Les SCPI

[ApprentiEpargnant]

Dans une moindre mesure au niveau des montants mais pour souligner la problématique de la baisse de leur patrimoine :
Ils ont revendu un immeuble de bureaux (Descartes 2 à Noisy-le-Grand) à Iroko pour 9M (rendement pour Iroko 7.78% avec bail de 10 ans daté de juillet 2023) en décembre 2023.

L'immeuble avait été acheté 11M.
Il y a trente ans (en 1990)...

+800k€ de travaux en 2015.

 

[Pascal 75]

Pour ma bonne compréhension, ce sont les biens flagués par Primonial comme "problématiques" ?

Oui.
Toutes ces infos cumulées, on peut craindre le pire pour Primonial (mille fois hélas).

 

[Axiles]

Dans une moindre mesure au niveau des montants mais pour souligner la problématique de la baisse de leur patrimoine :
Ils ont revendu un immeuble de bureaux (Descartes 2 à Noisy-le-Grand) à Iroko pour 9M (rendement pour Iroko 7.78% avec bail de 10 ans daté de juillet 2023) en décembre 2023.

L'immeuble avait été acheté 11M.
Il y a trente ans (en 1990)...

+800k€ de travaux en 2015.

Ah oui quand même... Même histoire que l'autre bien, malgré un bail tout neuf, rendement extrêmement élevé donc valo basse. C'est assez fou quand même. Et pour un Primonial qu'on voit car ils sont dans les plus gros, combien qui doivent faire de même discrètement...

Nouvelle pierre dans le jardin de ceux qui disent que les SCPI ne sont pas contraintes de vendre

 

[Julien954]

Bonjour,

Nouvelles baisses chez AEW pour Immo Évolutif 13 013 €, Fructirégions Europe 157,5 et Lafitte Pierre 330,59

Ça fait mal sur Fructirégions : - 16,67 %

PS : il s'agit des valeurs de retrait en asv

 

[SCPIMANN]

On note qu’AEW met une SCPI dans le bas du tunnel des 10 % (Fructirégions Europe), une autre dans le haut (Laffitte Pierre, qui pour en acheter dans ces conditions là ?!)

 

[sbt78]

Bonsoir à tous.

J'aimerais avoir votre point de vue sur les scpi de Santé.

(J ai du primovie en direct depuis 2021, et suis donc bien ficelé encore pour un bon moment)

Suis je à côté de la plaque de penser que :

Quand les taux baisseront, les rendements augmenteront mécaniquement car les intérêts des emprunts de la scpi baisseront.

Que la valeur du parc immobilier lui même est tout de même moins exposé que l immobilier de bureau classique.

 

[Demyos]

Bonsoir à tous.

J'aimerais avoir votre point de vue sur les scpi de Santé.

(J ai du primovie en direct depuis 2021, et suis donc bien ficelé encore pour un bon moment)

Suis je à côté de la plaque de penser que :

Quand les taux baisseront, les rendements augmenteront mécaniquement car les intérêts des emprunts de la scpi baisseront.

Que la valeur du parc immobilier lui même est tout de même moins exposé que l immobilier de bureau classique.

Les intérêts d'emprunt n'ont pas dû bouger des masses, car ce sont généralement des prêts à taux fixe. Et comme les financements ont été probablement montés à la Belle Époque des grosses collectes, les taux devraient être bas.

En revanche, une baisse des taux va sortir de l'ornière un sacré paquet de SCPI.
Car leur rentabilité comparée à d'autres placements va retrouver des couleurs avec la reconstitution de la prime de risque.
Les retraits devraient se calmer assez vite après la baisse des taux, et la collecte redevenir positive pour les "vieilles" SCPI quelques mois plus tard. Faire de dos rond donc.

 

[Pascal 75]

Bonsoir à tous.

J'aimerais avoir votre point de vue sur les scpi de Santé.

(J ai du primovie en direct depuis 2021, et suis donc bien ficelé encore pour un bon moment)

Suis je à côté de la plaque de penser que :

Quand les taux baisseront, les rendements augmenteront mécaniquement car les intérêts des emprunts de la scpi baisseront.

Que la valeur du parc immobilier lui même est tout de même moins exposé que l immobilier de bureau classique.

Pas si simple.
Il y aura forcément une inertie de 5/6 mois suite à la baisse des taux (qui reste, rappelons le, toujours en ?).
S'ajoute pour Primovie un risque "émetteur".
Dans 1 ou 2 ans, restera t-il encore chez Primovie des biens pouvant rapporter de bons loyers ... je ne sais pas ...
Deux exemples : en SCI, je suis bien content de ne pas avoir fait le dos rond sur Capimmo et Cap Santé qui ne valent plus grd chose aujourd'hui.
Relisez mon post sur Primonial ...

 

[Axiles]

Bonsoir à tous.

