Avis sur un rachat Credit Immo

[carotteman]

Hello a tous.

J'avais une interrogation sur mon rachat de credit et voudrais demander les lumieres du forum de spécialistes.

Mon Pret immo : 147 000€ a 3.8% sur 20ans assurance 0.3 a 50/50 avec ma femme. Contracté en Mai 2005
Mensualité de 912,14€/mois assu comprise.
Reste 148 mensualités soit 134 997€ de capital restant du. et un cout de credit de 31 148€.
Les IRA (6mois d'interets) = 1974€

La proposition de Bourso: Pret de 105 000€ a 2.7% sur 11 ans.
Mensualité de 940€/mois assurance comprise a 50/50 (20€ d'assu)
Donc 132 mensualités X 940€ = 124 080€. Cout du credit : 19 080€

A ma charge , il reste a financer la caution Credit Logement estimé a 1440€.
Donc si je calcule bien je gagne 31 148 - (19 080 + 1440) soit 10 600€ de gain a peu pres. et une durée plus courte d'un peu plus d'1an
La mensualité augmente de 28e mais on peux se permettre

Ai-je bon ou alors j'ai oublier des trucs?
Ca vous semble correct?

Je suis egalement en attente de la proposition de renégociation de ma banque

En vous remerciant d'avance
Bon dimanche

 

[Aristide]

Bonjour,

« Renégociation »....ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie)
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« Renégociation »....ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
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L'applicatif joint aux billets ci-dessus n'est prévu que pour des comparaisons soit à échéances égales, soit à durée égale.

Votre cas avec échéance majorée ne peut donc pas être directement directement traité; il m'a fallu le "bricoler" un peu.

Pour des résultats fiables il faudrait connaître :

=> Sur le prêt initial
+ Frais de dossier
+ Frais de garantie
+ Parts sociales éventuelles

=> Sur le prêt renégocié
+ Taux de renégociation
+ Frais de renégociation.

=> Sur le prêt racheté
+ Frais de dossier
+ Parts sociales éventuelles

En l'état actuel des saisies le rachat reste favorable mais avec un écart moindre que celui que vous avez calculé.

Cdt

 

[carotteman]

Merci pour le fichier "bricolé" pour moi et votre réactivité.
Tres complet

.Sur le prêt initial: Frais de dossier :500
PPD : Je ne sais plus , apparemment PPD a hauteur de 139 000 . Faut que je recherche un peu plus
Pas de Parts sociales

Sur le prêt racheté: Pas de frais de dossier
Pas de parts sociales

Donc si je lis bien votre tableau , le gain serai de 9 153€. Ce gain integre t'il les frais de garanti que je dois sortir de ma poche ou faut il encore les soustraire pour arriver au resultat du gain?

Je vais encore bien étudier ce tableau.
Il me servira aussi qd j'aurai l'offre de ma propre banque.

En vous remerciant d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Ci-joint le même fichier "bricolé" actualisé avec les nouvelles informations fournies.

Sur le prêt initial de 145.000€ vous aviez un PPD à hauteur de 139.000€; j'ai supposé qu'une hypothèque conventionnelle avait donc été inscrite pour le complément de 6.000€ et ai estimé le coût global de ces garanties à 1.100€.

Sur le prêt "rachat crédit" il n'y a aucune incidence sur le coût du crédit simple (***)
L'incidence est de 35,39€ en plus sur le coût du crédit corrigé et ~/~ 0,004% en plus sur le TEG

Il manque le taux proposé par votre banque pour l'éventuelle renégociation ainsi que les éventuels frais de dossier.

(***) Vous semblez vous attacher au coût du crédit simple comme critère de comparaison.
C'est une erreur. Ce critère est le moins pertinent parmi les trois qui existent :

=> Critères règlementaires :
+ Coût crédit simple
+ Taux Effectif Global (TEG)

=> Critère non réglementaire
+ Coût du crédit corrigé

A mon sens c'est ce dernier le plus pertinent suivi du TEG.

Sur ce sujet je vous suggère de voir:

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ? (1 ère partie)

[lien réservé abonné]

Et les trois parties qui suivent.

De même voir cette étude de l'A.N.I.L. qui dès 1999 alertait sur :

"Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification"

[lien réservé abonné]

Donc si je lis bien votre tableau , le gain serai de 9 153€. Ce gain integre t'il les frais de garanti que je dois sortir de ma poche ou faut il encore les soustraire pour arriver au resultat du gain?

Cette charge est comprise (voir cellules W14-X14)

Cdt

 

[carotteman]

Merci pour la nouvelle feuille de calcul.
Et apres avoir lu les liens que vous m'avez proposé , je commence a y voir plus clair.
C'est tres instructif.

