Avis et conseils sur notre situation

[yademo]

Bonjour à tous,

Je me décide enfin à poster ici, afin d'avoir votre avis et quelques conseils au sujet de notre situation :

Moi 40 ans, ma femme également
Nous avons deux enfants de 6 et 8 ans.
RFR du couple = 50 k€.
TMI 14% et encore assez loin de la tranche supérieure

Nous avons acheté notre RP en 2004, et nous remboursons chaque mois 1200 € de crédit. Ce crédit doit prendre fin dans 17 mois.
Valeur de la maison : environ 200 k€ .

Cote épargne , voici la situation : environ 100 k€ reparti sur PEL, Ass vie, Livrets, PEE.

Nous avons failli changer de maison il y a plus de 2 ans d'ou déblocage d'une partie de notre epargne salariale de l’époque, qui finalement n'a pas servi et est restée dormir sur des livrets pendant plusieurs mois.
J'ai repris les choses en main l’année dernière, grâce aux bons conseils récupérés ici !
Diminution part livret, focus sur PEL et ouverture ass vie en ligne.

Nous épargnons environ 300/400€/mois aujourd'hui + 300€ mis de coté pour couvrir les impots divers.

Coté projet : pas de changement de résidence principale a court terme, peut être un projet d'extension modeste (50 k€) mais rien de sur (mais les taux bas sont tentants)
Nous arrivons sur la fin de notre emprunt d'ici un an et demi. D’où une capacité d’épargne qui va croître même si on est décidé à en profiter (vacances, sorties, etc..)
Pas d'autres crédits sur le dos, les voitures sont payées.

Je souhaiterais dynamiser un peu mon épargne et commencer à préparer la retraite mais je ne sais pas vraiment quel compte sacrifier ni sur quel support partir.
Investir sur mon AV en ligne ?
Immo locatif ?
SCPI en direct ou via AV ?
In Fine avec nantissement sur une AV?

Voyez vous d'autres pistes possibles ?
Je suis preneur de tous vos conseils ?
Merci d'avance pour vos conseils éclairés.

 

[Buffeto]

Je souhaiterais dynamiser un peu mon épargne et commencer à préparer la retraite mais je ne sais pas vraiment quel compte sacrifier ni sur quel support partir..

dans votre situation , j'essayerais d'investir à crédit en vue d'obtenir des revenus complémentaires à la retraite plutot que de thésauriser.
partant de là le choix se restreint de lui meme et la solution s'impose naturellement .

concernant le crédit : le in fine n'est , à mon avis , pas adapté à votre situation ( pas de revenus locatifs , faible imposition )

donc au vu du niveau d'épargne mensuelle je'aurais tendance à conseiller un investissement avec un crédit amortissable sur des parts de SCPI à hauteur de 80-100k . c'est jouable.

 

[yademo]

dans votre situation , j'essayerais d'investir à crédit en vue d'obtenir des revenus complémentaires à la retraite plutot que de thésauriser.
partant de là le choix se restreint de lui meme et la solution s'impose naturellement .

concernant le crédit : le in fine n'est , à mon avis , pas adapté à votre situation ( pas de revenus locatifs , faible imposition )

donc au vu du niveau d'épargne mensuelle je'aurais tendance à conseiller un investissement avec un crédit amortissable sur des parts de SCPI à hauteur de 80-100k . c'est jouable.

Merci pour cet avis. Quand je dis "preparer la retraite", il ne faut pas forcement le voir comme revenu complementaire mais plus une augmentation de patrimoine d'ici la retraite (la route est encore longue ... et je ne sais pas de quoi demain sera fait).
Concernant l'investissement en SCPI en direct, j'ai bien compris que l'interet etait de le faire en credit amortissable pour maximiser l'effet de levier du credit (in fine pour les plus gros TMI).
Mais j'ai lu aussi que la revente de ces parts de SCPI pouvait etre relativement compliquée.
Dans le cadre d'une AV, l'aspect revente est en revanche transparent. Par contre, on ne peut pas beneficier de l'effet de levier du credit. Correct ?
La SCPI m'attire en effet, car ca me parait plus tranquille que du pur locatif..