J'aimerais avoir votre point de vue sur les scpi de Santé.

(J ai du primovie en direct depuis 2021, et suis donc bien ficelé encore pour un bon moment)

Suis je à côté de la plaque de penser que :

Quand les taux baisseront, les rendements augmenteront mécaniquement car les intérêts des emprunts de la scpi baisseront.

Que la valeur du parc immobilier lui même est tout de même moins exposé que l immobilier de bureau classique.

Tiens en anecdote, j’ai discuté très récemment avec quelqu’un de senior chez Icade, qui a travaillé directement sur la vente d’Icade Santé à Primonial. Amusant de voir comment cela a été perçu côté vendeur : une excellente vente, comme on dit pudiquement à un « bon momentum de marché ». Dit autrement, Primonial a surpayé. Beaucoup.

J’ai entendu des mots d’une rare violence sur la gestion récente de Primonial, et la personne confirme que tout est à vendre chez eux, simple question de prix à chaque fois. Mais qu’ils font les fonds de tiroir pour trouver de quoi assurer un début de semblant de liquidité. Ah et bien sûr, ce qui se dit sur le marché, mais ça doit être un secret de polichinelle, c’est que la « démission » de la DG est plutôt une sortie forcée.

 

[Pascal 75]

Tiens en anecdote, j’ai discuté très récemment avec quelqu’un de senior chez Icade, qui a travaillé directement sur la vente d’Icade Santé à Primonial. Amusant de voir comment cela a été perçu côté vendeur : une excellente vente, comme on dit pudiquement à un « bon momentum de marché ». Dit autrement, Primonial a surpayé. Beaucoup.

J’ai entendu des mots d’une rare violence sur la gestion récente de Primonial, et la personne confirme que tout est à vendre chez eux, simple question de prix à chaque fois. Mais qu’ils font les fonds de tiroir pour trouver de quoi assurer un début de semblant de liquidité. Ah et bien sûr, ce qui se dit sur le marché, mais ça doit être un secret de polichinelle, c’est que la « démission » de la DG est plutôt une sortie forcée.

Ce que tu rapportes ne m'etonne pas.
Soyons clair et sans langue de bois.
Ils sont dans une total panade ... et leurs Clients avec ... (dont je fais hélas partie sur les scpi que je n'ai pas pu vendre à temps).

 

[Tricky]

Ils sont dans une total panade ... et leurs Clients avec ...

Dans l’œil du cyclone selon le terme de Sabatier (à partir de 24min)

 

[Pascal 75]

Pendant ce temps, les 3 Corum, Epargne Pierre, Immorente, la logistique, Pierval Santé, Cœur de Région, Cristal Life, Vendôme Gestion, Altixia Cadence XII, Interpierre France et les SCPI sorties en 2022/23 vont très bien ... :

-> dites moi si j'en oublie.

Cette crise n'aura-t-elle pas été l'occasion de distinguer les bons des mauvais ... ?

Les SCPI en rade actuellement auraient-elles été mal gérées ...

Elément important : l'inflation.

OUI, l'inflation a eu un impact important sur les baisses de valorisation des SCPI.

Mais :

> Force est de constater que toutes les SCPI n'y ont pas été sensibles de la même manière.
> Aussi, la très forte inflation diminue (voir rend négatif) le spread des SCPI :
Pourquoi prendre un certain risque pour gagner du 4% alors qu'un actif non risqué peut rapporter 3 à 4 % ?

Les SCPI, ci-dessous, présentent (en 2023) des TD suffisamment élevés pour préserver un spread cohérent.

 

[sbt78]

Vous avez très certainement raison sur la gestion des scpi plus anciennes.

Néanmoins, quand j ai regardé le marché des scpi en 2020 et puis souscris primovie début 2021, les avis sur Primonial étaient bons.

Société sérieuse.... solide... avec une scpi de santé qui faisait référence. Elle était challengee par Pierval qui elle aussi était tout autant recommandable et avec un avantage de rendement de 0,2 points. J'ai choisi Primovie, car le commercial était bon, sérieux.... celui de Pierval, ne m à jamais rappelé....

Bref.... tout ceci pour dire, bien malin (en tous les cas plus que moi) qui peut dire si les scpi récentes sont bien mieux gérées que les anciennes sur un terme long. Même si l actualité vous donne raison aujourd'hui.


Ce que j ai appris de cette histoire et di c était à refaire :

- J achèterais uniquement des scpi dans le cadre d une Assurance Vie et pas en direct. J avais négligé le sujet de la liquidité et je m en veux un peu.

- Je souscrirais à plusieurs scpi et pas à une seule, et plus particulièrement sur des sociétés de gestion différentes.

Concernant mes positions primovie actuelle, je pense faire le dos rond.... même si c est pas agréable....

Sommes nous nombreux sur le forum dans cette situation ?

 

[Pascal 75]

Vous avez très certainement raison sur la gestion des scpi plus anciennes.

