association d' associations de propriétaire de résidences locative ??

[investNancy]

ACTIONS DE FEDARS : première victoire pour les associations grâce à leurs actions auprès des élus : l'amendement Giraud
Projet de loi de finances 2010 à l’Assemblée NationaleJoel GIRAUD, Député des Hautes Alpes et les députés radicaux de gauche ont déposé un amendement sur les résidences de tourisme lors du projet de loi de finances 2010 à l’Assemblée Nationale afin de recadrer un dispositif de défiscalisation devenu préjudiciable pour de nombreux particuliers investisseurs.
Après avoir été adopté en commission des finances, l’amendement vient d’être voté aujourd’hui lors de son passage en séance publique.
Pour Joel GIRAUD « il s’agit d’une réelle victoire pour près de 5400 copropriétaires des Alpes et 25 associations victimes du détournement du dispositif Demessine ».
En effet, le député PRG des Hautes Alpes avait été saisi par de nombreux particuliers investisseurs et associations victimes des conséquences des défaillances multiples de sociétés gestionnaires de résidences de tourisme.

comme quoi notre solidarité et nos actions payent :
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Bien qu'il faille bien faire attention à l'application pour la création d'une SAS, c'est un premier pas et d'autres actions se poursuivent.

 

[gogo]

Dans les faits qu'apporte cet amendement aux copropriétaires qui se retrouvent actuellement en position de faiblesse vis à vis de reprenneur eventuel ?

 

[Philou67]

Félicitations à la FEDARS !

 

[investNancy]

Dans les faits qu'apporte cet amendement aux copropriétaires qui se retrouvent actuellement en position de faiblesse vis à vis de reprenneur eventuel ?

Condition sine qua non : avoir son bail en main
Position de faiblesse vis à vis de repreneur ? Soit il accepte d'honorer le bail initial soit il dégage. C'est quand même vous le bailleur.

Pour le reste, seul une étude réalisée par un avocat fiscaliste sérieux peut répondre aux questions.

 

[investNancy]

En compensation les gestionnaires ont obtenu que la clause recette ne fasse plus obstacle suite à un amendement de M. Bouvard :
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Question : Est ce au propriétaire bailleur d'assumer les risques d'un professionnel ? Est ce que France télécom me fait payer mon abonnement en fonction de son chiffre d'affaires a posteriori ?

Attention, il reste le Sénat où le SNheuRT a ses inféodés

 

[investNancy]

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Commentaires de Maître Duvaux sur l'amendement Giraud :​

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[investNancy]

Amendements Bouvard : Avis de la commission des finances du sénat Clause recette et autoexploitation
rien n'est acquis avant d'être publié ! Donc attendons la publication des textes de lois aprés le Sénat :

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[Marfi]

Bonsoir,
Copropriétaire d'un appartement dans une résidence de tourisme les Vertmarines au Verdon/mer, je me fais beaucoup de soucis pour l'avenir proche.
Depuis pas mal de temps paiement en retard et le courrier disant qu'ils allaient baisser les loyers. j'ai le préssentiment que les ennuis vont commencés.
Que faut-il faire ?
Puisqu'apparemment vous êtes passé par là, comment avez vous fait ?
Merci pour votre réponse.

 

[investNancy]

bonjour et bienvenue sur ce forum (les investisseurs en immo anonymes) où vous ne vous sentirez plus seul :
(je m'appelle zrrinvest et j'ai essayé de défiscaliser en demessine en 2005. Depuis ma vie est un calvaire,...et puis...)

Par contre pour agir :
1) commencez par mettre une annonce sur la rubrique cherche propriétaires de sorte à regrouper les autres copros en association en respectant les règles du forum et en indiquant les initiales de votre gestionnaire).
2) lisez bien les posts en remontant au moins à un an de sorte à éviter de poser des questions qui ont déjà eu des réponses.

Solidairement, bon courage

 

[investNancy]

Amendements Bouvard : votes du Sénat :

• la clause recette recalée
  
• le délai de classement aussi
• l'autoexploitation acceptée
  

Attendons la comission mixte assemblée nationale sénat, des fois que... mais la religion du gouvernement semble faite

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[gogo]

que compte faire FEDARS devant cet échec ?

