votre taux est fixe à 3,65% pendant 10 ans, c'est à partir du 121è mois que votre taux devient révisable.
+ 144.000€ à 3,65% initialement sur 300 mois donnent une mensualité de 732,53€
+ A la fin du 120è mois le capital restant dû sera de 101.420,90€ et non pas 96.246€

3. Les mensualités actuelles sont de 732 euros, le montant des nouvelles passera alors « virtuellement » à : 830 euros dès la 11eme année

Ce capital de 101.420,90€ sera théoriquement à amortir au taux de 5,65€ sur 180 mois soit une nouvelle mensualité de 836,79€

4. Les mensualités reste fixes à 732 euros, mais la durée sera allongée dans la limite de 5 ans et tant que le surplus de cotisation (98 euros / mois / an) puisse être absorbé par cette durée de + 5 ans (le cout global de ce surplus serait donc de 16 464euros : 12 mois * 14 ans * 98 euros) .

Si vous maintenez la mensualité à 732,53€ la nouvelle durée théorique sera de 224 mois plus une 225ème échéance pour solde?
Dans cette hypothèse la durée totale serait donc de 120 + 225 = 345 mois.
L'allongement possible étant de 60 mois ce qui porterait la durée totale à 300 + 60 = 360 mois ce qui est supérieur aux 345 mois ci-dessus calculés

Cordialement,

 

[steph034]

ok merci donc je peux garder une mensualité fixe à 732.53 tout le long de mon crédit mais celui ci durera 45 mois de plus.

sinon on me propose dès maintenant une rénégo à 4.3% en passant en fixe, ca veut le cout ? Même si je vends avant la fin (dans 10 ans par ex) ?

 

[GoodbyLenine]

Aucun intérêt de prendre 4.3% fixe : la calculatrice (https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/emprunt.php) indique que 144 000€ à 4.30% sur 345 mois conduit à une mensualité de 727.90€. Et si vous remboursez dans 10 ans, il y aura plus de capital à rembourser avec le crédit à 4.3% (112 624€) qu'avec celui à 3.65 (101 420€).

Dans le pire des cas, sans aucun remboursement anticipé, le 3.65% révisable après 10 ans couterait 4.63€/mois de plus (mais la 345ème mensualité serait plus faible).

Et le pire n'est jamais sur : entre la BCE qui a pour mission de lutter contre l'inflation, et la croissance qui pourrait ne pas devenir celle d'un pays émergent (nécessitant d'être freinée par un Euribor 1 an élevé), il y a peu de chances pour que vous ayez tout le temps un taux révisé de 6.5%.

Un autre avantage potentiel du prêt à taux révisable cappé (à vérifier dans le contrat proposé) : des IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé) plus faibles voire nulles après 10 ans. Avec le prêt à taux fixe 4.3%, vous pouvez avoir (si vous ne négociez rien de mieux) jusqu'à 6 mois d'intérêts en IRA, soit 2.15% du capital restant du, potentiellement plusieurs milliers d'€uros...

 

[steph034]

mon credit a commencé depuis 09/2006 (il est peut être important de le préciser), je suis donc à 3.65% sur les 144 000 depuis cette date. Aujourd'hui le restant du est de 127 088.84 (amortissement linéaire). Cela fait 53 mois que je paie sur 300 mois de durée donc 120 mois à taux fixe 3.65%.
En rénégo mon banquier me propose donc de passer en taux fixe à 4.3% dès maintenant (je pers donc le tx de 3.65% pendant les 67 mois restant mais j'évite la montée du taux à 5.65% max pendant les 180 mois qui suivront.


sinon je vous confirme (c'est aussi ce qui me fait réfléchir) j'aurais une pénalité si je revends et si j'accepte le tx à 4.3, que je n'aurais pas dès la révision du taux si je reste à 3.65%. C'est effectivement à prendre en compte meme si la somme dépend du moment de la vente.

j'ai essayé de faire un calcul des interets :

si je reste comme aujourd'hui (3.65 puis max 5.65): cout du credit : 45 000 + 49 200: 94 200 euros environ
si je modifie dès maintenant mon taux à 4.3 : 22 300 (déjà payé) + 64 644 = 86 950 euros environ

si mes calculs sont bons même si en moyenne les taux sont à 5.1% max (et non 5.65) je suis à l'équilibre ou gagnant à rester comme cela (en plus pas les frais de revente).

