Anticipation sur la caution du prêt

[Winnie62]

Bonjour,

Nous envisageons de changer de RP et nos démarches ont bien avancées:

Compromis d’achat signé mardi dernier. Compromis de vente de la notre signée Mercredi prochain.

Nous avons déjà réalisé des démarches avec plusieurs banques pour vérifier notre dossier avant de signer le compromis d’achat.

La particularité de notre dossier et que ma femme n’est pas assurable pour l’instant (doit encore attendre 5 ans avant de ne pouvoir déclarer un soucis de santé qui a pris fin en 2016).

Le bien acheté vaut 295K tout compris (FAI + notaire). Nous allons récupérer 85K de la vente de notre RP et pensons injecter 35k d’apport (soit l ’équivalent des frais d’agence et de notaire). Nous aurions alors 70K d’épargne (50k restant de la revente + 20 k de côté actuellement).

Nous gagnons respectivement 2700 (Moi) et 2200 (Madame). Fonctionnaire tout les deux. La mensualité serait de 1250 assurance incluse sur ma tête.

Les banques nous ont toutes dit que notre dossier ne présentait pas de soucis bien que madame n’était pas assurée. Il y a quand même un risque non négligeable que je ne puisse assurer la mensualité s’il arrivait malheur à madame mais notre épargne me laisserait du temps pour me « retourner » (sans trop traîner quand même).

Ma question concerne la caution, là ou la banque n’a pas de pouvoir particulier.

Nous avons rdv mercredi avec la Caisse d’Epargne qui le plus compétitif. `

Pour ne pas perdre de temps, pensez-vous que nous devions tenter Crédit logement ou plutôt partir sur une hypothèque ou PPD dès le départ (Déjà abordé en rdv avec les différents conseillers bancaires)?

Je ne sais absolument pas si Crédit Logement va simplement se baser sur le risque encouru si Madame décède et que je ne puis supporter la mensualité. Dans ce cas ce sera refus direct.

Merci d’avance pour vos conseils, j’espère avoir était clair.

 

[fefe6969]

lorsqu'on achète un bien les banques exigent que le prêt soit assuré à 100% minimum et ça peut se matérialiser en 50% sur chaque emprunteur

dans votre cas vu que votre épouse ne peut pas être assurée pour l'instant, je ne sais pas si la seule assurance sur votre tête pourrait suffire. ça m'étonnerait car ça voudrait juste dire que s'il vous arrive quelque chose le crédit est assuré à 100% mais dans le cas inverse ce ne serait pas le cas

crédit logement ou la SACCEF (caution de la caisse d'épargne) ont leurs critères d'appréciation et le principal est votre capacité à payer le crédit pendant toute la durée du prêt

qu'en pense le conseiller que vous avez vu?

 

[Winnie62]

Nous avons vu 3 banques différentes et à chaque fois 3 directeurs (trices). Les 3 nous ont dit que le credit était ok avec assurance sur ma seule tête ( une des trois demander en plus une assurance vie nantie au pret à hauteur de 30.000), les deux autres rien du tout.

Nous avons joué carte sur table avec les 3 dès le départ. Je doute que les 3 se soient avancé
à dire ok sans avoir évalué le risque.


Seul le doute de la caution demeurait mais si pas de suivi de l’organisme de caution, la these du ppd ou de l’hypothèque serait alors utilisée.

C’est la raison pour laquelle nous avons lancé les démarches.

 

[fefe6969]

ok vous pouvez donc être sereins même si tant que vous n'avez pas l'accord vous ne le serez pas vraiment j'imagine

les banques préfèrent le plus souvent recourir aux sociétés de caution et quand elles ne suivent pas en général elles ne partent pas sur une hypothèque mais vu que les directeurs vous ont indiqué qu'ils le feraient c'est qu'ils croient à votre dossier et qu'ils voudront aller au bout

reste juste à attendre le retour de la caution. votre dossier a été envoyé quand? en général ça prend entre 3 et 8 jours mais c'est variable suivant les dossiers

 

[Winnie62]

Pas encore envoyé, nous bouclons le dossier mercredi et les délais sont courts car les vendeurs achetent un bien ou plutôt leur banque demande que leurs acheteurs (donc nous) transmettions un accord definitif de pret).


