Appartement en LMNP

[Adeline 45190]

Bonjour ,

Je vous écris car je suis perdue. Je viens d'investir dans un appartement en LMNP (ancien) en date du 15 juin 2022. Je vais toucher des loyers TTC tous les trimestres.
Ma notaire me dis de me déclarer afin d'avoir un numéro siren pour pouvoir reverser ma TVA.
J'ai fais un mail aux impôts pour demander la marche à suivre et on me répond le mail ci-dessous :
******************************************************************************************************************************************
Bonjour,

Vous devez vous créer auprès du greffe du tribunal de commerce compétent pour obtenir un numéro de Siren. Sur la liasse de création vous indiquerez le régime d'imposition souhaité ( micro ou réel) et vous indiquerez votre choix pour la TVA.

Si vous choisissez le régime d'imposition BIC vous devrez reporter les recettes en micro BIC sur l'annexe de a 2042 cpro ou le bénéfice ou déficit au réel dans la case correspondante sur une déclaration 2042 CPRO annexe de la déclaration de revenu.
*******************************************************************************************************************************************

Mon mari ayant une entreprise donc un expert comptable, nous lui avons demander conseil. Elle voulait me faire partir sur un premier régime qui engendre une tenue comptable, liasse et bilan pour 500,00 HT par an. Mais en discutant avec elle et en voyant les petits revenus de location du bien soit environ 2400 € HT elle me dit oh bah non ça ne vaut pas le coup et me dit peut-être qu'il faudrait que je me mette en micro-entreprise. A savoir que je n'ai qu'un bien ...

Voilà, je voudrais avoir des témoignages de personnes qui sont dans mon cas, savoir quel régime vous avez choisis et qui permet de payer le moins possible d'impôts.

Je vous souhaite une bonne journée à tous.

 

[moietmoi]

Bonjour,
La location meublée n'est jamais soumise à TVA, sauf dans le cas de services hôtelier, ou lorsque les loyers sont eux-mêmes soumis à TVA . Pour que les loyers soient soumis à TVA, il faut être proche du régime hôtelier, avec trois services , petit déjeuner, linge de maison et accueil quotidien.
Ainsi la location meublée classique, appartement neuf ou ancien que l'on meuble, et que l'on loue à l'année, voir au moins ou à la journée, n'est jamais soumise à TVA, sauf s'il y a ces fameux services.
Ton notaire se trompe, sans doute parce qu'il a eu l'habitude de faire des actes concernant des LMNP que l'on appelle gérés, type estudines, EHPAD, ou résidence de tourisme, proche d'une exploitation hôtelière.

Je suis en accord avec le comptable, pour un loyer de 2400 € annuel,la simple déclaration au micro BIC , est à mon avis le plus simple.....mais cela veut dire que tu déclareras 2400 € qui seront comptabilisés pour 50 % . Donc 1200 € sont soumis à tes impôts à ta tranche marginale. Par ailleurs ces 1200 € seront taxés en plus à 17,2 % de prélèvement sociaux.
Le réel peut tout de même être intéressant, car il est vraisemblable que le cout de la comptabilité soit inférieur au coût des impôts, cela dépend de ta tranche marginale.
Si tu es dans une région touristique, tu pourrais faire classer le logement, ce qui aboutirait au micro BIC, donc pas au réel, à avoir 71 % et non pas 50 % d'abattement sur le loyer .
Il est exact qu'il faut s'enregistrer au greffe,grâce à un formulaire, ceci déclenche la cotisation CFE, qui est due chaque année.
Cette déclaration est obligatoire, dans la pratique elle n'est indispensable informatiquement que lorsqu'on est au réel.
De nombreux LMNP au micro BIC, restent toute leur vie dans l'ignorance de cette obligation d'inscription, car personne ne leur a demandé, et que le remplissage informatique de la 2042 laisse optionnel le choix de mettre son numéro SIRET.
Cependant la règle et la loi est de déclarer son activité au greffe par le formulaire p0i, ou FCMB si le bien est en indivision.

 

[gden]

Pour compléter ce qu'a écrit moietmoi, la CFE est exigible à partir d'un CA de 5000 euros.