Vivement que ma banque me propose son offre de renégociation que je puisse faire un choix.
Je vous remercie encore pour vos explications et votre implication.

A bientot

 

[carotteman]

Ca y est je viens d'avoir la proposition de renégociation de ma banque.
Je trouve que ca m'augmente énormement ma mensualité. ( a cause de l'assu qui reste la meme du fait de la renégo si j'ai bien compris )

Je détaille: Le conseiller demarre ses calcul en Mars 2013 donc :
102 205€ a 3,26% pour une echéance de 922,43 hors assu.
958,76 avec assurance
1022€ de frais d'avenant.

Je vais essayer de bidouiller le fichier par moi meme mais si vous aviez qq instant pour cela ca serait tres sympa
Apres je ne vous embete plus

sinon puis poster une image du mail envoyé par mon conseiller ou on voit son tableau de calcul avec la proposition?

Merci d'avance

 

[Buffeto]

sinon puis poster une image du mail envoyé par mon conseiller ou on voit son tableau de calcul avec la proposition?

il ne vaut mieux pas sur le forum public .
merci

 

[Aristide]

Bonjour,

sinon puis poster une image du mail envoyé par mon conseiller ou on voit son tableau de calcul avec la proposition?

il ne vaut mieux pas sur le forum public .
merci

C 'est cependant possible à faire et certains "cBanquenautes" le font en prenant le soin de masquer toutes les information nominatives qu'elles concernent la banque ou son client emprunteur => Ne conserver que les données chiffrées.

Cdt

 

[carotteman]

ok je comprend et je vais essayer.

edit:[lien réservé abonné]

 

[carotteman]

Désolé je ne peux plus editer mon précedent message.

Je n'arrive pas a modifier le fichier qu'Aristide m'a "bricolé" afin d'y inséré la renégociation proposé par ma banque.
Quand je change le taux et les frais , rien ne change dans le tableau.
De plus les mois restant ne sont pas changeable non plus.
Pourriez vous m'aider svp car ce tableau fais voir plus claire a travers les offres.

merci d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Ci-joint fichier re bricolé pour tenir compte du fait que la rénégociation porte à la fois sur le taux et la durée.

Il apparaît que le rachat serait plus intéressant alors même que les données ne sont pas exactes.

En effet, suite à vos indications j'avais considéré que le prêt "rachat" était de 105.000€ et que, en plus, vous alliez payer 1.941,89€ d'indemnité de remboursement anticipé (IRA) sur vos fonds personnels.

Or, à la lecture de l'offre de renégociation que vous avez fournie l'on constate que votre banque a appliqué le plafond de 3% (3.066,16€) alors que seulement un semestre d'intérêts sera possible (1.941,89€).

Faisant ainsi, votre banque a gonflé (sans doute volontairement) l'opération de rachat pour pour maximiser son calcul de taux équivalent de telle sorte que :
=> coût crédit simple renégociation = coût crédit simple rachat

Malgré cet artifice , l'on voit sur la simulation de votre banque, que le coût du crédit simple de sa renégociation s'élève à 122.782,81€ alors que le rachat (mal calculé) ne s'élève qu'à 121.794,59€.

A noter par ailleurs que le coût du crédit simple est le critère de comparaison le moins pertinent des trois qui existent.
Le plus fiable est le coût du crédit corrigé suivi du Taux Effectif Global (pour les détails voir mon blog).

Je vous ai donc fait une seconde simulation "bis" avec un montant de rachat de 104.147,27€ soit capital restant dû de 102.205,38€ plu IRA 1.941,89€.

Dans ce cas vous constaterez que l'IRA est à zéro en cellule "W-X 16" sans quoi elle serait comptée deux fois.

L'intérêt du rachat par rapport à la renégociation est alors encore plus probant.

Cdt

 

[carotteman]

Excellent, merci encore pour toutes ces infos.

J'avais bien vu que le banquier a tenter de me flouer en mettant des IRA a 3% , d'ailleurs je lui ai envoyé un mail le lui signifiant.
Ca montre que je suis un peu au courant des affaires. Notamment grace a des forums comme celui ci et leurs intervenants.
Enfin bref , treve de pommade lol.

Grace au tableau mes idées sont très claires et je vais mettre un ptit coup de pression au banquier... on verra.
Mais j'envoie quand meme mon dossier de rachat demain.

Merci encore

Je vous tiendrais au courant des évolutions
(et je vais aussi essayer d'apprendre a me servir du fichier car ca sera toujours utile pour moi ou pour des proches)
A bientot

 

[Aristide]

(et je vais aussi essayer d'apprendre a me servir du fichier car ca sera toujours utile pour moi ou pour des proches)

Ces fichiers ont été bricolés pour s'adapter à votre cas et ils sont protégés; ils ne pourront pas servir dans d'autres cas.