 

[halotone]

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un logement avec antae*s qui souhaite casser le bail .
La question que je me pose (comme beaucoup ):
Est il possible de faire de l'auto gestion individuel.
Individuel : j'entend gérer les services seul grace à des prestataires.
Afin de rester dans le cadre fiscale du lmnp.

merci pour vos réponses.

 

[investNancy]

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un logement avec antae*s qui souhaite casser le bail .
La question que je me pose (comme beaucoup ):
Est il possible de faire de l'auto gestion individuel.
Individuel : j'entend gérer les services seul grace à des prestataires.
Afin de rester dans le cadre fiscal du lmnp.

Bonjour,
pour gogo : Fedars continue ses actions pour obtenir l'amélioration de l'amendement "autoexploitation" qui n'était pas évident à obtenir il y a un mois. L'énergie dépensée par Fedars et ses membres fut (et continue à être) énorme et rappelons le non rémunérée ! Ce sont également et avant tout les centaines de courriers envoyés aux élus par les adhérents des associations membres qui ont permis cela. Il est vrai que par ailleurs des demandes contradictoires sont arrivées via des élus et n'ont pas aidé les demandes de Fedars.

Pour halotone :
distinguez 2 éléments :
la copropriété, à savoir une galère commune, des intérêts parfois divergents chacun voyant midi à sa porte. Bref clochemerle pouvant devenir "clochemard" qui aboutissent à des conflits stériles à la grande joie des gestionnaires et promoteurs. Au lieu de se battre pour s'en sortir, les propriétaires se battent entre eux comme dans une assoce de quartier ou Monsieur truc veut prouver à Mme Machin qu'il a raison et qu'il sait mieux qu'elle. Sauf que là il ne s'agit pas d'une baguette de pain mais d'un investissement qui ruine des familles. Ceci pour vous dire que votre décision est tributaire d'une bonne entente entre copros ce qui est loin d'être le cas la plupart du temps.
Le statut : Sous cette condition, il vous reste à récupérer votre bail si Hentéus vous le rend afin d'être maître de votre décision quelle qu'elle soit et à mettre en place une solution commune. Une solution individuelle ne peut s'appliquer à mon avis à une résidence étudiante. Cherchez à travailler en association malgré les contraintes que cela pose. Vous ne pourrez pas gérér à distance. Il existe déjà des résidences étudiantes (LMP et non LMNP) en "autoexploitation" (3 au moins à ma connaissance) qui fonctionnent trés bien depuis qu'elles se sont mises sous ce statut.
Les démarches à effectuer sont sur le blog de Me Duvaux concernant votre affaire justement car plusieurs propriétaires lui ont posé la question.
Bon courage

 

[gogo]

Fedars continue ses actions pour obtenir l'amélioration de l'amendement "autoexploitation"
Apparement Fedars a fait le choix de se positionner sur l'auto-exploitation et ne défend aucune autre alternative est ce la réalité ?

 

[camillo]

Bonjour

En réponse à Investnancy et halotone
"la copropriété, à savoir une galère commune, des intérêts parfois divergents chacun voyant midi à sa porte. Bref clochemerle pouvant devenir "clochemard" qui aboutissent à des conflits stériles à la grande joie des gestionnaires et promoteurs. Au lieu de se battre pour s'en sortir, les propriétaires se battent entre eux comme dans une assoce de quartier ou Monsieur truc veut prouver à Mme Machin qu'il a raison et qu'il sait mieux qu'elle. Sauf que là il ne s'agit pas d'une baguette de pain mais d'un investissement qui ruine des familles. Ceci pour vous dire que votre décision est tributaire d'une bonne entente entre copros ce qui est loin d'être le cas la plupart du temps."

Tout est dit dans ce paragraphe...
Effectivement une (je dis bien une parce qu'il y en a d'autres) des plus grosses galères, c'est la copropriété.
J'ai récupéré un appartement dans les Alpes en Avril 2009 suite à la faillite du gestionnaire (un très petit pas connu du tout), je me suis vite aperçu que beaucoup de coproprio voulait faire avancer les choses chacun à leur façon et que tout cela devenait ingérable et nous amenait dans une voie sans issue. ces dernières semaines, c'est devenu un champ de bataille lors de nos dernières réunions, à la limite des insultes pour ceux qui ne suivait pas les directives des cadors de la résidence.....

