Avez-vous de la visibilité à ce stade sur vos LMNP?

[Enoki]

Comment optimiser si les avantages sautent?

 

[Buffeto]

Comment optimiser si les avantages sautent?

un proverbe dit qu'on ne change pas de cheval au milieu du gué ...

1) l'immobilier ne se vend pas en claquant des doigts
2) l'objectif à long terme est il changé ?
3) la fiscalité ne doit être que la cerise sur le gâteau mais ne peut pas être le moteur de l'investissement
4) pour l'instant rien n'est encore décidé

 

[moietmoi]

Comment optimiser si les avantages sautent?

+1 pour la réponse de Buffeto:

Comme toujours tout dépend de l'objectif poursuivi et de ta situation;
et bien sûr des détails des nouveautés , si il y en a;
Par exemple, concernant la réforme déjà en vigueur de la réintégration des amortissements, si on est pacsés ou mariés en séparation de bien, il peut être utile d'acheter en nom propre et pas en indivision si le bien est destiné a être gardé longtemps.
Pourquoi? les amortissements ne sont pas réintégrés lors de mutation à titre gratuit: donation ou décès; le bien revient à 0 d'amortissements si les héritiers le vende....

 

[Ezerian]

Comment optimiser si les avantages sautent?

- Deja on attends de voir le vote final et sinon il y a la SCI à l'IS qui conserve les amortissements apparament mais la contre-partie et la flat-tax sur les dividendes éventuels et la fin de d'exonération de la plus value pour durée de détention.

 

[ckone]

+1 pour la réponse de Buffeto:

Comme toujours tout dépend de l'objectif poursuivi et de ta situation;
et bien sûr des détails des nouveautés , si il y en a;
Par exemple, concernant la réforme déjà en vigueur de la réintégration des amortissements, si on est pacsés ou mariés en séparation de bien, il peut être utile d'acheter en nom propre et pas en indivision si le bien est destiné a être gardé longtemps.
Pourquoi? les amortissements ne sont pas réintégrés lors de mutation à titre gratuit: donation ou décès; le bien revient à 0 d'amortissements si les héritiers le vende....

Hello
Comment ca se passe si je donne la nu propriété a mes enfants de tous les lmnp ?

 

[Buffeto]

Hello
Comment ca se passe si je donne la nu propriété a mes enfants de tous les lmnp ?

de mon point de vue ça ne change rien puisque la fiscalité ne s'applique que sur l'usufruitier

 

[lebadeil]

de mon point de vue ça ne change rien puisque la fiscalité ne s'applique que sur l'usufruitier

Bonjour
Aujourd'hui (avant le budget 2026) , un bémol sur l'amortissement du logement, en cas de démembrement.

L'usufruitier ne peut plus amortir son logement comme en pleine propriété, mais limité à la part relative (définie par les Impôts en fonction de l'age) du statut d'usufruitier.

[lien réservé abonné]

Sur l'éventuelle réforme en cours, je patienterais également, avant d'agir. Le budget est encore loin d'être adopté, et doit passer par le sénat.

 

[MOMO9191]

Bonjour
Aujourd'hui (avant le budget 2026) , un bémol sur l'amortissement du logement, en cas de démembrement.

L'usufruitier ne peut plus amortir son logement comme en pleine propriété, mais limité à la part relative (définie par les Impôts en fonction de l'age) du statut d'usufruitier.

[lien réservé abonné]

Sur l'éventuelle réforme en cours, je patienterais également, avant d'agir. Le budget est encore loin d'être adopté, et doit passer par le sénat.

Bjr
Rendez vous le 31 Décembre chez le docteur Lecornu qui va vous délivrer une belle ordonnance

 

[ckone]

Bonjour
Aujourd'hui (avant le budget 2026) , un bémol sur l'amortissement du logement, en cas de démembrement.

L'usufruitier ne peut plus amortir son logement comme en pleine propriété, mais limité à la part relative (définie par les Impôts en fonction de l'age) du statut d'usufruitier.

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Sur l'éventuelle réforme en cours, je patienterais également, avant d'agir. Le budget est encore loin d'être adopté, et doit passer par le sénat.

Je comprend la logique.

Mais, loin de moi l'idée de vouloir gruger, comment l etat peut il vérifier ?

 

[lebadeil]

Je comprend la logique.

Mais, loin de moi l'idée de vouloir gruger, comment l etat peut il vérifier ?

Pas de verification automatique je pense, mais contrôle possible lors d'une operation particulière ou anomalie détectée, avec retour arrière sur 3 ans (en general) , mais pour certains manquements, le fisc peut remonter à 6 ou 10 ans.....

J'ai meme compris que pour les amortissements, une reprise complete est possible (?)

 

[Kizzo]

Hello
Comment ca se passe si je donne la nu propriété a mes enfants de tous les lmnp ?

Tu ne pourras amortir que ce que tu possèdes donc l'usufruit.
Ta fiscalité sera mécaniquement impactée.

 

[moietmoi]

Hello
Comment ca se passe si je donne la nu propriété a mes enfants de tous les lmnp ?

Bonjour,
Il faut distinguer les locations classiques des locations avec TVA. ( LMNP gérés EHPAD, étudiants, tourisme..)
La doctrine fiscale interdit l'amortissement, mais le Conseil d'Etat a indiqué que c'est faisable
Donc l'usufruitier touche les loyers, paye les charges courantes et amorti la valeur de l'usufruit, en applicant le cas échéant les baisses à chaque tranche d'âge franchie.

Le nu propriétaire paye les gros travaux.
En copropriété le comptable doit donc examiner les PV d'Ag..

Mais concernant les LMNP gérés, soumis à TVA, cela pose problème car c'est assimilé par le fisc comme un arrêt des conditions.( La TVA étant liée à la nuepro)
Donc le propriétaire doit rembourser les 20 ieme non courus du remboursement de TVA qui avait été fait lors de l'achat du bien.

Par ailleurs, attention, cela ne peut pas être une donation partage!!!!