Néanmoins, quand j ai regardé le marché des scpi en 2020 et puis souscris primovie début 2021, les avis sur Primonial étaient bons.

Société sérieuse.... solide... avec une scpi de santé qui faisait référence. Elle était challengee par Pierval qui elle aussi était tout autant recommandable et avec un avantage de rendement de 0,2 points. J'ai choisi Primovie, car le commercial était bon, sérieux.... celui de Pierval, ne m à jamais rappelé....

Bref.... tout ceci pour dire, bien malin (en tous les cas plus que moi) qui peut dire si les scpi récentes sont bien mieux gérées que les anciennes sur un terme long. Même si l actualité vous donne raison aujourd'hui.

Même si il s'avérait que les nouvelles SCPI soient mal gérée, vous oubliez un élément fondamental :
Elles auront pu acheter un stock de biens au meilleur moment et à des rendement top ...

Oui, vous avez tout à fait raison, difficile en 2021 de devinez la "chute" des SCPI de Primonial (et de ses SCI .. et de son AV Sérénipierre ...) .

> Pour info, F Puzin (directeur de Corum) répétait à chaque AG depuis plus de 5 ans que le marché des SCPI se retournerait un jour et qu'il était nécessaire de l'anticiper (limiter la collecte et acheter de manière opportuniste). Primonial n'a peut-être pas suffisamment anticiper ce retournement de situation.

Néanmoins, la règle No 1 en épargne étant de DIVERSIFIER, je suppose que vos autres SCPI sur d'autres SDG se comportent mieux ?

Vous avez raison, une diversification en AV est intéressante.

Un petit "conseil" fiscal sur ce point (longuement débattu sur cette file):

- Favoriser les SCPI française en AV
- Favoriser les SCPI Européennes en direct

Votre commercial (qui sera toujours moins objectif que le Forum ) ne vous a jamais conseillé Corum, Epargne Pierre ou Immorente ou de la logistique (toujours largement au dessus du taux moyen (en noir et rouge) ?

 

[Buffeto]

Concernant mes positions primovie actuelle, je pense faire le dos rond.... même si c est pas agréable....

Sommes nous nombreux sur le forum dans cette situation ?

oui Primovie j'en ai un peu en direct depuis longtemps ...

moi je joue les revenus et le long terme donc comme je l'ai souvent écrit la valeur faciale ne m'intéresse pas .....

ceci dit bien entendu la stratégie de diversification je l'avais mise en place sur les SCPI , et conseillée sur ce forum , depuis plus de 10 ans ....

et je vais la continuer ......

 

[river]

Pendant ce temps, les 3 Corum, Epargne Pierre, Immorente, la logistique, Pierval Santé, Cœur de Région, Cristal Life, Vendôme Gestion, Altixia Cadence XII, Interpierre France et les SCPI sorties en 2022/23 vont très bien ... :

-> dites moi si j'en oublie.

Cette crise n'aura-t-elle pas été l'occasion de distinguer les bons des mauvais ... ?

Les SCPI en rade actuellement auraient-elles été mal gérées ...

Elément important : l'inflation.

OUI, l'inflation a eu un impact important sur les baisses de valorisation des SCPI.

Mais :

> Force est de constater que toutes les SCPI n'y ont pas été sensibles de la même manière.
> Aussi, la très forte inflation diminue (voir rend négatif) le spread des SCPI :
Pourquoi prendre un certain risque pour gagner du 4% alors qu'un actif non risqué peut rapporter 3 à 4 % ?

Les SCPI, ci-dessous, présentent (en 2023) des TD suffisamment élevés pour préserver un spread cohérent.

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Bonjour en diversification, j’ajouterai Atream Hotels que j’ai achetée en assurance vie lorsqu’elle a repris du poil de la bête après Covid.

 

[Phil17000]

Bonjour,
Un sujet d'actualité : Jeune ou vieille SCPI : est-ce vraiment le match ?
[lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

Bonjour en diversification, j’ajouterai Atream Hotels que j’ai achetée en assurance vie lorsqu’elle a repris du poil de la bête après Covid.

Malgré les bonnes perf des logistiques et de certaines hôtelières, je me méfie dorénavant des thématiques.

J'aurais tendance à privilégier des SCPI intrinsèquement diversifiées et/ou opportunistes au regard de l'accélération des crises systémiques et sectorielles..

 

[ced4038]

Question bête concernant les versement Remake si j'ai souscrit le 09/02 sur spirit quand est ce que mes premier loyer vont tomber ? je suis étonné de ne rien avoir pour le mois de Mars merci

 

[Philou75]

Question bête concernant les versement Remake si j'ai souscrit le 09/02 sur spirit quand est ce que mes premier loyer vont tomber ? je suis étonné de ne rien avoir pour le mois de Mars merci

Fin de ce mois-ci normalement