Bail LMNP

[Gagarine]

Bonjour à tous,

Je suis sur le point de signer pour un appartement en LMNP avec GFE. Pourriez vous me préciser les points du bails à controler absolument pour éviter toutes mauvaises surprises...

Cordialement

 

[jojo]

Bonjour Gagarine,

Comme vous je suis en relation avec cette Sté mais, désolé, complètement à la dérive face à tous ce jargon technique je ne saurais vous répondre.
Par contre pourriez-vous m'éclairer sur les points suivants :

- comme me l'assure le conseiller, est-il réellement possible de revendre un bien acheter en LMNP faisant partie d'une résidence fonctionnant sur un système d'hébergement temporaire et disposant de service para-hôtelier ??

- j'attends rarement parler de ce type d'investissement (LMNP) contraiment à Robien et autres...est-ce vraiment rentable ?

Concrètement, je craint au final de me retrouver avec un bien invendable à la fin de mon crédit immo. ....
Merci d'avance !

 

[Gagarine]

Si vous vendez un LMNP, il sera effectivement difficile au nv propriétaire de l'utiliser en résidence principale ou de se séparer du gestionnaire. Ce n'est pas le but. Le futur acheteur de votre bien continura à le louer au gestionnaire et ainsi profiter des avantages du régime BIC (amortissement du bien).
Le LMNP est aujourd'hui plus interressant que Robien dans bien des cas car 1° votre effort d'épargne ne change pas en fonction de vos ressources, 2° avec un bon gestionnaire (et gfe en fait partie) le loyer est effectivement garantie et indexé sur le cout de la construction car bail commercial, 3° la durée de l'opération n'est pas fixée à l'avance: vous pouvez revendre au bout de 1 an ou garder le bien dans votre patrimoine (conseillé).

En bref je suis convaincu par le produit et par le gestionnaire mais je prefere prendre mes precautions sur le bail.

Cordialement

 

[jojo]

Sympas d'avoir répondu si rapidement !
Ok, mais le loyer qu'il me propose de 379 € vous parait-il correct (T1 de 21m2) ? De plus l'effort d'épargne me paraît conséquent (453€/mois).
Le commercial me parle de la TVA récupérable au bout de 3 mois et à placer en assurance vie de manière à baisser cet effort d'épargne en puisant dedans chaque mois ???
Pour infos je ne sais pas pour vous, le bien visé est situé sur Lyon-Villerbanne dans le cadre de leur concept appelé "Appart'City Cap Affaires" (115 565€ tout compris).

J'ai rdv la semaine prochaine pour infos loi Robien pour comparaison...

 

[Gagarine]

Le projet GFE sur Lyon est à 5% de rentabilité. Est-ce bien ce que l'on vous a proposé ? Si c'est le cas, c'est la rentabilité normal pour du LMNP avec un bon gestionnaire (se mefier des lmnp à 6% ou plus!).
Quels sont vos revenus et votre situation familiale pour faire du Robien ?
453 euros / mois ? Sur 15 ans sans doute ? car sur 18/20 ans, l'effort d'épargne est de 200 euros par tranche de 100ke HT !

Cordialement

 

[jojo]

Waouhhhhh !!!
Oui c'est bien ça, 5%.
Revenu annuel (couple) 50 000€, 2 enfants, impôts sur le revenu de 3680€ (mais à l'époque de la dernière déclaration 1 enfant).
Non sur 20 ans....
Effectivement l'effort d'épargne est de 238€ avec cette "TVA réinjectée en capitalisation et loyers indexés" (c'est leur terme).

Ce concept vous paraît viable ?

 

[investNancy]

Bonjour
je pense que vous avez bien évidemment pris vos précautions quant à la sortie de bail (indemnités d'éviction ?), le gestionnaire qui coule ou qui se met en redressement (durée pendant laquelle vous êtes bloqué). Attention ça arrive à des gestionnaires très côtés au début et qui en 3 ou 4 ans boivent le bouillon avant d'être revendu. C'est le cas à Comblou pour une résidence en LMNP dont le gérant est connu maintenant sur la place pour être un charlot.

 

[Gagarine]

Pour InvestNancy: Merci de préciser le terme "indemnité d'éviction". Est ce que se sont les indemnités dues généralement au gestionnaire si le propriétaire souhaite cassé le bail. Elles sont généralement de 1 an de loyer.
Pour Jojo : Le concept est effectivement viable. Il équivaut à un 7/7,5% dans l'ancien. Récupérer ou non la TVA ne change pas votre effort d'épargne ! Cela vous permet simplement d'avoir de la liquidité mais si vous n'êtes pas sure de votre assurance vie, alors empruntez HT. En revanche, les simulations se basent sur un AV à 4%, donc libre à vous de faire mieux et ainsi de diminuer votre effort d'épargne...
Oubliez tout de suite Robien ! Avec 2 enfants, vous pourez commencer à vous y interresser avec environ 80ke de revenus (optimisé avec 91ke). Vous avez encore de la marge !!!
Comme vous ne payez pas assez d'impôt pour faire du Demessine, la seule alernative au LMNP et l'investissement dans l'ancien. Bcp plus rentable mais plus de travail et pas mal de soucis pour trouver un bien à forte rentabilité.
Le petit "conseil du jour": n'hésitez pas à négocier la renta de votre LMNP ! La valeur du bien ne pourra sans doute pas bouger mais le loyer peut-être revu à la hausse (entre 5 et 10% ce qui vous ferez passer de 5% de renta à 5,2/5,5%. Ce n'est pas le Pérou mais sur le long terme...)

Cordialement

 

[jojo]

Pour InvestNancy: Du tout. C'est une close possible à rajouter ? On parle bien d'indemnité dû au propriétaire (moi en l'occurence) au cas où le gestionnaire "coule" ? Y a t-il d'autres points prépondérants sur lesquelles veiller dans le bail ?