D’ou ma demande s’il est preferable de passer direct au PPD ou hypotheque ( qui demandent du temps à mettre en place) ou de tenter l’organisme de caution (au risque de perdre une semaine ou deux)

 

[fefe6969]

2 possibilités s'offrent à vous, voir avec les vendeurs si un délai est possible pour fournir les offres de prêt et tenter la démarche caution puis hypothèque
soit demander au conseiller de directement passer par l'hypothèque si les délais sont trop courts et qu'un délai supplémentaire n'est pas négociable

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utiles ci-dessous extrait FAQ Crédit Logement:

QUI PEUT BÉNÉFICIER DE LA GARANTIE CRÉDIT LOGEMENT ?

Assurance du prêt

L'assurance du prêt est obligatoire et doit couvrir décès, invalidité permanente et incapacité temporaire de travail.

Le taux de couverture doit être au minimum de 100% du capital emprunté sur toute la durée du prêt.

La répartition de cette assurance doit être réalisée au prorata des revenus des emprunteurs. Une assurance couvrant le seul risque décès est suffisante pour les prêts relais, les prêts destinés au financement d'opérations locatives ou lorsque les intervenants sont retraités, fonctionnaires ou non salariés...

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Mais vous pouvez aussi interroger directement Crédit Logement.

NB) - Si refus caution et que le montant de votre crédit ne dépasse pas le montant de l'acquisition hors frais quels qu'ils soient, la garantie de remplacement ne sera qu'un seul privilège de prêteur de deniers (PPD).

Mais si le montant du crédit dépasse celui de l'acquisition du fait de frais et/ou de travaux, cette garantie sera à la fois un PPD et une hypothèque pour le montant qui excède le prix d'acquisition hors frais.

Le coût global en sera bien entendu majoré du fait du montant total garanti plus important mais aussi du fait de la taxe de publicité foncière de 0,715% qui s'applique au montant "hypothèque + accessoires imposés par votre banque" (= souvent + 20%).

Les frais étant plus élevés il vous faudra donc prévoir plus d'apport ou prêt plus élevé....mais ce qui augmenterait encore lesdits frais.

Cdt

 

[Winnie62]

Merci Aristide. Donc il vaut clairement mieux que nous prenions en charge l’ensemble des frais annexes si nous partons sur le PPD.

ps: on avait deja fait une simulation assurance décès chez Afi Esca l’année dernière pour ma femme. Repose: Surprime de 16 pour 1000, je n’ai pas bien compris ce que cela voulait dire mais j’imagine que c’est énorme?

 

[Aristide]

Donc il vaut clairement mieux que nous prenions en charge l’ensemble des frais annexes si nous partons sur le PPD.

OUI

ps: on avait deja fait une simulation assurance décès chez Afi Esca l’année dernière pour ma femme. Repose: Surprime de 16 pour 1000, je n’ai pas bien compris ce que cela voulait dire mais j’imagine que c’est énorme?

Ben.....16 pour 1.000 c'est la même chose que 1,60%.

Maintenant il faut savoir a quoi il s'applique = quelle technique de calcul :
+ Sur capital initial
+ Sur capital restant dû technique "out" (primes calculées en dehors de l'échéance = échéances dégressives assurances comprise).

+ Sur capital restant dû technique "in" (Le taux d'assurance est ajouté au taux du prêt pour calculer une échéance constante assurances comprises).

Pour relativiser à partir de taux "normaux", grosso modo:
+ 0,40% sur capital initial
+ 0, 50 % sur capital restant dû technique "in"
+ 0,60% sur capital restant dû technique "out"
=> Donnent - en ordre de grandeur et à durées identiques - le même montant de primes payées.

Cdt

 

[hargneux]

Vous pouvez aussi souscrire à ce jour à ce prix et lorsque la santé de votre épouse sera consolidé, vous pourrez demander à l'assureur de revoir le dossier et de recalculer le coût, où substituer une autre assurance. De ce fait le surcout ne serait que temporaire.

 

[Winnie62]

Je ne comprends pas si les 1,60 viennent s’ajouter au taux « normal » ou s’il remplace ce taux.

mais même s’il le remplace simplement, cela ferait grosso modo 350euros/mois d’assurance mensuelle rien que sur madame. hors de prix (Je n’ose calculer si cela devait s’ajouter au taux « normal »...)

Bon, si refus d’organisme de caution, ce sera PPD alors .

 

[Aristide]

Bonjour,

Le taux de prime majoré de 1,60% remplacerait le taux normal.

Cdt