 

[Buffeto]

Merci pour cet avis. Quand je dis "preparer la retraite", il ne faut pas forcement le voir comme revenu complementaire mais plus une augmentation de patrimoine d'ici la retraite

ca revient au meme ......
lorsque tu investis dans le locatif à crédit tu augmentes ton patrimoine à terme et tu prépares des revenus complémentaires

Concernant l'investissement en SCPI en direct, j'ai bien compris que l'interet etait de le faire en credit amortissable pour maximiser l'effet de levier du credit (in fine pour les plus gros TMI).

exact

Mais j'ai lu aussi que la revente de ces parts de SCPI pouvait etre relativement compliquée.

le prix de retrait est toujours prévu mais le but du jeu est de les garder à long terme

Dans le cadre d'une AV, l'aspect revente est en revanche transparent. Par contre, on ne peut pas beneficier de l'effet de levier du credit. Correct ?

exact

La SCPI m'attire en effet, car ca me parait plus tranquille que du pur locatif..

exact

 

[yademo]

Ok merci.
Il faut maintenant que je me penche sur la fiscalité autour des SCPI .
Et aussi voir les differentes possibilités qui existent (demembrement, etc ..)
Si vous avez des exemples chiffrés, je suis preneur.
Merci.

 

[Buffeto]

Ok merci.
Il faut maintenant que je me penche sur la fiscalité autour des SCPI .

c'est la fiscalité des revenus fonciers

Et aussi voir les differentes possibilités qui existent (demembrement, etc ..)

le démembrement ne se fait pas à crédit et nécessite de ne pas avoir besoin des revenus de la SCPI pendant la durée du démembrement .donc à faire uniquement si on peut immobiliser une certaine somme sans avoir besoin de revenus en contrepartie

Si vous avez des exemples chiffrés, je suis preneur..

exemples chiffrés de quel genre ?

 

[yademo]

c'est la fiscalité des revenus fonciers


le démembrement ne se fait pas à crédit et nécessite de ne pas avoir besoin des revenus de la SCPI pendant la durée du démembrement .donc à faire uniquement si on peut immobiliser une certaine somme sans avoir besoin de revenus en contrepartie



exemples chiffrés de quel genre ?

Juste un cas typique.
Ex : achat de 80k€ de parts de SCPI (rendement 5%), emprunt sur 15 ans, mensualités xx,
Sur la façon dont sont versés les revenus de la SCPI et la façon dont ils sont fiscalisés (que peut-on déduire exactement en dehors des intérêts d'emprunts) ?
Est-il plus judicieux de partir sur un emprunt longue durée pour maximiser les intérêts (et leur deduction possible) ou au contraire de minimiser la durée ?

Désolé pour ces questions de novice mais ca me permettrai d'y voir plus clair.

 

[Buffeto]

Sur la façon dont sont versés les revenus de la SCPI

ils sont versés trimestriellement

et la façon dont ils sont fiscalisés (que peut-on déduire exactement en dehors des intérêts d'emprunts) ?

que veux tu déduire de plus ? tous les frais sont assumés par la SCPI et ce qu'on te verse c'est le revenu NET .

Est-il plus judicieux de partir sur un emprunt longue durée pour maximiser les intérêts (et leur deduction possible) ou au contraire de minimiser la durée ?.

tout dépend des sommes en jeu et de ta capacité d'épargne mensuelle ...
je dirais que pour 80K il ne faudrait pas dépasser 12-15ans maximum

 

[yademo]

ils sont versés trimestriellement

que veux tu déduire de plus ? tous les frais sont assumés par la SCPI et ce qu'on te verse c'est le revenu NET .

tout dépend des sommes en jeu et de ta capacité d'épargne mensuelle ...
je dirais que pour 80K il ne faudrait pas dépasser 12-15ans maximum

Merci pour ces reponses.
Derniere question, si jamais je decide de contracter un autre emprunt par la suite (changement RP ou agrandissement), dans quelles mesures mon profil emprunteur sera-t-il impacté par cet investissement SCPI ? Les banques tiennent-elles parfaitement compte des revenus de la SCPI vs mensualités du pret ?

 

[Buffeto]

Les banques tiennent-elles parfaitement compte des revenus de la SCPI vs mensualités du pret ?

bien sur oui puisque ce sont des revenus fonciers.

 

[yademo]

le montage ideal est donc Revenu fonciers = Mensu pour ne pas avoir du tout d'impact sur sa capacité d'emprunt ?
Ce cas d'ecole existe-t-il dans la realité ?