Gagarine : merci pour toutes ces précieuses infos !!! Effectivement, l'ancien demandant trop de temps je ne me lancerais pas dedans.
Cette négociation de rente est envisageable dès le départ ?

 

[investNancy]

Pour G : s'il s'agit d'un bail commercial, il est irrévocable et reconductible tant que le preneur le souhaite. Si on veux récupérer son bien en fin de bail, le preneur peut demander des indemnités (1 an environ comme vous le dites) pour compenser l'arrêt de ses activités.
Pour J : Au cas où le gestionnaire coule, je ne connais pas beaucoup de solutions de garantie (à voir dans votre bail). Il vaut mieux parfois payer une assurance (en relisant les petits caractères). Autre pb : vérifier ce qu'il en est pour la remise en état en fin de bail du bien. C'est à la charge de qui ?

 

[Gagarine]

Elle n'est envisageable QUE au départ. Lorsque vous signez le document de reservation, le nouveau taux ainsi que le nouveau loyer doivent apparaitre en lieu et place des anciens.
Désolé pour vos beaux rêves mais si le gestionnaire coule ne vous attendez pas à toucher une indemnisation. En revanche, si vous souhaitez récupérer le bien (sans grand intérêt sauf en Demessine), vous devez indemniser le gestionnaire.

 

[Gagarine]

Oups ! Désolé, InvestNancy, nous avons répondu en même temps (heureusement la même chose LOL)

 

[jojo]

Hummmm.....
Bon, dans tous les cas faut se lancer.

Un point m'interpelle, le conseiller me parle de placer la TVA récupérée sur une AV de manière à avoir de la liquidité face à mon effort d'épargne dans ce projet.
Seulement durant mes recherches je ne trouve pas d'AV avec possibilité de retraits réguliers possible ?
Quel autre type de placement existe (disponible à tout moment, sans pénalités et...intéressant)

 

[Gagarine]

L'intérêt de la TVA récupérable est assez limité. Cela permet d'avoir des liquidités. Mais l'idée est d'avoir un placement avec un taux >= à votre taux d'intérêt ! Si vous avez un doute (comme c'est mon cas !), empruntez en HT. Vous n'aurez pas de liquidité dispo mais également pas le stress d'une AV qui ne monte pas et qui ne ferai augmenter qu'une chose: votre effort d'épargne. Pas cool LOL.

 

[jojo]

Bonsoir !

Oui Gagarine, solution envisageable....si on dispose de cash !
apport = 0 .
Sinon, votre 1er message datait du 23/02, vous avez signé le bail ? pas de mauvaise surprise ?

 

[christianR]

Bonsoir
Je pense que vous n'avez pas compris ce qu'a voulu vous dire Gagarine Vous pouvez faire financer l'opération HT et c'est le promoteur qui avance la TVA et dans ce cas, c'est lui qui la récupère. Vous n'avez pas de cash à avoir. Attention ce que je dis n'est pas possible avec tous les promoteurs mais je crois que GFE le fait.

 

[Gagarine]

Ce n'est pas à la signature qu'apparaissent les mauvaises surprises... Mais j'ai encore 3 jours pour me retracter donc si quelqu'un à une remarque à faire qu'il parle maintenant ou qu'il se taise à tout jamais LOL

 

[jojo]

En tout cas un grand MERCI à tous pour vos explication, patience et disponibilité !!
Ces échanges m'auront été grandement bénéfique.
Je vais consulter les précédentes questions autour de l'investissement malgré ce que j'ai pu dire je souhaiterais en savoir plus après les propos de Gagarine

a+

 

[jojo]

Bonjour Gagarine,

Ce soir je lance 1 SOS !
pour mémoire j'étais sur le point de faire 1 investissement en LMNP sur villerbanne depuis de l'eau a coulé...mais pas dans le bon sens !
Je suis à ce jour dans 1 impasse et la situation est devenu 1 cauchemard.!!
ma recherche de crédit a connu moulte rebondissement.
Les 45 jours de délais sont largement dépassé (depuis 10 juin).
Durant mes recherches de crédit qui ont necessité de nombreuses mises à jours de mon dossier j'étais en relations permanente avec mon mandataire (GFE) qui me certifiait de ne pas m'inquiéter.
Le problème est que au final aucun crédit n'a été accepter au condition définie initialement lors du montage de mon opération financière (avec ce mandataire) ( sur 20 ans à taux fixe).
Aujourd'hui je me vois proposé 1 taux variable sur .....25 ans.
Ma question : Suis-je obligé aujourd'hui d'accepter n'importe quel crédit ? Puis-je encore mettre fin a tout ça et récupérer ma caution (1000 €) alors que je n'ai pas répondu dans les délais ??
Merci d'avance pour ceux qui pourront m'aider à trouver 1 solutions !

Jojo

 

[francis]

Bonjour
Je tombe sur votre question : je ne suis pas du tout spécialement informé sur le LMNP mais plutôt sur Demessine.

J'ai aussi connu pas mal de déboires avec mon investissement mais je n'ai pas la réponse à votre question. Par conte, je vous conseille de prendre RdV rapidement avec de vrais spécialistes (un notaire, un avocat performant en droit commercial, la Dir du Controle et de la Répression des Fraudes peut peut être aussi vous renseigner, association de conso ou association de propriétaires immo (voir sur internet).
Ca caut le coup de payer même cher une consultation pour obtenir une réponse fiable.

A titre indicatif, un avocat spécialisé peut demander 200 à 300€ de l'heure de travail pour examiner une situation et donner une réponse sérieuse.

Tenez nous au courant et bonne chance.
Francis