 

[Axiles]

Bonjour ,

Je vous écris car je suis perdue. Je viens d'investir dans un appartement en LMNP (ancien) en date du 15 juin 2022. Je vais toucher des loyers TTC tous les trimestres.
Ma notaire me dis de me déclarer afin d'avoir un numéro siren pour pouvoir reverser ma TVA.
J'ai fais un mail aux impôts pour demander la marche à suivre et on me répond le mail ci-dessous :
******************************************************************************************************************************************
Bonjour,

Vous devez vous créer auprès du greffe du tribunal de commerce compétent pour obtenir un numéro de Siren. Sur la liasse de création vous indiquerez le régime d'imposition souhaité ( micro ou réel) et vous indiquerez votre choix pour la TVA.

Si vous choisissez le régime d'imposition BIC vous devrez reporter les recettes en micro BIC sur l'annexe de a 2042 cpro ou le bénéfice ou déficit au réel dans la case correspondante sur une déclaration 2042 CPRO annexe de la déclaration de revenu.
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Mon mari ayant une entreprise donc un expert comptable, nous lui avons demander conseil. Elle voulait me faire partir sur un premier régime qui engendre une tenue comptable, liasse et bilan pour 500,00 HT par an. Mais en discutant avec elle et en voyant les petits revenus de location du bien soit environ 2400 € HT elle me dit oh bah non ça ne vaut pas le coup et me dit peut-être qu'il faudrait que je me mette en micro-entreprise. A savoir que je n'ai qu'un bien ...

Voilà, je voudrais avoir des témoignages de personnes qui sont dans mon cas, savoir quel régime vous avez choisis et qui permet de payer le moins possible d'impôts.

Je vous souhaite une bonne journée à tous.

Je rejoins ce qui a été dit. En complément :

• Le régime micro BIC vous permet d'avoir une déduction de 50% sur vos revenus (et pas de frais de comptabilité)
• Le régime réel simplifié vous permet de déduire toutes vos charges, dont l'amortissement du bien. En pratique, vous devriez ne rien avoir à payer en imposition. Mais pour cela il faut tenir des comptes et donc (dans la très grande majorité des cas) avoir un expert comptable.

=> Vous pouvez calculer si les 500€ HT valent le coût ou non. En sachant qu'on peut trouver à partir de 249€ TTC

 

[Adeline 45190]

Bonjour,
La location meublée n'est jamais soumise à TVA, sauf dans le cas de services hôtelier, ou lorsque les loyers sont eux-mêmes soumis à TVA . Pour que les loyers soient soumis à TVA, il faut être proche du régime hôtelier, avec trois services , petit déjeuner, linge de maison et accueil quotidien.
Ainsi la location meublée classique, appartement neuf ou ancien que l'on meuble, et que l'on loue à l'année, voir au moins ou à la journée, n'est jamais soumise à TVA, sauf s'il y a ces fameux services.
Ton notaire se trompe, sans doute parce qu'il a eu l'habitude de faire des actes concernant des LMNP que l'on appelle gérés, type estudines, EHPAD, ou résidence de tourisme, proche d'une exploitation hôtelière.

Je suis en accord avec le comptable, pour un loyer de 2400 € annuel,la simple déclaration au micro BIC , est à mon avis le plus simple.....mais cela veut dire que tu déclareras 2400 € qui seront comptabilisés pour 50 % . Donc 1200 € sont soumis à tes impôts à ta tranche marginale. Par ailleurs ces 1200 € seront taxés en plus à 17,2 % de prélèvement sociaux.
Le réel peut tout de même être intéressant, car il est vraisemblable que le cout de la comptabilité soit inférieur au coût des impôts, cela dépend de ta tranche marginale.
Si tu es dans une région touristique, tu pourrais faire classer le logement, ce qui aboutirait au micro BIC, donc pas au réel, à avoir 71 % et non pas 50 % d'abattement sur le loyer .
Il est exact qu'il faut s'enregistrer au greffe,grâce à un formulaire, ceci déclenche la cotisation CFE, qui est due chaque année.
Cette déclaration est obligatoire, dans la pratique elle n'est indispensable informatiquement que lorsqu'on est au réel.
De nombreux LMNP au micro BIC, restent toute leur vie dans l'ignorance de cette obligation d'inscription, car personne ne leur a demandé, et que le remplissage informatique de la 2042 laisse optionnel le choix de mettre son numéro SIRET.
Cependant la règle et la loi est de déclarer son activité au greffe par le formulaire p0i, ou FCMB si le bien est en indivision.