Par contre pour des situations prévues (maitien échéances ou maintien durées) le fichier de base en annexe du post peut être utilisé.

Cdt

 

[carotteman]

ReBonjour,
Me revoila avec la nouvelle proposition de ma banque pour une renégo.
Quand ils veulent ils peuvent apparemment.

Donc 102 755,37€ sur 132 mois a 2,6%
1 027,55€ de Frais d'avenant (appremment inclus dans le financement)
Meme montant d'assurance

Je suis en train de voir pour baisser les frais d'avenant.
J'avais cloturer tous mes livrets chez eux il y a quelques semaines et en contrepartie de cette proposition , il me faut les réouvrir.
Mais bon c'etait juste 2 LA et 1 LDD avec a tout casser 4500€ au total.

Cela vous parait correcte? Notamment s'il me reduit les frais d'avenant par 2 et que je les financent moi meme.
Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Me revoila avec la nouvelle proposition de ma banque pour une renégo.
Quand ils veulent ils peuvent apparemment.

Donc 102 755,37€ sur 132 mois a 2,6%
1 027,55€ de Frais d'avenant (appremment inclus dans le financement)
Meme montant d'assurance

Cela vous parait correcte? Notamment s'il me reduit les frais d'avenant par 2 et que je les financent moi meme.

J'ai modifié l'applicati joint à ce billet; vous pouvez désormais faire vos comparaisons vous même notamment en choisissant l'option qui convient cellule "O8".

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie)
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[carotteman]

Merci je vais etudier tout cela.
J'ai tester vite fait mais j'ai un probleme quand je modifie la cellule I-J 12 (date de 1ere mise a disposition) , pleins de cellules se mettent en rouge et tous les calculs sont faussés
Bug ou mauvaise manip de ma part?
Cdlt

 

[Aristide]

A priori mauvaise manip.

Vous avez du saisir une date de 1ère mise à disposition qui est postérieure à la date de renégociation/rachat en cellule "H8-I8".
Un message en rouge en dessous de la date de 1ère mise à disposition vous indique "Impossible - Revoir les dates".

Cdt

 

[carotteman]

Merci.
Effectivement mauvaise manip de ma part.
Ca fonctionne a present.

 

[Bluesky]

Bonjour carotteman,

Je suis intéressée par votre expérience de re-négotiation avec votre banque: apparemment vous avez obtenu de votre banque un taux meilleur (sans IRA) que la banque concurrente (IRA & tous frais). Vous avez mis 1000k€ cash sur la table?

Je suis en re-négotiation avec ma banque aussi mais le message est: ramène moi la meilleur offre d'une banque concurrente et je m'aligne (en tenant compte tous les frais), et ça je le fais parce que vous êtes bon client!
Donc j'ai 2,5% sur 10 ans ailleurs --> ma banque me propose 3,00% Apparemment (encore) c'est la pratique courante car la banque a payé le crédit à l'époque à un taux supérieur etc...

Alors si vous avez une astuce (autre que celle citée plus haute ), je suis preneuse.

 

[carotteman]

Salut
Malheureusement je n'ai pas 100K€ cash, j'aimerai bien

Pour avoir les idées claires et bien comparer , il faut utiliser le fichier exel d'Aristide.
Il est tres bien fait et permet de bien situer les 2 offres en prenant tout les éléments en compte (IRA , frais de dossier,nouvelle garantie etc...)
Je vous conseille de remplir ce fichier le plus précisement possible.

Peut etre que les 3% de votre banque est equivalent aux 2,5 de la concurrence avec tous les frais générés par un rachat par rapport a une rénégociation.
Le tableau exel vous le dira

Sinon , il y a quelques temps , pendant la phase de renégo , j'avais cloturé tous mes livrets (LA et LDD) pour profiter d'une prime chez cortal.
Apparemment ca a du jouer en ma faveur , car d'une le banquier avait l'air dépité lors de la fermeture et lors du dernier rendez-vous il m'a demandé , en échange du geste sur le pret, de les réouvrir chez eux.

J'ai également l'impression que savoir de quoi on parle et de s'y connaitre un minimum aide pas mal. Le banquier voit qu'on est pas des pigeons.
Donc lecture d'articles et notamment ceux qui sont dans ce post conseillés par Aristide

Apres si l'écart est trop important et que votre banquier ne veut rien faire , et bah je dirais tant pis pour lui , let's go a la concurrence. Bizness is Bizness.

Voila en espérant avoir pu vous aider un peu.
Bon courage et ne lachez rien