Avis sur un prêt immo

[Moutarde_F]

Bonjour à tous,

Je me suis inscris il y a quelques mois sur ce forum pour le côté investissement type PEA, mais aujourd'hui je viens vous voir pour tout autre chose.

Nous allons acheter avec ma copine une petite maison et avons eu ce jour une proposition de la courtière qui s'occupe de nous. L'offre qu'elle nous propose semble attractive si je me réfère aux différents articles que je peux voir dont celui de MoneyVox (https://www.moneyvox.fr/credit/barometre-taux.php), mais voila premier achat, on a toujours besoin de se rassurer. Savoir si cela vaut le coup d'aller démarcher d'autre banques etc...

Notre situation :
24 et 23 ans, bac +5, agent de maitrise tous les deux, CDI, 1800 et 1900 nets avant impôts. Epargne : environ 25 000 euros.

L'achat :
Maison 227 000 euros (banlieue Dijon) / Notaire : 17 000 euros / Courtière : 2050 euros / Frais de garantie (pour avoir deux prêts) : 2900 euros). Soit au total 249k à emprunter.

La proposition :
Prêt sur 25 ans, 0 euro d'apport (sous les conseils de notre courtière), deux prêts :
- 15 ans à 0,82 pour 74,5 k
- 25 ans à 1,18 pour 174,5 k
-> Transparent pour nous avec une mensualité de 952 euros

Soit un taux de 1,11 au global sur les 25 ans.

L'assurance (tt risque) devrait nous coûter environ 65 euros / mois.

Avec cette proposition nous ne sortons donc pas 1 euro de notre poche au début et pouvons utiliser notre épargne pour quelques travaux mais aussi garder une sécurité et investir par la suite.

Nous n'en somme qu'au début, nous passons chez le notaire mi février.


Qu'en pensez vous ?
Merci d'avance pour vos avis éclairés !

 

[slybaots]

Les points forts:
- Assez rare d'avoir un financement à 110% donc plutôt bien
- Epargne de coté
- Bon taux sur 25 ans
- Assurance de la banque? si oui possibilité de faire de la délégation dans la 1e année pour optimiser encore

On vous conseillera jamais assez d'avoir plusieurs offre pour comparer. Mais à première vue pour ma part cela me parait bien. J'attends l'avis des experts du forum

 

[hargneux]

Je suppose que ce sont des prêts emboités ?
Il me semblait que les banques ne pratiquaient plus ce genre d'exercice.
C'est un montage du courtier ou de la banque?
Avez vous été voir les blogs d'Aristide sur le sujet ?
Les montants des prêts montrent un montage plus pifométrique que réellement optimisé.
Est ce vous qui avez défini la mensualité ?

[lien réservé abonné]

 

[Aristide]

Bonjour,

Des montants "ronds" et des durées "rondes" montrent qu'effectivement ce montage n'est pas optimisé.

Par ailleurs il s'agit d'un "lissage simple" où l'échéance n'a pas été choisie/déterminée par l'emprunteur; elle a simplement été calculée.

Elle ressort à 951,35€ hors assurances; il s'agit donc d'un faux lissage puisque les primes d'assurances n'y sont pas intégrées.
De ce fait, si l'on raisonne "assurances comprises" il s'agit en réalité d'un prêt en deux paliers; un plus élevé les 15 premières années et ensuite réduit de la prime d'assurance dudit prêt échu les 15 années suivantes.

Et l'on est très loin du montage gigogne à échéances lissées optimisé objet du billet de mon blog que hargneux à cité ci-dessus.

Pour une bonne optimisation il manque des informations:
+ Hiérarchie des taux proposée par la banque = différentes durées avec taux associés
+ Nombre assurances
+ Quotités de chaque assurance
+ Taux de chaque prime d'assurance
+ Technique de calcul des primes d'assurances (Sur capital initial - Sur capital restant dû technique "out" = échéances avec assurances dégressives - Sur capital restant dû technique "in" = échéances avec assurances constantes).
+ Mensualité assurances comprises souhaitée par les emprunteurs compatible avec leur capacité de remboursement et donc acceptable par la banque (= échéance cible).

=> Dans cette technique les durées ne sont pas choisies: fonction du besoin à financer, de la hiérarchie des taux et de l'échéance cible assurances comprises, ce sont les durées optimales qui sont calculées afin d'obtenir la combinaison "Durées/Taux/Montants" générant le moindre coût du crédit possible.

Le taux d'ensemble des deux prêts ci-dessus proposés ressort à 1,1143%

Cdt

 

[Moutarde_F]

Bonjour à tous et merci pour vos réponses précieuses !

- Assurance de la banque? si oui possibilité de faire de la délégation dans la 1e année pour optimiser encore

-> Lors de notre RDV avec la courtière elle nous avait dit quelle allait demander la délégation et c'est choses faîte ! On passe de 33€ (pour nous deux) de moyenne à 19€ en passant par une autre assurance.
Cela implique des frais de dossiers mais qui seront vite rattrapé vu le gain mensuel.

C'est un montage du courtier ou de la banque?

-> Montage de la banque mais qui selon le courtier est vraiment intéressant. On nous a proposé d'autres offres avec des taux bien moins intéressant.

Est ce vous qui avez défini la mensualité ?