J'ai donc mis en loc en direct à une agence avec les 3 services (accueil, ménage et linge de lit) pour rester assujetti à la TVA, il m'a fallu 8 mois pour me sortir de ce bourbier et m'isoler complètement.
J'en suis d'ailleurs super content car depuis, mon agence a pratiquement rempli toute cette saison d'hiver mon appart.

Quand à l'autogestion, après avoir vu Maitre LeBouch'l à Annecy, il s'est avéré que créer une Sté d'autogestion pour notre résidence amenait énormément de frais supplémentaires (Comptable : 15000€, assurance : 12000€, 2 salariés pour l'accueil : 16000€), bref il nous fallait apporter presque 100 000€ de fonds propres à la sté pour pouvoir commencer à fonctionner soit 2000€ à verser pour chacun des 50 apparts de la résidence, à condition bien sur que tout le monde soit d'accord, et c'était loin d'être le cas.....

Camillo

 

[gogo]

FEDARS défend l'auto exploitation qui est une des possibilités offerte aux copropriétaires se trouvant dans une situation sans reprenneur eventuel mais qui demande un investissement important pour les copropriétaires et surtout une organisation permettant de diriger une société comme l'a bien expliqué CAMILLO, d'autres possibilités existent pour des copropriétaires qui ne sentent pas capables de partir dans ce type de montage comme par exemple d'accepter une variabilité sur le chiffre d'affaire, bien sur avec des conditions acceptables
c'est à dire un fixe garanti et un contrôle réalisé par les associations sur les comptes de la résidences ?
Quelle position a le bureau de FEDARS concernant l'article 45 ter de la loi des finances 2010, qui a été supprimé par le SENAT et passera ce lundi en commission mixte paritaire ?

 

[puystvincent]

J'ai donc mis en loc en direct à une agence avec les 3 services (accueil, ménage et linge de lit) pour rester assujetti à la TVA, il m'a fallu 8 mois pour me sortir de ce bourbier et m'isoler complètement.
J'en suis d'ailleurs super content car depuis, mon agence a pratiquement rempli toute cette saison d'hiver mon appart.


Camillo

etiez vous en Demessine/ZRR?
il me semble que pour rester en ZRR, l'autogestion n est pas encore autorisée (c est l objet de l amendement en discussion), et de plus, il faudra que 50% de la residence soit ainsi gérée

donc vous etiez déja en LMNP, ce qui vous permet de garder le statut TVA, et qui n a pas d incidence sur le remboursement des avantages fiscaux (degrevement a hauteur de 24000€/couple), comme c est le cas en ZRR

me trompe-je??

 

[puystvincent]

Quand à l'autogestion, après avoir vu Maitre LeBouch'l à Annecy, il s'est avéré que créer une Sté d'autogestion pour notre résidence amenait énormément de frais supplémentaires (Comptable : 15000€, assurance : 12000€, 2 salariés pour l'accueil : 16000€), bref il nous fallait apporter presque 100 000€ de fonds propres à la sté pour pouvoir commencer à fonctionner soit 2000€ à verser pour chacun des 50 apparts de la résidence, à condition bien sur que tout le monde soit d'accord, et c'était loin d'être le cas.....

Camillo

c est effectivement une "solution" que beaucoup croient "miracle", mais qui est en fait un boulet de plus....à mon avis
le sujet revient regulierement dans les discussions avec les proprio de ma residence, votre chiffrage rapide me permettra d informer au mieux, merci!

 

[camillo]

etiez vous en Demessine/ZRR?
il me semble que pour rester en ZRR, l'autogestion n est pas encore autorisée (c est l objet de l amendement en discussion), et de plus, il faudra que 50% de la residence soit ainsi gérée

donc vous etiez déja en LMNP, ce qui vous permet de garder le statut TVA, et qui n a pas d incidence sur le remboursement des avantages fiscaux (degrevement a hauteur de 24000€/couple), comme c est le cas en ZRR

Je suis LMP (loyers>23000€TTC)
Non, je ne suis pas ZRR, ni Demessine, ça m'a simplifié les choses d'ailleurs d'avoir moins de contraintes fiscales, j'ai juste récupéré la TVA sur l'immo.
Je continue donc d'assujettir mes loyers à la TVA 5.5% pour ne pas avoir à la rembourser.
Dans mon règlement de copro, un paragraphe précise que la résidence est destinée au tourisme et que les proprios s'engagent à louer au mini 9ans par contrat de bail ou mandat de gestion... Cette phrase m'a tout de suite donnée une voie de sortie.

