bail avec fixe + intéressement : conséquences

[investNancy]

La mode est depuis deux ans à proposer des baux avec une partie fixe et une partie intéressement. L'un des premiers à l'avoir mis en place fut un gestionnaire ayant repris les baux de Transmontagne (ce qui donne une diée de sa solidité en tant que repreneur !). En gros : on vous donne un fixe (-65% du bail initial parfois) avec un pourcentage de rattrapage gradué sur 5 à 10 ans !!
Le SNRT s'est posé la question dans son bulletin du mois de Mai 2009 :
PEUT-ON SIGNER DES BAUX A LOYERS VARIABLES ?
Les baux commerciaux signés entre exploitant et investisseurs comportent dans la majorité des cas un loyer fixe, qui est calculé au départ en pourcentage de l’investissement.......
Certains exploitants ont donc utilisé une autre formule : un minimum
garanti + un pourcentage du chiffre d’affaires, notamment dans le cas de
logements haut de gamme et de grandes surfaces. Ce qui a bien
fonctionné en régimes LMP ou LMNP.
Récemment, plusieurs dépôts de bilan d’exploitants ont mis sur le marché
des résidences à reprendre en gestion, dans des zones moyennement
touristiques. Ces résidences étant situées en ZRR, les investisseurs sont
tenus de déclarer leurs revenus en catégorie “foncier”. Ils ne peuvent
donc pas participer à la gestion de la résidence, ni être intéressés aux profits, ni être soumis aux aléas commerciaux du gestionnaire. Ceci implique qu’un bail en revenu foncier doit proposer un minimum garanti raisonnable. Cependant, au-delà de ce minimum, une partie de loyer variable peut être ajoutée, en % du chiffre d’affaires, pas des résultats. .... Cela implique une transparence du chiffre d’affaires
et des communications nombreuses avec chacun des investisseurs.....

Remarques :
Pour le Demessine :

1. redressement prévisible car intéressement aux bénéfices ce que le gestionnaire ne vous dit pas ! En gros (cf ci dessus en rouge) le SNRT dit à ses adhérents que c'est incompatible avec le Demessine mais si vous trouvez des pigeons qui signent allez y !
   
2. Inquiétude quant à l'ouverture des comptes et à la nécessaire transparence qui montre la considération que ce syndicat a de la loi sur le tourisme de juillet 2009 et de sa propre "charte de bonne conduite" que les réponses politiques nous renvoient à chaque courrier.
3. Est ce au propriétaire bailleur d'assumer les risques d'un professionnel ? Est ce que France télécome me fait payer mon abonnement en fonction de son chiffre d'affaires a posteriori ?
   

Pour les autres, je préfère renvoyer à l'excellent blog de Maître Duvaux et aux commentaires :
[lien réservé abonné]

En tout cas la discussion est ouverte et toutes les expériences bienvenues pour y voir plus clair. En tout cas il existe des jurisprudences sur les "clauses recettes" (dites clause de retour de bonne fortune dans le jargon des gestionnaires qui proposent ce type de baux).

 

[lazynews]

En particulier sur ce sujet, lire le tout récent BOI 4 F 3-09-2 qui dit en particulier :

La location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue les prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété comprenant des parties privatives et des parties communes constituées, outre les dépendances habituelles (hall, parking, voie d'accès…), d'espaces nécessaires à cette activité (salle de restauration, local pour le personnel, salle médicalisée...), relève du régime fiscal de la location meublée lorsque :
- la location porte sur des locaux à usage d'habitation et ne s'accompagne d'aucune prestation annexe ;
- la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d'exploitation (les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l'activité, au chiffre d'affaires ou aux résultats de l'entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats) ;
- la location des parties communes est accessoire à la location meublée et ne donne lieu en elle-même à aucune rémunération. Cette condition est réputée satisfaite lorsque le niveau de loyer des parties privatives correspond au prix du marché.