Avis sur situation : Primo-accédants, CDI et création d’entreprise

[Aristide]

Ce serait logique..........mais vous savez bien que ce n'est pas toujours une qualité que possèdent nos énarques et autre bac + 25 rédacteurs des textes législatifs et réglementaires régissant, notamment, les prêts immobiliers.

Explications;
La réglementation initiale des Prêts Conventionnés (PC) et Prêt à l'Accession Sociale (PAS) prévoyait qu'étaient considérés comme apport personnel les prêts sociaux et assimilés dont - pour les prêts assimilés - le taux (proportionnel) ne dépassait pas le taux proportionnel de la génération du prêt CEL en vigueur au moment de l'offre de prêt.

Or, cette réglementation est toujours existante.

Dans la dernière génération de CEL le taux actuariel du prêt est de 0,75% (taux épargne) + 1,50% (frais gestion) = 2,25% actuariel.

Pour un prêt à échéance mensuelle le taux correspondant est alors 2,2271% proportionnel.

=> Suivant cette réglementation toujours valide, tous prêts dont le taux est au plus égal à 2,2271% pourrait donc être assimilé à de l'apport personnel;

=> Attention:
Cela ne veut pas dire que la mensualité sera exclue du taux d'endettement.
Pas du tout, c'est seulement que quand un apport personnel mini est exigé (par exemple 10% de l'achat hors frais) lesdits prêts sociaux et assimilés rentrent dans le calcul de cette quotité minimale.

Cdt

 

[Plumaaw]

Bonjour,
désolé pour la douche froide mais elle était prévisible malheureusement.

Il est dommage que des conseillers peu compétents (je suis diplomate) mettent ainsi leurs clients dans l'embarras et la déception.

Maintenant soyons francs, que ce soit une banque, un courtier ou le pape (suis pas sur qu'il fasse des prêts) le dossier tel qu'il est ne peux passer pour votre projet en respectant la norme des 35%.
on a 2.000 € de salaire qui peut ainsi être retenu, cela donne 2000 x 35% = 700 €
cette mensualité vous permettra au mieux de boucler à 180.000 € avec votre apport de 25.000 € inclus

reste effectivement le don familial qui pourrait augmenter votre apport et apporter la solution...

cdt

C'était plutôt une douche tiède car on s'y était préparé. C'est sûr qu'il y a un sentiment d'injustice car notre tenue de compte montre bien que nous sommes capables de rembourser mais les règles sont les règles. Par contre oui, j'aurais préféré une conseillère plus honnête (comme vous le sur forum !).

Le prêt familial aurait pu être envisagé mais le don... Connaissant mon beau-père...

Merci des infos !

Merci aussi à tous les autres qui ont participé !

 

[Plumaaw]

Bon, je ne pensais pas reposter mais mon conjoint a eu une idée (peut-être pas terrible mais je viens demander votre avis).

Comme son père a une SCI à l'IS, est-il possible d'envisager que la SCI achète le bien cash et que nous louons le bien à la SCI (avec un loyer similaire à ce qui se fait pour le même type de location) ? Certes, nous ne serions pas propriétaires à 100% dans l'immédiat mais il serait toujours possible de racheter le bien lorsque j'aurais une situation financière plus stable, donc finalement d'ici un ou deux ans.

 

[Triaslau]

Bon, je ne pensais pas reposter mais mon conjoint a eu une idée (peut-être pas terrible mais je viens demander votre avis).

Comme son père a une SCI à l'IS, est-il possible d'envisager que la SCI achète le bien cash et que nous louons le bien à la SCI (avec un loyer similaire à ce qui se fait pour le même type de location) ? Certes, nous ne serions pas propriétaires à 100% dans l'immédiat mais il serait toujours possible de racheter le bien lorsque j'aurais une situation financière plus stable, donc finalement d'ici un ou deux ans.

La sci a autant de cash?

 

[Plumaaw]

La sci a autant de cash?

Oui, il y a de quoi acheter deux biens de ce type

 

[moietmoi]

L'objet d' une sci IS est d'acquérir, détenir gérer, louer, ...donc elle peut acheter et louer
.

serait toujours possible de racheter le bien lorsque j'aurais une situation financière plus stable, donc finalement d'ici un ou deux ans

Donc 2 fois les "frais de notaire", par ailleurs la sci ayant certainement amorti le bien , il y aura plus value imposable, faible,même en revendant au même prix .
Attention aussi au seuil des 38150 euros de bénéfice si il est franchi par ces recettes, normalement non, vu l'amortissement.
Attention aussi , une sci ne fait pas d'opération commerciale. Donc pas d'achat revente, sauf si c'est une sccv. Mais 2 ou 3 ans , cela semble jouable .
L'avocat ou comptable de la sci doit avoir un avis

 

[Plumaaw]

L'objet d' une sci IS est d'acquérir, détenir gérer, louer, ...donc elle peut acheter et louer
.
Donc 2 fois les "frais de notaire", par ailleurs la sci ayant certainement amorti le bien , il y aura plus value imposable, faible,même en revendant au même prix .
Attention aussi au seuil des 38150 euros de bénéfice si il est franchi par ces recettes, normalement non, vu l'amortissement.
Attention aussi , une sci ne fait pas d'opération commerciale. Donc pas d'achat revente, sauf si c'est une sccv. Mais 2 ou 3 ans , cela semble jouable .
L'avocat ou comptable de la sci doit avoir un avis

Le seuil d'IS à 15% ne devrait effectivement pas être franchi compte-tenu de l'amortissement. On va voir tout ça.

 

[Plumaaw]

Bonsoir (ou bonjour si vous lisez ce post demain) !

Je viens donner des nouvelles. Nous avons finalement fait appel au courtier conseillé par l'agent immobilier. Il nous présentera une offre de prêt soit demain soit lundi (il nous a dit que plusieurs banques étaient sur le coup mais je suppose qu'il nous présentera que la meilleure offre). J'essaie de ne pas me réjouir trop vite mais ça sent plutôt bon !

 

[Plumaaw]

Bonjour à tous,

Je viens donner des nouvelles sur le projet. Notre courtier a super bien travaillé (montage avec Banque Pop et Action Logement + PTZ, assurance hors groupe) et nous avons obtenu notre prêt avec des mensualités de 670 euros.

Dommage que toutes les banques ne soient pas au courant de ce qu'il existe côté Action Logement car dans notre cas, ça nous a grandement aidé. J'ai prévenu mon ancienne banquière qui maintenant utilise aussi ce système dans ses dossiers, j'espère que ça pourra en aider d'autres.

Merci à tous ceux qui ont répondu et à bientôt !