Ai je tout bon ?

Merci pour vos conseils et votre temps passé à m'aider, c'est important pour moi je dois rendre ma réponse assez rapidement.

 

[Aristide]

Bonjour,

j'ai essayé de faire un calcul des interets :

si je reste comme aujourd'hui (3.65 puis max 5.65): cout du credit : 45 000 + 49 200: 94 200 euros environ

=> =/= 94.526€

si je modifie dès maintenant mon taux à 4.3 : 22 300 (déjà payé) + 64 644 = 86 950 euros environ

=> =/= 86.559€

si mes calculs sont bons même si en moyenne les taux sont à 5.1% max (et non 5.65) je suis à l'équilibre ou gagnant à rester comme cela (en plus pas les frais de revente).

Ai je tout bon ?

Votre échéance serait alors de 807,33€

et le total des intérêts de :
=> =/= 89.222€

Cordialement,

 

[steph034]

ok merci donc même à 5.1 % max je ne suis pas gagnant (perte 2000 euros d'interet environ, mais potentiellement bon si je revends avant la fin sans frais)

vous me conseiller quoi ? rester comme cela ou passer en fixe à 4.3% ? je ne sais pas quoi faire

 

[Aristide]

Si vous revendez avant les 10 ans pas d'hésitation = rester à 3,65%

Dans le cas contraire il est difficile de répondre.
Les taux vont sans doute progresser mais peut-être qu'il redescendront aussi dans quelques années.

Et puis, dans cette hypothèse, une renégociation dans votre banque ou un rachat dans une banque concurrente pourrait toujours être envisagé.

Cdt

 

[steph034]

quand vous dites avant les 10 ans, c'est les 120 mois du credit ?
là non c'et presque sur que cela ne se fera pas, je dirais au mieux au bout des 5 premières années révisables, si je peux le faire à ce moment là (donc dans environ 10 ans à partir de maintenant)

dans le pire des cas, c'est vrai que je vais plus payer plus d'interet (+8000 d'après les calculs plus haut) mais aussi ceux ci seront lissés sur les 5 ans (3.75 ans d'après vos calculs max) donc ma mensualité restera tjs fixe, c'est déjà ca
pas de surprise de ce coté là comme ma banque me l'avait laissé supposer dans la renego (pour elle, j'aurais sur + 5 ans sur et des mensualité en hausse également).

 

[GoodbyLenine]

Si j'avais à faire ce choix, je resterais avec le taux actuel à 3.65% puis révisable capé.

Ca permet de rembourser plus de capital à échéance fixée pendant encore quelques années, et je pense qu'il y a beaucoup plus de chance que ça soit favorable (taux Euribor 1 an restant faible, remboursement anticipé de ma part, possibilité de renégocier le prêt avantageusement = taux longs bas) que l'inverse (Euribor 1 an durable élevé, impossibilité de renégocier le prêt avantageusement = taux longs élevés aussi), donc bien plus gagner qu'à perdre.

A combien l'EUribor 1 an devrait il rester durant toute la période de taux révisables pour que ça vous soit défavorable ? Est-ce que ça a beaucoup de chances d'arriver ? Même si l'Euribor 1 an remonte, il est à 1.714% aujourd'hui, il n'a été au dessus de 3% qu'entre 2007 et 2009 en relation avec ce qui a débouché sur la crise "Lehman", et avant 2003.

 

[steph034]

Ok un GRAND merci pour le temps passé à m'expliquer tout cela et à réaliser les calculs
c'est très sympa car ce n'est pas simple quand on n'y comprends "rien".
Je crois que tout cela va donc rester en l'état, d'ailleurs j'attends encore que le banquier me rappelle depuis que j'ai demandé justement des pércisions sur le fonctionnement de mon crédit actuel vis à vis de sa propo.