 

[Buffeto]

Ce cas d'ecole existe-t-il dans la realité ?

ca doit exister mais il faut que le crédit soit extrèmement long ( sup 20ans ) ce qui rend l'opération beaucoup moins intéressante au final

 

[yademo]

ca doit exister mais il faut que le crédit soit extrèmement long ( sup 20ans ) ce qui rend l'opération beaucoup moins intéressante au final

Je viens de tomber sur ce thread qui compare les chiffres de l'achat de SCPI en direct ou via une Av.
[lien réservé abonné]

Mais il s'agit d'un achat sans credit, donc perte de l'effet de levier, donc pas comparable.
J'ai lu pas mal de choses sur ton blog. La difficulté a la revente des SCPI en direct me rebute un peu, de meme que les frais de souscription (amortis sur la durée) et surtout l'incertitude de la valeur du marché secondaire a la revente.
Les rendements annoncés autour de 5% incluent bien tous les frais de gestion et sont nets de chez nets?

 

[Buffeto]

J'ai lu pas mal de choses sur ton blog. La difficulté a la revente des SCPI en direct me rebute un peu, de meme que les frais de souscription (amortis sur la durée) et surtout l'incertitude de la valeur du marché secondaire a la revente.

ok et si tu achètes un appartement pour le louer , sais tu combien tu le revendras dans 15ans ? ou sais tu si seulement tu auras des acheteurs ?

ok et si tu achètes un appartement pour le louer , combien seront les frais de notaire comparés aux frais de souscription ?

Les rendements annoncés autour de 5% incluent bien tous les frais de gestion et sont nets de chez nets?

oui nets de chez net.....

 

[yademo]

Ok c'est pas faux .. Je vais continuer à étudier ça tranquillement.
Merci.

 

[yademo]

ca doit exister mais il faut que le crédit soit extrèmement long ( sup 20ans ) ce qui rend l'opération beaucoup moins intéressante au final

Je relance ce sujet car je lis ici ou la qu'au contraire, dans un contexte de taux bas, il faut plutot chercher a maximiser la duree du pret, surtout pour du locatif afin de beneficier au maximum de la deductibilité des interets d'emprunts. Et comme dit precedemment, le pret longue durée permet de s'approcher du Cash Flow positif.
J'aurais loupé un truc ?

 

[Cresus93]

Les intérêts sont déductibles des revenus... oui, bon... certains traduisent faussement "le fisc te paye ton crédit". C'est quand même loin d'être la cas. Ces intérêts déduits correspondent à une somme qui ne sera pas taxée à x % (ex 14, 30). On est loin du compte.
Il ne faut pas faire une fixation sur les "avantages fiscaux". Plus un crédit est long plus les intérêts payés augmentent "exponentiellement". Donc quelle que soit la situation mieux vaut minimiser le montant des intérêts. (et des primes d'assurance y afférentes).

 

[Buffeto]

J'aurais loupé un truc ?

soyons clair . soit tu payes des interets ( et donc tu enrichis la banque ) soit tu payes des impots ( et donc tu n'enrichis personne puisque ceux ci seront dilapidés rapidement )

neanmoins plus le crédit est long , moins le taux est intéressant d'une part et d'autre part plus il est long plus tu payes d'interets en valeur absolue .

donc je persiste et signe , pour du locatif ne pas dépasser 12-15ans maximum.

 

[yademo]

soyons clair . soit tu payes des interets ( et donc tu enrichis la banque ) soit tu payes des impots ( et donc tu n'enrichis personne puisque ceux ci seront dilapidés rapidement )

neanmoins plus le crédit est long , moins le taux est intéressant d'une part et d'autre part plus il est long plus tu payes d'interets en valeur absolue .

donc je persiste et signe , pour du locatif ne pas dépasser 12-15ans maximum.

Soit, mais plus il est long, et plus on a de chances de se rapprocher du cash flow positif, donc au final on minimise quand meme son effort d'epargne non ?
Ok , on engraisse la banque avec les interets, mais si c'est le revenu locatif qui la paye, why not ?

 

[ZRR_pigeon]

le cash flow positif n'est pas un objectif, c'est une consequence. l'ideal est un pret le plus long possible si le taux du pret est inferieur au taux de votre epargne, et le plus court possible si il est superieur.

le revenu locatif est votre revenu, donc si vous terminez plus tot le credit, ce revenu grossit plus vite dans votre poche.

idealement il faudrait emprunter sur 7 ans (le plus court chez les prets imobiliers), et 7 ans apres, repartir sur un bien (et un autre pret). souvent ca bloque au niveau de la mensualité, donc il faut allonger jusqu'a ce que ca passe. mais en aucun cas allonger pour allonger.

ni "parce que c'est le locataire qui paye", ni "parce que c'est le fisc qui paye". ce sont des raccourcis trompeurs, ce qui compte c'est enrichissement de patrimoine, et celui ci est plus rapide avec effet de levier, avec un taux bas et un pret court.

(Tout ceci s'applique dans le contexte actuel : inflation tres stable et tres basse)