Bonjour,

Tout d'abord je vous remercie d'avoir pris le temps de me répondre.
Je vais bien toucher des loyers avec TVA, car mon appartement se trouve dans une résidence de tourisme. Je vais renouveler mon bail fin septembre pour 6 ou 9 ans.
Pour information j'ai contracté un prêt sur 20 ans. Les loyers que je vais toucher trimestriellement ne couvrent pas entièrement ma traite bancaire.
Don selon vous il vaudrait mieux que je me mette en micro bic du coup ....et que je remplisse le formulaire P0i ?
Comment est calculé la CFE ? Parce que du coup la taxe des 1200 € ferait environ 206 € + 1200 € de plus sur mes revenus + la CFE. En effet du coup peut-être que je ne suis pas loin des 500,00 € HT de la comptable.
Puis-je déduire en cas de micro-bic mes intérêts d'emprunts ? Et tous les frais annexes, frais notaire, Assurance, charges de copro etc ....

 

[Adeline 45190]

Je rejoins ce qui a été dit. En complément :

• Le régime micro BIC vous permet d'avoir une déduction de 50% sur vos revenus (et pas de frais de comptabilité)
• Le régime réel simplifié vous permet de déduire toutes vos charges, dont l'amortissement du bien. En pratique, vous devriez ne rien avoir à payer en imposition. Mais pour cela il faut tenir des comptes et donc (dans la très grande majorité des cas) avoir un expert comptable.

=> Vous pouvez calculer si les 500€ HT valent le coût ou non. En sachant qu'on peut trouver à partir de 249€ TTC

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse.
Avec les taux d'imposition que m'a donné "moiettoi", il semblerait que les frais de ma comptable se rapprochent de ce que je devrais payer en impôts.
Je préfère ne pas choisir une autre comptable, car nous travaillons avec ce centre de comptabilité en qui j'ai entièrement confiance même si je peux trouver moins cher ailleurs. A réfléchir ....

 

[Adeline 45190]

Pour compléter ce qu'a écrit moietmoi, la CFE est exigible à partir d'un CA de 5000 euros.

Bonjour,

Je vous remercie pour cette précision. Pendant 9 neuf mon chiffre d'affaire ne sera pas supérieur à 2400 € HT, du coup je n'aurais surement de CFE Si je comprend bien ?

 

[moietmoi]

Comment est calculé la CFE ?

La CFE n'est pas due dans ton cas.
En effet les propriétaire de biens en meublé dans les résidences gérées type résidence de tourisme sont exonérés de CFE

 

[moietmoi]

Ma notaire me dis de me déclarer afin d'avoir un numéro siren pour pouvoir reverser ma TVA.

appartement se trouve dans une résidence de tourisme.

Ton bien a t il plus de 20 ans?
Ton notaire à raison ou à tort...
Cela dépend de l'acte d'achat que tu as eu et si il y a une TVA qui a été mentionnée dans l'acte.
En terme de loyer avec TVA, tu vas donc toucher des loyers plus la TVA.
Il existe quelque chose qui s'appelle la franchise de base de TVA, qui te permet de conserver la TVA sur les loyers pour toi, sans la reverser à l'état.
Mais si ton acte d'achat, comprends une mention spécifique sur la TVA, du type il reste 5000 € de TVA sur les 12 années qui viennent,dans ce cas,il
faudrait voir avec le comptable et le notaire s'il est tout de même possible de déclarer en franchise de base ou bien si tu es obligée de refuser la franchise de base et de reverser la TVA...
Je vais voir si je trouve un texte officiel là dessus
" Un LMNP géré avec sous location temporaire et 3 services, acquis en seconde main , peut il bénéficier de la franchise de TVA.., alors que depuis le premier achat , il ne s'est pas écoulé 20 ans

