Avis T2

[zomu]

bonjour,
je viens de visiter un T2 qui me fait de l'oeil. En plein centre ville mais dans la verdure. Le hic c'est évidemment son prix ( 249K pour 42m2 ). Je ne sais pas trop quoi faire. en fait j'en viens même à me demander si j'ai vraiment envie d'investir. Ca fait pas mal de temps que je regarde à droite à gauche, je ne fais rien, et les prix augmentent. Aujourd'hui ce qui m'embête c'est que ça frôle le prix au m2 du neuf. Alors je m'y perds... l'immeuble a 20 ans quand même.... quand je lis que certains comme titifou arrivent à dégager du CF positif, j'aimerais vraiment comprendre ! je tombe généralement sur des biens où c'est même pas la peine d'espérer négocier, ou alors je suis trop mauvais. Bref, pour une renta que je considère quasi nulle, je me demande si ça vaut encore le coup de m'embêter à acheter un appart, il vaudrait p'être mieux faire de la scpi ?
Qu'en pensent les investisseurq habitués ?

 

[Buffeto]

Bref, pour une renta que je considère quasi nulle, je me demande si ça vaut encore le coup de m'embêter à acheter un appart, il vaudrait p'être mieux faire de la scpi ?
Qu'en pensent les investisseurq habitués ?

ok pour les SCPI niveau tranquillité et rentabilité régulière .

par contre tu peux faire une croix sur une PV en sortie dans 10/15 ans ...( ou alors elle sera faiblarde )..

mais ceci n'est que mon avis

 

[zomu]

ok pour les SCPI niveau tranquillité et rentabilité régulière .

par contre tu peux faire une croix sur une PV en sortie dans 10/15 ans ...( ou alors elle sera faiblarde )..

mais ceci n'est que mon avis

Oui c'est vrai. C'est pour ça que j'ai du mal à me rendre compte de ce qui est mieux. Renta bof avec tracas et espoir de PV ou renta moins bof tranquillou et 0% de PV. ..
Autre question : ça construit énormément là où y'a le T2... je me demande si dans 10-15 ans ce T2 sera " concurrentiel " avec ses 30-35 ans de construction face à du 10-15 ans ?

 

[adv34]

Est ce que les appartements neufs ont un emplacement au top par rapport à celui que tu convoites ? Si cela se trouve encore vaut mieux un neuf, sans problème en terme de frais de notaire notamment

 

[Buffeto]

Autre question : ça construit énormément là où y'a le T2... je me demande si dans 10-15 ans ce T2 sera " concurrentiel " avec ses 30-35 ans de construction face à du 10-15 ans ?

difficile de prévoir ce qui va se passer dans 10 ou 15 ans ....

 

[moietmoi]

Le hic c'est évidemment son prix ( 249K pour 42m2 ).

pour une renta que je considère quasi nulle,

là, cela prouve que ça ne vaut pas le coup;

 

[Tornado05]

bonjour,
je viens de visiter un T2 qui me fait de l'oeil. En plein centre ville mais dans la verdure. Le hic c'est évidemment son prix ( 249K pour 42m2 ). Je ne sais pas trop quoi faire. en fait j'en viens même à me demander si j'ai vraiment envie d'investir. Ca fait pas mal de temps que je regarde à droite à gauche, je ne fais rien, et les prix augmentent. Aujourd'hui ce qui m'embête c'est que ça frôle le prix au m2 du neuf. Alors je m'y perds... l'immeuble a 20 ans quand même.... quand je lis que certains comme titifou arrivent à dégager du CF positif, j'aimerais vraiment comprendre ! je tombe généralement sur des biens où c'est même pas la peine d'espérer négocier, ou alors je suis trop mauvais. Bref, pour une renta que je considère quasi nulle, je me demande si ça vaut encore le coup de m'embêter à acheter un appart, il vaudrait p'être mieux faire de la scpi ?
Qu'en pensent les investisseurq habitués ?

Je ne sais pas où se situe cet appartement mais c’est exactement le montant de mon F2 neuf avec frais de notaire inclus en IDF à 400m d’une gare RER. Quand tu dis centre ville mais verdure c’est peut être que ça n’est pas dans une grande ville ou alors la verdure c’est un parc.
Si tu as fait tes calculs de rentabilite et que tu dis c’est proche de zéro et bien passe ton chemin et en effet les SCPI seraient peut être mieux sauf si tu es avec TMI 30% ou plus. Dans ce cas là je préfère l’immo physique car plus de choses à déduire des revenus locatifs.

 

[moneymoneymaker]

Difficile de se prononcer sans connaitre LE critère majeur dans l'immo : l'emplacement.