c est effectivement une "solution" que beaucoup croient "miracle", mais qui est en fait un boulet de plus....à mon avis
le sujet revient regulierement dans les discussions avec les proprio de ma residence, votre chiffrage rapide me permettra d informer au mieux, merci

Oui ! Vous avez raison, une sté d'autogestion est un boulet de plus.
Déjà l'accueil de la résidence ne faisant pas parti des communs et appartenant au promoteur (comme c'est le cas partout), comment créer une sté sans ce local d'accueil. Quand à penser l'acheter....., une complexité extrême pour mettre ce local dans la copro, une assemblée à convoquer (avec encore des frais), une majorité est nécessaire (pas gagné), inutile de rêver à une cession gratuite, car côté fisc cela s'apparente à une vente tout court et il faudra évaluer les frais de cession en fonction de la valeur réelle du bien pour payer les droits (de notre côté il y en avait pour 12000€ rien que des droits de transactions)

Voici les frais prévisionnel pour démarrer la Sté de gestion :
Comptable : 15000€ (pour gérer 40 apparts)
Assurance pro obligatoire pour toute Sté : 12000€ au mini...
2 salariés responsables à l'accueil de la résidence pendant 4 mois payés 1600€/mois brut soit pas loin de 20 000€ avec les charges URSSAF
Maitre LeBouch'l à Annecy : 7000€ pour mettre tout cela en place
Il nous faut une sté qui s'occupe de superviser l'entretien de l'immeuble : 25000€ forfait/an.
A cela s'ajoute les interventions des artisans si travaux il y a, directement facturés à la sté d'autogestion
Il faut signer un contrat ménage + nettoyage linge avec une sté spécialisée qui n'interviendra pas sans un acompte conséquent au mini 5000€
Il faudra aussi mettre en location auprès d'un tour opérator qui a un bon site internet pour mettre en valeur la résidence concernée : 20 à 25% de commissions.
Après tout ça, va pas rester lourds de nos loyers, surtout que les proprios continuent de régler les charges de copros de leur côté (plus les mensualités de prêts).

15000+12000+20000+7000++25000+5000=84000€ au mini pour démarrer.
Irréaliste à mon avis de demander au proprios de financer encore tout ça.

En passant par une agence (pour ceux qui peuvent le faire), un mandat de gestion avec 20% de commissions sur les loyers suffit, l'accueil compris.
Le ménage c'est 40€ pour un nettoyage fin de semaine.
Le linge est en option et en supplément du loyer de base et sera à payer par le client.

Ne pas oublier de faire mettre un compteur EDF individuel (600€ environ) et un compteur eau indivituel aussi (750€ environ). Tout est commun au départ, je me vois mal partager la conso des autres..... si je ne loue pas.

Pour résumer, c'est vraiment un cauchemard et une méga galère de s'extraire de cette m....e, je vous souhaite à tous beaucoup de patience et un énorme courage (et un compte bancaire bien garni pour faire face à cette arnaque à grande échelle....)

Camillo

 

[lazynews]

c est effectivement une "solution" que beaucoup croient "miracle", mais qui est en fait un boulet de plus....à mon avis
le sujet revient regulierement dans les discussions avec les proprio de ma residence, votre chiffrage rapide me permettra d informer au mieux, merci!

Il n'existe pas de solution miracle, mais il ne faut pas non plus vouloir prétendre à priori que les solutions d'auto-gestion accompagnées par des prestataires locaux sont une impasse. C'est justement le message que les gestionnaires essaient actuellement de faire passer via quelques copropriétaires amis.
Cette possibilité est en train de s'ouvrir. Attendons de voir œuvrer les résidences qui veulent s'y investir. Comme toute nouvelle forme d'entreprise, ce type de solution va probablement s'organiser et se structurer en trouvant des bonnes et moins bonnes solutions. Les meilleures expériences et solutions pourront sans doute servir de modèles, d'autant plus que les dépôts de bilans de gestionnaires ne sont sans doute pas terminés.
N'oublions pas non plus que la position exprimée par le gouvernement au Sénat sur les dates de classement et les loyers indexés peut amener de mauvaises surprises pour un certain nombre de copropriétaires ayant succombé aux discours mirobolants de certains gestionnaires sur les avantages des loyers indexés.