-> Oui et non. L'idéal pour nous était d'être un peu en dessous de notre endettement max, on visait une mensualité autour des 1 000€.


@Aristide Effectivement cela à l'air un peu trop rond, cela peut il jouer bcp sur le cout du crédit ?

Voila exactement la décompsoition du crédit proposé :
Apport perso : 0€
Crédit 25 ans : 174 500 € à 1.18 (300 mois)
Crédit 15 ans : 74.615€ à 0.82 (180 mois)

Remboursement (hors assurance) :
15 premières années : 440.69 (crédit 15 ans) + 511.10 (crédit 25 ans)
10 dernière années : 951.79 (crédit 25 ans)


Les assurances (de ce que je comprends ... )
2*2 mensualités différentes ( une pr chaque crédit par personne) calculé sur le captial restant du.

 

[Aristide]

Bonjour,

@Aristide Effectivement cela à l'air un peu trop rond, cela peut il jouer bcp sur le cout du crédit ?

Bien entendu.
Mais c'est surtout les caractéristiques de chaque prêt qui auraient une incidence :
=> Durées plus courtes :
+ Taux moins élevés
+ Moins d'intérêts (effet taux + effet durée)
+ Coût assurances moins élevé (effet durée)
=> Coût total du crédit moins élevé

Voila exactement la décompsoition du crédit proposé :
Apport perso : 0€
Crédit 25 ans : 174 500 € à 1.18 (300 mois)
Crédit 15 ans : 74.615€ à 0.82 (180 mois)

Remboursement (hors assurance) :
15 premières années : 440.69 (crédit 15 ans) + 511.10 (crédit 25 ans)
10 dernière années : 951.79 (crédit 25 ans)

Je trouve 951,35€ hors assurances; c'est une question d'arrondis.

Les assurances (de ce que je comprends ... )
2*2 mensualités différentes ( une pr chaque crédit par personne) calculé sur le captial restant du.

Pas assez précis.
Voir réponse précédente.

Cdt

 

[Moutarde_F]

Bien entendu.
Mais c'est surtout les caractéristiques de chaque prêt qui auraient une incidence :

Apparament c'est le max proposé compte tenu de notre situation. Ca m'a l'air pas trop dégeu quand même non ?

Pas assez précis.
Voir réponse précédente.

Je vais essayer de l'être plus ! (un énorme merci pour le temps passé):

Pour ma part :
Assurance du crédit de 15 ans : cotisation 449.16€, tx moyen annuel du capital assuré : 0.04%, tx annuel effectif de l'assurance : 0.079%

Assurance du crédit de 25 ans : cotisation 2 543.04€, tx moyen annuel du capital assuré : 0.065%, tx annuel effectif de l'assurance : 0.107%

Pour ma compagne :
Assurance du crédit de 15 ans : cotisation 399.36€, tx moyen annuel du capital assuré : 0.036%, tx annuel effectif de l'assurance : 0.07%

Assurance du crédit de 25 ans : cotisation 2 233.36€, tx moyen annuel du capital assuré : 0.057%, tx annuel effectif de l'assurance : 0.095%

Garanties : Décès / Perte totale et irréversible d'autonomie / Garantie incapacité temporaire totale de travail / invalidité permanente partielle / invalidité permanente totale
Options : Garantie des arrêts de travails résultant de dépression nerveuses, d'affectation psychiatrique ou psychique ou problèmes de dos sans conditions d'hospitalisations ou d'intervention chirurgicales.
Quotité : 100%
Franchise : 90%

 

[Aristide]

D'une part ni les taux moyens d'assurances ni les TAEA ne sont utilisables .
D'autre part avec le calcul des primes sur capital restant dû, ainsi qu'expliqué antérieurement, il y a deux techniques ("Out" et "In") qui ne donnent pas les même résultats.

Désolé

Cdt

 

[baboune]

Lors de notre RDV avec la courtière elle nous avait dit quelle allait demander la délégation et c'est choses faîte ! On passe de 33€ (pour nous deux) de moyenne à 19€ en passant par une autre assurance.
Cela implique des frais de dossiers mais qui seront vite rattrapé vu le gain mensuel.

des frais de dossier, ok mais de quel ordre en terme de coût ?

en général les courtiers passent par des plateformes qui prennent en général 50 € par assuré.

je sais qu'il y a des courtiers qui facturent jusqu'à 200 € par assuré pour juste saisir le dossier en ligne....

Cdt

 

[Moutarde_F]

D'une part ni les taux moyens d'assurances ni les TAEA ne sont utilisables .
D'autre part avec le calcul des primes sur capital restant dû, ainsi qu'expliqué antérieurement, il y a deux techniques ("Out" et "In") qui ne donnent pas les même résultats.

Désolé

Cdt

Je n'ai pas forcément ces infos, mais merci pour le temps passé sur ma question !

des frais de dossier, ok mais de quel ordre en terme de coût ?

Ca fait tout de même un peu plus de 100 / personne.
Mais avec l'assurance de la banque : 9900 euros sur la durée du crédit, avec la délégation : 5700 euros, donc pour les 200 euros pour nous deux cela vaut le coup !

Pour le reste, en comparant avec les différentes offres reçues par la courtière, nos amis etc, je pense que l'offre proposée est vraiment bonne, on va partir la dessus. Merci à tous pour votre aide !