 

[zomu]

Je ne sais pas où se situe cet appartement mais c’est exactement le montant de mon F2 neuf avec frais de notaire inclus en IDF à 400m d’une gare RER. Quand tu dis centre ville mais verdure c’est peut être que ça n’est pas dans une grande ville ou alors la verdure c’est un parc.
Si tu as fait tes calculs de rentabilite et que tu dis c’est proche de zéro et bien passe ton chemin et en effet les SCPI seraient peut être mieux sauf si tu es avec TMI 30% ou plus. Dans ce cas là je préfère l’immo physique car plus de choses à déduire des revenus locatifs.

Et avec ce F2 tu espères quelle renta ?
Je suis en TMI 11 donc oui la scpi pourrait s'appliquer

 

[Tornado05]

Et avec ce F2 tu espères quelle renta ?
Je suis en TMI 11 donc oui la scpi pourrait s'appliquer

6,3% brut en intégrant la réduction d’impôt Pinel. Sans réduction impôt ça ferait 4,5% (dans le neuf c’est grâce à la réduction d’impôt que la rentabilité est très correcte car ensuite on perd près de 2% environ mais dans mon cas la rentabilité restera tout de même acceptable, dans mon secteur on ne peut pas espérer plus dans l’ancien). L’idéal est ensuite de passer en meublé après la réduction impôt.

 

[dodo1]

6,3% brut en intégrant la réduction d’impôt Pinel. Sans réduction impôt ça ferait 4,5% (dans le neuf c’est grâce à la réduction d’impôt que la rentabilité est très correcte

4,5 % net dans le neuf, c'est sympa, cela te ferais un rendement de combien sans réduction Pinel ?

 

[zomu]

6,3% brut en intégrant la réduction d’impôt Pinel. Sans réduction impôt ça ferait 4,5% (dans le neuf c’est grâce à la réduction d’impôt que la rentabilité est très correcte car ensuite on perd près de 2% environ mais dans mon cas la rentabilité restera tout de même acceptable, dans mon secteur on ne peut pas espérer plus dans l’ancien). L’idéal est ensuite de passer en meublé après la réduction impôt.

Ça te ferait environ combien en net ?
Pour ce T2, si je base mon calcul sur prix T2 et FN, charges copro et TF, avec une prévision de loyer optimiste avec du meublé , mais sans compter GNO ou éventuels frais d'agence, je suis à 3,4% de renta...

 

[Tornado05]

4,5 % net dans le neuf, c'est sympa, cela te ferais un rendement de combien sans réduction Pinel ?

4,5% brut et non net sans réduction Pinel.

 

[Tornado05]

Ça te ferait environ combien en net ?
Pour ce T2, si je base mon calcul sur prix T2 et FN, charges copro et TF, avec une prévision de loyer optimiste avec du meublé , mais sans compter GNO ou éventuels frais d'agence, je suis à 3,4% de renta...

En net je ne sais pas car pas de montant des charges de copropriété, TF, frais d'agence... Allez disons qu'en net en effet ça sera autour de 3,5% mais seulement une fois le Pinel terminé.

 

[dodo1]

4,5% brut et non net sans réduction Pinel.

Est ce que sans les réductions Pinel, tu aurais fait l'investissement ?

 

[Tornado05]

Est ce que sans les réductions Pinel, tu aurais fait l'investissement ?

Non bien sûr. Le but est de bénéficier de la réduction d'impôt et à terme de la réduction fiscale, le passer en meublé pour optimiser le rendement.

 

[dodo1]

meublé , mais sans compter GNO ou éventuels frais d'agence, je suis à 3,4% de renta...

C'est quoi la GNO ?

 

[zomu]

C'est quoi la GNO ?

Garantie Non Occupant : c'est l'assurance loyers impayés ....

 

[Tornado05]

Il faut prendre en compte tous ces éléments bien sur pour calculer le rendement net mais ensuite il faut aussi prendre en compte ces mêmes éléments (qui viennent amputer le rendement) pour les déduire des revenus locatifs. C'est pour ça que je préfère investir dans l'immobilier physique plutôt que dans la pierre papier surtout avec TMI 30%.

 

[dodo1]

Il faut prendre en compte tous ces éléments bien sur pour calculer le rendement net mais ensuite il faut aussi prendre en compte ces mêmes éléments (qui viennent amputer le rendement) pour les déduire des revenus locatifs. C'est pour ça que je préfère investir dans l'immobilier physique plutôt que dans la pierre papier surtout avec TMI 30%.

Est ce que dans ton calcul du rendement net, tu déduis les intérêts ?