 

[Adeline 45190]

Ton bien a t il plus de 20 ans?
Ton notaire à raison ou à tort...
Cela dépend de l'acte d'achat que tu as eu et si il y a une TVA qui a été mentionnée dans l'acte.
En terme de loyer avec TVA, tu vas donc toucher des loyers plus la TVA.
Il existe quelque chose qui s'appelle la franchise de base de TVA, qui te permet de conserver la TVA sur les loyers pour toi, sans la reverser à l'état.
Mais si ton acte d'achat, comprends une mention spécifique sur la TVA, du type il reste 5000 € de TVA sur les 12 années qui viennent,dans ce cas,il
faudrait voir avec le comptable et le notaire s'il est tout de même possible de déclarer en franchise de base ou bien si tu es obligée de refuser la franchise de base et de reverser la TVA...
Je vais voir si je trouve un texte officiel là dessus
" Un LMNP géré avec sous location temporaire et 3 services, acquis en seconde main , peut il bénéficier de la franchise de TVA.., alors que depuis le premier achat , il ne s'est pas écoulé 20 ans

Bonjour,

La résidence aura 20 ans en janvier 2025.
Concernant la TVA il est écrit : Moyennant un loyer en numéraire annuel hors TVA de 2598,72 € payable par trimestres.

Il est écrit aussi au paragraphe : T.V.A - Bien immobilier d'investissement
Le vendeur est informé des dispositions relatives à la régularisation de taxe sur la valeur ajoutée aux termes desquelles la taxe antérieurement déduite par un assujetti peut être exigée à son endroit au titre des biens immobiliers d'investissement. La régularisation sera exigée lorsque l'évènement interviendra avant le commencement de la 19ème année qui suit celle de l'achat, de l'apport ou de l'achèvement de l'immeuble, la régularisation se calculant par vingtième. Toutefois , il résulte d'une instruction administrative numéro 50, en date du 30 mars 2006 publiée au bulletin officiel des impôts sous la référence 3-A-6-06, et d'un rescrit fiscal numéro 2006/34, publié le 12 septembre 2006, que "la dispense de taxation s'applique aux cessions d'immeubles attachés à une activité de location immobilière avec reprise ou renégociation des baux, qui interviendraient entre deux bailleurs redevables de la TVA au titre de cette activité dès que ces cessions s'inscrivent dans une logique de transmission d'entrepris ou de restructuration réalisée au profit d'une personne qui entend exploiter l'universalité transmise.

Il est écrit aussi : que le vendeur a opté pour l'assujetissement des loyers perçus à la TVA

Et que l'acquéreur s'oblige à opter pour le régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur les loyers, faisant son affaire personnelle de toutes formalités nécessaires au respect de cet engagement.

Pour information, le bail en cours se termine le 30 septembre 2022. Je le renouvelle ensuite.

 

[moietmoi]

merci, pour les citations,
je reconnais exactement cette prose;

oui il faut que tu optes pour le régime de la ta tva sur les loyers; c'est ce qui te permettra d'être au régime tva sur le bien, donc de ne pas avoir a rembourser à l'état les 3/20 ème de la tva initiale;

mais la question que je posais reste la même: je la formule différement: être à un régime de tva avec franchise de base(c'est a dire que tu conserve la tva des loyers) rempli t- il l'obligation inscrite dans l'acte;

en fait sur le formulaire de déclaration d'activité, il y a la case: soumis à tva donc oui, et aussi la case franchise de base; donc dela me semble possible mais à confirmer.

depuis quelques années le régime micro bic est comptabible avec cette solution; mais est ce que tu rempli bien ton obligation.? je ne sais pas

il faudrait egalement voir avec le comptable si on peut passer d'un option "refus de la franchise de base" à acceptation de la franchise... ce qui ferait que jusqu'en 2025 tu reverserais la tva des loyers, et aptrès tu pourrais la garder; je ne sais si l'option est "à vie